2023 조정대상지역 현황, 청약과열지역 현황, 투기과열지구 현황, 투기지역 현황, 규제지역 현황에 대하여 정리하겠습니다.
2023 규제지역 현황
규제지역 지정 해제
규제지역에는 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역(청약과열지역)이 있는데, 최근 주택 시장 상황을 고려하여 2022. 9. 26. 규제지역 중 투기과열지구와 조정대상지역의 일부 지역이 해제되었고, 2023. 1. 5. 규제지역이 서울 4개구만 남기고 모두 해제되었습니다.
2023년 투기지역 해제 현황
2023년 1월 5일부터 용산, 서초, 강남, 송파구를 제외하고 나머지는 투기지역은 해제되었습니다. 즉, 기존에 투기지역이었던 서울시 11개구(성동·노원·마포·양천·강서·영등포·강동·종로·중·동대문·동작구)가 지정 해제된 것입니다.
2023년 투기과열지구 및 조정대상지역 해제 현황
2023년 1월 5일부터 투기지역 해제와 동일하게 서울 4개구(강남구, 서초구, 송파구, 용산구)만 남기고 나머지 서울 21개구와 경기 전 지역은 투기과열지구 및 조정대상지역에서 해제되었습니다.
투기과열지구 및 조정대상지역 지정 해제 – 2022. 9. 26. 기준
지방권 지역들은 최근 매매 가격이 대폭 하락하고, 거래량이 감소하며 미분양이 확대되면서 조정대상지역에서 해제하였고, 세종시와 인천은 투기과열지구는 해제하되, 조정대상지역은 유지하기로 하였습니다.
아래에서는 투기과열지구와 조정대상지역을 구분하여 정리해보겠습니다.
2023 투기과열지구
주택법 제63조
제63조(투기과열지구의 지정 및 해제) ① 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우에는 주거정책심의위원회(시ㆍ도지사의 경우에는 「주거기본법」 제9조에 따른 시ㆍ도 주거정책심의위원회를 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 심의를 거쳐 일정한 지역을 투기과열지구로 지정하거나 이를 해제할 수 있다. 이 경우 투기과열지구는 그 지정 목적을 달성할 수 있는 최소한의 범위에서 시ㆍ군ㆍ구 또는 읍ㆍ면ㆍ동의 지역 단위로 지정하되, 택지개발지구(「택지개발촉진법」 제2조제3호에 따른 택지개발지구를 말한다) 등 해당 지역 여건을 고려하여 지정 단위를 조정할 수 있다.
2023 투기과열지구 현황 – 2023. 1. 5.
강남 3구(강남, 서초, 송파)와 용산구를 제외하고 나머지는 전부 투기과열지구에서 해제되었습니다.
- 서울 4개구(강남구, 서초구, 송파구, 용산구)
서울 21개구경기도 중 과천시, 성남시 분당구·수정구, 광명시, 하남시, 수원시, 안양시, 안산시 단원구(대부동동ㆍ대부남동ㆍ대부북동ㆍ선감동ㆍ풍도동 제외), 구리시, 군포시, 의왕시, 용인시 수지구·기흥구, 동탄2택지개발지구(화성시 반송동ㆍ석우동, 동탄면 금곡리ㆍ목리ㆍ방교리ㆍ산척리ㆍ송리ㆍ신리ㆍ영천리ㆍ오산리ㆍ장지리ㆍ중리ㆍ청계리 일원에 지정된 동탄2택지개발지구에 한함)
2022 투기과열지구 현황(2022. 9. 26. 기준)
투기과열지구는 서울 전 지역, 경기도 일부, 인천 일부, 세종에 지정되어 있었으나 최근 인천과 세종은 투기과열지구 지정에서 해제되었습니다. 따라서 2022년 9월 26일 기준 투기과열지구는 아래와 같이 서울 전 지역과 경기도 일부입니다.
- 서울 전 지역
- 경기도 중 과천시, 성남시 분당구·수정구, 광명시, 하남시, 수원시, 안양시, 안산시 단원구(대부동동ㆍ대부남동ㆍ대부북동ㆍ선감동ㆍ풍도동 제외), 구리시, 군포시, 의왕시, 용인시 수지구·기흥구, 동탄2택지개발지구(화성시 반송동ㆍ석우동, 동탄면 금곡리ㆍ목리ㆍ방교리ㆍ산척리ㆍ송리ㆍ신리ㆍ영천리ㆍ오산리ㆍ장지리ㆍ중리ㆍ청계리 일원에 지정된 동탄2택지개발지구에 한함)
2023 조정대상지역 현황
주택법 제63조의 2
제63조의 2(조정대상지역의 지정 및 해제)
④ 국토교통부장관은 조정대상지역을 지정하였을 때에는 지체 없이 이를 공고하고, 그 조정대상지역을 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 공고 내용을 통보하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 사업주체로 하여금 입주자 모집공고 시 해당 주택건설 지역이 조정대상지역에 포함된 사실을 공고하게 하여야 한다.
