청약 당첨 후 판매 가능?(+3기 신도시 전매제한 전세 가능?)

3기 신도시 사전청약이 실시되는 공공분양, 민간분양 지역을 분석하면서 주택 청약 당첨 후 판매가 가능한지 여부와 관련하여 전매제한 뜻, 전매제한 기간, 전매제한 예외, 전매제한 위반에 대하여 알아보고, 나아가 전매제한 전세나 월세가 가능한지 여부, 의무거주기간을 알아보겠습니다.

청약 당첨 후 판매
전매제한 의무거주

청약 당첨 후 판매 – 가능할까?

전매제한 뜻

청약 당첨 후 당첨된 아파트를 판매할 수 있을까요?

국가는 아파트 전매차익을 노리는 투기 행위를 방지하기 위하여 당첨 된 후 일정기간 판매를 금지하고 있습니다. 즉, 전매제한이란 주택 청약에 당첨된 후 일정 기간 아파트를 매도하지 못하는 것을 말합니다.

전매가 제한되는 기간을 살펴보면, 최소 전매제한 3년에서 최대 전매제한 10년입니다.

주택법
제64조(주택의 전매행위 제한 등) 
① 사업주체가 건설ㆍ공급하는 주택[해당 주택의 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리ㆍ자격ㆍ지위 등을 말한다)를 포함한다. 이하 이 조 및 제101조에서 같다]으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전에는 그 주택을 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다. 이하 같다)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다. 이 경우 전매제한기간은 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 지역별로 달리 정할 수 있다.  
1. 투기과열지구에서 건설ㆍ공급되는 주택
2. 조정대상지역에서 건설ㆍ공급되는 주택. 다만, 제63조의2제1항제2호에 해당하는 조정대상지역 중 주택의 수급 상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역에서 건설ㆍ공급되는 주택은 제외한다.
3. 분양가상한제 적용주택. 다만, 수도권 외의 지역 중 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역으로서 투기과열지구가 지정되지 아니하거나 제63조에 따라 지정 해제된 지역 중 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 분양가상한제 적용주택은 제외한다.
4. 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 주택. 다만, 제57조제2항 각 호의 주택 및 수도권 외의 지역 중 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역으로서 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 주택은 제외한다.
5. 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호나목 후단에 따른 공공재개발사업(제57조제1항제2호의 지역에 한정한다)에서 건설ㆍ공급하는 주택

전매제한 시작일

입주자로 선정된 날(본 청약 당첨자 발표일)부터 전매제한 기간이 시작됩니다.

전매제한 적용 법률

전매제한 시작일이 본 청약 당첨자 발표일인 만큼 전매제한, 거주의무, 재당첨 제한 등은 사전청약 모집공고일이 아니라 본청약 모집공고일 당시의 법령을 적용 받습니다.

따라서 정확한 전매제한 기간은 본청약 모집공고문을 통해 다시 한번 확인하셔야 합니다.

전매제한 기준

전매제한 기간이 2 이상인 경우에는 가장 긴 전매행위 제한기간이 적용됩니다.

예를 들어 어떤 주택이 분양가상한제 적용주택인 동시에 청약과열지역이라면 둘 중 긴 전매행위 제한기간인 분양가상한제 적용주택에 관한 전매제한 기간이 적용된다는 것입니다.

전매제한 소유권이전등기

전매제한 기간이 3년 이내이면 소유권이전등기를 완료한 때 전매제한 기간에 도달한 것으로 간주됩니다.

전매제한 기간이 3년을 초과하면 3년 이내 소유권이전등기를 완료한 때 3년이 지난 것으로 간주됩니다.

예를 들어 분양가상한제 적용주택 중 투기과열지구 주택의 전매제한 기간이 5년인 경우, 만약 2년만에 소유권이전등기가 완료되었다면 3년이 지난 것으로 인정해주기 때문에 총 5년 중에서 추가로 2년만 지나면 전매가 가능해집니다.

전매제한 기간

일반적으로 아파트 청약(분양권 전매)은 소유권이전등기일까지 전매가 제한되며, 제한기간은 투기과열지구와 청약과열지역으로 구분됩니다.

