전입신고로 인한 대항력, 확정일자 효력, 우선변제권 요건, 월세도 확정일자 받는지 여부, 오피스텔, 원룸에서 전입신고 안하면 어떻게 되는지? 전입신고 안하고 확정일자 받거나 확정일자 미리 받기는 어떤 효과가 있는지 정리해보겠습니다.
전입신고 효력
임차인은 채권자에 불과함
임차인은 단순히 임대인과 계약만 한 채권자이므로 원칙적으로는 임대인 이외의 사람에게 임대차계약의 내용을 주장할 수 없습니다.
예를 들어 집이 경매로 넘어간다고 할 때, 임차인은 임대인을 상대로는 전세계약상의 권리를 주장할 수는 있지만 임대인 이외의 나머지 사람들에게는 대항할 수 있는 힘이 없습니다. 임대인 이외의 나머지 사람들(제3자)과 계약을 체결했던 것이 아니기 때문이죠.
대항력이란
이렇게 채권적 권리를 가진 것에 불과한 임차인을 보호하기 위하여 주택임대차보호법은 임차인이 2가지 요건을 갖추면 누구에게나 대항할 수 있는 물권적인 힘을 주고 있는데, 이러한 것을 대항력이라 합니다(주택임대차보호법 제3조).
주택임대차보호법 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
임차인이 대항력을 가지게 되면 새로운 소유자가 나타나도 나는 임대차계약서상 거주할 권리가 있다고 대항하면서 계속 거주할 수 있습니다.
전입신고 사례
==>> 전입신고 방법, 가족 명의로 전입신고, 전입신고 미리 해도 되나요?
- 임차인이 주택에 거주하고 있으나 전입신고를 못하고 그 대신 동거가족만 전입신고한 경우 => 대항력 O
- 일시적으로 가족 전원의 주민등록을 옮긴 경우 계속 거주하고 있더라도 기존 대항력은 상실됨
- 가족 주민등록은 그대로 두고 임차인의 주민등록만 일시적으로 옮겼다면 대항력 상실되지 않음
- 아버지가 아들의 자취방에 대하여 임대차계약을 체결하였으나 아들이 거주하면서 전입신고한 경우 아버지는 점유보조자인 아들을 통해 점유하는 것이므로 대항력 발생함
- 전입신고시 착오로 주소 지번을 잘못 기재한 경우 => 대항력 X
- 전입신고는 제대로 했으나 공무원의 실수로 주민등록표에 지번에 잘못 등재된 경우 => 대항력 O
- 소유권보존등기 전에 전입신고를 한 경우 그 전입신고가 주택 현황과 일치하지만 추후 부동산등기부 등본은 다르게 등재되었다면 => 대항요건 X
- 신축 다세대주택에 입주하면서 건물에 표시된 동호수로 전입신고를 한 경우, 준공검사 후 건축물대장 및 등기에는 다르게 표시된 경우 => 대항력 X
- 다가구주택은 지번만 기재해도 => 대항력 O
대항력
대항력 요건
임차인이 임대인 이외의 제3자에게도 대항할 수 있는 대항력을 갖기 위해서는 임대인으로부터 주택을 인도 받으면서 전입신고도 해야 합니다.
대항력 = 주택의 인도 + 주민등록(전입신고)
여기서 [주택의 인도]란 특별한 것이 아니고, 임차인이 임대인으로부터 주택 열쇠를 넘겨 받는 것을 말합니다. 따라서 이사를 완료하지 않아도 보증금의 잔금을 치르고 열쇠를 넘겨 받았다면 주택을 인도 받은 것입니다.
참고로 이사 절차시 주의사항, 계약 만료 전 이사 등에 관한 내용은 아래의 링크를 통해 확인하세요.
선순위 담보물권이 없어야 함
임차인이 대항요건을 갖추었더라도 선순위 근저당권 등이 없어야 대항력이 발생합니다.
따라서 임대차계약 체결하기 전에 부동산등기부 등본을 확인해서 근저당권 등이 설정되어 있으면 임대차계약을 체결하지 않는 것이 좋습니다. 부동산 등기부 등본을 확인하는 방법은 아래의 링크를 통해 확인하세요.
전입신고 다음날 효력 발생
대항력은 특이하게도 전입신고를 한 다음날 오전 0시부터 효력이 발생합니다.