⑤ 국토교통부장관은 조정대상지역으로 유지할 필요가 없다고 판단되는 경우에는 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 조정대상지역의 지정을 해제하여야 한다.
조정대상지역 지정 해제 – 2023. 1. 5.
조정대상지역은 청약과열지역과 같은 의미이고, 2023년 1월 5일 조정대상지역에서 지정이 해제되어 된 곳은 아래와 같습니다.
- 서울 4개구(강남구, 서초구, 송파구, 용산구)
서울 21개구경기도인천세종
조정대상지역 현황 – 2022. 9. 26. 기준
서울 전 지역은 여전히 조정대상지역으로 지정되어 있고, 경기도는 기존 조정대상지역에서 안성시, 평택시, 동두천시, 양주시, 파주시가 해제되어 현재 지정 지역은 아래와 같습니다.
- 서울 전 지역
- 경기도
- 과천시, 성남시, 하남시, 광명시, 구리시, 안양시(동안구, 만안구), , 수원시(팔달구, 영통구, 권선구, 장안구), 의왕시, 고양시, 군포시, 부천시, 시흥시, 오산시, 의정부시
- 동탄2택지개발지구(화성시 반송동ㆍ석우동, 동탄면 금곡리ㆍ목리ㆍ방교리ㆍ산척리ㆍ송리ㆍ신리ㆍ영천리ㆍ오산리ㆍ장지리ㆍ중리ㆍ청계리 일원에 지정된 동탄2택지개발지구에 한함)
- 광교택지개발지구(수원시 영통구 이의동ㆍ원천동ㆍ하동ㆍ매탄동, 팔달구 우만동, 장안구 연무동, 용인시 수지구 상현동, 기흥구 영덕동 일원에 지정된 광교택지개발지구에 한함)
- 남양주시(화도읍, 수동면, 조안면 제외)
- 화성시(서신면 제외)
- 안산시(단원구 대부동동ㆍ대부남동ㆍ대부북동ㆍ선감동ㆍ풍도동 제외)
- 용인시(수지구, 기흥구, 처인구) – 처인구 포곡읍, 모현읍, 백암면, 양지면 및 원삼면 가재월리ㆍ사암리ㆍ미평리ㆍ좌항리ㆍ맹리ㆍ두창리 제외
- 광주시(초월읍, 곤지암읍, 도척면, 퇴촌면, 남종면, 남한산성면 제외)
- 김포시(통진읍, 대곶면, 월곶면, 하성면 제외)
인천과 세종은 기존 조정대상지역이 유지되고 있습니다.
- 인천 = 중구(을왕·남북·덕교·무의동 제외), 동구, 미추홀구, 연수구, 남동구, 부평구, 계양구, 서구
- 세종
나머지 지방권 지역들은 전 지역이 모두 조정대상지역에서 해제되었습니다.
- 부산 = 해제됨
- 대구 = 해제됨
- 광주 = 해제됨
- 대전 = 해제됨
- 울산 = 해제됨
- 충북 = 해제됨
- 충남 = 해제됨
- 전북 = 해제됨
- 경북 = 해제됨
- 경남 = 해제됨
<알아두면 좋은 글>
규제지역
규제지역 뜻
투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역(청약과열지역)을 통털어서 규제지역이라 한다.
2023년 투기지역 현황
- 강남, 서초, 송파, 용산
강동, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서, 종로, 중구, 동대문, 동작, 세종
규제지역 지정 기준
- 투기지역 = 소득세법 제104조의 2, 소득세법 시행령 제168조의 3
- 투기과열지구 = 주택법 제63조
- 조정대상지역 = 주택법 제63조의 2
규제지역 효과
규제지역 대출과 세금 제한
규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역)으로 묶이게 되면 대출도 제한이 되고, 취득세나 양도세에서 불이익을 받게 됩니다.
규제지역 청약 제한 등
규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역)으로 묶이게 되면 청약 자격이 엄격해지며, 당첨이 되었더라도 전매제한이나 재당첨 제한 규제를 받게 됩니다. 또한 주택 취득시 자금 조달과 입주계획을 신고해야 할 의무가 있게 됩니다. 나아가 재건축사업에서도 제한을 받게 됩니다.
