계약금 배액배상 해제(+ 내용증명, 세금, 공탁, 판례)

계약금 배액배상 판례 분석을 통해 해약금 해제하는 방법, 계약금 포기각서 양식, 계약금 배액배상 내용증명 양식, 중도금 지급 전 해제, 중도금 지급 후 해제, 계약금 배액배상 세금, 매도인과 매수인의 꿀팁을 정리해보겠습니다.

계약금 배액배상

계약금 배액배상으로 계약 파기하기

해약금 해제

계약이 성립하면 구속력이 있으므로 상대방에게 어떤 잘못이 없다면, 즉 하자가 없다면 파기할 수 없는 것이 원칙입니다.

그러나 계약금을 지급했다면 민법 제565조에 의해 그 계약금은 해약금으로 추정되므로, 계약상 어떤 하자가 없더라도 계약금을 포기하거나 배액 상환을 통해 계약을 파기할 수 있습니다.

즉, 해약금이란 계약금이 계약 해제의 수단으로 사용되는 경우를 말합니다.

민법 제565조(해약금) 
①매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다. 

계약금을 전액 지급하지 않는 경우 계약을 해제할 수 있을까?

==>> 계약금 일부 지급 해제, 대처법(+ 특약, 내용증명 양식)

계약금 포기 또는 계약금 배액상환

계약금을 지급했다면 그 계약금을 포기하는 것만으로도 계약을 해제할 수 있고, 계약금을 수령한 사람은 지급 받았던 계약금의 배액(2배)을 배상하는 방법으로 계약을 해제할 수 있습니다(민법 제565조).

배액배상 뜻

배액 뜻은 2배를 의미하고, 배액배상은 배액상환과 같은 뜻으로서 2배로 되돌려준다는 것입니다.

즉, 계약금을 수령했던 매도인이 받았던 계약금을 매수인에게 되돌려주면서 그 계약금만큼 더 얹어서 배액(2배)으로 되돌려준다면 계약을 파기할 수 있다는 것입니다.

물론 계약금을 지급한 매수인이 계약을 해제하고 싶다면 자기가 지급한 계약금만 돌려 받기를 포기하면 계약을 파기할 수 있습니다.

계약금을 교부한 매수인은 계약금을 포기하면 계약 파기할 수 있고, 계약금을 받은 매도인은 받은 계약금에 동일한 액수를 더해 2배를 배상하면 계약을 파기할 수 있음

계약금 배액배상을 통해 계약을 해제하는 것은 언제까지 가능할까?

계약금을 포기하거나 수령한 계약금의 배액(2배)을 배상하는 방법으로 계약 파기하는 것은 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지만 가능합니다.

==>> 중도금 지급 후 계약해제, 지급 전 특약(+ 카톡 양식)

해약금 해제는 언제까지 행사할 수 있는지가 가장 중요함! 일정 기준 이후로는 계약금을 2배 줘도 계약을 파기할 수 없음(계약이란 것이 쉽게 파기할 수 있는 것이 아님)

아래에서는 계약금 배액배상 판례를 통해 해약금 해제 방법과 기한을 정리해보겠습니다.

<알아두면 좋은 글>

계약금 배액배상 판례

계약금 배액상환으로 계약 파기하기

계약금 포기 또는 계약금 배액배상으로 계약을 파기하기 위해서는 계약해제 통보만으로는 부족하고, 계약금 배액의 이행제공까지 해야합니다.

  • 해약금 해제 방법 = 계약해제 통보 + 계약금 배액 이행제공

즉, 매도인이 해약금 해제를 하기 위해서는 매수인이 계약금 배액을 받을 수 있어야 하고, 단순히 매도인이 계약 해제를 통보하는 것만으로는 부족하다는 것입니다.

그렇다고 해서 매도인이 매수인에게 계약금 배액을 반드시 지급해야만 하는 것은 아닙니다. 매수인이 계약을 해제하기 싫어서 일부러 계약금 배액의 수령을 거절할 수 있기 때문에 매도인을 보호하기 위하여 계약금 배액의 이행제공이 있으면 된다고 합니다.