따라서 주인이 못된 마음을 먹고 전세보증금의 잔금을 받자 마자 근저당권을 설정해준 경우 세입자가 전입신고를 같은 날 했다면 근저당권은 설정한 날부터 효력이 발생하지만 전입신고는 그 다음날부터 효력이 발생하기 때문에 임차인이 근저당권자보다 후순위로 밀리게 됩니다.
이와 관련하여 세입자가 자신의 보증금을 지키기 위해 잔금을 치르기 전에 전입신고를 미리 할 수 있는지 아래의 링크를 통해 확인해보세요.
참고로 전입신고를 인터넷으로 하는 방법은 아래의 링크를 확인해주세요.
임차인이 무상거주확인서를 작성해준 경우
임차인이 임대인의 부탁을 받고 근저당권자에게 임대차계약으로 인한 채권채무관계가 없음을 확인하고 일체의 권리를 주장하지 않겠다는 무상거주확인서를 작성해준 경우, 경매절차에서 이러한 내용이 기재된 매각물건명세서를 신뢰한 매수인에게 임차인은 대항력을 주장할 수 없습니다(2016다248431 판결).
전입신고 안하면?
전입신고 안하고 보증금은 우선변제 받을 수 없음
전입신고 안하고 보증금은 주택임대차보호법상 보호를 받을 수 없습니다. 주택임대차보호법이 세입자 보호를 위해 특별히 부여하고 있는 대항력, 우선변제권, 최우선변제권 모두 전입신고를 기본 요건으로 요구하고 있기 때문입니다.
따라서 임대인의 요구로 전입신고를 안하기로 하고 오피스텔 등에 임대차계약을 체결한 경우, 전입신고 없이는 경매시 보증금을 우선 변제 받을 수 없습니다. 특히 근저당이 걸려 있었다면 더더욱 문제됩니다.
전입신고 안되는 오피스텔, 원룸 월세 세입자 3가지 보호 방법
전세야 워낙 보증금 액수가 크니까 집주인도 당연히 전입신고 금지 특약을 걸지 않는데, 오피스텔의 경우 상가로 볼지 주택으로 볼지 애매한 경우가 있어서 집주인 입장에서 보증금이 작은 월세의 경우 전입신고 금지 특약을 거는 경우가 있습니다.
이 경우 세입자 보호를 위해 3가지 방법 정도를 생각해볼 수 있습니다.
- 보증금 액수를 최대한 작게 설정하여 피해 금액을 줄이기
- 주택임대차보호법상 보호를 받을 수 없다면 민법상 보호를 받기 위해 전세권을 설정하기(전세권 설정이란 근저당권 설정처럼 부동산등기부 등본에 기입하는 것입니다)
- 임대인과의 약속을 어기고 전입신고 하기
전세권 설정 비용
보증금이 1억원인 경우 전세권 설정 비용은 약 24만원 정도입니다.
- 전세권 설정 비용 = 보증금 X 0.24%
몰래 전입신고 하기?
3번의 경우 임대인이 임차인의 계약 위반을 이유로 임대차 계약의 해지를 통보할 수도 있고, 손해배상을 청구할 수도 있다고 생각됩니다.
따라서 보증금 액수가 큰 경우에는 계약해지나 손해배상을 어느 정도 감수하고 전입신고 하는 방법도 생각해볼 수 있겠지만 그 보다는 전입신고가 가능한 다른 집을 구하는 것이 더 낫다고 보입니다.
확정일자 효력
임차인은 일반 채권자로서 평등 배당을 받는 것이 원칙임
임차인은 임대차계약 종료시 임대인에게 보증금을 반환해달라고 청구할 권리가 있지만 이러한 권리는 임대인에게만 청구가 가능한 채권적 권리입니다. 임대인과 계약했기 때문입니다.
따라서 임차인은 채권자에 불과하므로 경매나 공매시 보증금을 우선하여 변제 받을 권리가 없으며, 주택이 경매되면 물권자나 우선적 권리를 가진 자들에게 우선 변제되고 남은 금액이 있는 경우에 한하여 임차인은 다른 일반적인 채권자들과 함께 평등하게 배당 받을 수 있을 뿐입니다.
그러나 확정일자를 받으면 더 이상 평등하게 되지 않고 우선권을 갖게 되는 것입니다.
우선변제권이란
보통 경매에서는 채권자들이 많기 때문에 우선적으로 변제를 받지 못하게 되면 아예 돈을 못 받게 될 가능성이 크므로 우선변제권을 갖고 있는지 여부는 임차인이 보증금 확보하는데 매우 중요한 문제입니다.
