부동산 가계약금 반환을 위해 가계약금 반환 판례, 사례를 정리해보고, 가계약금 반환 특약 양식, 부동산 가계약 파기 통지, 가계약금 반환 청구 내용증명, 카톡 양식을 정리해보겠습니다. 이와 관련하여 가계약, 계약, 가계약금, 가계약 파기도 확인해보겠습니다.
가계약과 계약 차이
계약이란?
계약이란 계약자 쌍방 간에 주요 사항에 관하여 합의만 되면 성립합니다.
계약이 성립되는데 계약서 작성이 반드시 필요한 것이 아님! 또한, 계약이 성립하는데 계약금을 반드시 지급해야 하는 것도 아님!
가계약이란?
가계약이란 보통 정식으로 본 계약을 체결하기에 앞서 먼저 임시로 체결해두는 임시 계약을 말합니다. 가계약은 보통 계약서 작성 없이 합의하며, 보통 소액의 가계약금을 주고 받습니다.
가계약(임시계약) ==>> 본 계약(정식계약)
가계약과 구두계약의 구별
구두계약이란 계약서 작성 없이 말로만 합의한 계약을 말하는데, 가계약과 구두계약은 보통 계약서 작성이 없다는 부분에서 비슷하지만 가계약은 임시계약이고, 구두계약은 정식계약입니다.
==>> 구두계약 효력, 파기, 위약금(+문자, 녹음, 내용증명)
부동산 가계약금
가계약금이란?
가계약금이란 정식으로 계약서 쓰기 전 계약금으로서 정식계약의 체결을 위해 교섭한다는 증거금으로 지급되는 금전입니다.
가계약금과 계약금은 서로 다른 것이다!
가계약금 얼마?
계약금이나 가계약금을 얼마로 할지, 어떤 비율로 할지는 법적으로 정해지지 않았으나 보통 계약금은 매매대금의 10%이고, 가계약금은 계약금 보다 소액으로 합니다.
가계약금 = 계약금의 10% 정도 = 매매대금의 1% 정도
==>> 계약금 중도금 잔금 비율, 기간(+ 2가지 주의사항)
예를 들어 시가 10억원 아파트에 관한 매매계약이라면 보통 계약금은 매매대금의 10%인 1억원으로 하고, 그 전에 임시로 주고 받는 가계약금은 100만원에서 1000만원 사이 정도를 주고 받는다는 것입니다. 그러나, 구체적으로 가계약금을 얼마로 할지 결정하는 건 아파트를 파는 사람의 마음입니다.
==>> 계약금 일부 지급 해제, 대처법(+ 특약, 내용증명 양식)
==>> 중도금 지급 후 계약해제, 지급 전 특약(+ 카톡 양식)
부동산 가계약 파기 관련
가계약 파기와 가계약금 문제
가계약 취소나 가계약 파기는 보통 아래의 2가지 문제로 연결됩니다.
- 매수인 스스로 가계약 파기한 후 가계약금 반환 청구가 가능한지?
- => 가계약금을 해약금으로 볼 것인지 여부
- 매도인이 가계약 파기하면, 매수인이 가계약금 배액배상 청구가 가능한지?
- => 가계약금을 위약금으로 볼 것인지 여부
가계약금과 해약금
가계약금은 증거금이라는 측면에서 계약금과 비슷합니다.
그런데, 계약금은 민법 제565조가 있기 때문에 당연히 해약금으로 추정되지만, 가계약금은 계약금이 아닌데 민법 제565조가 적용되는지 의문이 들 수 있습니다.
==>> 계약금의 해약금 추정과 배액배상 해제(+ 내용증명, 세금, 공탁, 판례)
여기서 민법 제565조의 해약금이란 계약금을 계약을 해제하는데 사용할 수 있는 돈이란 뜻인데, 가계약금에 해약금 성질이 있다고 보면 가계약금 포기 또는 가계약금 배액배상을 통해 가계약을 해제할 수 있게 되는 것입니다.
가계약금과 위약금
위약금이란 계약을 위반했을 때 지급하는 돈을 말하는데, 계약서에 계약금을 위약금으로 보는 특약이 있다면, 계약금은 위약금으로 인정됩니다.
법원은 가계약금 역시 위약금으로 보기 위해서는 별도의 위약금 약정이 필요하다는 입장입니다.
