계약파기 위약금, 손해배상(+ 위약금 약정 예시 및 청구 양식)

계약파기 위약금은 위약금 약정이 있어야 하므로 계약금 위약금 특약, 즉 위약금 약정 예시 문구와 위약금 청구 문자 양식을 준비하였고, 위약금과 위약벌, 계약파기 손해배상, 가계약 파기 위약금 약정에 대하여 정리했습니다.

계약파기 위약금

계약파기 사유

계약은 체결된 이상 구속력이 있으므로 임의로 파기할 수 없는 것이 원칙입니다. 다만, 아래와 같이 3가지 경우에 해당하면 계약 파기가 가능합니다.

  1. 계약금을 지급한 경우(해약금 해제)
  2. 계약에 문제가 있는 경우
    • 계약무효 사유, 계약취소 사유
    • 상대방이 계약을 위반한 경우(법정해제)
    • 계약에 근거가 있는 경우(약정해제)
  3. 상대방의 동의를 받아 계약파기에 합의하는 경우(합의해제)

==>> 계약해지 통보, 요건(+ 문자, 카톡, 공문, 내용증명 양식)

계약파기 위약금

위약금 뜻

위약금이란 계약 위반 행위(채무불이행)를 한 경우 지급하기로 약속한 금전을 말합니다.

위약금 해약금

계약금을 지급하면 그 계약금은 해약금으로 추정될 뿐, 위약금으로 추정되지 않습니다.

즉, 계약금이 지급되면 매수인이 계약금을 포기하거나 매도인이 계약금 배액배상을 하여 계약을 해제하는데 이용될 뿐이지 계약 위반을 이유로 계약금 몰취나 계약금 배액 상환을 주장할 수는 없는 것입니다.

==>> 계약금 배액배상 해제(+ 내용증명, 세금, 공탁, 판례)

계약금 위약금

그러나 계약서에 계약금을 위약금으로 보는 위약금 약정 조항을 추가한다면, 매도인이 매수인의 계약 위반을 이유로 계약금을 몰취를 주장할 수 있고, 매수인이 매도인의 계약 위반을 이유로 매도인에게 계약금 배액배상을 요구할 수는 있게 됩니다.

계약서에 넣을 수 있는 위약금 조항, 위약금 예시 문구는 조항은 아래에 정리했습니다.

위약금 손해배상 예정

계약서에 위약금 약정이 있다면 그 위약금은 손해배상액의 예정으로 추정됩니다(민법 제398조 제4항).

원래 손해배상 청구를 하기 위해서는 손해를 입은 사람이 손해가 발생했다는 사실과 손해액을 입증해야 합니다. 그러나, 위약금 특약을 두면 손해 사실과 손해액에 대한 입증 없이 상대방의 계약 위반 사실만 입증되면 바로 위약금을 청구할 수 있는 것입니다.

그러나 실제로 발생한 손해가 위약금으로 정한 액수 보다 더 크더라도 위약금을 초과하는 추가적 손해에 대하여는 청구할 수 없습니다.

위약금 감액

위약금이 손해배상액의 예정으로 인정되는 경우, 위약금 액수가 부당히 과다한 경우 법원에 의해 위약금 액수가 감액될 수 있습니다.

  • 법원은 통상적인 매매계약의 경우, 계약금 상당액이 손해배상의 예정으로 정해지는 거래관행에 비추어 매매대금의 배액이 손해배상의 예정액으로 된 것은 지나치게 과다하므로 감액되어야 한다고 한 사례(2003나8747 판결)

위약금 위약벌 구별

위약금 약정은 위와 같이 손해배상 예정으로 추정되지만 특별한 사유가 있다면 위약벌로 인정되기도 합니다.

  1. 위약금이 손해배상액 예정으로 인정될 경우
    • 여기서의 위약금이란 계약 위반시 발생하는 손해를 미리 정해둔 금액을 말함
    • 위약금은 손해배상액의 예정으로 추정됨(민법 제398조 제4항)
    • 손해배상액 예정으로 인정되면 실제 손해, 추가 손해 등 별도의 손해배상 청구가 불가능함
  2. 위약금이 위약벌로 인정될 경우
    • 여기서의 위약금이란 손해와 관계 없이 계약 위반에 제재를 가하기 위해 둔 금액을 말함
    • 위약금이 위약벌로 인정되기 위해서는 특별한 사정을 인정 받아야 함
    • 위약벌로 인정되면 별도로 손해배상 청구가 가능함

위약금 청구 기준

위약금 약정 조항이 있어야 함

위약금은 계약서에 위약금 조항이 있어야만 위약금을 청구할 수 있는 것이고, 계약파기로 손해가 발생했더라도 위약금 약정 조항이 없다면, 위약금 청구는 할 수 없습니다.

다만, 위약금 약정이 없더라도 손해가 발생했다면, 손해배상 청구는 가능합니다. 다만, 손해 발생과 손해액수 입증에 어려움이 있을 수 있습니다.

