잔금 전 계약파기 가능? 중도금 지급 후 계약해제?(+ 특약 카톡 양식)

잔금 전 계약파기와 관련하여 중도금 지급 전 계약해제와 중도금 지급 후 계약해제, 중도금 지급기일 전 지급이 가능한지, 중도금 일부 지급이 이행의 착수에 해당되는지, 중도금 대출 신청을 이행의 착수로 보는 특약 문구, 중도금 지급일 전 지급 금지 특약 문구, 중도금 없이 잔금만 있는 계약에 대한 대처법을 정리해보겠습니다.

잔금 전 계약파기 가능할까?

잔금 전 계약파기 가능할까?

잔금이 지급되기 전이라면 아직 모든 행위가 완료된 것이 아니니까 계약파기 가능할까요?

아래에서는 잔금 지급 전 계약파기와 관련하여 중도금 지급 전, 중도금 일부 지급, 중도금 지급 후, 중도금 없이 잔금만 있는 계약으로 구분하여 살펴보겠습니다.

잔금을 못 치르면 어떻게 될까?

매수인이나 세입자가 잔금을 못 치르면 계약 위반에 해당합니다. 매도인이나 임대인은 계약 위반을 이유로 계약을 해제하고 위약금이나 손해배상을 청구할 수 있습니다.

다만, 대부분의 계약은 계약자 쌍방의 의무가 동시이행 관계에 있으므로 매수인이나 임차인이 잔금을 못 치르더라도 매도인이나 임대인이 자신의 의무를 이행하거나 이행제공을 해서 매수인이나 임차인을 이행지체에 빠뜨려야 합니다.

즉, 매수인이나 임차인이 잔금 지급 기일까지 잔금을 지급하지 못하더라도 곧바로 계약위반(채무불이행)이 아니며, 매도인이 소유권이전등기 서류 일체와 부동산 인도 의무를 이행 제공하거나 임대인이 부동산 인도 의무를 이행 제공해야만 그 때부터 매수인이나 임차인이 계약위반(이행지체)에 해당됩니다.

잔금 지급 후 계약해제 가능할까?

잔금 지급 전 계약파기가 가능할지 여부와 관련하여 잔금 지급 후라면 계약해제가 가능할까요? 결론부터 말하면 상대방의 계약 위반이나 상대방으로부터 계약 해제 동의를 얻어 계약파기가 가능합니다.

다만, 잔금 지급 전이든 지급 후이든 중도금을 지급하여 이행에 착수한 것은 동일하므로 해약금 해제가 불가능합니다.

중도금 지급 후 계약해제

중도금 지급 후라면 계약금 포기 또는 계약금 배액상환으로 계약 해제는 불가능합니다. 다만, 아래의 3가지 계약파기 사유 중 중도금 지급 후에는 2번과 3번에 의한 계약해제가 가능합니다.

1. 계약금을 지급한 경우
2. 계약에 문제가 있는 경우
3. 상대방의 동의를 받은 경우

중도금 입금 후에는 계약금을 이용한 해제는 불가능하고, 계약상 무효, 취소 등 하자가 있거나 상대방이 계약 위반 행위를 한 경우 무효, 취소, 해제를 할 수 있으며, 상대방과 합의하여 해제하는 것도 계약자유의 원칙상 가능합니다.

1. 계약금 지급을 통해 계약을 파기하는 경우
   • 해약금 해제(민법 제565조)
2. 계약상 문제 있어 계약을 파기하는 경우
   • 법에서 정한 문제가 있는 경우
     • 무효
     • 취소
   • 상대방이 계약을 위반한 경우
     • 법정 해제(채무불이행)
       • 이행지체
       • 이행불능
       • 불완전이행
       • 이행거절
     • 약정 해제(계약상 해제권 유보)
3. 상대방의 동의를 받아 계약을 파기하는 경우
   • 합의 해제

==>> 계약해지 통보, 요건(+ 문자, 카톡, 공문, 내용증명 양식)

중도금 지급 전 계약해제

계약금을 포기하거나 계약금의 배액을 상환하여 해제하는 방법은 계약이 누군가에 의해 이행에 착수될 때까지 가능합니다.

==>> 계약금 배액배상 해제(+ 내용증명, 세금, 공탁, 판례)

보통 부동산 매매계약의 매매대금은 계약금, 중도금, 잔금으로 구분되는데, 계약금은 해약금으로 추정되기 때문에 중도금을 지급할 때 이행에 착수했다고 봅니다.