  • 투기과열지구 주택 = 당첨자 발표일 ~ 소유권이전등기일(최대 5년)
  • 청약과열지역 주택 = 당첨자 발표일 ~ 소유권이전등기일(최대 3년)
  • 분양가상한제 적용주택 = 3기 신도시 사전청약 주택은 모두 분양가상한제 적용주택이므로 이 부분이 중요합니다. 아래에서 자세히 설명드리겠습니다.

*분양가상한제 적용대상 총정리 : 분양가상한제 적용지역(+3기 신도시 분석)

입주권 전매제한 기간

전매제한
분양가상한제 적용주택_수도권

분양가상한제 적용주택 중 수도권

분양가상한제 적용주택에 관한 전매제한 기간은 수도권과 비수도권으로 구분되고, 수도권은 공공택지 여부, 투기과열지구 여부로 구분됩니다.

그리고 세부적으로는 분양가격과 인근 주택 시세의 100%이상인지, 80% 이상인지, 80% 미만인지 비교하여 전매제한 기간이 결정됩니다.

수도권(서울, 인천, 경기도) 중 투기과열지구는 분양가에 따라 5년, 8년, 10년 동안 전매가 제한되고, 비투기과열지구는 분양가에 따라 3년, 6년, 8년으로 전매가 제한됩니다.

  • 수도권 투기과열지구 = 전매제한 5년 ~ 전매제한 10년
  • 수도권 비투기과열지구 = 전매제한 3년 ~ 전매제한 8년
분양가상한제 적용주택_비수도권

분양가상한제 적용주택 중 비수도권

수도권(서울, 인천, 경기도) 이외의 지역은 투기과열지구, 특별공급, 공공택지 여부에 따라 전매제한 기간이 결정됩니다.

  • 비수도권 투기 특공 = 5년(세종시 공무원 특공 8년)
  • 비수도권 투기 공택 = 4년
  • 비수도권 투기 비공택 = 3년
  • 비수도권 비투기 공택 = 3년(세종시 공무원 특공 5년)

전매제한 예외

주택법
제64조(주택의 전매행위 제한 등) 
② 제1항 각 호의 주택을 공급받은 자의 생업상의 사정 등으로 전매가 불가피하다고 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다. 다만, 제1항제3호의 주택을 공급받은 자가 전매하는 경우에는 한국토지주택공사가 그 주택을 우선 매입할 수 있다. 
주택법 시행령
제73조(전매행위 제한기간 및 전매가 불가피한 경우)
④ 법 제64조제2항 본문에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하여 한국토지주택공사(사업주체가 「공공주택 특별법」 제4조의 공공주택사업자인 경우에는 공공주택사업자를 말한다)의 동의를 받은 경우를 말한다. 

1. 세대원(법 제64조제1항 각 호의 주택을 공급받은 사람이 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료ㆍ취학ㆍ결혼으로 인하여 세대원 전원이 다른 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군(광역시의 관할구역에 있는 군은 제외한다)으로 이전하는 경우. 다만, 수도권 안에서 이전하는 경우는 제외한다.

2. 상속에 따라 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우

3. 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상의 기간 동안 해외에 체류하려는 경우

4. 이혼으로 인하여 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 배우자에게 이전하는 경우

5. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제78조제1항에 따라 공익사업의 시행으로 주거용 건축물을 제공한 자가 사업시행자로부터 이주대책용 주택을 공급받은 경우(사업시행자의 알선으로 공급받은 경우를 포함한다)로서 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 확인하는 경우

6. 법 제64조제1항제3호부터 제5호까지의 어느 하나에 해당하는 주택의 소유자가 국가ㆍ지방자치단체 및 금융기관(제71조제1호 각 목의 금융기관을 말한다)에 대한 채무를 이행하지 못하여 경매 또는 공매가 시행되는 경우

7. 입주자로 선정된 지위 또는 주택의 일부를 배우자에게 증여하는 경우

8. 실직ㆍ파산 또는 신용불량으로 경제적 어려움이 발생한 경우
공공분양 사전청약 지역
공공분양 사전청약

3기 신도시 공공분양 사전청약

지역적 특징

3기 신도시 공공분양 사전청약(1~4차)은 모두 아래와 같은 특징이 있습니다.