이행제공의 뜻

여기서 계약금 배액 이행제공이란 매도인이 계약금 배액을 현실적으로 지급하거나 계약금 배액을 준비하여 두고 매수인에게 그 뜻을 통지하고 수령하여 갈 것을 최고하는 것을 말합니다.

(카톡 및 녹음)_해약금 해제 통지(매도인용)
(카톡 및 녹음용 문구)_해약금 해제 통지(매도인용)

해약금 해제 통지 방법

해약금 해약은 보통 계약금을 2배로 배상해주거나 계약금을 포기하기 때문에 상대방도 적정한 금액이면 만족스러울 수 있습니다. 그러나 특별한 상황에서는 해약금 해제를 달가워하지 않을 수도 있겠죠. 이럴 경우에는 해약금 해제 통지를 위해 내용증명 발송, 전화 통화 녹음 및 문자나 카톡 전송 등의 방법을 사용하시기 바랍니다.

원칙적인 방법은 매도인이 매수인에게 내용증명을 보내는 것이겠지만 내용증명 보내는 것이 어려운 경우에는 아래의 파일을 다운로드 받아서 전화 통화로 녹음하면서 해약금 해제 통지를 하고, 문자나 카톡으로도 같은 내용을 통지하시기 바랍니다.

전화 녹음하실 경우에는 상대방이 통화를 듣고 있다는 답변이 함께 녹음되어야 하며, 입증을 강화하기 위해 문자나 카톡으로도 동일한 내용을 전송하고, 답장을 받아둔 후 문자나 카톡을 캡쳐해두는 것이 좋습니다. 카톡 기록 파일을 다운로드 받을 수 있다면 받아두시고요. 또한, 같은 내용을 공인중개사에게도 보내시기 바랍니다.

매수인이 계약 파기를 막기 위해 계약금 배액 배상의 수령을 거절하는 경우 사용할 수 있는 내용증명은 좀 더 아래에 정리해뒀습니다. 일단 전화 통화를 하면서 녹음하고, 동시에 문자/카톡으로 통지하실 경우에는 아래의 링크를 통해 다운로드 받으세요.

계약금 배액 공탁 해야할까?

계약금 배액 이행제공으로 족하며, 공탁까지 해야하는 것은 아닙니다. 즉, 계약금 배액배상으로 계약을 해제하기 위해서는 아래의 1단계로는 부족하고, 2단계부터 해제가 가능하다는 것입니다.

  • 1단계 : 계약해제 의사표시 통보만
  • 2단계 : 계약해제 통보 + 계약금 배액 이행제공
  • 3단계 : 계약해제 통보 + 계약금 배액 공탁
  • 4단계 : 계약해제 통보 + 계약금 배액 지급
91다2151 판결
매매당사자 간에 계약금을 수수하고 계약해제권을 유보한 경우에 매도인이 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하려면 계약해제 의사표시 이외에 계약금 배액의 이행의 제공이 있으면 족하고 상대방이 이를 수령하지 아니한다 하여 이를 공탁하여야 유효한 것은 아니다.

중도금 지급 전 계약해제

계약금 포기 또는 계약금 배액상환으로 해제하는 것은 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지만 가능합니다. 여기서 이행의 착수란 아래와 같습니다.

  1. 채무를 일부 이행 O
  2. 채무 이행을 위해 필요한 전제행위 O
    • 단순한 이행의 준비만으로는 부족함
    • 이행제공 정도까지 요구되는 것은 아님

일반적으로 부동산 매매계약은 중도금, 잔금 등을 지급해야 이행에 착수했다고 보기 때문에 보통 중도금 지급 전까지 계약금 포기 또는 계약금 배액배상으로 해제가 가능합니다.

==>> 중도금 지급 후 계약해제, 지급 전 특약(+ 카톡 양식)

계약금 배액배상 방법 – 꿀팁 정리

매도인 계약파기 방법

  1. 계약금 배액배상 이행제공을 하면서 계약 해제를 통보할 것
    • 계약금 배액을 언제든지 지급할 수 있도록 준비해두고, 수령해갈 것을 최고하면서 계약해제를 통보할 것
  2. 당사자 일방이 이행에 착수하기 전에 할 것
    • 매매계약서에 중도금 지급기일을 여유 있게 잡을 것
    • 매매계약서에 중도금 지급일 전에 지급이 금지된다는 특약을 할 것
    • 매수인이 중도금 지급일 전에 지급하려고 할 경우 수령을 거부할 것
    • 매수인이 중도금을 지급하기 전에 빨리 해약금 해제 여부를 결정할 것