만약 가계약 체결시 위약금 특약을 했다면, 가계약 위반시 가계약금 몰취 또는 가계약금 배액배상 청구가 가능해질 것입니다.
==>> 계약파기 위약금, 손해배상(+ 위약금 약정 예시 및 청구 양식)
가계약 파기 중개수수료
==>> 가계약 파기 중개수수료(+ 계약 파기 복비 판례, 특약 양식)
가계약금 반환 청구에 대한 상반된 판결이 존재함
매수인 스스로 가계약을 파기한 후 가계약금 반환을 청구한 경우, 판결에는 이를 인정한 경우도 있고, 부정한 경우도 있습니다.
즉, 법원은 가계약 성립 여부, 가계약 효력 여부, 가계약금 반환 여부, 가계약금 배액배상 여부 등은 모두 의사해석의 문제라고 보면서 사례마다 조금씩 다르게 판단하고 있습니다.
아래에서는 가계약금 반환 청구를 인정한 사례와 부정한 사례를 구분하여 정리하였습니다.
가계약금 반환 판례 – 인정 사례
부동산 가계약금 반환 청구를 인정한 판례
법원은 가계약금은 정식계약 체결을 위한 증거금에 불과하므로 아래의 3가지 경우는 중요 사항에 대한 의사 합치가 없다고 봐서 매매계약의 성립을 부정하면서 가계약금을 부당이득으로 반환해야 한다고 판결하였습니다.
- 매매계약의 당사자, 목적물, 매매대금의 액수, 지급일, 지급방법, 목적물 인도 시기 등에 대한 합의가 되지 않는 경우 ==>> 법원은 계약의 중요 사항에 대한 의사 합치가 없다고 판단함
- 계약자 쌍방이 직접 만나지 않고 공인중개사를 통해서만 연락한 경우 법원은 쌍방이 정식으로 만나서 계약서를 작성하기 전까지는 계약 체결을 위한 교섭 단계에 불과함 ==>> 법원은 아직 쌍방에게 계약 체결의 합의가 없다고 판단함
- 공인중개사 중 어느 한쪽이 계약 당사자의 위임을 받지 못한 경우 ==>> 법원은 쌍방에게 일치된 합의가 없다고 판단함
가계약금 반환 청구 인정 사례 1
- 공인중개사를 통해 매매대금은 3.2억원, 계약금은 3천만원으로 정함
- 매수인이 계약금 중 일부로 300만원 입금함
- 매도인이 위임이 없었다며 계약 파기함
- 매수인은 위약금으로 3천만원 청구함
- 매수인은 부당이득반환으로 300만원을 청구함
법원은 매도인의 위임이 없으므로 매매를 하겠다는 당사자 간의 의사 합치가 없었다고 보아 매매계약 체결을 부정하면서 위약금 청구는 기각하고, 부당이득반환 청구는 인정하였습니다(대구지방법원 2020가단11121).
==>> 계약금 일부 지급 해제, 대처법(+ 특약, 내용증명 양식)
가계약금 반환 청구 인정 사례 2
- 매수인이 가계약금으로 1천만원 지급함
- 계약이 파기됨
- 매수인은 1천만원 반환 청구함
- 매도인은 해약금 규정에 따라 1천만원 몰취되었다고 주장함
법원은 매매계약서가 작성되지 않은 점, 매매대금 액수, 지급시기, 지급 방법에 관한 합의도 없는 점을 들어 매매계약 체결을 위한 교섭이 있었을 뿐이라면서 계약이 체결되지 않은 이상 가계약금 1천만원을 반환해야 한다고 판결하였습니다(광주지방법원 2019나55292). *판결 번호를 구글에 검색하시면 판결 원문을 찾으실 수 있습니다.
==>> 계약금의 해약금 추정과 배액배상 해제(+ 내용증명, 세금, 공탁, 판례)
가계약금 반환 판례 – 부정 사례
부동산 가계약금 반환 청구를 부정한 판례
법원은 가계약도 계약의 일종이므로 중요 사항에 관하여 합의만 된다면 가계약이 성립하고, 가계약금도 계약금과 동일하게 해약금의 성질이 있다고 보기 때문에 가계약금을 교부한 자가 가계약을 취소하면 가계약금을 포기한 것으로 보고, 가계약금 환불을 청구할 수 없다고 판결하였습니다.