  • 수도권(서울, 인천, 경기도)
  • 공공택지
  • 분양가상한제 적용주택
  • 투기과열지구 또는 청약과열지역

3기 신도시 공공분양 사전청약 주택은 투기과열지구, 청약과열지역, 분양가상한제 적용주택에 해당하고, 각 지역에 따른 전매제한 기간은 모두 다릅니다.

이 중 전매제한 기간이 가장 긴 기간이 적용되므로 분양가상한제 적용주택에 관한 전매제한 기간이 적용되며, 여기서 다시 분양가격과 투기과열지구 여부에 따라 기간이 달라집니다.

투기과열
지구
투기과열
지구
이외 지역
분양가격이
인근지역
주택매매가격의
100% 이상
5년3년
분양가격이
인근지역
주택매매가격의
80% 이상
100% 미만
8년6년
분양가격이
인근지역
주택매매가격의
80% 미만
10년8년
수도권 분양가상한제 적용주택 전매행위 제한기간

투기과열지구

따라서 3기 신도시 공공분양 사전청약 1~4차 주택 중 아래의 지역은 수도권 분양가상한제 적용주택 투기과열지구이므로 분양가에 따라 5년, 8년, 10년 동안 전매가 제한됩니다.

  • 공공분양 사전청약 1차 중 성남복정1
  • 공공분양 사전청약 2차 중 성남신촌, 인천검단
  • 공공분양 사전청약 3차 중 하남교산, 과천주암
  • 공공분양 사전청약 4차 중 안산신길2

*공공분양 사전청약 4차 : 사전청약 4차 일정(+청약자격 총정리)

비투기과열지구

반면, 수도권 분양가상한제 적용주택 중 투기과열지구가 아닌 나머지 지역의 경우에는 분양가에 따라 3년, 6년, 8년 동안 전매가 제한됩니다.

*투기과열지구 등 규제지역 총정리 : 2022 조정대상지역 현황(+청약과열, 투기과열, 투기지역)

민간분양 사전청약 지역
민간분양 사전청약

민간분양 사전청약 전매제한

지역적 특징

민간분양 물량 중 사전청약이 가능한 경우는 공공택지에서 공급되는 경우로 한정되는 바, 민간분양 사전청약 물량은 모두 분양가 상한제가 적용되는 주택이므로 분양가상한제 적용주택에 관한 전매행위 제한기간이 적용됩니다.

투기과열지구

민간분양 사전청약 2차 중 인천 검단은 투기과열지구로서 분양가에 따라 5년, 8년, 10년 동안 전매가 제한됩니다.

비투기과열지구

아래의 지역은 수도권 분양가상한제 적용주택 중 비투기과열지구이므로 3년, 6년, 8년 동안 전매가 제한됩니다.

  • 민간분양 사전청약 1차 중 평택고덕A49, 오산세교2
  • 민간분양 사전청약 2차 중 평택고덕A46

*민간분양 분석 : 민간분양 사전청약 일정(+ 2022년, 3기 신도시)

비수도권 + 비투기과열지구

민간분양 사전청약 1차 중 부산 장안은 비수도권 비투기과열지구이므로 3년 동안 전매가 제한됩니다(세종시 공무원 특공은 5년 제한).

전매제한 위반

형사처벌

  • 전매제한 위반하면 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌칙 조항이 적용됩니다.
  • 전매제한 위반으로 얻은 이익의 3배가 3천만원 초과하면 3년 이하의 징역 또는 그 이익의 3배에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처합니다.
주택법
제101조(벌칙) 
다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다. 다만, 제2호 및 제3호에 해당하는 자로서 그 위반행위로 얻은 이익의 3배에 해당하는 금액이 3천만원을 초과하는 자는 3년 이하의 징역 또는 그 이익의 3배에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처한다.  
2. 제64조제1항을 위반하여 주택을 전매하거나 이의 전매를 알선한 자

전매제한 분양권 거래

*위장전입 총정리 : 위장전입 적발 사례 및 방법(+ 국세청 사례, 처벌 판례, 청약취소)

전매제한 의무거주

전매제한 기간 동안 소유권을 이전하면 안되는 것은 알겠는데, 그렇다면 제3자에게 전세나 월세로 임대를 주는 것은 가능할까요? 아래에서 자세히 설명드리겠습니다.