이에 주택임대차보호법은 세입자를 보호하기 위하여 임차인이 3가지 요건을 갖추면 우선변제권을 부여하고 있고, 임차인은 보증금에 대하여 마치 근저당권을 설정한 것처럼 경매에서 우선 변제를 받을 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의 2 제2항).
우선변제권 요건
대항력의 경우 2가지 요건(주택의 인도 + 전입신고)을 갖추면 제3자에게 대항할 수 있는 대항력이 발생합니다.
우선변제권은 위 대항요건 2가지에 확정일자를 추가로 갖추면 효력이 발생합니다.
우선변제권 = 주택의 인도 + 전입신고 + 확정일자
대항요건을 갖추고 확정일자를 받은 임차인은 경매나 공매시 환가대금에 대하여 후순위담보권자나 일반 채권자에 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있게 되는데, 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 합니다. 배당요구신청서 양식이 필요하시면 아래의 링크를 통해 다운로드 받으세요.
확정일자 신청방법
전세나 월세 세입자는 보증금을 보호 받고 싶다면 확정일자를 받아두는 것이 좋습니다.
확정일자는 주민센터나 인터넷 등기소 등에서 받을 수 있으며, 확정일자를 받는 법은 아래의 링크를 확인해주세요.
재전입과 확정일자
임차인이 계약기간 중 주민등록을 다른 곳으로 이전하였다가 다시 해당 주택으로 재전입하면서 다시 전입신고한 경우, 확정일자를 다시 받을 필요는 없습니다. 계약서가 동일하기 때문입니다.
그러나 다른 곳으로 전입하면 대항요건을 구비하지 못하여 우선변제권도 상실됩니다. 따라서 다시 전입신고하여 재전입하면 우선변제권은 그 때부터 다시 취득하게 됩니다. 따라서 다시 전입신고하기 전에 설정된 담보권자에 대하여는 우선할 수 없게 되는 것입니다.
그러나 재전입 전후의 임대차계약이 동일하다면 다시 확정일자를 받을 필요 없이 기존에 받아둔 확정일자를 통해 재전입한 때부터 대항력과 우선변제권을 취득하게 되므로 재전입 이후에 담보물권을 취득한 자보다 우선합니다.
98다34584 판결 주택의 임차인이 그 주택의 소재지로 전입신고를 마치고 입주함으로써 임차권의 대항력을 취득한 후 일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다면 그 전출 당시 대항요건을 상실함으로써 대항력은 소멸하고, 그 후 임차인이 다시 그 주택의 소재지로 주민등록을 이전하였다면 대항력은 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 재전입한 때로부터 새로운 대항력이 다시 발생하며, 이 경우 전출 이전에 이미 임대차계약서상에 확정일자를 갖추었고 임대차계약도 재전입 전후를 통하여 그 동일성을 유지한다면, 임차인은 재전입시 임대차계약서상에 다시 확정일자를 받을 필요 없이 재전입 이후에 그 주택에 관하여 담보물권을 취득한 자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다.
확정일자 받은 임대차계약서 분실
동일한 계약서를 다시 작성하더라도 확정일자의 성질상 날짜를 소급하여 받을 수는 없습니다.
다만, 주민센터에서 확정일자 부여 시 작성한 확정일자부를 열람하고 이에 의하여 확정일자를 받은 사실을 증명할 수 있으면, 우선변제권을 주장할 수 있습니다.
월세 확정일자
월세도 확정일자 받나요?
원칙적으로는 월세 세입자도 전세와 마찬가지로 경매나 공매시 자신의 보증금을 우선적으로 변제 받고 싶다면 확정일자를 받아두는 것이 좋습니다.
그런데, 보통 월세 세입자는 보증금이 소액인 경우가 많습니다.
주택임대차보호법은 보증금이 소액인 소액임차인이 확정일자를 갖추지 않더라도 일정한 요건을 갖추면 최우선적으로 변제를 받을 수 있도록 강력하게 보호하고 있습니다(주택임대차보호법 제8조).
따라서 만약 월세 세입자가 소액임차인에 해당된다면 확정일자를 받지 않고도 보증금을 최우선적으로 강력하게 보호 받을 수 있게 되는 것입니다.
<월세 계약시 참고하면 좋은 글>
월세 확정일자 안받으면?
