우선변제권 뜻과 요건, 확정일자와의 관계, 우선변제권 순위 기준, 순위 결정 방법, 우선변제권 확인(발생일 확인) 방법, 대항력 우선변제권 차이를 정리해보겠습니다.
대항력 우선변제권 차이
성립요건 차이
대항력은 임차인이 주택을 인도 받고 전입신고를 하면 발생하지만 우선변제권은 대항력도 필요하지만 확정일자까지 받아야 합니다.
보증금 차이
임차인이 최우선변제권을 확보하려면 보증금이 소액이어야 하지만, 임차인이 대항력이나 우선변제권을 확보하는데 보증금이 소액이어야 하는 것은 아닙니다.
발생일 차이
대항력은 주택을 인도 받고 전입신고를 한 다음날 오전 0시부터 효력이 발생하지만 우선변제권은 대항력을 갖춘 후 확정일자까지 받아야 효력이 발생합니다. 따라서 우선변제권은 대항력 발생일과 확정일자 중 늦은 날을 기준으로 효력이 발생합니다.
유지 기간 차이
임차인이 대항력을 주장하기 위해서는 임차권을 등기할 때까지 또는 보증금을 반환 받을 때까지 대항요건을 유지하고 있어야 합니다. 즉, 보증금을 반환 받을 때까지 이사 나가지 않고 계속 거주하면서 다른 곳으로 전출하지도 않아야 합니다.
우선변제권은 배당요구 종기까지 주택의 점유, 전입신고, 확정일자를 유지해야 기존에 받아둔 우선 순위가 유지됩니다.
대항력과 우선변제권의 관계
(1) 우선변제권은 경매가 진행될 때만 행사할 수 있지만, 대항력은 경매와 관계 없이 대항요건이 존속하는 한 행사 가능합니다.
(2) 대항력과 우선변제권을 모두 가진 임차인은 2개의 권리 중 하나를 선택할 수 있는데, 만약 대항력을 선택했다면 계속 거주하다가 임대차 종료시 낙찰자로부터 보증금을 반환 받으면 됩니다.
(3) 만약 우선변제권을 선택하고 싶다면 배당요구를 해야 하고(경매개시결정 등기 전에 임차권이 등기된 경우는 배당요구 필요 없음), 경매에서 보증금만큼 배당을 받으면 됩니다.
(4) 임차인이 우선변제권을 선택해서 배당 절차에 참가했는데, 전액을 배당 받지 못했다면, 우선변제권은 경락으로 소멸됩니다(2005다21166 판결).
(5) 결국 나머지 회수하지 못한 보증금은 대항력을 주장해서 반환 받을 수 밖에 없는데, 대항력 주장을 위해서는 대항요건이 존속해야 합니다. 따라서 임차인은 배당이 끝날 때까지 주택에 계속 거주하면서 주민등록을 유지하고 있거나 또는 임차권을 등기해야 나머지 보증금을 낙찰자로부터 반환 받을 수 있습니다.
우선변제권 뜻
만약 임차인이 우선변제권이 없는 일반 채권자라면 임차한 주택이 경매될 때, 세입자는 주택에 근저당권을 설정한 담보물권자 보다 무조건 후순위에 해당하게 됩니다. 즉, 세입자는 경매에서 다른 일반 채권자와 함께 평등 배당을 받게 됩니다.
그러나, 주택임대차보호법은 임차인이 대항력과 확정일자를 갖추면 담보물권과 유사한 우선변제권을 부여해줍니다.
즉, 우선변제권이란 임차인이 주택을 인도 받아 전입신고를 하고 확정일자를 받으면 발생되는데, 임차인이 주택 경매시 후순위 담보물권자 보다 우선하여 배당을 받을 수 있는 권리를 말합니다.