계약 위반(동시이행관계인 경우 이행제공을 해야 함)

  1. 위약금 약정 존재
  2. 계약 위반
    • 동시이행관계인 경우 이행제공을 해서 이행지체에 빠뜨려야 계약위반으로 인정됨

부동산 매매계약에서 위약금 청구 기준

부동산 매매계약은 별도의 약정이 없는 이상 쌍방의 채무가 동시이행관계에 있으므로 매수인이 이행지체에 빠지기 위해서는 매도인이 자신의 의무를 이행하거나 이행제공해야 합니다(2007다10337 판결).

  • 부동산 매매계약에서 중도금 또는 잔금을 정해진 기한까지 이행하지 않으면 이미 지급한 중도금 또는 잔금의 전부 내지 일부를 포기한 것으로 보는 위약금 약정 존재함
  • 매수인이 중도금 또는 잔금 지급 기일을 경과할 때까지 미지급
  • 법원은 매도인도 소유권이전등기에 필요한 서류 등의 이행제공을 해서 매수인을 이행지체 상태에 이르게 해야 위약금 약정의 효력이 발생한다고 판단함

임대차 계약에서 위약금 청구 기준

임대차 계약 종료시 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 연체차임 등을 공제한 보증금반환의무는 동시이행의 관계에 있으므로, 임대인의 이행 제공으로 임차인의 건물명도의무가 지체에 빠지는 등 임차인이 동시이행 항변권을 상실하지 않는 이상 불법점유라 할 수 없어 손해배상의무가 없으므로 위약금 지급 의무도 없게 됩니다(2017다224630 판결).

  • 임대인이 이사비용을 선지급하되, 임차인이 이전을 하지 않을 시 이사비용의 10배에 따른 배상을 하기로 합의함
  • 임차인이 임대차기간 만료일까지 점포를 인도하지 않겠다는 의사를 밝힌 후 점포를 인도하지 않음
  • 임대인이 연체차임 등을 공제한 보증금을 반환하거나 현실적인 이행의 제공을 하지 않았음
  • 법원은 임차인이 점포를 인도하지 않았더라도 불법점유라고 할 수 없어 위약금을 지급할 의무가 없다고 판단함

<관련 글 참고하세요>

위약금 약정 예시

위약금 약정 예시
위약금 약정 예시

계약금 위약금 특약

아파트 매매 계약 파기 위약금 특약, 전세 계약 파기 위약금 특약, 월세 계약 파기 위약금 특약이 필요하신 경우 아래의 파일을 다운로드 받으시면 됩니다.

위약금 약정 예시_전형적인 문구
위약금 약정 예시_전형적인 문구

계약금 위약금 특약(전형적인 문구)

계약 해제와 위약금 특약을 함께 규정한 전형적인 문구는 아래의 파일을 다운로드 받으시면 됩니다. 다만, 이 샘플은 임대차 계약을 기준으로 하고 있으므로 부동산 매매계약의 경우에는 문구를 수정하셔야 합니다.

위약금 청구_부동산 매매
위약금 청구_부동산 매매

부동산 계약 파기 위약금 청구(문자나 카톡 양식)

아파트 매매 등 부동산 계약에서 계약금을 위약금으로 하는 특약을 한 경우, 매수인이 계약을 위반하면 계약금이 몰취되므로 위약금 청구는 할 필요가 없으나 매도인이 계약을 위반하면 매수인은 위약금을 청구해야 합니다. 아파트 매매 등 부동산 계약에서 매도인이 계약을 위반하는 경우, 위약금 청구를 문자나 카톡으로 할 경우 아래의 링크를 다운로드 받으세요.

위약금 청구_전세_월세
위약금 청구_전세_월세

전세 계약, 월세 계약 파기 위약금 청구(문자나 카톡 양식)

전세 계약이나 월세 계약에서 계약금을 위약금으로 하는 특약을 한 경우, 세입자가 계약을 위반하면 계약금이 몰취되므로 위약금 청구는 할 필요가 없으나 집주인이 계약을 위반하면 세입자는 위약금을 청구해야 합니다. 임대인이 계약을 위반하는 경우, 임차인이 위약금 청구를 문자나 카톡으로 할 경우 아래의 링크를 다운로드 받으세요.

계약파기 손해배상

위약금은 위약금 약정이 있어야 청구할 수 있는 것이지만 손해배상은 3가지 계약파기 사유 중 계약상 문제(하자)가 있는 경우에만 청구가 가능합니다.

