구두계약 효력을 알아보기 위해 구두계약 성립요건, 구두계약 판례, 구두계약 입증을 위한 구두계약 녹음과 문자계약을 정리해보고, 구두계약 파기 해약금과 위약금, 부동산 구두계약에서 가계약과 문자계약도 함께 확인해보겠습니다.
구두계약 성립요건
구두계약 뜻
구두계약이란 말로 합의한 계약을 말합니다. 구두계약이란 말 대신 구두 약정이라고도 합니다.
구두계약도 계약일까?
구두계약도 계약입니다. 흔히 계약서를 작성해야만 계약이 체결되는 것으로 오해하기 쉬운데, 계약은 계약서를 작성하지 않아도 서로 중요 부분에 대하여 의사가 합치되면 계약이 성립합니다.
구두계약 낙성계약
구두계약은 말로 합의했다는데 중점을 둔 것이고, 낙성계약은 의사 합치만으로 계약이 성립한다는 것입니다.
낙성계약과는 반대로 의사 합치만으로는 계약이 성립되지 않고, 무엇인가를 주고 받아야만 성립되는 계약이 있는데, 이를 요물계약이라 합니다. 요물계약 중에는 계약금 계약이 있습니다. 즉, 계약금을 실제로 지급해야만 계약금 계약이 성립하게 되고, 그 계약금을 이용하여 계약을 해제할 수 있게 되는 것입니다.
구두계약이 유효하게 성립될 요건
구두계약이 유효하게 성립하기 위해서는 계약의 본질적인 부분(계약자 쌍방, 목적물, 거래대금의 액수 및 지급일, 목적물 인도 시기 등 계약의 중요 사항)에 대하여 쌍방의 의사가 일치해야 합니다(2015다34437 판결).
구두계약 효력
구두계약 법적효력
계약이 성립하면 무효, 취소 등의 사유가 없는 한 효력이 발생합니다. 계약에 효력이 있다는 것은 구속력이 있다는 것이고, 계약에 구속력이 있다는 것은 계약에서 정한 대로 이행해야 한다는 것입니다.
구두계약 역시 계약의 중요 사항에 대하여 쌍방이 의사 합치가 있었다면 구두계약은 성립되는 것이고, 구두계약의 효력이 발생하면 쌍방에게 말로 합의한 내용을 이행하도록 구속하게 됩니다.
구두계약 판례
구두계약 효력 판례를 보면, 구두계약 효력과 서면계약 효력을 동일하게 취급되고 있습니다.
동일한 당사자가 구두로 매매계약을 체결한 후 일부 새로운 사항을 추가하여 구두계약을 수정하는 계약서를 작성하면서 구두계약 사항에 관하여 별도로 언급하지 않은 사건에서 법원은 아래와 같이 판결하였습니다.
구두계약과 서면계약은 전체적으로 하나의 계약이 되므로 서면계약으로 인해 당초의 구두계약과 이에 관련된 각서의 효력이 소멸되는 것은 아니다(2003나8747 판결).
구두계약 증거
구두계약 후 분쟁 발생시 어려움
구두계약은 중요 사항에 대하여 합의가 되면 성립되지만 추후 분쟁이 발생하면 입증이 어렵다는 문제가 발생합니다.
구두계약 입증
쌍방 간에 의견이 다를 경우 결국 객관적으로 합의된 내용이 무엇인지가 중요한데, 일반적인 계약의 경우 계약서가 가장 중요한 증거가 되지만 구두계약은 계약서가 없으므로 당사자 간의 주장만 있는 상황이 됩니다.
따라서 구두계약 후 분쟁에 대비하기 위해서는 구두계약 후 간단하게라도 계약서를 작성하거나 아니면 문자나 카톡으로 합의된 내용을 주고 받은 뒤 이에 동의한다는 답변을 받아두는 것이 좋습니다.
구두계약 녹음
그러나 상황상 구두계약 후 계약서, 문자, 카톡 등으로 정리하는 것이 불가능할 경우, 일단 구두계약 체결 과정을 녹음해두시는 것이 좋습니다. 증거를 확보해두는 것이죠.
==>> 불법 녹음 기준, 처벌, 증거능력(+판례 분석)
법원은 공인중개사가 중개 업무 중에 녹음한 것과 관련하여 민법상 불법행위에 해당되지 않는다고 판결하였습니다(2021가소346049 판결).
구두계약(말로 계약 내용을 합의)하면서 동시에 녹음하는 것은 필수적입니다.
