부동산에 대하여 가압류등기가 먼저 되고 나서 근저당권설정등기가 마쳐진 경우, 근저당권으로 담보되는 채권은 1차로 채권액에 따른 안분비례에 의하여 평등배당을 받은 다음 후순위 채권자로부터 흡수하여 배당 받게 됩니다. 아래에서는 근저당권과 가압류 배당순위 및 경매 배당액 계산 방법을 사례를 통해 정리해보겠습니다.
가압류채권과 근저당권 배당순위
가압류채권은 일반채권이므로 근저당권으로 담보되는 채권 보다 후순위여야 하지만 가압류 등기가 근저당권설정 등기 보다 앞서는 경우 가압류채권과 근저당권부 채권은 동순위로 평등 배당 됩니다.
다만, 근저당권부 채권은 후순위 근저당권부 채권, 후순위 가압류채권, 후순위 압류채권에 우선하므로 후순위 채권자로부터 흡수하여 배당 받게 됩니다.
대법원 1994. 11. 29.자 94마417 결정 가. 부동산에 대하여 가압류등기가 먼저 되고 나서 근저당권설정등기가 마쳐진 경우에 그 근저당권등기는 가압류에 의한 처분금지의 효력 때문에 그 집행보전의 목적을 달성하는 데 필요한 범위 안에서 가압류채권자에 대한 관계에서만 상대적으로 무효이다. 나.‘가'항의 경우 가압류채권자와 근저당권자 및 근저당권설정등기 후 강제경매신청을 한 압류채권자 사이의 배당관계에 있어서, 근저당권자는 선순위 가압류채권자에 대하여는 우선변제권을 주장할 수 없으므로 1차로 채권액에 따른 안분비례에 의하여 평등배당을 받은 다음, 후순위 경매신청압류채권자에 대하여는 우선변제권이 인정되므로 경매신청압류채권자가 받을 배당액으로부터 자기의 채권액을 만족시킬 때까지 이를 흡수하여 배당받을 수 있다.
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경매 배당액 계산 사례
경매 배당순서
근저당권 A의 등기일이 가압류채권의 가압류 등기일 보다 앞서므로 근저당권 A가 우선합니다(1순위).
가압류채권의 가압류 등기일이 근저당권 B의 등기일이 보다 앞서고, 근저당권 B의 등기일이 근저당권 C의 등기일 보다 앞서지만, 가압류채권은 일반채권이므로 근저당권 B 및 근저당권 C와 평등배당 받아야 하므로 공동으로 2순위에 해당합니다.
1순위 배당
근저당권 A는 1순위이므로 총 배당액 4.5억원 중 채권액 3억원을 모두 배당 받게 됩니다.
그러면, 배당액에서 1순위에게 배당하고 남은 잔액은 1.5억원입니다.
2순위 배당
2순위에는 가압류채권, 근저당권 B, 근저당권 C가 있는데, 총 채권액이 3억원이므로 1순위를 배당하고 남은 잔액 1.5억원 보다 많으므로 채권액에 비례하여 안분 배당해야 합니다.
1단계 안분
1순위 근저당권 A에게 배당하고 남은 잔액 1.5억원을 2순위 채권자들의 채권액에 비례하여 안분하면 아래와 같습니다.
- 가압류채권 : 1억원
- 근저당권 B : 3500만원
- 근저당권 C : 1500만원
2단계 흡수
(1) 가압류채권은 근저당권 B와 근저당권 C 보다 선행하지만 평등 배당 받아야 하므로 흡수할 수 없습니다.
(2) 근저당권 B는 근저당권 C와 공동 2순위이지만 상호 간에는 근저당권 B가 우선하므로 근저당권 B는 근저당권 C로부터 흡수합니다.
근저당권 B의 채권액은 7000만원인데, 안분액은 3500만원이므로 나머지 안분되지 못한 3500만원을 흡수해야 합니다.
그러나, 근저당권 C에게 안분된 금액은 1500만원 뿐이므로 근저당권 B가 흡수할 수 있는 금액은 1500만원입니다.
경매 배당액 계산
(1) 근저당권 A는 1순위로서 채권액 3억원을 전부 배당 받습니다.
(2) 가압류채권은 일반채권이지만 선행 가압류이므로 안분 배당 받아 채권액 2억원 중 1억원을 배당 받게 됩니다.
(3) 근저당권 B는 채권액 7000만원 중 1단계에서 3500만원을 안분 배당 받지만, 2단계에서 근저당권 C로부터 1500만원을 흡수하므로 최종 배당액은 5000만원(=3500만원 + 1500만원)입니다.
(4) 근저당권 C는 채권액 3000만원 중 1단계에서 1500만원을 안분 배당 받았지만, 2단계에서 근저당권 B로부터 1500만원이 흡수당하므로 최종 배당액은 0원입니다.