대항력 있는 임차인 2가지(낙찰자에게 대항할 수 있는 경우, 양수인에게 대항할 수 있는 경우)를 정리하기 위해 대항력이란 무엇인지, 대항력 뜻, 대항력 성립요건, 대항요건, 전입신고, 확정일자가 필요한지 여부를 정리해보겠습니다.
민법과 주택임대차보호법
민법상 세입자의 임차권은 힘이 약함
민법상 임차인(세입자)은 주택을 빌려주기로 한 계약(임대차계약)의 상대방인 임대인(집주인)에게만 자신의 임차권을 주장할 수 있을 뿐 새로운 집주인 등 제3자에게 자신의 임차권을 주장할 수 없습니다. 왜냐하면 임차인은 기존 집주인과 임대차계약을 체결했을 뿐 새로운 집주인과는 계약을 체결한 사실이 없기 때문입니다.
전세권 설정 또는 임차권 등기
민법에서도 전세권을 설정하거나 임차권을 등기하게 되면 강력한 보호(물권)를 받을 수 있지만 전세권이나 임차권 등기는 임대인의 협조를 기대하기 어렵거나 과다한 비용으로 인하여 접근하기 어려운 측면이 있습니다.
세입자 보호를 위해 주택임대차보호법이 제정됨
임차인이 전세권이나 임차권을 등기하지 않는 한 새로운 집주인이 나가달라고 요구하면 이에 대항할 수 있는 힘이 없으므로 집을 비워줘야 합니다. 주택임대차보호법은 이러한 세입자 주거 안정을 보호하기 위하여 세입자가 주택을 인도 받아 전입신고만 하면 새로운 집주인 등 제3자에게 대항할 수 있는 힘(대항력)을 부여하고 있습니다.
대항력 뜻
민법상 임차인(세입자)은 원래 임대차계약의 상대방인 임대인(집주인)에게만 임차권을 주장할 수 있는 것이 원칙이지만 임차인이 주택을 인도 받아 주민등록을 마치면 주택임대차보호법에 따라 대항력을 부여 받게 됩니다.
즉, 대항력이란 임차인이 임대인(집주인) 이외의 제3자(주택 매매 또는 경매의 매수인)에게 대항하여 임차권을 주장할 수 있는 강력한 힘을 말합니다. 여기서 임차권을 주장한다는 것은 주택에 계속 거주하겠다는 것을 말하므로 임차인에게 대항력이 있으면 주택을 매수한 양수인이나 낙찰자는 임대인 지위를 승계해서 계속 거주하도록 해야 하고, 추후 임대차가 종료하면 임차인에게 보증금을 반환해야 합니다.
대항력 요건
대항력 성립요건
주택임대차보호법은 임차인이 집주인으로부터 비어 있는 주택 및 열쇠를 받고(주택의 인도), 주민등록을 마치면(전입신고), 제3자에게 대항할 수 있는 대항력을 부여해주고 있습니다(주택임대차보호법 제3조 제1항).
대항력 = 주택의 인도 + 전입신고
주택임대차보호법 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
대항력 주택의 인도
세입자가 대항력을 취득하기 위해서는 주택을 인도 받아야 하는데, 여기서 주택의 인도란 법적으로는 주택에 대한 점유의 이전을 의미하며, 실무적으로는 종전 임차인 등이 이사 나간 상태에서 열쇠를 넘겨주거나 비밀번호를 알려주는 것을 말합니다.
대항력 전입신고
민법에 의하면 채권자에 불과한 임차인이 제3자에게 대항하기 위해서는 부동산등기부 등본에 전세권이나 임차권을 등기해서 채권을 물권으로 변환해야 합니다. 즉, 민법에서 임차인이 제3자에게 대항하기 위해서는 전세권이나 임차권을 등기해야만 합니다.
그러나, 주택임대차보호법에 의하면 임차인은 전세권이나 임차권을 등기하지 않고도 주택을 인도(명도) 받아 주민등록(전입신고)만 하면 대항력을 부여 받을 수 있습니다.
즉, 세입자는 등기소로 가서 비싼 수수료를 내고 전세권이나 임차권을 등기하는 대신 주민센터로 가서 무료로 전입신고만 해도 대항력을 부여 받을 수 있다는 것입니다.
