전입신고 하는 법(+전입신고 미리 해도 되나요?)

전입신고 하는 법, 전입신고 세대주 확인, 전입신고 미리 해도 되는지 여부, 전입신고 준비물과 필요서류, 전입신고 안하면 과태료와 벌칙 여부 등을 정리해보겠습니다.

전입신고 하는 법(전입신고 방법)

온라인 VS. 오프라인

전입신고는 온라인 신청도 가능하고, 주민센터(동사무소)에 방문하여 신청할 수도 있습니다.

==>> 전입신고 온라인으로 쉽게 하는 방법

전입신고를 온라인으로 할 수 없는 경우

다만, 아래의 3가지 경우는 전입신고 온라인이 안됩니다.

  1. 신청인이 미성년자(만 17세 미만)인 경우
  2. 이사를 가는 것이 아니라 기존에 살고 있는 곳에 별도로 2세대를 구성하는 경우(한지붕 세대분리)
  3. 세대원이 미성년자가 포함된 전입신고를 하게 되면, 정부24 사이트에서 인터넷으로 기존 세대주 확인이 필요한데, 기존 세대주가 확인을 할 수 없는 경우

==>>한지붕 세대분리(+1가구 2주택 세대분리, 국세청 사례)

전입신고 세대주 확인 방법

전입신고에 따른 3가지 유형(세대구성, 세대편입, 세대합가)

(1) 세대구성
가족들 전부 또는 일부가 빈집으로 이사가는 것
세대주를 정해서 새로운 세대를 구성하는 것입니다.
예) 아들이 부모님과 같이 살다가 결혼하여 나가면서 새로운 세대를 구성하고, 아들은 원래 세대원이었으나 새로운 세대의 세대주가 되는 경우

(2) 세대편입
가족들 전부 또는 일부가 누군가 살고 있는 집으로 이사가는 것
여기서 세대주는 이사한 곳의 기존 세대주(전입지 세대주)가 계속 세대주가 되는 것입니다.
예) 결혼하여 따로 살다가 부모님 집에 들어가게 되었는데, 기존의 세대주인 아버지가 계속 세대주로 되고, 아들은 이사 전에 살던 곳의 세대주였으나 이사한 곳에서는 세대원으로 되는 경우

(3) 세대합가
가족들 전부 또는 일부가 누군가 살고 있는 집으로 이사가는 것
여기서는 이사한 곳의 기존 세대주가 계속 세대주가 되는 것이 아니라 이사오는 사람들 중 한명이 새롭게 세대주가 되는 것입니다.
예) 결혼하여 따로 살다가 부모님 집에 들어가게 되었는데, 기존의 세대주인 아버지에서 아들로 세대주가 변경되는 경우

==>> 전입신고 온라인으로 쉽게 하는 방법

전입신고 온라인 신청시 세대주 확인이 필요한 경우

전입신고 할 때 세대주 확인이 필요한 경우는 3가지 입니다.

  1. 세대주의 변경이 있는 경우
  2. 세대원이 전입신고하면서 세대주 또는 미성년자를 포함하여 이사하는 것으로 전입신고 하는 경우
  3. 이사온 곳에 이미 세대주가 있는 경우

세대주의 변경이 있다면, 당연히 기존 세대주의 확인과 새로운 세대주의 확인이 필요합니다. 물론 새로운 세대주가 전입신고를 하면서 세대주 변경을 하였다면 기존 세대주의 확인만 받으면 됩니다.

또한, 세대주가 전입신고를 하는 것이 아니라 세대원이 전입신고를 하면서 세대원 본인만 이사하는 것이 아니라 세대주 또는 미성년자도 함께 이사하는 것으로 전입신고하였다면 기존 세대주로부터 확인을 받아야 합니다.

그리고 이사한다고 전입신고한 곳에 이미 세대주가 존재한다면, 세대주의 확인(허락)을 받아야 전입신고가 완료되는 것입니다.

즉, 주민등록법은 무단으로 전입, 전출을 방지하기 위해 전입지 세대주, 전출지 세대주 등의 확인을 받도록 하고 있습니다. 만약 이러한 세대주 확인 절차가 없다면 생판 알지도 못하는 사람이 남몰래 우리집으로 주소를 이전하거나 기존 세대주의 허락 없이 세대주를 변경하거나 전입신고를 할 수도 있기 때문입니다.

