계약금 일부 지급 해제, 대처법(+ 특약, 내용증명 양식)

계약금 일부 지급 해제, 계약금 지급 전 해제, 계약금 없는 계약 해제를 정리해보고, 계약금 일부 해약금 해제와 관련하여 계약금이 일부만 지급된 경우 계약금 배액배상 금액의 기준이 무엇인지 정리해보겠습니다.

계약금 일부 지급 해제
계약금 일부 지급 해제

계약금 지급 전 해제

계약금이 해약금으로 추정되기 위해서는 먼저 계약금 계약(계약금을 지급하겠다는 내용의 계약)이 성립되어야 하는데, 계약금 계약은 요물계약이므로 일반적인 계약이 합의만으로 성립되는 것과 달리 반드시 계약금 명목의 돈을 지급해야만 성립됩니다.

즉, 계약금을 실제로 지급해야만 계약금 계약이 성립되고, 계약금 계약이 성립되어야만 계약금 포기 또는 계약금 배액상환으로 계약을 해제할 수 있는 것입니다.

==>> 계약금 배액배상 해제(+ 내용증명, 세금, 공탁, 판례)

따라서 매수인이 계약금을 지급하지 않았다면 계약금 포기로 계약을 해제할 수 없고, 매도인이 계약금을 지급 받지 못했다면 계약금 배액배상으로 계약을 해제할 수 없게 됩니다.

대법원 2008. 3. 13., 선고, 2007다73611, 판결
계약금 계약은 금전 기타 유가물의 교부를 요건으로 하므로 단지 계약금을 지급하기로 약정만 한 단계에서는 아직 계약금으로서의 효력, 즉 위 민법 규정에 의해 계약해제를 할 수 있는 권리는 발생하지 않는다고 할 것이다. 

계약금으로 이용해서 계약을 쉽게 파기하고 싶다면 계약금 명목의 돈을 실제로 지급해야 함!

다만, 계약금 지급 전이므로 계약금 포기나 계약금 배액상환으로 계약을 해제할 수는 없지만 계약상 문제가 있거나 상대방이 계약위반을 하는 등 계약해제 사유가 있다면 해제는 가능합니다.

예를 들어 계약금을 지급하기로 약정하였으나 계약금을 지급하지 않는 것은 계약 위반(채무불이행)이므로 채무불이행을 이유로 계약을 해제할 수 있고, 손해배상도 청구할 수 있습니다.

계약금 없는 계약 해제

계약금도 지급하지 않았고, 계약서에 계약금도 없는 것으로 계약하였다면 일단 계약금이 지급되지 않았고, 계약금 약정도 하지 않았으므로 계약금 포기 또는 계약금 배액배상의 방법으로는 계약을 해제할 수 없습니다.

다만, 3가지 계약파기 사유 중 1번을 제외한 나머지 2가지 사유 중 하나에 해당하면 계약금이 없더라도 계약 해제가 가능합니다.

  1. 계약금을 지급한 경우
  2. 계약에 문제가 있는 경우
  3. 상대방의 동의를 받은 경우

==>> 계약해지 통보, 요건(+ 문자, 카톡, 공문, 내용증명 양식)

계약금 일부 지급 해제

계약금이 아예 지급되지 않은 경우는 물론 계약금 중 일부만 지급된 경우 역시 계약금이 전액 지급되지 않은 것은 마찬가지이므로 계약금 계약은 성립되지 않습니다.

따라서 계약금 중 일부 지급만으로는 계약금 포기 또는 계약금 배액상환 방법으로 계약을 파기할 수 없습니다(해약금 해제 불가능).

==>> 계약금 배액배상 해제(+ 내용증명, 세금, 공탁, 판례)

대법원 2008. 3. 13., 선고, 2007다73611, 판결
당사자가 계약금의 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우, 교부자가 계약금의 잔금이나 전부를 약정대로 지급하지 않으면 상대방은 계약금 지급의무의 이행을 청구하거나 채무불이행을 이유로 계약금약정을 해제할 수 있고......교부자가 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 아니하는 한 계약금 계약은 성립하지 아니하므로 당사자가 임의로 주계약을 해제할 수는 없다 할 것이다.

계약금을 이용해서 계약을 파기하고 싶다면 계약금 전액을 빨리 주자!

계약금 일부 지급 해제 판례

전세계약 임차인이 계약금 일부만 지급 후 잔액을 나중에 지급한 경우

임차인이 계약금 2천만원 중 100만원만 지급하고 2주 동안 나머지 계약금 지급하지 않는 경우, 임대인은 어떻게 대처해야 할까?