우선변제권 요건
대항력 및 확정일자
주택임대차보호법에 의하면 임차인이 대항요건(주택의 인도 및 전입신고)을 갖춰 대항력이 발생하고, 임대차계약서에 확정일자를 받으면, 주택 경매시 임대차보증금에 대하여 우선적으로 변제 받을 수 있는 권리(우선변제권)를 인정해주고 있습니다.
우선변제권 = 대항력(주택의 인도 + 전입신고) + 확정일자
주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수) ② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.
확정일자 받는 방법
(1) 확정일자는 주민센터에 방문하여 임대차계약서를 제출해서 도장을 받으면 되는데, 위 사진과 같이 (1) 확정일자라는 문구로 별도의 박스를 만들어 도장을 찍어주거나 (2) 초록색 도장으로 찍어줍니다.
- 보통 주민센터에 전입신고를 하면서 임대차계약서에 확정일자를 함께 받는데, 전입신고를 하기 전에 확정일자만 먼저 받기도 합니다.
(2) 확정일자 신청은 정부24에서 인터넷으로 전입신고를 할 때 함께 신청할 수도 있고, 인터넷으로 신청할 수도 있습니다.
우선변제권 발생일 확인 방법
우선변제권 발생일
우선변제권을 취득하기 위해서는 대항력이 발생해야 하고, 확정일자를 받아야 하는데, 대항력은 전입신고 다음날 오전 0시부터 효력이 발생합니다. 따라서 우선변제권은 전입신고 다음날과 확정일자 중 늦은 날을 기준으로 발생합니다.
대법원 1999. 3. 23. 선고 98다46938 판결 주택의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 당일 또는 그 이전에 임대차계약증서상에 확정일자를 갖춘 경우 같은 법 제3조의2 제1항에 의한 우선변제권은 같은 법 제3조 제1항에 의한 대항력과 마찬가지로 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 발생한다.
즉, 우선변제권은 임대차보증금을 지불하고 열쇠를 받은 날, 전입신고 다음날, 확정일자 중 늦은 날짜에 발생합니다.
예를 들어 임차인 A가 5월 1일 계약금을 내고 오피스텔 임대차계약을 체결했는데, 같은 날인 5월 1일 주민센터에 방문하여 임대차계약서에 확정일자를 받았습니다. 임차인 A는 1개월 뒤인 6월 1일 보증금의 잔금을 치르면서 오피스텔 열쇠를 받았고, 같은 날인 6월 1일 전입신고를 했다면 전입신고 다음날인 6월 2일 오전 0시부터 우선변제권이 발생합니다.
임차인 본인의 전입신고일 확인 방법
전입신고한 날짜가 기억나지 않을 경우 주민등록등본표 등본을 발급 받으면 전입신고 일자를 확인할 수 있습니다.
임차인 본인의 확정일자 확인 방법
확정일자는 임대차계약서에 찍힌 확정일자 도장의 날짜를 확인하면 됩니다. 과거에는 1번처럼 확정일자라는 문구로 박스에 날짜를 찍어줬지만 요즘에는 2번처럼 초록색 도장을 찍어주고 그 도장 내에 새겨진 날짜가 확정일자에 해당합니다.
확정일자를 인터넷으로 받은 경우는 인터넷등기소에서 확정일자를 확인할 수 있습니다.
다른 임차인의 우선변제권 발생일 확인 방법
예를 들어 다가구주택에서 임차인들의 배당 순위를 확인하고 싶다면, 임차인 본인의 우선변제권 발생일 이외에 다가구에 거주하는 다른 임차인의 우선변제권 발생일도 확인해야 합니다.
다른 임차인의 대항력 발생일은 전입신고일을 확인해야 하므로 원룸 건물(다가구주택)의 전입세대확인서(전입세대열람원)을 확인하면 되고, 다른 임차인의 확정일자는 원룸 건물(다가구주택)의 확정일자 부여현황을 발급 받아서 확인하면 됩니다.
우선변제권 유지
우선변제권 유지 기한
경매 절차에서 우선변제권을 행사하기 위해서는 배당요구의 종기까지 우선변제권 요건(주택의 인도, 전입신고, 확정일자)이 존속되어야 합니다.