대항력 전입신고 확정일자
주택임대차보호법은 세입자를 보호하기 위하여 대항력 이외에 우선변제권과 최우선변제권도 인정하고 있는데, 특히 우선변제권이 성립되려면 확정일자가 필요합니다. 그러나 대항력이 성립하는데는 전입신고만 필요할 뿐 확정일자가 필요 없습니다.
즉, 임차인이 경매에서 우선변제를 받기 위해서는 우선 순위를 가려내기 위한 날짜(확정일자)가 필요하지만 제3자에게 대항하기 위해서는 주택을 점유하고 있으면서 전입신고만으로 충분합니다.
대항력 발생일
대항력 발생일
대항력은 임차인이 주택을 인도 받고 주민등록(전입신고)을 한 다음날 오전 0시부터 효력이 발생합니다. 예를 들어 세입자 A가 2024년 10월 15일 오전 10시에 전입신고를 마쳤다면, 그 다음 날인 2024년 10월 16일 오전 0시(=10월 15일 밤 12시)부터 대항력이 발생합니다.
대항력 유지
임차인에게 대항력이 발생했더라도 임차인이 보증금을 반환 받으려면 대항요건을 유지하고 있어야 합니다.
즉, 임차인이 종전 집주인, 새로운 집주인, 경매 낙찰자에게 대항하여 계속 거주하겠다고 주장하거나 또는 임대차 종료시 보증금 반환을 청구하려면 이사를 나가지 말고 계속 주택을 점유하면서 전입신고를 유지한 상태여야 합니다.
다만, 임차인이 임차권등기명령 등을 통해 임차권을 등기했다면 등기 후에는 더 이상 대항요건을 유지할 필요가 없습니다.
대항력 있는 임차인
매매는 임대차를 깨뜨린다.
임차인이 아무리 임대차계약을 체결했더라도 주택의 소유자가 변경되었다면 변경된 집주인에게 자신의 임차권을 주장할 수 없습니다. 왜냐하면 임차인은 과거의 집주인과 임대차계약을 체결한 것이지 해당 주택에 대해서는 아무런 권리가 없기 때문입니다.
따라서 새로운 소유자가 임차인에게 방을 빼 달라고 요구하면 나가줘야 합니다. 임차인은 과거의 소유자와 계약을 체결한 채권자일 뿐 새로운 소유자와 계약을 체결한 적도 없고, 주택에 대하여 어떠한 물권적 권리를 설정한 적도 없기 때문이죠.
이러한 것을 두고 “매매는 임대차를 깨뜨린다”고 말하곤 합니다.
제3자에게는 주장할 수 없는 것이 원칙임
원래 주택의 양수인이나 낙찰자는 임차인과 임대차계약을 체결한 적도 없고, 임대차보증금을 받은 적도 없기 때문에 임차인은 양수인이나 낙찰자에게 임대차계약상의 권리를 요구하거나 보증금을 반환해달라고 요구할 수 없습니다. 보증금을 받은 적도 없는 사람에게 돈을 반환해달라고 요구하는 것은 사실상 말도 안되는 일이기 때문입니다.
대항력 있다는 뜻
대항력이 있다는 것은 임차인이 임대차계약자가 아닌 제3자(주택을 매매계약으로 매수한 양수인 또는 주택을 경매에서 낙찰 받은 낙찰자)에게 대항하여 주택에 계속 거주하겠다고 주장할 수 있다는 뜻입니다.
즉, 주택의 양수인이나 낙찰자는 임차인과 임대차계약을 체결하지 않았지만 임차인의 대항력으로 인해 임차인이 과거 집주인과 체결한 임대차계약을 인정해 줄 수 밖에 없다는 것입니다(주택임대차보호법 제3조 제4항).
주택임대차보호법 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. ④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.
임대인 지위 승계
대항력 있는 임차인은 주택의 양수인 또는 낙찰자에게 대항하여 주택에 계속 거주하겠다고 주장할 수 있고, 추후 임대차 종료시 양수인 또는 낙찰자에게 보증금을 반환 받을 권리도 있습니다.