전입신고 세대주 확인
전입신고 세대주 확인

전입신고 세대주 확인 방법

세대주 확인은 정부24 홈페이지에서 인증서로 로그인하여 확인할 수도 있고, 관할 주민센터에서 할 수도 있는데, 세대주 확인이 필요하다는 문자나 연락을 받은 세대주는 위와 같은 정부24 사이트 화면에 이름과 주민등록번호를 입력하고 세대주 확인을 하면 됩니다.

전입신고 미리 해도 되나요?

전입신고 효력 발생일

신규로 전세계약이나 월세계약을 체결한 경우 임차인은 부동산을 인도 받고 전입신고를 해야 합니다.

임차인이 전입신고를 하는 이유는 제3자에 대한 대항력을 얻기 위함인데, 대항력은 전입신고 당일이 아니라 전입신고 다음날(오전 0시) 효력이 발생합니다.

나아가 임차인이 전세금에 대한 우선변제권의 효력을 얻기 위해서는 확정일자도 받아야 합니다.

그런데, 만약 임차인이 등기부등본을 확인한 후 전세금의 잔금을 지급하면서 이사하고 전입신고를 하였는데, 임대인이 전세금의 잔금을 받자 마자 제3자에게 근저당권을 설정해줬을 때 문제됩니다.

임차인의 대항력과 우선변제권은 전입신고 다음날 효력이 발생하지만 근저당권은 당일날 효력이 발생하므로 근저당권이 우선하게 됩니다. 그럼 결국 임차인은 근저당권을 기준으로 후순위로 밀리게 되고, 보증금을 보호 받지 못하게 됩니다.

전입신고 일찍 할 수 있을까?

이렇게 전입신고 다음날 대항력이 발생하는 문제점을 해결하기 위해 사람들이 생각해낸 방법은 전입신고를 미리 하는 것입니다.

그럼 전세 잔금 치르기 전 전입신고가 가능할까요? 일반적으로 전세 잔금을 지급해야 이사를 할 수 있을 것인데, 잔금을 지급하기도 전에, 즉 이사도 하기 전에 전입신고를 할 수 있을까요?

이사하기 전 전입신고

주민등록법은 거주지 이동이 있을 경우 14일 내에 전입신고를 해야 한다고 규정하고 있으므로 원칙적으로는 이사하기 전 전입신고는 불가능합니다(주민등록법 제16조).

이와 관련하여 주민등록법상 아래와 같은 과태료 부과 규정과 벌칙 규정이 있습니다.

  • 정당한 사유 없이 전입신고를 기간 내에 하지 않으면 5만원 이하의 과태료가 부과됩니다(주민등록법 제40조 제4항).
  • 특히 주민등록에 관하여 거짓의 사실을 신고한 사람은 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처할 수 있습니다(주민등록법 제37조 제3의 2호).

잔금 치르기 전이지만 이사한 경우 전입신고

그럼 잔금은 치르기 전이지만 집주인의 동의를 얻어 이사를 했다면 전입신고를 할 수 있을까요?

이 경우는 당연히 가능합니다. 전입신고는 거주지 이동이 문제되는 것이지 임대보증금의 잔금 지급 여부가 문제되는 것이 아니기 때문입니다.

대법원은 임차인이 보증금 중 일부만 지급하면서 전입신고와 확정일자를 갖춘 경우에 관하여 아래와 같이 판단하였습니다.

  • 임차인A는 2012. 7. 16. 보증금 6500만원에 임대차 계약을 체결함
  • 임대차 기간은 인도일로부터 2014. 8. 15.까지로 정함
  • 임차인A는 계약 체결 당일(7.16.) 500만원만 지급하면서 나머지 6000만원은 한달 뒤인 8. 16.에 지급하기로 함
  • 임차인A는 계약 체결 당일(7.16.) 임대인에게 비어있는 집에 곧바로 이사할 수 있는지 문의하여 승낙 받고 현관 자동문 비밀번호를 전달 받음
  • 임차인A는 계약 체결 당일(7.16.) 전입신고를 하고 확정일자를 받음
  • 임차인A는 계약 다음날(7.17.) 가구 등 일부 짐을 옮김
  • 임차인A는 2012. 8. 17.까지 평일에 잠을 자는 용도로만 이용하고 주말에는 종전 주소지에 거주함
  • 임차인A는 2012. 8. 17. 종전 거주지에서 보증금을 반환 받아 해당 주택의 임대인에게 6000만원을 지급함
  • 이후 같은 건물에 2012. 7. 30. 전세금 6500만원으로 전세계약을 체결한 임차인B가 2012. 8. 2. 전세권설정등기를 마침