조정대상지역 개정(2022. 7. 5. 기준)
지정해제 지역 : 경기도 안산시 일부(단원구 대부동동ㆍ대부남동ㆍ대부북동ㆍ선감동ㆍ풍도동), 경기도 화성시 일부(서신면), 대구광역시 동구ㆍ서구ㆍ남구ㆍ북구ㆍ중구ㆍ달서구ㆍ달성군, 경상북도 경산시, 전라남도 여수시ㆍ순천시ㆍ광양시- 해제일 : 2022년 7월 5일
청약과열지역
조정대상지역은 청약과열지역과 청약위축지역으로 구분되는데, 현재 청약위축지역은 지정된 곳이 없으며, 주택공급과 관련하여 조정대상지역은 청약과열지역과 같은 의미로 사용되고 있습니다.
주택공급에 관한 규칙
제2조(정의) 이 규칙에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
7. “당첨자”란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사람을 말한다. 다만, 분양전환되지 않는 공공임대주택(「공공주택 특별법」 제2조제1호가목에 따른 공공임대주택을 말한다. 이하 같다)의 입주자로 선정된 자는 제외하며, 법 제65조제2항에 따라 당첨 또는 공급계약이 취소되거나 그 공급신청이 무효로 된 자는 당첨자로 본다.
라. 다음의 지역에서 제19조제5항에 따라 입주자로 선정된 사람
1) 법 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 “투기과열지구”라 한다)
2) 법 제63조의2제1항제1호에 따라 지정되는 조정대상지역(이하 “청약과열지역”이라 한다)
주택법 제63조의2(조정대상지역의 지정 및 해제) ① 국토교통부장관은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역으로서 국토교통부령으로 정하는 기준을 충족하는 지역을 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)으로 지정할 수 있다. 이 경우 제1호에 해당하는 조정대상지역은 그 지정 목적을 달성할 수 있는 최소한의 범위에서 시ㆍ군ㆍ구 또는 읍ㆍ면ㆍ동의 지역 단위로 지정하되, 택지개발지구(「택지개발촉진법」 제2조제3호에 따른 택지개발지구를 말한다) 등 해당 지역 여건을 고려하여 지정 단위를 조정할 수 있다. 1. 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역 2. 주택가격, 주택거래량, 미분양주택의 수 및 주택보급률 등을 고려하여 주택의 분양ㆍ매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역
투기과열지구 해제(2022. 7. 5. 기준)
투기과열지구 지정 해제[시행 2022. 7. 5.]지정해제 지역 : 경기도 안산시 단원구 일부(대부동동ㆍ대부남동ㆍ대부북동ㆍ선감동ㆍ풍도동), 대구광역시 수성구, 대전광역시 동구ㆍ중구ㆍ서구ㆍ유성구, 경상남도 창원시 의창구
투기과열지구 또는 청약과열지역
공공분양 일반공급 1순위 자격 강화
투기과열지역, 청약과열지역이면, 공공분양 일반공급 1순위 청약자격과 민간분양 일반공급 1순위 청약자격이 좀 더 강화 됩니다(주택공급에 관한 규칙 제27조, 28조).
- 청약통장 – 가입 후 2년 경과, 월납입금 24회 이상 납입
- 세대주 요건
- 무주택세대구성원 전원이 과거 5년간 주택 당첨 이력 없을 것
민간분양 일반공급 1순위 자격 강화
- 청약통장 – 가입 후 2년 경과, 지역별 면적별 예치금액
- 세대주일 것
- 무주택세대구성원 전원이 과거 5년간 주택 당첨 이력 없을 것
- 2주택 이상 소유한 세대에 속한 자가 아닐 것
생애최초 및 노부모부양 특별공급 자격 강화
공공분양과 민간분양 모두 생애최초 및 노부모부양 특별공급에서 일반공급 1순위 준용하고 있으므로 투기과열지구 또는 청약과열지역이면 강화된 자격 요건이 적용됩니다(주택공급에 관한 규칙 제43조 참고).