전매제한 전세

전매제한 전세 – 가능할까?

의무거주기간 전세

아파트 청약 중에 타인에게 전세를 줄 수도 없고, 직접 실거주해야 하는 경우가 있습니다.

즉, 의무거주기간 동안 전세나 월세가 불가능하다는 것입니다. 다만, 이러한 실거주 의무는 전매제한 때문에 발생한 것이 아니라 분양가 상한제 적용주택 중에 입주자에게 거주의무가 부여되는 경우가 있기 때문입니다.

입주자 거주의무

분양가상한제 적용주택수도권에 공급되는 주택의 경우 입주자에게 거주의무가 있습니다.

전매제한 의무거주

수도권 분양가상한제 적용주택이면 전매제한도 적용되고, 거주의무도 적용됩니다.

수도권 분양가상한제 적용주택은 공공주택 여부로 구분된 후 분양가와 인근 시세와 비교하여 의무거주기간이 결정됩니다.

분양가상한제 적용주택
(공공택지)
분양가상한제 적용주택
(공공택지 이외)
분양가격이
인근지역
주택매매가격의
80% 이상
100% 미만
3년2년
분양가격이
인근지역
주택매매가격의
80% 미만
5년3년
입주자 거주의무 기간

3기 신도시 사전청약 – 의무거주기간

3기 신도시 공공분양 사전청약과 민간분양 사전청약은 대부분 공공택지에 공급되는 수도권 분양가상한제 적용주택이므로 분양가와 인근 시세의 비교에 따라 3년 또는 5년의 실거주 의무가 부여됩니다.

  • 공공분양 의무거주기간 = 3년 또는 5년
  • 민간분양 의무거주기간 = 3년 또는 5년

다만, 민간분양 사전청약 중 수도권에 속하지 않는 지역(부산 장안)은 실거주 의무가 부여되지 않을 것으로 보이나, 보다 확실한 것은 향후 공고될 본 청약 모집공고문을 통해 확인하시기 바랍니다(전매제한, 실거주의무 등에 관한 관계 법령은 본 청약 모집공고 당시를 기준으로 합니다).

청약홈 사이트

주택법
제57조의2(분양가상한제 적용주택 등의 입주자의 거주의무 등) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택의 입주자(상속받은 자는 제외한다. 이하 이 조 및 제57조의3에서 “거주의무자”라 한다)는 해당 주택의 최초 입주가능일부터 5년 이내의 범위에서 해당 주택의 분양가격과 국토교통부장관이 고시한 방법으로 결정된 인근지역 주택매매가격의 비율에 따라 대통령령으로 정하는 기간(이하 “거주의무기간”이라 한다) 동안 계속하여 해당 주택에 거주하여야 한다. 다만, 해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우 그 기간은 해당 주택에 거주한 것으로 본다. 
1. 사업주체가 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권(이하 “수도권”이라 한다)에서 건설ㆍ공급하는 분양가상한제 적용주택 
주택법 시행령
제60조의2(분양가상한제 적용주택 등의 입주자의 거주의무기간 등) ① 법 제57조의2제1항 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간(이하 “거주의무기간”이라 한다)을 말한다. 

1. 법 제57조의2제1항제1호에 따른 주택의 경우

가. 공공택지에서 건설ㆍ공급되는 주택의 경우 1) 분양가격이 법 제57조의2제1항 각 호 외의 부분 본문에 따라 국토교통부장관이 정하여 고시하는 방법으로 결정된 인근지역 주택매매가격(이하 “인근지역주택매매가격”이라 한다)의 80퍼센트 미만인 주택: 5년 2) 분양가격이 인근지역주택매매가격의 80퍼센트 이상 100퍼센트 미만인 주택: 3년

나. 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 주택의 경우 1) 분양가격이 인근지역주택매매가격의 80퍼센트 미만인 주택: 3년 2) 분양가격이 인근지역주택매매가격의 80퍼센트 이상 100퍼센트 미만인 주택: 2년

거주의무 위반

아래와 같이 거주의무 기간에 실거주 하지 않는 경우 형사처벌을 받게 됩니다.