  • 전세계약 보증금 2.15억원
  • 전세 계약금 2천
  • 계약서에 손해배상의 예정 조항이 있음
  • 임차인이 계약금 중 100만원만 입금 후 담배 냄새 확인 후 지급하겠다고 하면서 2주 뒤까지 나머지 계약금 잔액을 지급하지 않음
  • 임대인은 임차인에게 계약 체결 의사가 없다고 판단하고 다른 사람과 전세계약을 체결함
  • 임차인이 다른 사람과 계약했다는 말을 듣고 계약금 2천만원을 입금함
  • 임대인은 임차인에게 2천만원을 반환하겠다고 계좌번호 알려달라고 문자를 보냄

법원은 계약금 일부만 지급해도 계약금 자동해제되지 않는다고 판단함

법원은 아래와 같이 판결하였습니다.

  • 임대인은 계약해제로 인한 원상회복으로서 2,100만원을 반환해야 함
  • 임대인은 손해배상 예정 조항으로 손해배상 의무가 있음
    • 계약금 일부만 지급하고 담배 냄새 확인을 이유로 2주 동안 나머지 계약금 잔액을 지급하지 않았더라도 계약이 무효로 되거나 자동 해지되는 것은 아님
    • 임차인이 계약금으로 2천만원 입금하기 전에 빨리 임대인이 나머지 계약금 잔액의 지급을 최고하고 계약 해제 통보를 했어야 함
    • 임대인이 2천만원을 반환하겠다며 계좌번호를 알려달라고 한 것은 이행거절에 해당하여 채무불이행에 해당함
  • 다만, 계약금이 100만 원에 불과하고, 제3자에게 임대하기로 했다는 이야기를 들은 후 나머지 계약금 지급하였으며, 계약일로부터 2주가 지나 계약금 잔액 지급한 사정에 비추어 손해배상예정액이 부당하게 과다하여 25%인 500만 원으로 감액함

==>> 중도금 지급 후 계약해제, 지급 전 특약(+ 카톡 양식)

계약금 일부만 지급시 대처법

계약금 일부 지급 특약
계약금 일부 지급 특약

나머지 계약금 지급일 및 계약의 자동해제 특약

계약금 일부 지급 후 나머지는 추후 지급하기로 했다면 나머지 계약금의 지급 기일을 미리 정해두면서 특약을 해두는 것이 좋습니다. 특약에는 나머지 계약금 잔액의 지급일, 자동해제 조항, 상대방의 손해배상 청구 금지 내용을 명확히 해야 합니다.

계약해제 여부 체크할 것

매수인이나 임차인이 계약금 중 일부만 지급한 후 나머지 계약금 잔액을 지급하지 않는 경우 계약이 자동으로 해지됐다고 착각하지 말아야 합니다.

계약파기 사유와 그에 따른 해제 통보가 없는 한 계약은 자동으로 해제되지 않음에 주의하세요.

계약금 지급 최고
계약금 지급 최고
계약해제 통보
계약해제 통보

기존 계약을 명확히 정리할 것

제3자와 새로운 계약을 체결하기 전에 먼저 기존 계약을 확실하게 정리해야 함

  • 매수인이나 임차인에게 나머지 계약금의 지급을 최고하고, 상당한 기간 내에 지급하지 못할 경우 계약이 자동으로 해제됨을 통보해야 함
  • 계약금 지급일 특약과 자동해제 조항, 계약금 지급 최고 양식과 계약해제 통보 양식은 간략히 문자나 카톡 버전으로 준비했습니다. 아래의 링크에서 다운로드 받으세요.

계약금 일부 해약금 해제 판례

매수인이 계약금 일부 지급한 후 매도인이 해약금 해제한 경우

  • 아파트 매매대금은 11억원, 계약금은 1.1억원으로 정함
  • 계약서에 해약금 조항과 위약금 조항 있었음
  • 매수인은 계약 당일 1천만원 지급
  • 매도인은 다음날 계약 해제 통보하면서 계좌 폐쇄함
  • 매수인은 나머지 계약금 1억원을 공탁함
  • 매도인도 지급 받은 계약금의 2배인 2천만원을 공탁하고 해약통고서 발송
  • 매수인은 잔금 이행 최고 후 해제통고서 보냄

계약금 일부 반환(계약금 일부 배액배상)이 가능할까?

법원은 계약금 일부의 배액배상으로는 해제할 수 없다고 하면서 해약금의 기준은 실제 지급 받은 금액이 아니라 계약금으로 합의한 약정 금액이라고 판단하였습니다.

실제 교부받은 계약금의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문에, 계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’이라고 봄이 타당하므로, 매도인이 계약금의 일부로서 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다고 한 사례(2014다231378 판결).

해약금과 위약금 기준은 실제 지급 금액이 아니라 약정 금액이다!

법원은 매도인의 이행거절을 이유로 계약이 해제되었으므로 매도인은 1천만원을 원상회복으로 반환해야 하고, 이행거절에 의한 손해배상으로 위약금 1.1억원을 지급해야 하지만 부당히 과다하므로 70%로 감액한 7700만원을 지급해야 한다고 판단하였습니다.

계약금 계약이 성립하기 위해서는 실제로 지급하는 것도 중요하지만 해약금의 기준이 되는 것은 실제 지급 금액이 아니라 약정한 금액이므로 계약서에 작성되는 금액도 중요함!