대법원은 위 사례에서 임차인 A가 비록 보증금 중 일부만 지급한 상태에서 대항요건과 확정일자를 갖추었지만 추후 나머지 보증금 전액을 지급하였으므로 대항요건과 확정일자를 갖춘 때에 보증금 전액에 대하여 우선변제권이 발생하므로 그 이후에 전세권설정등기를 마친 임차인B보다 우선한다고 판시하였습니다(2017다212194 판결).

이사하기 전이지만 빈집인 경우 전입신고

그렇다면 잔금 치르기 전이고, 이사 하기 전이지만 빈집이라서 집주인 동의를 받은 경우는 어떨까요?

사실 전입신고가 처리하는 동사무소 공무원 분들은 세입자가 거주지를 이동하여 이사를 했는지 여부를 확인할 길이 없습니다. 따라서 빈집이라서 전입지에 주민등록된 사람이 없는 경우에는 어떠한 확인도 없이 전입신고가 가능합니다.

더욱이 집주인의 동의까지 있었다면 사실상 부동산 인도를 받은 것이므로 거주지 이동이 있다고 볼 수 있을 것입니다. 다만, 주택의 인도와 관련하여 판례는 아래와 같이 판단하였습니다.

‘주택의 인도’는 임차목적물인 주택에 대한 점유의 이전을 말한다. 이때 점유는 사회통념상 어떤 사람의 사실적 지배에 있다고 할 수 있는 객관적 관계를 가리키는 것으로서, 사실상의 지배가 있다고 하기 위해서는 반드시 물건을 물리적·현실적으로 지배할 필요는 없고, 물건과 사람의 시간적·공간적 관계, 본권관계, 타인의 간섭가능성 등을 고려해서 사회통념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다. 임대주택을 인도하는 경우에는 임대인이 임차인에게 현관이나 대문의 열쇠를 넘겨주었는지, 자동문 비밀번호를 알려주었는지, 이사를 할 수 있는지 등도 고려하여야 한다(2017다212194 판결).

결국 전입신고와 확정일자를 갖출 때까지 실제로 이사를 하지는 못했더라도 열쇠나 비밀번호를 받았고, 언제든지 이사를 할 수 있는 빈집이었다면 사실상 주택의 인도가 있다고 볼 수 있을 것입니다.

전입지에 기존 세입자의 주민등록이 남아있는 경우

기존 세입자의 주민등록이 그대로 존재함에 불구하고 새로운 세입자가 전입신고한 경우, 새로운 세입자와 기존 세입자인 세대주는 주민등록상 동거 관계가 되는 것입니다.

이 경우 최근 세대주 확인 절차가 강화되면서 기존 세대주(기존 세입자)에게 확인을 하게 되는데, 기존 세입자에게 상황을 설명해두거나 전입신고 담당 공무원에게 상황을 설명한다면 전입신고가 가능할 수도 있다고 보입니다.

다만, 이러한 전입신고는 전입신고로서 효력이 있는지 여부는 해석상 다툼이 있을 수 있다고 생각합니다. 특히 기존 세입자가 주민등록만 그대로 두고 이사를 나간 것이 아니라 거주까지 하고 있다면 새로운 세입자가 과연 주택을 인도 받았다고 할 수 있을지는 의문입니다.

그러나 임대인이 세입자에게 잔금을 받자 마자 근저당권을 설정해주는 것은 어느 정도 막을 수 있을 것입니다. 왜냐하면 세입자의 전입신고가 되어 있으면 후순위로 밀리게 되므로 근저당권을 설정하지 않을 가능성이 높기 때문입니다.