주택공급에 관한 규칙 제27조(국민주택의 일반공급) ① 사업주체는 국민주택의 입주자를 선정하는 경우에는 입주자모집공고일(사전청약의 경우에는 사전당첨자모집공고일로 한다. 이하 이 조, 제28조, 제30조, 제33조부터 제38조까지 및 제40조부터 제46조까지에서 같다) 현재 다음 각 호의 순위에 따라 선정하여야 한다. 1. 제1순위: 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자 가. 수도권(다목 및 라목에 해당하는 경우는 제외한다): 주택청약종합저축에 가입하여 1년이 지난 자로서 매월 약정납입일에 월납입금을 12회 이상 납입한 자. 다만, 시ㆍ도지사는 청약과열이 우려되는 등 필요한 경우에는 청약 1순위를 위한 주택청약종합저축 가입기간 및 납입횟수를 각각 24개월 및 24회까지 연장하여 공고할 수 있다. 나. 수도권 외의 지역(다목 및 라목에 해당하는 경우는 제외한다): 주택청약종합저축에 가입하여 6개월이 지난 자로서 매월 약정납입일에 월납입금을 6회 이상 납입한 자. 다만, 시ㆍ도지사는 청약과열이 우려되는 등 필요한 경우에는 청약 1순위를 위한 주택청약종합저축 가입기간 및 납입횟수를 12개월 및 12회까지 연장하여 공고할 수 있다. 다. 투기과열지구 또는 청약과열지역: 다음의 요건을 모두 충족하는 자 1) 주택청약종합저축에 가입하여 2년이 지난 자로서 매월 약정납입일에 월납입금을 24회 이상 납입하였을 것 2) 세대주일 것 3) 무주택세대구성원으로서 과거 5년 이내 무주택세대구성원 전원이 다른 주택의 당첨자가 되지 아니하였을 것 라. 위축지역: 주택청약종합저축에 가입하여 1개월이 지난 자 2. 제2순위: 제1순위에 해당하지 아니하는 자
주택공급에 관한 규칙 제28조(민영주택의 일반공급) ① 사업주체는 민영주택의 입주자를 선정하는 경우에는 입주자모집공고일 현재 다음 각 호의 순위에 따라 선정하여야 한다. 1. 제1순위: 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자. 다만, 85제곱미터를 초과하는 공공건설임대주택의 입주자를 선정하는 경우에는 2주택 이상을 소유한 세대에 속한 자는 제외한다. 가. 수도권(다목 및 라목에 해당하는 경우는 제외한다): 다음의 요건을 모두 충족하는 자 1) 주택청약종합저축에 가입하여 1년이 지나고 별표 2의 예치기준금액에 상당하는 금액을 납입할 것. 다만, 시ㆍ도지사는 청약과열이 우려되는 등 필요한 경우에는 청약 1순위를 위한 주택청약종합저축 가입기간을 24개월까지 연장하여 공고할 수 있다. 2) 공공주택지구(「공공주택 특별법」 제2조제2호에 따른 공공주택지구를 말하며, 개발제한구역에서 해제된 면적이 해당 지구면적의 50퍼센트 이상인 경우로 한정한다)에서 주택을 공급하는 경우에는 2주택(토지임대주택을 공급하는 경우에는 1주택을 말한다) 이상을 소유한 세대에 속한 자가 아닐 것 나. 수도권 외의 지역(다목 및 라목에 해당하는 경우는 제외한다): 주택청약종합저축에 가입하여 6개월이 지나고 별표 2의 예치기준금액에 상당하는 금액을 납입한 자. 다만, 시ㆍ도지사는 청약과열이 우려되는 등 필요한 경우에는 청약 1순위를 위한 주택청약종합저축 가입기간을 12개월까지 연장하여 공고할 수 있다. 다. 투기과열지구 또는 청약과열지역: 다음의 요건을 모두 충족하는 자 1) 주택 청약종합저축에 가입하여 2년이 지난 자로서 별표 2의 예치기준금액에 상당하는 금액을 납입하였을 것 2) 세대주일 것 3) 과거 5년 이내 다른 주택의 당첨자가 된 자의 세대에 속한 자가 아닐 것 4) 2주택(토지임대주택을 공급하는 경우에는 1주택을 말한다) 이상을 소유한 세대에 속한 자가 아닐 것 라. 위축지역: 주택청약종합저축에 가입하여 1개월이 지나고 별표 2의 예치기준금액에 상당하는 금액을 납입한 자 2. 제2순위 : 제1순위에 해당하지 아니하는 자
주택공급에 관한 규칙 제43조(생애최초 주택 구입자 특별공급) ① 사업주체는 건설하여 공급하는 국민주택을 그 건설량의 25퍼센트의 범위에서 입주자모집공고일 현재 생애 최초(세대에 속한 모든 자가 과거 주택을 소유한 사실이 없는 경우로 한정한다. 이하 이 조에서 같다)로 주택을 구입하는 자로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 자에게 한 차례에 한정하여 1세대 1주택의 기준으로 추첨의 방법으로 입주자를 선정하여 특별공급할 수 있다. 1. 제27조제1항의 1순위에 해당하는 무주택세대구성원으로서 저축액이 선납금을 포함하여 600만원 이상인 자