대항력 발생일 VS. 제3자 권리취득일
임차인이 대항요건(주택의 인도 및 전입신고)을 갖추면 대항력이 발생하지만, 전입신고를 하기만 하면 누구에게나 대항할 수 있다는 것이 아니라 전입신고(그 다음날) 보다 늦게 권리를 취득한 사람에게 대항할 수 있다는 뜻입니다.
즉, 임차인의 대항력 발생일이 제3자의 권리취득일 보다 빠른 경우 임차인은 그 제3자에 대하여 대항할 수 있고, 임차인의 대항력이 제3자의 권리취득일 보다 늦게 발생했다면 임차인은 그 제3자에 대하여 대항할 수 없습니다.
대항력 있는 임차인 종류 2가지
결국 대항력 있는 임차인이란 임대차계약의 당사자가 아닌 제3자에게 자신의 임차권을 주장할 수 있는 임차인을 말하며 2가지로 구분됩니다.
- 일반 양수인 및 경매 낙찰자 모두에게 대항할 수 있는 임차인
- 일반 매매계약의 양수인에게만 대항할 수 있는 임차인
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낙찰자에게 대항력 있는 임차인
경매로 집주인이 변경되는 경우
임차 주택이 경매로 낙찰되면 주택에 걸려 있던 근저당권, 가압류 등은 말소되는데, 이렇게 경매로 말소되는 권리 중 등기 접수일이 가장 빠른 권리로서 경매에서 말소의 기준이 되는 권리를 말소기준권리라 합니다.
경매는 주택을 입찰하여 매각한 돈으로 배당 절차를 거쳐 주택에 걸려 있었던 각종 채무들을 한꺼번에 소멸시킨 후 낙찰자에게 깨끗한 소유권을 넘겨주게 됩니다. 이렇게 권리관계를 깨끗하게 정리하는 과정에서 대부분의 채무들이 말소되게 됩니다.
임차권도 권리이므로 경락으로 소멸되거나 인수되는데, 임차인이 낙찰자에게 대항하려면(계속 거주하겠다고 주장하거나 보증금 반환을 요구하려면) 임차권이 소멸되지 않고, 낙찰자에게 임차권이 인수되어야 합니다.
말소기준권리 설정일 VS. 대항력 발생일
임차인이 주택을 인도 받아 전입신고를 하면 대항력이 발생하긴 하지만 임차주택의 경매 낙찰자에게 대항하기 위해서는 단순히 전입신고를 하는 것만으로는 부족합니다.
임차인의 대항력 발생일이 말소기준권리의 설정일(=선순위 저당권 등기 접수일) 보다 빨라야 합니다. 그런데, 임차인의 대항력은 전입신고 다음날 오전 0시부터 발생하므로, 임차인의 전입신고가 말소기준권리(경매로 말소되는 최선순위 권리)의 등기 접수일 보다 적어도 하루 먼저 수리되어야 합니다.
양수인에게 대항력 있는 임차인
선순위 근저당권 설정된 집에 입주 후 집주인 변경된 경우
예를 들어 세입자 A가 이미 근저당권이 설정된 다가구주택의 원룸에 입주하면서 전입신고 하였는데, 몇 개월 뒤 다가구주택 집주인이 변경된 경우, 세입자 A는 비록 근저당권 보다는 전입신고가 늦었지만 변경된 집주인에게는 임차권을 주장하면서 계속 거주할 수 있습니다.
다만, 추후 다가구주택이 경매된다면 세입자는 경매 낙찰자에게 대항할 수 없으므로 계속 거주할 수 없게 됩니다.
소유권이전등기 접수일 VS. 대항력 발생일
경매에서는 주택에 걸려 있던 채무들이 대부분 말소되지만 일반 매매계약에서는 매수인이 보통 대부분의 채무를 떠안고 주택을 매수하게 됩니다.
따라서 세입자가 일반 매매계약의 양수인에게 대항하기 위해서는 말소기준권리 보다 먼저 대항요건을 갖출 필요는 없고 양수인이 소유권이전등기를 접수한 날 보다 먼저 대항력이 발생하면 됩니다.