따라서 부동산 매매계약을 체결한 경우 매수인이 중도금을 지급하기 전까지 매수인은 계약금 포기하는 방법으로, 매도인은 계약금의 2배를 배상하는 방법으로 매매계약 해제가 가능합니다.

<함께 알아두면 좋은 글>

• 계약금 배액배상 해제(+ 내용증명, 세금, 공탁, 판례)
• 계약금 중도금 잔금 비율, 기간(+ 2가지 주의사항)
• 계약금 일부 지급 해제, 대처법(+ 특약, 내용증명 양식)
• 중도금 지급 후 계약해제, 지급 전 특약(+ 카톡 양식)
• 구두계약 효력, 파기, 위약금(+문자, 녹음, 내용증명)
• 불법 녹음 기준, 처벌, 증거능력(+판례 분석)
• 계약해지 통보, 요건(+ 문자, 카톡, 공문, 내용증명 양식)
• 계약파기 위약금, 손해배상(+ 위약금 약정 예시 및 청구 양식)

중도금 일부 지급 이행의 착수

이행의 착수란?

계약금 포기나 배액배상으로 해제가 가능한 시기는 [이행의 착수]라고 했는데, 이행의 착수는 채무의 일부를 이행하는 것과 채무 이행에 필요한 전제행위를 하는 것도 해당됩니다.

중도금 지급의 정도

따라서 중도금 전액을 지급해야만 이행의 착수에 해당하는 것이 아니고, 중도금의 일부만 지급하거나 중도금 지급에 필요한 전제행위, 예를 들어 중도금 대출을 신청하는 행위 등도 일정한 조건 하에 이행의 착수에 해당될 수 있는 것입니다.

==>> 계약금 일부 지급 해제, 대처법(+ 특약, 내용증명 양식)

중도금 대출 신청과 이행의 착수 특약

매수인이 중도금을 지급하기 위해 대출을 받아야 한다고 매도인에게 미리 얘기하였고, 이후 매수인이 중도금 대출 신청을 하고 이를 매도인에게 통지하였다면 [채무 이행을 위해 필요한 전제행위]를 한 것으로 볼 수 있습니다.

중도금 대출 신청이 [채무 이행에 필요한 전제행위]로 인정되게 되면, 매수인이 아직 중도금은 지급하지 않았더라도 중도금 지급일 전에 이행에 착수한 것이 되어 매도인은 더 이상 해약금 해제를 할 수 없게 되는 것입니다.

그러나 이러한 내용으로 합의했다는 것을 입증하기 쉽지 않기 때문에 특약으로 명시해두는 것이 추후 분쟁을 예방할 수 있습니다. 아래에서는 중도금 대출 신청에 대하여 계약서에 추가할 특약 문구와 녹음 및 카톡 문구를 준비했습니다.

특히 매수인 입장에서 중도금 대출 신청이 거절되면 매매대금 마련이 어려운 상황에서 계약 파기를 막고 싶다면 중도금 대출 신청이 이행의 착수에 해당된다는 취지의 특약 문구를 다운로드 받으세요.

전화 녹음하실 경우에는 상대방이 통화를 듣고 있다는 답변이 함께 녹음되어야 하며, 입증을 강화하기 위해 문자나 카톡으로도 동일한 내용을 전송하고, 답장을 받아둔 후 문자나 카톡을 캡쳐해두는 것이 좋습니다. 카톡 기록 파일을 다운로드 받을 수 있다면 받아두시고요. 또한, 같은 내용을 공인중개사에게도 보내시기 바랍니다.

중도금 일부 미리 지급

중도금 지급 기일 전에 미리 중도금을 지급할 수 있을까?

매수인이 이행에 착수하기 위해 중도금을 빨리 지급해서 매도인이 계약금 배액배상을 못하도록 막을 수 있을까요? 즉, 매수인이 중도금 지급 기일 보다 먼저 중도금을 지급할 수 있을까요?

결론부터 말하면 매수인은 중도금 지급기일 전 중도금을 지급하여 이행에 착수할 수 있습니다.

이 때 매도인이 아무런 이의 제기 없이 중도금을 미리 수령하게 되면, 매도인은 그 때부터 더 이상 계약금 배액배상으로 계약을 해제할 수 없게 됩니다. 물론 중도금을 일찍 지급한 매수인 자신도 계약금 포기를 통해 계약을 해제할 수 없게 됩니다.