가계약금 반환 청구 부정 사례 1
- 매수인이 매매대금 2.7억원 중 가계약금으로 300만원 지급함
- 매수인이 계약을 포기함
- 매수인이 자신이 지급한 가계약금의 반환을 청구함
- 법원은 매수인의 가계약금 반환 청구를 기각함
법원은 위 사건에서 매도인은 매수인의 본계약 체결요구에 구속되므로 매수인도 이러한 불안정성을 보상하기 위해 매매계약의 체결을 포기하는 경우 가계약금의 반환도 포기해야 한다는 이유로 가계약금 반환 청구를 기각하였습니다(2018가소21928 판결).
가계약금 반환 청구 부정 사례 2
- 매수인이 매매대금 8.25억원 중 가계약금으로 1000만원 지급함
- 매수인이 계약을 포기함
- 매수인이 자신이 지급한 가계약금을 부당이득반환으로 청구함
- 법원은 매수인의 가계약금에 대한 부당이득반환 청구를 기각함
위 사건에서 법원은 매매목적물과 매매대금을 정했으므로 가계약이 성립하고, 가계약금에는 해약금의 성질이 있다는 이유로 가계약금 반환 청구를 기각하였습니다(2016나868 판결).
==>> 계약금 일부 지급 해제, 대처법(+ 특약, 내용증명 양식)
가계약금 돌려받는 방법
부동산 가계약금 환불 특약하기
가계약금 돌려받기 가능할까요? 일단 가계약 체결시 중요 사항에 대한 의사 합치가 없었다면 가계약도 성립하지 않고, 정식계약도 성립하지 않으므로 가계약금은 부당이득을 이유로 돌려받기가 가능합니다.
그러나 가계약금을 주고 받으면서 중요 사항에 대하여 의사 합치가 없는 경우는 흔치 않고, 판례도 상반된 판결이 존재하므로 확실하게 가계약금을 돌려 받기 위해서는 가계약금 반환 특약을 해두는 것이 좋습니다.
가계약금을 무조건 돌려 받기 위해서는 가계약금 환불 특약을 해두자!
가계약금 돌려 받는 특약을 체결하는 방법 – 3가지
계약금 반환을 특약하는 방법에는 3가지(가계약서, 카톡, 녹음) 방법이 있습니다.
- 가계약서 작성하여 체결하기
- 문자나 카톡으로 합의 후 캡쳐하기
- 통화나 만나서 구두로 합의하면서 대화 내용 녹음하기
가계약금 환불 특약 양식 – 2가지
가계약금 반환 특약 양식은 2가지(가계약서용, 녹음용)를 준비하였습니다.
문자나 카톡으로 전송해서 상대방으로부터 동의하는 답변을 받는 경우에는 격식을 갖추어 가계약서 양식을 이용할 수도 있고, 격식을 갖춘 형식이 부담스러운 경우에는 녹음용 버전을 말하듯이 써서 동의를 받을 수도 있습니다.
- 가계약서를 체결하여 합의 ==>> 가계약서용 이용
- 문자나 카톡으로 합의 후 캡쳐하기 ==>> 2가지 중 선택하기
- 통화나 만나서 구두로 합의하면서 대화 내용 녹음하기 ==> 녹음용 이용
전화 통화 등을 녹음하실 경우에는 상대방이 통화를 듣고 있다는 답변이 함께 녹음되어야 하며, 입증을 강화하기 위해 문자나 카톡으로도 동일한 내용을 전송하고, 답장을 받아둔 후 문자나 카톡을 캡쳐해두는 것이 좋습니다. 카톡 기록 파일을 다운로드 받을 수 있다면 받아두시고요. 또한, 같은 내용을 공인중개사에게도 보내시기 바랍니다.
가계약금 반환 특약(부동산 매매)
전세 가계약금 반환, 원룸 가계약금 반환
==>> 전세 가계약금 반환 특약, 안 해줄 때 대처법(+ 전세대출 불가 카톡 문구)
부동산 가계약금 환불 특약 – 2가지 사유
부동산 매매 가계약금 반환 특약은 아래와 같이 2가지 사유로 구분하였습니다.