매수인 계약파기 방법

  1. 계약금 포기 의사를 밝히면서 계약 해제를 통보할 것
    • 계약금 반환 받는 것을 포기하겠다는 의사 및 계약해제 통보 의사를 표시할 것
  2. 당사자 일방이 이행에 착수하기 전에 할 것
    • 매매계약서에 중도금 지급기일을 여유 있게 잡을 것
    • 중도금 지급기일 전에 빨리 해약금 해제 여부를 결정할 것

계약금 배액배상 복비(중개수수료)

==>> 가계약 파기 중개수수료(+ 계약 파기 복비 판례, 특약 양식)

계약금 배액배상 내용증명과 포기각서

계약금 포기각서
계약금 포기 각서

계약금 포기각서

매수인이 계약금을 포기하면서 계약을 해제하는 경우, 매도인 입장에서는 매수인의 계약 해제를 막을 수는 없지만 이왕 해제된 거 깔끔하게 정리하고 싶을 것입니다.

이 경우 추후에 매수인이 계약금 반환 청구를 하거나 계약이 해제되지 않았다고 다툴 것이 염려된다면 매수인으로부터 계약금 포기각서를 받을 수 있습니다. 매수인으로부터 받을 계약금 포기각서 양식이 필요하신 분은 아래에서 다운로드 받으세요.

그리고 이러한 계약금 포기각서를 받기 어렵다면, 차선책으로 계약금 포기각서의 내용을 통화로 말하면서 녹음하고, 이메일, 문자, 카톡 등으로 전송한 후 답장을 받을 수도 있습니다.

반대로 매수인 입장에서 자신이 계약금을 포기하면서 계약이 해제되었음을 명확히 하고 싶다면, 위에서 정리한 전화 통화 녹음 및 문자나 카톡 버전을 다운로드 받아서 이용하시면 됩니다.

계약금 배액배상 내용증명
계약금 배액배상 내용증명

계약금 배액배상 내용증명

매도인이 매수인에게 계약금 배액배상을 통해 계약을 파기하려고 했으나 매수인이 계약금 배액배상을 거절하거나 배액 수령 거절이 예상되는 경우 계약금 배액배상으로 계약을 해제한다는 내용증명을 보내서 계약을 파기할 수 있습니다. 계약금 배액배상 내용증명이 필요하신 분은 아래에서 다운로드 받으세요.

그리고 이러한 내용증명을 보내기 어렵다면, 차선책으로 내용증명에 기재된 내용을 통화로 말하면서 녹음하고, 이메일, 문자, 카톡 등으로 전송한 후 답장을 받을 수도 있습니다. 통화 녹음 및 문자나 카톡 버전 파일은 위에서 찾아서 다운로드 받으시면 됩니다.

==>> 내용증명 작성법 및 양식 확인하기

계약금 배액배상 세금

배액배상 종합소득세 및 원천징수

해약금 해제로 받은 계약금 배액은 기타소득에 해당하므로(소득세법 제21조 제1항 제10호, 소득세법 시행령 제41조 제8항), 기타소득에 대한 세금을 신고하고 납부해야 합니다.

원칙적으로 상대방이 계약을 위반하여 손해가 발생한 경우, 현실적인 손해를 보전해주기 위하여 손해배상금이 지급되었다면 이 배상금은 기타소득에 해당되지 않습니다. 왜냐하면 배상금은 마이너스인 손해를 보전하는데 사용될 뿐 재산을 증가시키는 소득이 아니기 때문입니다.

그러나 이행의 착수 전까지 계약금 포기 또는 계약금 배액상환으로 계약을 해제하는 경우 어느 누구도 이행을 착수하지 않았으므로 보통 계약이 파기되더라도 손해가 발생했다고 보기 어려우므로 그 계약금 배액은 재산을 증가시키는 기타소득에 해당되는 것입니다.