그리고 전입신고가 제대로 되었는지 여부도 누군가 디테일하게 문제제기를 하지 않는 이상 문제될 일은 거의 없을 것입니다.

전입신고 집주인 동의가 필요할까?

거주지 이동이 있으면 전입신고 의무가 발생하는 것이므로 전입신고에 집주인 동의가 필요한 것은 아닙니다.

다만, 대항력을 갖추기 위한 요건으로 전입신고만 하면 되는 것이 아니라 주택을 인도 받아야 합니다. 그런데 전입신고에 집주인 동의가 없다면 전입신고의 전제 조건인 주택을 인도 받았다고 보기 어렵기 때문에 결국은 집주인 동의가 필요합니다.

전입신고 신고 사실 통보

주민등록법은 세대주, 소유자, 임대인의 신청이 있는 경우, 시장, 군수, 구청장은 전입신고 사실이 통보될 수 있습니다(주민등록법 제16조의 2).

따라서 이러한 통보를 받은 집주인은 허락 없이 전입신고 한 사람이 전혀 모르는 제3자라면 집주인은 허위의 전입신고인을 주민등록법 위반으로 범죄 신고할 수 있을 것입니다.

그러나 만약 허락 없이 전입신고를 한 사람이 새로 이사 들어오기로 한 세입자라면 현실적으로 집주인은 주민등록법 위반으로 신고하지는 않을 것입니다.

세입자의 보증금 보호를 위한 해결책

세입자는 월세나 전세 계약서를 체결하기 전에 먼저 집주인으로부터 계약 체결 당일 열쇠나 비밀번호를 전달 받아 이사하는 것이 가능한지 승낙을 받고 계약을 체결하시면 됩니다.

계약금만 지급했더라도 집주인의 승낙을 받아 열쇠나 비밀번호를 받았다면 즉시 전입신고와 확정일자를 해두시면 됩니다.

전입신고 하는 법 – 전입신고 구청 VS. 전입신고 동사무소

Q. 전입신고 구청 ?

주민등록법 제16조에 의하면 거주지의 이동이 있는 경우에는 신거주지의 시장, 군수, 구청장에게 전입신고를 해야 합니다.

그런데 주민등록법 제2조에 의하면 시장, 군수, 구청장은 조례로 권한을 위임할 수 있고, 예를 들어 강남구 주민등록사무의 위임 조례에 의하면 각호의 사무 즉 몇가지 경우를 제외한 나머지 그 밖의 사무는 동장에게 위임한다고 규정되어 있습니다.

따라서 거주지 이동이 있는 경우에는 시청이나 구청이 아니라 주민센터로 가서 전입신고를 해야 합니다.

Q. 전입신고 동사무소 – 신거주지 주민센터

전입신고는 이사가는 곳(신거주지)의 주민센터에서 신고해야 합니다(주민등록법 제2조, 제16조 제1항, 지방자치단체의 조례).

Q. 전입신고 대리인 – 전입신고 필요서류

인터넷 전입신고의 경우 대리인이 대신 신고할 수 없습니다(인터넷이므로 실질적으로도 대리인이 존재한다는 것은 상상하기 어렵습니다).

그러나 온라인 전입신고가 아니라 주민센터에 직접 방문하여 신고하는 경우에는 대리인이 전입신고를 하는 경우가 있을 수 있는데, 이 경우에는 준비물(전입신고 필요서류)을 특히 잘 챙겨야 합니다.

전입신고 준비물 – 전입신고 필요서류

Q. 온라인 전입신고 필요서류

인터넷 전입신고의 경우 별도로 필요한 서류는 없고 단지 신청인이 공인인증서 등으로 로그인을 한 이후에 자신의 정보 이외에도 세대주 정보 등을 제대로 입력해야 합니다.

신청인이 세대주 이름, 연락처를 입력하면, 세대주에게 문자 메세지가 전송되고, 세대주는 직접 온라인 등으로 세대주 확인을 해줘야 합니다. 그래야 전입신고가 완료됩니다.

이와 같이 세대주 확인을 별도의 추가 확인으로 진행하기 때문에 온라인 전입신고의 경우 따로 필요한 서류는 없습니다.