- 부동산 매매 가계약에서 일반 사유로 가계약금 돌려 받는 특약
- 부동산 매매 가계약에서 중도금 대출 거절되는 경우 가계약금 돌려 받는 특약
==>> 중도금 지급 후 계약해제, 지급 전 특약(+ 카톡 양식)
부동산 가계약금 반환 특약 – 가계약서(일반사유)
부동산 매매 가계약에서 가계약이라는 이유만으로 정식계약 체결 전까지는 쉽게 파기하고 가계약금 반환을 청구할 수 있도록 특약 문구를 작성하였습니다(일반사유). 가계약서용 양식은 아래에서 다운로드 받으실 수 있습니다.
부동산 가계약금 반환 특약 – 가계약서(중도금 대출 거절)
중도금 대출 거절을 이유로 부동산 가계약을 파기하고 가계약금 반환을 청구할 수 있도록 문구를 작성하였고, 가계약서 양식의 특약 파일은 아래에서 다운로드 받으실 수 있습니다.
부동산 가계약금 반환 특약 – 녹음용(중도금 대출 거절)
중도금 대출 거절을 이유로 가계약금 반환을 청구할 수 있도록 녹음용 문구를 작성하였습니다.
상대방과 전화로 통화하거나 만나서 대화할 때, 이 문구를 말하면서 상대방이 내가 하는 말을 들었다는 정도의 답변까지 녹음하시면 됩니다.
이 녹음용 문구는 문자나 카톡으로도 이용할 수 있으며, 입증을 강화하기 위해 녹음도 해두고 문자나 카톡도 보내서 이중으로 증거를 만들어 두는 것이 좋습니다. 녹음, 문자, 카톡용 양식은 아래에서 다운로드 받으실 수 있습니다.
가계약금 반환 내용증명(부동산 매매)
가계약금은 매수인이 교부했으므로 가계약금을 반환 받고 싶어하는 사람은 매도인이 아니라 당연히 매수인입니다.
그리고, 가계약금 반환된다는 것은 가계약이 파기된 경우이므로 가계약금 반환 특약을 해두셨다면, 가계약 파기 사유가 발생했을 때, 가계약을 해제한다는 통지를 하고, 가계약금의 반환을 청구해야 합니다.
가계약 반환 특약을 해두었다면, 가계약 해제 통지와 가계약금 반환 청구도 해야 한다. 그래야 가계약금을 반환 받을 수 있다.
부동산 가계약금 반환 청구(내용증명) – 일반사유
위에서 부동산 매매 가계약금 반환 특약을 다운로드 받아 특약을 해두셨다면, 이후 가계약을 해제하겠다고 통지하고 가계약금 반환을 청구해야 합니다.
계약해제를 통보하고 가계약금 환불을 청구하는 방식은 말로 해도 되고, 문자나 카톡으로 해도 되고, 내용증명으로 하셔도 됩니다. 다만, 추후 분쟁이 발생할 경우를 대비하기 위하여 말로 하는 경우에는 녹음을 해두는 것이 좋고, 문자나 카톡은 캡쳐해두셔야 합니다. 내용증명 양식은 아래에서 다운로드 받으세요.
참고로, 말로 해도 되고, 문자나 카톡으로 보내도 되는데, 굳이 내용증명을 보내는 이유는?
==>> 내용증명 작성법, 발송 방법, 양식 확인하기
부동산 가계약금 반환 청구(내용증명) – 중도금 대출 거절 사유
위에서 중도금 대출 거절을 이유로 가계약금 반환을 청구할 수 있는 특약 양식을 다운로드 받아 특약을 해두셨다면, 가계약을 해제하겠다고 통지하고 가계약금 반환을 청구해야 합니다. 내용증명 양식은 아래에서 다운로드 받으세요.
부동산 가계약금 반환 청구(녹음 및 카톡용 문구) – 중도금 대출 거절 사유
내용증명을 보내기 어려운 경우에는 녹음을 하고 문자나 카톡으로 보내셔도 됩니다. 다만, 상대방이 내가 하는 말을 듣고 있었다는 정도의 답변과 문자나 카톡을 전송 받았다는 정도의 답변까지 받아두시는 것이 좋습니다.
아래에서는 중도금 대출 거절을 이유로 가계약 해제 통지 및 가계약금 반환 청구를 하는 녹음 및 카톡용 양식입니다. 아래에서 다운로드 받으세요.