  1. 계약금을 지급한 경우(해약금 해제) => 손해배상 청구 X
    • 계약상 하자 때문에 계약을 파기하는 것이 아니라 계약금 포기나 배액배상의 방법으로 계약을 파기하는 것이므로 손해배상과 관계가 없음
  2. 계약상 문제(하자)가 있는 경우
    • 계약무효 사유, 계약취소 사유
    • 상대방이 계약을 위반한 경우(법정해제)
    • 계약에 근거가 있는 경우(약정해제)
  3. 상대방의 동의를 받아 계약파기에 합의하는 경우(합의해제) => 손해배상 청구 X
    • 상대방의 동의를 얻은 것이므로 합의서에 손해배상을 해줘야 한다는 문구가 없는 이상 손해배상 해줄 필요 없음

그리고 계약상 문제(하자)가 있는 경우는 계약서에 위약금 약정이 있는지 여부에 따라 또 다시 손해배상 청구 내용이 달라집니다.

  1. 계약 위반이 있는데 위약금 약정을 미리 해둔 경우
    • 위약금 조항이 손해배상액 예정으로 인정되는 경우 실제 손해배상 청구는 못하고 약속한 위약금 지급 청구만 가능함
    • 위약금 조항이 위약벌로 인정되는 경우 손해를 입증해서 실제 손해배상 청구 가능함
  2. 계약 위반이 있는데 계약서에 위약금 약정 조항이 없는 경우
    • 실제 손해 발생사실과 손해액을 입증하여 손해배상 청구를 해야 함

가계약 파기 위약금

가계약 파기 위약금

가계약 파기 위약금도 계약파기 위약금과 동일하게 위약금 약정이 있어야만 위약금 청구가 가능합니다.

가계약금 배액배상 청구 사례 1

  • 매수인이 공인중개사를 통해 계약을 교섭하면서 매매대금 4.5억원 중 가계약금으로 500만원 지급함
  • 공인중개사가 보낸 문자에는 계약을 해지하기 위해서는 계약금을 포기하거나 배액배상해야 한다는 내용이 있었음
  • 매도인이 계약을 포기하면서 700만원 반환함
  • 매수인이 매도인에게 가계약금의 배액배상을 청구하면서 나머지 300만원 청구함

법원은 위 사건에서 매수인의 가계약금 배액배상 청구가 계약 위반에 대한 위약금 요구라는 전제 하에 가계약금을 위약금으로 보는 합의가 없었음을 이유로 배액배상 청구를 기각하였습니다(2020나12219 판결).

가계약금 배액배상 청구 사례 2

  • 매수인이 공인중개사를 통해 계약을 교섭하면서 매매대금 2.3억원 중 가계약금으로 1000만원 지급함
  • 매도인이 계약을 포기하면서 1000만원 반환함
  • 매수인이 매도인에게 가계약금의 배액배상을 청구함
  • 법원은 매수인의 가계약금의 배액배상 청구 기각함

법원은 아래와 같은 이유로 위 사건에서 배액배상 청구를 기각하였습니다(2021나6726 판결)

  • 문자메시지에 1,000만 원이 가계약금으로 명시되어 있음
  • 매도인과 매수인 간에는 공인중개사를 통하여 간접적으로 연락하였을 뿐 직접 연락한 사실이 없음
  • 당사자들이 직접 만나 매매계약서를 작성함으로써 매매계약을 성립시키겠다는 의사로 추정됨
  • 1,000만 원은 장차 계속될 매매계약 교섭의 기초로 지급한 일종의 증거금인 ‘가계약금’에 해당됨
  • 가계약금도 별도의 위약금 약정이 없으면 손해배상액의 예정으로 볼 수 없음
  • 가계약을 파기하여 계약 위반의 책임을 부담한다고 하더라도 위약금 약정이 없는 이상 곧 바로 가계약금의 배액을 위약금으로 지급할 의무 없음
가계약 위약금 약정 예시
가계약 위약금 약정 예시

가계약 파기 위약금 특약 문구

특약 문구는 가계약서를 작성하기 어려운 경우에는 특약 문구를 통화로 말하면서 상대방의 답변까지 녹음하거나 문자, 카톡 등으로 특약을 보내 상대방의 동의를 받아두면 됩니다. 특약 문구가 필요하신 분은 아래의 링크를 통해 다운로드 받으세요.

가계약 위약금 청구_부동산 매매
가계약 위약금 청구_부동산 매매

부동산 가계약 위약금 청구 양식

아파트 매매 등 부동산 가계약에서 가계약금을 위약금으로 하는 특약을 한 경우, 매도인이 가계약을 위반하거나 가계약을 파기하는 경우 등 매수인이 위약금 청구를 문자나 카톡으로 할 경우 아래의 링크를 다운로드 받으세요.

가계약 위약금 청구_전세_월세
가계약 위약금 청구_전세_월세

전세, 월세 가계약 위약금 청구 양식

전세 가계약, 월세 가계약에서 가계약금을 위약금으로 하는 특약을 한 경우, 집주인이 가계약을 위반하거나 가계약을 파기하는 경우 등 임차인이 위약금 청구를 문자나 카톡으로 할 경우 아래의 링크를 다운로드 받으세요.