Q. 오프라인 전입신고 필요서류

우선 주민센터(동사무소)에 방문하여 전입신고를 할 경우 본인을 확인할 수 있는 신분증을 지참해야 합니다. 사실 동사무소가 아니더라도 본인의 이름으로 신청을 하는 경우는 대부분 본인이 맞는지 확인할 수 있는 신분증이 필요합니다.

(1) 방문자가 본인으로 신청하는 경우
본인 신분증과 도장
세대주 신분증과 도장

(2) 방문자가 대리인으로 신청하는 경우
본인 신분증과 도장
방문자 신분증과 도장
세대주 신분증과 도장

==>> 온라인으로 전입신고 쉽게 하는 법 바로가기

전입신고 안하면? (+전입신고 기간)

Q. 전입신고 기간

이사(전입)한 날부터 14일(2주) 이내에 신고해야 합니다.

Q. 전입신고 안하면 ? 전입신고 늦게 하면 ?

기간 내에 정당한 사유 없이 전입신고 안하면 5만원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다.
만약 거짓으로 전입신고를 하면 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금형을 받을 수 있습니다.

전입신고 확인

Q. 전입신고 확인

전입신고 확인과 관련하여 4가지 정도를 생각해볼 수 있는데, 일단 전입신고가 잘 되었는지 확인해보는 것과, 세대주 확인, 통장의 사후 확인, 전입사실 확인이 있습니다.

(1) 인터넷으로 신청 후 처리결과를 확인해보거나 나중에 주민등록표등본을 열람하거나 발급해보면 전입신고가 잘 되었는지 확인할 수 있습니다.

(2) 무단 전입, 전출을 막기 위해 전입신고가 있는 경우 세대주 확인이 필요합니다.

(3) 통장이나 이장은 사후확인용 자료를 받아 사실 여부를 확인하여 읍,면, 동장에게 통보해야 하는데, 확정일자를 받은 경우나 전입신고시 임대차계약서를 제출한 경우에는 사후 확인을 생략할 수 있습니다.

(4) 세대주, 소유자, 임대인은 사전에 신청해두면 전입신고가 있을 때마다 전입사실을 통보받을 수 있으므로 전입신고 확인이 가능합니다.

Q. 전입사실 통보 제도 – 4개의 통보서비스

전입사실 통보 제도는 위장전입 문제 해결, 주민등록 관리 강화, 국민의 재산권 보호를 위하여 신규 전입신고 발생시에 세대주, 건물 소유자, 임대인에게 전입사실을 문자로 알려주는 제도입니다.

그리고 전입사실 통보 제도를 포함하여 4개의 통보서비스가 있습니다.
(1) 전입사실 통보 제도 – 세대주, 소유자, 임대인에게 통보
(2) 세대주 변경 통보 – 전 세대주에게 통보
(3) 주민등록증 발급, 재발급 – 본인에게 통보
(4) 주민등록표 열람, 등초본 교부 사실 – 본인에게 통보

다만, 이러한 통보 제도는 세대주, 소유자, 임대인, 본인이 사전에 통보 서비스를 신청해야 합니다.

전입신고 확정일자, 전월세 신고제

Q. 전입신고 확정일자

주택 임대차에서 임차인이 대항력을 가지기 위해서는 주택의 인도와 전입신고가 필요하고, 우선변제권을 가지기 위해서는 주택의 인도, 전입신고 이외에 확정일자까지 필요합니다.

상가도 마찬가지로 임차인이 대항력을 가지기 위해서는 상가건물 인도와 사업자등록 신청이 필요하고, 우선변제권을 가지기 위해서는 상가건물의 인도, 사업자등록 신청, 확정일자가 필요합니다.

전입신고 등을 통해 얻게 되는 대항력과 확정일자에 관한 상세한 내용은 확정일자에 관한 포스팅을 확인해주세요!

Q. 전입신고 VS. 임대차 신고

신규계약이나 계약금액 변동이 있는 갱신계약의 경우 30일 내에 임대차 정보를 신고해야 하는데, 전입신고를 하는 경우 전월세 신고제의 임대차 신고를 한 것으로 간주하고 있습니다(부동산거래신고법 제6조의 5).