대항력 있는 임차인 배당요구 필요 여부와 배당요구 안하면 어떻게 되는지, 대항력 있는 임차인 명도하려면 어떻게 해야 하는지, 대항력 없는 임차인 내보내기 하려면 어떻게 해야 하는지, 대항력 없는 임차인은 보증금 회수하려면 어떻게 해야 하는지 정리해보겠습니다.
대항력 있는 임차인 배당요구
대항력 있는 임차인 경매신청
임차인에게 대항력이 있든 없든 임차인은 채권자에 불과하므로 보증금을 반환 받기 위해 곧바로 경매신청을 할 수는 없고, 임대인에게 보증금반환청구 소송을 제기하여 확정판결 등을 받아야 합니다.
즉, 저당권자는 확정판결 없이 임의경매를 신청할 수 있으나, 임차인은 채권자에 불과하기 때문에 강제경매를 신청하기 위해서는 강제집행을 신청할 수 있는 권리(집행권원)을 얻어야 하는데, 이를 부여 받으려면 보증금반환청구 소송을 제기하여 확정판결 등을 받아야 합니다.
이렇게 임차인이 스스로 경매신청을 했다면 별도의 배당요구는 필요 없습니다.
대법원 2013. 11. 14. 선고 2013다27831 판결 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인이 보증금을 반환받기 위하여 보증금반환청구 소송의 확정판결 등 집행권원을 얻어 임차주택에 대하여 스스로 강제경매를 신청하였다면 특별한 사정이 없는 한 대항력과 우선변제권 중 우선변제권을 선택하여 행사한 것으로 보아야 하고, 이 경우 우선변제권을 인정받기 위하여 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 하여야 하는 것은 아니다. 그리고 이와 같이 우선변제권이 있는 임차인이 집행권원을 얻어 스스로 강제경매를 신청하는 방법으로 우선변제권을 행사하고, 그 경매절차에서 집행관의 현황조사 등을 통하여 경매신청채권자인 임차인의 우선변제권이 확인되고 그러한 내용이 현황조사보고서, 매각물건명세서 등에 기재된 상태에서 경매절차가 진행되어 매각이 이루어졌다면, 특별한 사정이 없는 한 경매신청채권자인 임차인은 배당절차에서 후순위권리자나 일반채권자보다 우선하여 배당받을 수 있다고 보아야 한다.
대항력 있는 임차인 배당요구 필요할까?
다른 채권자가 경매를 신청하여 이미 경매가 진행되고 있다면, 임차인이 경매에서 우선변제권을 행사하기 위해서는 배당요구가 필요합니다.
다만, 임차인의 임차권이 첫 경매개시결정등기 전에 등기되었거나 또는 확정판결을 받아 강제경매를 신청했다면 별도의 배당요구가 필요 없습니다.
대법원 1998. 10. 27. 선고 98다1560 판결 주택임대차보호법 제3조의2 제1항의 규정에 의하면, 제3자에 대한 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 민사소송법에 의한 경매시 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있으나, 다만 그와 같은 요건을 갖춤으로써 우선변제권이 있는 주택임차인이라고 하더라도 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차가 종료된 후가 아니면 경매절차에서 우선순위에 따른 배당을 받을 수 없으며, 한편 임차주택이 경매되는 경우에 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차인이 임대차기간이 만료되지 아니하였음에도 경매법원에 배당요구를 하는 것은 스스로 더 이상 임대차관계의 존속을 원하지 아니함을 명백히 표시하는 것이어서 다른 특별한 사정이 없는 한 이를 임대차 해지의 의사표시로 볼 수 있고, 경매법원이 민사소송법 제606조 제1항에 따라 임대인에게 배당요구 사실을 통지하여 임차인의 해지의사가 경매법원을 통하여 임대인에게 전달되면 이 때 임대차관계는 해지로 종료되며, 임차인이 경매법원에 배당요구를 하였다는 사실만으로는 곧바로 임대차관계가 종료되지 아니한다.
대항력 있는 임차인 배당요구 이후
대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인이 배당요구를 하여 우선변제권을 행사했는데, 보증금 전액을 배당 받지 못했다면 낙찰자에게 나머지 보증금을 반환 받을 때까지 대항력을 행사할 수 있습니다.
대법원 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권이라는 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시된 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 봄이 상당하고, 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되고, 다만 같은 법 제4조 제2항에 의하여 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이므로, 경락인은 같은 법 제3조 제2항에 의하여 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계한다.
대항력 있는 임차인 배당요구 안하면
경매 낙찰자에게 대항할 수 있는 임차인이 배당요구를 하지 않으면 임차권은 낙찰자에게 인수되므로 임차인은 임대차가 종료될 때까지 계속 거주할 수 있고, 추후 임대차 종료시 낙찰자로부터 보증금을 반환 받을 수 있습니다.
다만, 임차인이 낙찰자에게 대항력을 주장하기 위해서는 대항요건이 존속되어야 합니다.
대항력 없는 임차인 배당요구
대항력 없으면 임차권은 소멸함
임차인의 대항력 발생일이 말소기준권리 설정일 보다 늦을 경우, 경락(경매 낙찰)시 임차권은 소멸되므로 임차인은 낙찰자에게 대항할 수 없습니다.
대항력 없이 보증금 회수할 방법은?
특히 임차인은 대항력이 없기 때문에 주택이 경매되면 보증금을 회수할 방법이 없게 되므로 무조건 우선변제권을 행사해서 보증금을 배당 받아야 합니다.
대항력이 없더라도 우선변제권은 확보할 수 있음
임차인이 낙찰자에게 대항할 수 없더라도 대항요건과 확정일자를 갖춘다면 비록 후순위이긴 하지만 우선변제권이 발생합니다.