보증금이 소액인 월세 임차인들이 주택을 인도 받아 전입신고를 하였다면 굳이 확정일자를 받지 않더라도 우선변제권 보다 더 좋은 최우선변제를 받을 수 있습니다.
다만, 보증금이 소액이어야 하고, 최우선 변제를 받을 수 있는 범위도 한정되어 있습니다. 아래의 링크에서 확인하세요.
확정일자 미리 받기
전입신고 전 확정일자 받는법
확정일자는 임대차계약만 체결하면 바로 받을 수 있고, 잔금을 치르거나 이사를 해야만 확정일자를 받을 수 있는 것이 아닙니다.
세입자는 보증금 보호를 위해 전입신고를 미리 하고 싶어 하는데, 전입신고는 원칙적으로 거주지 이동이 있어야 가능하기 때문에 잔금 지급 전에 미리 전입신고가 가능한지는 몇 가지 확인이 필요합니다.
그러나, 확정일자는 전입신고와 달리 전세나 월세 계약서만 체결되었다면 잔금을 지급하지 않더라도 주택을 인도 받지 못했더라도 주민센터나 인터넷 등기소를 통해 이사 전 확정일자가 가능합니다.
전입신고 안하고 확정일자
어차피 임차인이 물권적 보호를 받기 위해 필요한 대항력, 우선변제권, 최우선변제권 등은 모두 전입신고를 기본 요건으로 하고 있기 때문에 확정일자만 받아서는 아무 소용이 없습니다.
또한, 우선변제권은 전입신고나 확정일자를 모두 갖추어야 효력이 발생하고, 그 시기는 늦은 날짜를 기준으로 하기 때문에 확정일자 미리 받기는 사실상 큰 의미가 없습니다.
다만, 은행에서 전세 대출 등을 받을 때 확정일자를 받은 계약서를 제출해야 하는 경우 미리 받는 것은 의미가 있습니다.
임차인과 근저당권자 누가 우선할까?
전입신고 및 확정일자와 근저당권이 모두 같은 날 설정된 경우
전입신고와 확정일자를 모두 필요로 하는 우선변제권의 경우, 3가지 case가 있습니다.
확정일자와 전입신고를 2022. 4. 1.에 하고, 근저당권도 2022. 4. 1.에 설정되었다면 대항력은 전입신고 다음날인 2022. 4. 2. 오전 0시에 효력이 발생하고 근저당권은 설정 당일인 2022. 4. 1.이 기준이므로 근저당권이 우선합니다.
전입신고 및 확정일자 후 근저당권이 다음 날 설정된 경우
확정일자와 전입신고를 2022. 4. 1.에 하였는데, 근저당권이 다음날 2022. 4. 2. 설정되었다면, 임차인의 우선변제권은 전입신고 다음날인 2022. 4. 2. 오전 0시에 효력이 발생하므로 근저당권에 우선합니다. 왜냐하면 근저당권을 아무리 빨리 설정해도 오전 0시(새벽 12시)에 설정할 수는 없기 때문입니다.
확정일자 늦게 받으면 ?
전입신고를 2022. 4. 1.에 하고, 확정일자를 2022. 4. 2.에 받았는데, 근저당권도 2022. 4. 2. 설정되었다면 우선변제권은 전입신고 다음날인 2022. 4. 2. 이긴 하지만 오전 0시가 아닙니다. 따라서 임차인의 우선변제권과 근저당권은 동순위가 됩니다.
대항력과 우선변제권
우선변제권은 한번 사용하면 소멸됨
임차인이 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 상태에서 우선변제권을 선택하여 제1경매절차에서 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못한 경우, 임차인은 대항력을 주장하면서 나머지 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸됩니다.
따라서 임차인은 제2경매절차에서 우선변제권을 다시 사용해서 배당을 받을 수 없습니다.
임차인은 배당표 확정될 때까지 거주할 수 있음
임차인이 경락인이 낙찰대금을 납부하여 임차주택에 대한 소유권을 취득한 이후에도 계속 주택을 점유하여 사용ㆍ수익하였다고 하더라도 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지의 사용ㆍ수익은 부당이득이 아닙니다.
대항요건은 배당요구 종기(마지막 경락기일)까지 유지되어야 함
경락인들이 대금을 계속 납부하지 못하여 재경매가 수차례 진행될 경우, 배당요구 종기는 첫번째 경락기일이 아니라 마지막 경락기일입니다. 만약 마지막 경락기일 전에 임차인들이 이사하였다면 대항요건을 갖추지 못하게 됩니다.