부동산 구두계약
부동산 구두계약 효력
일반적인 물건을 구입하는 계약도 아니고, 거액의 부동산 매매계약이나 전세계약, 월세계약을 구두로 체결할 수 있을까요?
결론부터 말하면 부동산 구두계약도 효력이 있습니다. 중요사항에 대하여 계약자 쌍방의 의사가 합치된다면 구두로 합의된 약정이라도 계약은 성립합니다.
따라서 부동산 계약에서 당사자, 목적물, 대금 액수, 지급방법, 목적물 인도 시기 등 중요 부분에 대하여 쌍방 의사가 일치한다면 부동산 구두계약은 유효하게 계약자 쌍방을 구속하게 되는 것입니다.
부동산 문자 계약
구두계약도 중요 사항에 대하여 의사가 합치되면 성립되듯이 문자계약도 계약의 중요 부분에 대하여 의사가 합치되면 계약으로서 성립됩니다.
보통 부동산 구두계약에서 공인중개사는 추후 분쟁에 대비하기 위하여 계약금 등의 돈을 주고 받기 직전에 문자로 지금까지 구두로 합의된 내용을 정리하여 계약자 쌍방에게 보내주고 이에 동의한다는 답변을 받은 후 계약금 등을 주고 받게 합니다.
그리고 이러한 문자에는 계약금이나 가계약금에 해약금의 성질이 있다는 내용과 중개수수료가 지급되어야 한다는 내용이 함께 기재되는 것이 보통입니다.
문자 계약 효력
구두계약 후 계약 내용을 정리한 문자를 주고 받게 되면, 2가지로 구분해볼 수 있습니다.
- 문자계약이 구두계약과 동일한 내용이라면, 문자계약은 구두계약 입증을 보완하는 효과가 있음
- 문자계약이 구두계약과 다른 내용이라면, 문자계약은 구두계약과 함께 전체적으로 하나의 계약이 되는 것임
부동산 구두계약과 가계약
부동산 계약을 구두로 체결한 후 계약서나 문자로 다시 작성한 경우, 말로 사전에 합의한 계약을 구두계약이 체결된 것으로 볼 것인지 가계약이 체결된 것으로 볼 것인지 애매합니다.
구두계약과 가계약은 보통 계약서를 작성하지 않는다는 점에서는 비슷하지만 구두계약은 합의하는 방식이 구두라는 것일 뿐 정식계약(본 계약)에 해당하고, 가계약은 말로 합의하든 가계약서를 작성하든 임시계약에 해당한다는 차이점이 있습니다.
만약 구두계약이 정식계약이고 이후 계약서나 문자로 작성되었다면 구두계약과 서면계약(또는 문자계약)은 전체적으로 하나의 계약이 될 것입니다.
- 법원은 구두계약과 서면계약은 전체적으로 하나의 계약이 되므로 서면계약으로 인해 당초의 구두계약과 이에 관련된 각서의 효력이 소멸되는 것은 아니다라고 판결함(2003나8747 판결).
그러나, 구두계약이 임시계약으로서 가계약이라면 가계약 처리 방법에 따라 해결되어야 합니다.
==>> 부동산 가계약금 반환 특약(+ 환불 판례, 내용증명, 카톡)
==>> 전세 가계약금 반환 특약, 안 해줄 때 대처법(+ 전세대출 불가 카톡 문구)
원룸 구두계약
원룸을 전세계약이나 월세계약으로 체결하면서 계약서 작성 없이 구두로 계약하는 것은 당연히 가능합니다. 다만, 전세계약이나 월세계약에서 임대보증금과 월 임대료, 원룸 인도시기, 전세나 월세 계약기간 등 중요 부분에 대한 구두 약정이 있어야 합니다.
따라서 임대보증금이나 월 임대료가 작아서 전세나 월세를 구두계약으로 체결했더라도 추후 분쟁에 대비하기 위해서는 녹음, 문자, 카톡 등으로 증거를 준비해두는 것이 좋습니다.
자취방 양도 구두계약
대학생 세입자가 방학이나 코로나 때문에 자취를 계속하기 어려운 경우 새로운 세입자에게 자취방을 양도하는 경우가 있습니다.
==>> 원룸 양도하는 법 확인하기
증여와 구두계약
증여는 구두계약으로 가능할까요? 증여의 경우 예외적으로 체크해야 할 사항이 있으므로 아래의 링크를 확인해주세요.
==>> 구두로 증여한 후 취소할 수 있을까?
구두계약 파기
구두계약 파기 사유
구두계약 해제도 일반적인 계약의 파기와 마찬가지로 3가지 계약파기 사유 중 하나에 해당되어야 합니다.