배당요구 필요할까?
임차인이 우선변제권을 행사하기 위해서는 임차권이 첫 경매개시결정등기 전에 등기되지 않는 한 배당요구가 필요합니다.
대항력 없는 임차인 배당요구 안하면?
대항력 없는 임차인이 보증금을 회수할 수 있는 방법은 2가지 뿐인데, 최우선변제권이든 우선변제권이든 배당을 받기 위해서는 배당요구가 필요합니다. 만약 배당요구를 안해서 배당을 못 받으면 부당이득반환청구도 할 수 없습니다.
- 소액임차인으로서 최우선변제권을 행사하는 방법
- 우선변제권을 행사하는 방법이 있습니다.
대법원 2002. 1. 22. 선고 2001다70702 판결 민사소송법 제605조 제1항에서 규정하는 배당요구가 필요한 배당요구채권자는, 압류의 효력발생 전에 등기한 가압류채권자, 경락으로 인하여 소멸하는 저당권자 및 전세권자로서 압류의 효력발생 전에 등기한 자 등 당연히 배당을 받을 수 있는 채권자의 경우와는 달리, 경락기일까지 배당요구를 한 경우에 한하여 비로소 배당을 받을 수 있고, 적법한 배당요구를 하지 아니한 경우에는 비록 실체법상 우선변제청구권이 있다 하더라도 경락대금으로부터 배당을 받을 수는 없을 것이므로, 이러한 배당요구채권자가 적법한 배당요구를 하지 아니하여 그를 배당에서 제외하는 것으로 배당표가 작성·확정되고 그 확정된 배당표에 따라 배당이 실시되었다면 그가 적법한 배당요구를 한 경우에 배당받을 수 있었던 금액 상당의 금원이 후순위채권자에게 배당되었다고 하여 이를 법률상 원인이 없는 것이라고 할 수 없다.
대항력 있는 임차인 명도(내보내기)
대항력 있는 임차인이 우선변제권을 행사하지 않는 경우
경매 낙찰자에게 대항할 수 있는 대항력 있는 임차인에게 우선변제권이 없거나 또는 우선변제권을 보유하고 있더라도 행사하지 않으면 임차권은 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수됩니다.
(1) 이 경우 낙찰자는 기존 임대차가 종료되어야 세입자에게 보증금을 반환해주고 주택을 명도 받을 수 있습니다.
- 임대차는 보통 계약기간이 만료되면 종료되는데, 계약기간이 남아 있더라도 임차인이 임대료를 연체하는 등 잘못이 있다면 낙찰자는 임대차계약을 해지하여 종료시킬 수 있습니다.
(2) 낙찰자는 임대차가 종료되지 않더라도 세입자에게 합의금을 제시하여 내보낼 수도 있습니다.
대항력 있는 임차인이 우선변제권 행사해서 보증금 전액을 배당 받는 경우
대항력 있는 임차인이 우선변제권을 행사하기 위해 배당요구를 하면 임대차계약은 종료됩니다(98다15545 판결). 그러나, 배당표가 확정될 때까지 임차권은 소멸되지 않습니다(2003다23885 판결).
경락대금이 납부되어 돈이 들어오면 배당절차가 시작되므로 낙찰자는 매각대금을 납부했고, 임차인이 우선변제권을 행사해서 임대차가 종료되었더라도 배당표가 확정될 때까지는 임차인에게 명도를 요구할 수 없고, 부당이득을 반환하라고 청구할 수도 없습니다.
민사집행법 제145조(매각대금의 배당) ①매각대금이 지급되면 법원은 배당절차를 밟아야 한다.
대법원 2004. 8. 30. 선고 2003다23885 판결 주택임대차보호법 제3조의5의 입법 취지와 규정 내용에 비추어 보면, 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금에 대한 배당요구를 하여 보증금 전액을 배당받을 수 있는 경우에는, 특별한 사정이 없는 한 임차인이 그 배당금을 지급받을 수 있는 때, 즉 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지는 임차권이 소멸하지 않는다고 해석함이 상당하다 할 것이므로, 경락인이 낙찰대금을 납부하여 임차주택에 대한 소유권을 취득한 이후에 임차인이 임차주택을 계속 점유하여 사용·수익하였다고 하더라도 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지의 사용·수익은 소멸하지 아니한 임차권에 기한 것이어서 경락인에 대한 관계에서 부당이득이 성립되지 아니한다.
대항력 있는 임차인이 우선변제권 행사해서 보증금 전액을 배당 받는 경우
임차인이 우선변제권을 행사했지만 배당금이 부족하여 보증금 전액을 배당 받을 수 없었다면 나머지 보증금을 반환 받을 때까지 임차권은 소멸되지 않습니다(98다15545 판결).
따라서 낙찰자는 임차인에게 나머지 보증금을 반환해주고 주택을 명도 받을 수 있습니다.
대법원 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권이라는 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시된 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 봄이 상당하고, 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되고, 다만 같은 법 제4조 제2항에 의하여 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이므로, 경락인은 같은 법 제3조 제2항에 의하여 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계한다.
대항력 없는 임차인 내보내기(명도)
대항력 없는 임차인은 명도할 의무 있음
대항력 없는 임차인은 우선변제권 또는 최우선변제권을 행사하여 보증금을 배당 받을 수 있을 뿐 낙찰자에게 대항하여 임차권을 주장할 수 없습니다.
부동산 인도명령 신청서
대항력 없는 임차인이 명도하지 않는다면 낙찰자는 대항력 없는 임차인을 내보내기 위하여 매각대금 완납 후 6개월 이내에 인도명령을 신청해야 합니다. 만약, 6개월 이내에 신청하지 않으면 임차인을 상대로 명도 소송을 해야만 합니다.