주택공급에 관한 규칙 제43조(생애최초 주택 구입자 특별공급) ③ 사업주체는 건설하여 공급하는 85제곱미터 이하의 민영주택을 그 건설량의 20퍼센트(공공택지 외의 택지에 건설하여 공급하는 경우에는 10퍼센트를 말한다)의 범위에서 입주자모집공고일 현재 생애 최초로 주택을 구입하는 자로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 자에게 한 차례에 한정하여 1세대 1주택의 기준으로 추첨의 방법으로 입주자를 선정하여 특별공급할 수 있다. 이 경우 단독세대주나 세대주와 같은 세대별주민등록표에 등재되어 있는 사람(세대원은 제외한다)에게는 전용면적이 60제곱미터 이하인 주택으로만 특별공급할 수 있다. 1. 제28조제1항의 1순위에 해당하는 무주택세대구성원인 자
투기지역 관련 법률 소득세법 제104조의2(지정지역의 운영) ① 기획재정부장관은 해당 지역의 부동산 가격 상승률이 전국 소비자물가 상승률보다 높은 지역으로서 전국 부동산 가격 상승률 등을 고려할 때 그 지역의 부동산 가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 기준 및 방법에 따라 그 지역을 지정지역으로 지정할 수 있다. ② 제104조제4항제3호에서 “지정지역에 있는 부동산”이란 제1항에 따른 지정지역에 있는 부동산 중 대통령령으로 정하는 부동산을 말한다. ③ 제1항에 따른 지정지역의 지정과 해제, 그 밖에 필요한 사항을 심의하기 위하여 기획재정부에 부동산 가격안정 심의위원회를 둔다. ④ 제1항에 따른 지정지역 해제의 기준 및 방법과 부동산 가격안정 심의위원회의 구성 및 운용 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
소득세법 시행령 제168조의3(지정지역 지정의 기준 등) ① 법 제104조의2제1항에서 “지정지역”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역 중 국토교통부장관이 전국의 부동산가격동향 및 해당 지역특성 등을 고려하여 해당 지역의 부동산가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산될 우려가 있다고 판단되어 지정요청(관계 중앙행정기관의 장이 국토교통부장관을 경유하여 요청하는 경우를 포함한다)하는 경우로서 기획재정부장관이 제168조의4에 따른 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역을 말한다. 1. 지정하는 날이 속하는 달의 직전월(이하 이 항에서 “직전월”이라 한다)의 주택매매가격상승률이 전국소비자물가상승률의 100분의 130보다 높은 지역으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역 가. 직전월부터 소급하여 2월간의 월평균 주택매매가격상승률이 전국주택매매가격상승률의 100분의 130보다 높은 지역 나. 직전월부터 소급하여 1년간의 연평균 주택매매가격상승률이 직전월부터 소급하여 3년간의 연평균 전국주택매매가격상승률보다 높은 지역 2. 직전월의 지가상승률이 전국소비자물가상승률의 100분의 130보다 높은 지역으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역 가. 직전월부터 소급하여 2월간의 월평균 지가상승률이 전국지가상승률의 100분의 130보다 높은 지역 나. 직전월부터 소급하여 1년간의 연평균 지가상승률이 직전월부터 소급하여 3년간의 연평균 전국지가상승률보다 높은 지역 3. 「개발이익환수에 관한 법률」 제2조제2호의 규정에 따른 개발사업(개발부담금을 부과하지 아니하는 개발사업을 포함한다) 및 주택재건축사업(이하 “개발사업등”이라 한다)이 진행중인 지역(중앙행정기관의 장 또는 지방자치단체의 장이 그 개발사업등을 발표한 경우를 포함한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 지역 가. 직전월의 주택매매가격상승률이 전국소비자물가상승률의 100분의 130보다 높을 것 나. 직전월의 주택매매가격상승률이 전국주택매매가격상승률의 100분의 130보다 높을 것 4. 「택지개발촉진법」에 따른 택지개발지구, 「신행정수도 후속대책을 위한 연기ㆍ공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법」에 따른 행정중심복합도시건설사업 예정지역ㆍ주변지역 또는 그 밖에 기획재정부령이 정하는 대규모개발사업의 추진이 예정되는 지역(이하 이 호에서 “예정지구등”이라 한다)으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역. 이 경우 예정지구등의 후보지를 행정기관이 발표하는 경우에는 그 후보지를 예정지구등으로 본다. 가. 직전월의 주택매매가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역 나. 직전월의 지가상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역