만약 전입신고 후 다른 곳으로 전출했다가 다시 재전입한다거나 임대차계약서를 새로 작성하여 확정일자를 다시 받게 되면 우선변제권 발생일이 달라지게 됩니다.
임대차 연장시 우선변제권 유지될까?
임차인이 대항력과 우선변제권을 취득하였다면, 계약기간 연장으로 임대차계약이 갱신되더라도 대항력과 우선변제권이 유지되고, 설령 계약 갱신시 보증금이 증액되더라도 종전 보증금 범위 내에서는 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.
대법원 2012. 7. 12. 선고 2010다42990 판결 주택에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 주민등록과 주택의 인도를 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 대항력이 생기고, 또한 임대차계약증서에 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매를 할 때에 후순위권리자 등보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 가진다. 그리고 대항력과 우선변제권을 갖춘 임대차계약이 갱신된 경우에도 종전 보증금의 범위 내에서는 최초 임대차계약에 의한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지된다.
보증금 전액 지급해야 할까?
임대차보증금이 대항요건 또는 확정일자를 갖출 때까지 전액 지급되지 않았더라도 우선변제권은 대항요건을 갖추고 확정일자를 받으면 취득합니다(2017다212194 판결).
우선변제권 배당요구
임차인 배당요구 필요할까?
임차인이 우선변제권을 행사하기 위해서는 배당요구가 필요합니다.
(1) 그런데, 경매신청인, 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자, 담보물권자 등은 별도의 배당요구가 없더라도 당연히 배당에 참가할 수 있으므로, 임차인의 임차권이 첫 경매개시결정등기 전에 등기되었다면 배당요구가 필요 없습니다(민사집행법 제148조).
(2) 또한, 임차인이 보증금반환청구 소송을 통해 확정판결을 받아 강제경매를 신청하였다면 우선변제권을 행사한 것으로 간주되므로 별도의 배당요구는 필요 없습니다(2013다27831 판결).
임차인 배당요구 방법
임차인이 배당요구를 하기 위해서는 위와 같은 배당요구신청서와 함께 아래의 서류를 함께 제출해야 합니다.
- 확정일자 있는 임대차계약서 사본
- 전입일자가 표시된 주민등록표 등본
- 반환 받아야 할 보증금에 대한 계산
우선변제권 순위(배당순위)
임차인은 9순위에 해당함
임차인에게 우선변제권이 없다면 일반채권자에 해당하므로 9순위로 배당 받게 되므로 5순위의 담보물권자 보다 후순위로 배당 받게 됩니다.
우선변제권 취득으로 배당순위 상승
그러나 임차인이 주택임대차보호법에 따라 우선변제권을 취득하게 되면 9순위에서 5순위로 올라가게 됩니다. 즉, 임차인에게 우선변제권이 없다면 임차인은 9순위이므로 담보물권과 날짜 비교 없이 무조건 후순위에 해당하지만, 우선변제권을 보유하게 되면 5순위가 되므로 담보물권과 날짜를 비교하는 것이 가능해졌다는 것입니다.
날짜 비교는 아래의 그림과 같이 비교합니다.
5순위 내에서 순위 결정
우선변제권 있는 임차인이 5순위가 되면, 같은 5순위에 해당하는 담보물권자, 국세 및 지방세와 함께 순위를 겨루게 되는데, 우선변제권 발생일과 담보물권 설정일을 비교하여 순위를 결정하면 됩니다.
- 우선변제권 발생일(=전입신고 다음날 및 확정일자 중 늦은 날)
- 담보물권 설정일(=등기 접수일)
- 국세 및 지방세 법정기일
담보물권의 설정일은 아래와 같이 확인할 수 있습니다.
임차인과 근저당권 순위 비교
근저당권 설정일자 확인 방법
근저당권의 설정일자는 부동산등기부 등본에 기입된 접수일자로 확인할 수 있습니다.