주택법
제104조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다. 
10. 제57조의2제1항 및 제7항을 위반하여 거주의무기간 중에 실제로 거주하지 아니하고 거주한 것으로 속인 자

거주의무 예외사유(=거주의무기간 예외)

주택법
제57조의2(분양가상한제 적용주택 등의 입주자의 거주의무 등) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택의 입주자(상속받은 자는 제외한다. 이하 이 조 및 제57조의3에서 “거주의무자”라 한다)는 해당 주택의 최초 입주가능일부터 5년 이내의 범위에서 해당 주택의 분양가격과 국토교통부장관이 고시한 방법으로 결정된 인근지역 주택매매가격의 비율에 따라 대통령령으로 정하는 기간(이하 “거주의무기간”이라 한다) 동안 계속하여 해당 주택에 거주하여야 한다. 다만, 해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우 그 기간은 해당 주택에 거주한 것으로 본다. 
주택법
제60조의2(분양가상한제 적용주택 등의 입주자의 거주의무기간 등)
② 법 제57조의2제1항 각 호 외의 부분 단서에서 “해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유를 말한다. 이 경우 제2호부터 제8호까지의 규정에 해당하는지는 한국토지주택공사(사업주체가 「공공주택 특별법」 제4조의 공공주택사업자인 경우에는 공공주택사업자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 확인을 받아야 한다. 
1. 해당 주택에 입주하기 위하여 준비기간이 필요한 경우. 이 경우 해당 주택에 거주한 것으로 보는 기간은 최초 입주가능일부터 90일까지로 한다.
2. 법 제57조의2제1항 각 호 외의 부분 본문에 따른 거주의무자(이하 “거주의무자”라 한다)가 거주의무기간 중 근무ㆍ생업ㆍ취학 또는 질병치료를 위하여 해외에 체류하는 경우
3. 거주의무자가 주택의 특별공급을 받은 군인으로서 인사발령에 따라 거주의무기간 중 해당 주택건설지역(주택을 건설하는 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 또는 시ㆍ군의 행정구역을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 아닌 지역에 거주하는 경우
4. 거주의무자가 거주의무기간 중 세대원(거주의무자가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 호에서 같다)의 근무ㆍ생업ㆍ취학 또는 질병치료를 위하여 세대원 전원이 다른 주택건설지역에 거주하는 경우. 다만, 수도권 안에서 거주를 이전하는 경우는 제외한다.
5. 거주의무자가 거주의무기간 중 혼인 또는 이혼으로 입주한 주택에서 퇴거하고 해당 주택에 계속 거주하려는 거주의무자의 직계존속ㆍ비속, 배우자(종전 배우자를 포함한다) 또는 형제자매가 자신으로 세대주를 변경한 후 거주의무기간 중 남은 기간을 승계하여 거주하는 경우
6. 「영유아보육법」 제10조제5호에 따른 가정어린이집을 설치ㆍ운영하려는 자가 같은 법 제13조에 따라 해당 주택에 가정어린이집의 설치를 목적으로 인가를 받은 경우. 이 경우 해당 주택에 거주한 것으로 보는 기간은 가정어린이집을 설치ㆍ운영하는 기간으로 한정한다.
7. 법 제64조제2항 본문에 따라 전매제한이 적용되지 않는 경우. 다만, 제73조제4항제7호 또는 제8호에 해당하는 경우는 제외한다.
8. 거주의무자의 직계비속이 「초ㆍ중등교육법」 제2조에 따른 학교에 재학 중인 학생으로서 주택의 최초 입주가능일 현재 해당 학기가 끝나지 않은 경우. 이 경우 해당 주택에 거주한 것으로 보는 기간은 학기가 끝난 후 90일까지로 한정한다.