2004다11599 판결
민법 제565조가 해제권 행사의 시기를 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지로 제한한 것은 당사자의 일방이 이미 이행에 착수한 때에는 그 당사자는 그에 필요한 비용을 지출하였을 것이고, 또 그 당사자는 계약이 이행될 것으로 기대하고 있는데 만일 이러한 단계에서 상대방으로부터 계약이 해제된다면 예측하지 못한 손해를 입게 될 우려가 있으므로 이를 방지하고자 함에 있고, 이행기의 약정이 있는 경우라 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다.

중도금 지급기일 전 지급 금지 특약 문구

만약 약정한 중도금 지급일까지는 자유롭게 해약금 해제를 하고 싶다면, 중도금 지급 기일 전에는 중도금 지급이나 그 전제행위를 할 수 없도록 특약을 두시는 것이 좋습니다.

계약서에 추가할 특약은 아래의 링크를 통해 다운로드 받으세요. 만약 전화 통화 녹음 및 문자, 카톡으로 특약을 하고 싶다면 계약서에 추가할 특약 문구를 적절하게 수정해서 이용하시면 됩니다.

중도금 없이 잔금만 있는 계약

잔금 지급 전까지 해약금 해제 가능?

중도금 없이 계약금과 잔금만 지급하기로 했다면 특별한 사정이 없는 한 이행의 착수 시기는 잔금 지급 시기라고 볼 수 있습니다.

따라서 잔금을 지급하기 전까지는 이행의 착수가 없는 것이므로 원칙적으로만 본다면 잔금 지급일 무렵에도 계약금 포기나 배액 상환이라는 쉬운 방법으로 계약을 해제할 수 있습니다.

잔금 지급 전에 이행에 필요한 전제행위가 이루어진 경우

그러나, 잔금 지급을 앞두고 있다면, 계약을 마무리 짓기 위해 계약 이행을 완료하기 위해 필요한 전제행위를 하는 것이 보통입니다. 따라서 잔금 지급 시기 전에 계약 이행과 관련된 전제행위, 준비행위 등이 이루어졌다면 특별한 손해가 인정될 가능성이 높으므로 단순히 계약금 포기나 배액 상환만으로는 계약을 파기할 수 없을 것입니다.

• 예를 들어 만약 매수인 B가 잔금 지급을 위해 은행에서 대출을 받겠다고 매도인 A에게 말했고, 실제로 대출을 받았는데, 매도인 A가 갑자기 잔금 지급 전에 계약금 배액을 상환하면서 계약을 해제하겠다고 하면, 매수인 B는 대출 이자, 위약금 등의 손해를 입게 될 것입니다.
• 예를 들어 매도인 A는 계약이 이행될 것으로 믿고 이사 갈 다른 집을 매수하였고, 이러한 사실을 매수인 B도 알고 있었다면, 매수인 B가 잔금 지급 기일 전에 단순히 계약금을 포기하는 방법으로 계약을 해제하겠다고 하면 매도인 A는 이미 다른 집을 매수하였는데 계약이 파기되면 큰 손해를 입게 됩니다.

잔금 지급일 무렵에 계약이 파기되는 것을 막고 싶다면?

따라서 계약을 해약금 해제로 쉽게 파기할 수 있는 불안정한 상태가 싫다면, 잔금만 두는 것 보다는 중도금도 함께 두고, 중도금 지급 시기를 빠르게 잡는 것이 좋습니다.

만약 중도금 없이 계약금과 잔금만 두게 되었다면, 아래와 같은 내용을 참고해서 특약을 두시는 것이 좋습니다.

매수인의 잔금 대출 신청을 하거나 매도인이 다른 부동산 계약을 체결하면 잔금 지급 의무에 관한 이행의 착수에 해당하므로 이를 상대방에게 통보하면, 상대방은 더 이상 해약금 해약은 할 수 없다.

잔금 지급일 직전까지도 계약을 쉽게 파기하고 싶다면?

계약금과 잔금만 둔 상태에서 잔금 지급 전에 언제든지 계약을 쉽게 파기하고 싶다면 분쟁이 생기지 않도록 명확하게 특약을 추가해두는 것이 좋습니다. 특약 문구는 아래의 내용을 참고하세요.

상대방의 동의 없이는 잔금 지급일 전에 이행에 착수할 수 없고, 잔금 지급일까지는 언제든지 해약금 해제가 가능하다.