대항력 있는 임차인 – 2가지 경우
양수인 및 낙찰자 모두에게 대항력 있는 임차인 사례
| 권리자 | 권리변동일 |
|---|---|
| 은행 A | 근저당권 접수일 (3월 5일) |
| 임차인 B | 전입신고일 (3월 1일) |
| 양수인 C | 소유권이전등기 접수일 (3월 7일) |
| 낙찰자 D | 경매 매각대금 납부일 (12월 15일) |
예를 들어 은행 A가 주택에 최선순위로 근저당권을 접수하였는데(3월 5일), 임차인 B가 이미 3월 1일 전입신고를 했고, 이 상태에서 C가 매매계약으로 주택을 양수하면서 3월 7일 소유권을 이전등기 하였습니다. 추후 이 주택이 경매되면서 12월 15일 낙찰 대금이 납부되었습니다.
위 사례에서 임차인 B의 대항력은 3월 2일 발생하고, 주택 양수인 C의 소유권이전등기 접수일은 3월 7일이므로 임차인 B는 양수인 C에게 대항력 있는 임차인입니다.
또한, 임차인 B의 대항력 발생일은 말소기준권리에 해당하는 최선순위 근저당권의 접수일인 3월 5일 보다 빠르기 때문에 추후 경매시 임차인 B의 임차권은 말소되지 않고 낙찰자 D에게 인수됩니다. 즉, 임차인 B는 낙찰자 D에게 대항력 있는 임차인에 해당합니다.
즉, 임차인 B는 양수인 C 및 낙찰자 D 모두에게 대하여 대항력 있는 임차인에 해당합니다.
양수인에게만 대항력 있는 임차인 사례
| 권리자 | 권리변동일 |
|---|---|
| 은행 A | 근저당권 접수일 (3월 1일) |
| 임차인 B | 전입신고일 (3월 1일) |
| 양수인 C | 소유권이전등기 접수일 (3월 7일) |
| 낙찰자 D | 경매 매각대금 납부일 (12월 15일) |
예를 들어 은행 A가 주택에 최선순위로 근저당권을 접수하였는데(3월 1일), 임차인 B가 같은 날 전입신고를 했습니다. 이 상태에서 C가 매매계약으로 주택을 양수하고 3월 7일 소유권이전등기를 하였습니다. 추후 이 주택이 경매되면서 12월 15일 낙찰 대금이 납부되었습니다.
위 사례에서 임차인 B의 대항력은 3월 2일 오전 0시부터 발생하는데, A의 근저당권은 3월 1일 접수되었으므로 임차인 B는 근저당권자 A에게 대항할 수 없습니다. 그러나, 이 주택이 경매되지 않는 한 임차인 B에게 임차권을 문제 삼아 나가라고 요구할 수 있는 사람은 주택의 소유자인 양수인 C 뿐입니다.
임차인 B의 대항력 발생일은 3월 2일이고, 주택 양수인 C의 소유권이전등기 접수일은 3월 7일이므로 임차인 B는 양수인 C에게 대항력 있는 임차인입니다. 따라서 임차인 B는 양수인 C에 대항하여 계속 거주할 수 있습니다.
그런데 추후 경매 절차에서 임차인 B의 대항력 발생일(3월 2일)은 말소기준권리에 해당하는 최선순위 근저당권의 접수일인 3월 1일 보다 늦기 때문에 임차인 B의 임차권은 경락으로 말소됩니다. 즉, 임차인 B는 낙찰자 D에게 대항할 수 없는 임차인에 해당합니다.
즉, 임차인 B는 대항요건을 갖추었으므로 대항력이 있고, 양수인 C에게도 대항할 수 있는 대항력 있는 임차인입니다. 그러나, 임차인 B는 낙찰자 D에게는 대항력 없는 임차인에 해당합니다. 이러한 임차인을 두고 대항력 없는 임차인 또는 대항력 있는 후순위 임차인이라고 합니다.
왜냐하면 대항요건을 갖추어서 일반적인 대항력은 있지만 말소기준권리 보다 후순위이므로 낙찰자에게는 대항할 수 없습니다. 그러나, 임차인이 대항요건에 더하여 확정일자를 갖추면 경매에서 후순위 임차인으로서 우선변제권을 행사할 수 있고, 보증금을 일부 나마 회수할 수 있기 때문입니다.