소득세법
제21조(기타소득) ① 기타소득은 이자소득ㆍ배당소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ연금소득ㆍ퇴직소득 및 양도소득 외의 소득으로서 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. 
10. 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 소득으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것 
가. 위약금 
나. 배상금 
다. 부당이득 반환 시 지급받는 이자 
대법원2008두16414
본래의 계약의 내용이 되는 지급자체에 대한 손해를 넘는 손해라 함은 계약 상대방의 위약 또는 해약으로 인하여 발생한 재산의 실제 감소액을 넘는 손해배상금액 즉, 손해 그 자체의 보전을 넘어 순자산의 증가를 가져오는 손해를 의미하는 것이므로 현실적으로 발생한 손해의 보전이나 원상회복에 해당하는 배상금은 이에 해당되지 않는다 할 것이다. 
한편, 채무의 이행지체로 인한 지연배상금은 본래의 계약의 내용이 되는 지급 자체에 대한 손해라고 할 수는 없는 것이므로(대법원 1994.5.24. 선고 94다 3079판결 참조), 공사수급인의 이행지체로 인한 지체상금의 경우도 특별한 사정이 없는 한 소득세법 및 소득세법 시행령에 의한 기타소득이 되는 위약금 또는 배상금에 포함하는 것이라 할 것이다.

매도인 계약 파기하는 경우

만약 매도인과 매수인이 서로 합의하여 계약금만 그대로 반환해서 계약을 해제하기로 합의했다면 계약금만 그대로 돌려주는 것이므로 소득세 문제가 발생하지 않습니다.

그러나 매도인이 계약금 배액배상을 해서 계약을 파기하는 경우 매수인은 계약금만큼 기타소득을 얻게 됩니다. 예를 들어 매도인이 계약금으로 9000만원을 지급 받았다가 1.8억원을 배상한 경우 매수인은 원래의 계약금을 공제한 9000만원의 소득을 얻게 되는 것입니다.

이 경우 매도인은 원천징수의무가 있고, 배상금은 필요경비가 없으며 22%(국세 20% + 지방세 2%)를 원천징수한 후 계약금 배액을 배상해야 합니다. 예를 들어 계약금이 9000만원인 경우 매도인은 9000만원 중 19,800,000원(= 9000만원 X 22%)을 원천징수하여 공제한 70,200,000원과 원래 지급 받았던 계약금 9000만원을 합산한 160,200,000원을 매수인에게 상환해야 합니다.

  • 매수인에게 상환할 금액 160,200,000원 = 계약금 9000만원 + 배상금 70,200,000원

매도인이 계약금 배액배상을 하는 경우 매도인은 원천징수를 해야 하므로 사실상 계약금의 2배가 아니라 1.78배입니다.

1. 홈택스 중 원천세 클릭하기
2. 배액배상 원천징수 신고 및 납부하기

매도인은 다음달 10일까지 원천징수한 세금 19,800,000원 중 국세 20%에 해당하는 1800만원은 홈택스로 신고 및 납부하고, 지방세 2%에 해당하는 180만원은 각 지방 이택스로 신고 및 납부해야 하고, 원천징수이행상황신고를 해야 하며, 다음해 2월까지 기타소득 지급명세서를 제출해야 합니다.

매수인은 계약금 배액배상으로 지급 받은 기타소득에 관하여 분리과세와 종합과세를 선택할 수 있는데, 원천징수 후 지급한 금액이 300만원을 초과할 경우 다음해 5월까지 종합소득세를 신고해야 합니다.

20%는 홈택스로 신고 및 납부하고, 2%는 지역별 e택스로 납부해야 함

매수인 계약 파기

매수인은 계약을 해제하기 위해 계약금을 돌려 받을 것을 포기해야 하고, 이렇게 포기된 계약금은 매도인의 기타소득이 됩니다.

이 경우 매수인이 계약금 해제로 인한 원천징수 여부가 결정되기도 전에 이미 계약금을 지급한 상태이므로 계약금이 위약금, 배상금으로 대체되는 경우에 해당하여 계약금을 지급한 매수인의 원천징수의무가 면제됩니다(소득세법 제127조 제1항 제6호 나목).

  • 매도인은 기타소득으로 자진신고 해야 하며, 300만원 초과시 다음해 5월까지 종합소득세를 신고해야 합니다.
  • 매수인은 다음해 2월까지 기타소득 지급명세서를 제출해야 합니다.