임차인의 우선변제권 VS. 담보물권
임차인의 우선변제권 발생일과 담보물권 설정일자를 비교하여 빠른 날짜의 권리가 우선합니다. 전입신고, 확정일자, 근저당권 접수일이 비슷할 경우 어느 권리가 우선하는지 정리해보겠습니다.
(1) 임차인 A가 5월 7일 입주하면서 전입신고를 하고, 같은 날 확정일자까지 받았는데, 은행 B도 같은 날인 5월 7일에 근저당을 설정하였다면, 임차인의 우선변제권은 5월 8일에 발생하므로 은행 B의 근저당이 우선 배당 받게 됩니다.
(2) 임차인 A가 5월 7일 입주하면서 같은 날 전입신고와 확정일자를 받았는데, 은행 B는 다음날인 5월 8일 오후 3시쯤 근저당권 등기를 접수하였습니다. 이 경우 우선변제권은 5월 8일 오전 0시부터 발생하는 반면, 근저당권은 5월 8일 오후 3시를 기준으로 접수되었으므로 경매 배당에서 임차인 A의 우선변제권은 은행 B의 근저당권 보다 우선하여 배당 받을 수 있습니다.
우선변제권 확정일자 관계
확정일자를 먼저 받은 경우
예를 들어 임차인 A가 3월 1일 임대차계약을 체결한 당일에 주민센터에서 확정일자를 받았고, 두달 뒤인 5월 1일에 보증금의 나머지 잔금을 치르면서 임차 주택을 인도 받고(빈집 및 열쇠 전달 받음) 전입신고를 했다면, 임차인은 전입신고 다음날인 5월 2일 오전 0시부터 우선변제권을 취득하게 됩니다.
즉, 확정일자를 먼저 받았더라도 대항력을 갖추어야 우선변제권을 취득할 수 있으므로 대항력이 발생하는 날짜(전입신고 다음날)에 우선변제권도 취득하게 됩니다.
전입신고와 확정일자를 동시에 신청한 경우
만약 임차인 B가 3월 1일 임대차계약을 체결한 후 2달 뒤인 5월 1일에 잔금을 치르면서 주택을 인도 받고, 같은 날 전입신고를 하면서 동시에 확정일자도 함께 신청해서 받았다면, 임차인은 전입신고 다음날인 5월 2일 오전 0시부터 우선변제권을 취득하게 됩니다.
즉, 임차인이 전입신고와 확정일자를 동시에 신청한 경우 확정일자는 당일에 부여 받겠지만 전입신고를 통한 대항력은 전입신고 다음날부터 효력이 발생하므로 우선변제권도 전입신고 다음날부터 발생하게 됩니다.
전입신고 다음날에 확정일자를 받은 경우
만약 임차인 B가 5월 1일 전입신고를 했는데, 확정일자 받는 것을 잊고 있다가 다음날인 5월 2일 오후 4시에 주민센터에서 확정일자를 받았습니다. 임차인 B의 대항력은 전입신고 다음날인 5월 2일 오전 0시부터 효력이 발생하지만 확정일자까지 받아야 우선변제권을 취득하게 되므로 임차인 B는 확정일자를 받은 5월 2일 오후 4시에 우선변제권을 취득하게 됩니다.
확정일자를 한참 뒤에 받은 경우
만약 임차인 B가 5월 1일 입주하면서 전입신고를 했는데, 몇 달이 지나도록 확정일자 받는 것을 놓치고 있다가 뒤늦게 7월 1일 확정일자를 받았습니다. 이 경우 임차인 B는 확정일자를 받은 7월 1일에 우선변제권을 취득하게 됩니다.
그런데, 만약 세입자의 확정일자가 근저당권 설정일자 보다 늦어서 후순위로서 배당을 거의 받지 못했다면, 세입자는 어떻게 보호 받을 수 있을까요?