- 계약금을 지급한 경우
- 계약상 문제(하자)가 있는 경우
- 상대방이 계약 해제에 동의한 경우
==>> 계약해지 통보, 요건(+ 문자, 카톡, 공문, 내용증명 양식)
구두계약 파기 해약금
구두계약을 하면서 어떤 돈이 지급되었는데, 그 돈이 계약금으로 인정된다면 당연히 그 계약금은 민법 제565조에 의하여 해약금으로 추정됩니다.
따라서 계약서 작성 없이 구두계약만 체결했더라도 계약금을 포기하거나 계약금 배액상환을 통해 구두계약을 해제할 수 있습니다.
==>> 계약금 배액배상 해제(+ 내용증명, 세금, 공탁, 판례)
구두계약하고 계약금 일부 입금시
구두계약도 계약의 일종이기 때문에 계약금 명목으로 돈을 지급하면서 계약금 중 일부라고 명시했다면, 일반적인 계약에서 계약금 일부만 지급된 경우와 동일하게 처리하면 됩니다.
==>> 계약금 일부 지급 해제, 대처법(+ 특약, 내용증명 양식)
그러나, 구두계약을 체결하면서 임시계약, 가계약이라는 취지로 합의하면서 계약금 보다 소액의 가계약금을 지급한 것이라면 가계약 파기에 관한 내용을 확인하셔야 합니다.
==>> 부동산 가계약금 반환 특약(+ 환불 판례, 내용증명, 카톡)
==>> 전세 가계약금 반환 특약, 안 해줄 때 대처법(+ 전세대출 불가 카톡 문구)
계약금 없는 구두계약
구두계약은 계약서 작성도 없기 때문에 계약의 구속력을 높인다는 명목으로 보통 계약금을 주고 받는 경우가 많습니다.
그런데, 만약 계약금 없이 구두계약이 체결되었다면, 아무리 계약서가 작성되지 않았더라도 구두계약도 계약이기 때문에 계약의 구속력에 의해 구두계약을 쉽게 파기할 수 없습니다. 즉, 계약파기 사유가 있어야만 계약을 해제할 수 있다는 것입니다.
그리고, 계약파기 사유에는 3가지가 있다고 말씀드렸는데, 이 경우는 계약금이 없으므로 아래의 3가지 사유 중 2번과 3번 2가지 경우만 계약 파기가 가능합니다.
계약금을 지급한 경우- 계약상 문제(하자)가 있는 경우
- 상대방이 계약 해제에 동의한 경우
==>> 계약금 없는 계약, 계약금 일부 지급 해제, 대처법(+ 특약, 내용증명 양식)
구두계약 위약금
구두계약이 파기될 경우 부동산 구두계약 위약금 받을 수 있을까요?
구두계약도 계약이므로 위약금 약정이 있었다면 구두계약 파기로 위약금을 받을 수 있고, 구두계약 파기로 손해를 입었다면 손해배상도 청구할 수 있습니다.
==>> 계약파기 위약금, 손해배상(+ 위약금 약정 예시 및 청구 양식)
구두계약 위약금 약정 문구
구두계약도 계약의 일종이므로 위약금 약정이 있다면 위약금 청구가 가능합니다. 위약금 약정은 구두로 약정해도 되고, 계약서, 문자, 카톡으로 약정해도 됩니다. 다만, 구두로 약정한 경우에는 녹음을 해서 입증을 준비해둬야 합니다. 위약금 약정 문구는 아래의 링크에서 다운로드 받으세요.
부동산 매매 구두계약 위약금 청구 내용증명, 문자, 카톡 문구
구두계약도 계약의 일종이므로 부동산 매매 구두계약에서 위약금 약정이 있다면 위약금 청구가 가능합니다. 위약금 약정은 구두로 합의해도 되고, 계약서, 문자, 카톡 등으로 약정해도 됩니다. 다만, 구두로 합의한 경우에는 녹음을 해서 입증을 준비해둬야 합니다. 위약금 약정 문구는 아래의 링크에서 다운로드 받으세요.
전세, 월세 구두계약 위약금 청구 내용증명, 문자, 카톡 문구
구두계약도 계약이므로 전세계약이나 월세계약에서 위약금 약정이 있다면 위약금 청구가 가능합니다. 위약금 약정은 구두로 특약해도 되고, 계약서, 문자, 카톡으로 특약해도 됩니다. 다만, 구두로 특약한 경우에는 녹음을 해서 입증을 준비해둬야 합니다. 위약금 특약 문구는 아래의 링크에서 다운로드 받으세요.