분양가상한제 적용지역(+3기 신도시 분석)

3기 신도시 사전청약이 실시되는 공공분양, 민간분양 지역을 분석하면서 분양가상한제 뜻, 분양가상한제 적용지역, 분양가상한제 적용주택, 분양가 계산 방법을 정리해보겠습니다.

분양가상한제 적용지역

분양가상한제 적용대상

분양가상한제 뜻

분양가 상한제란 아파트 가격의 급격한 상승에 따른 주택 시장의 불안을 해소하고, 신규 아파트가 적정한 가격으로 공급되도록 규제하기 위하여 아파트 분양 가격을 택지비와 건축비를 합산한 금액 이하로 제한하는 것을 의미합니다.

분양가상한제 계산

분양가상한제 가격 = (택지비 + 택지비 가산비) + (기본형건축비 + 건축비 가산비)
  • 택지비 = 공급가격(공공택지)이나 감정평가액(민간택지)를 기준으로 산정함
  • 택지 가산비 = 말뚝박기 암석지반, 흙막이 차수벽, 방음시설 설치, 택지대금 기간이자 등
  • 기본형건축비 = 공공,민간의 일반분양 품질 수준의 주택을 기준으로 주택 건축에 소요되는 제반 비용
  • 건축 가산비 = 주택성능등급, 인텔리전트 설비, 초고층주택 건설, 에너지절약형 친환경주택 건설비용 등

분양가상한제 적용주택

분양가상한제 적용 아파트에는 4가지 유형이 있습니다.

  1. 공공택지에서 공급되는 주택
  2. 도심 공공주택 복합지구에서 공급되는 주택
  3. 주거재생혁신지구에서 공급되는 주택
  4. 분양가상한제 적용지역에서 공급되는 주택

참고로 엄밀히 말하면 분양가상한제 적용주택과 분양가상한제 적용지역은 다른 의미이며, 분양가상한제 적용주택의 범위가 더 넓습니다.

주택법
제57조(주택의 분양가격 제한 등) ① 사업주체가 제54조에 따라 일반인에게 공급하는 공동주택 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역에서 공급하는 주택의 경우에는 이 조에서 정하는 기준에 따라 산정되는 분양가격 이하로 공급(이에 따라 공급되는 주택을 “분양가상한제 적용주택”이라 한다. 이하 같다)하여야 한다. 
1. 공공택지
2. 공공택지 외의 택지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역
가. 「공공주택 특별법」에 따른 도심 공공주택 복합지구
나. 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」에 따른 주거재생혁신지구
다. 주택가격 상승 우려가 있어 제58조에 따라 국토교통부장관이 「주거기본법」 제8조에 따른 주거정책심의위원회(이하 “주거정책심의위원회”라 한다)의 심의를 거쳐 지정하는 지역

분양가상한제 지역

분양가 상한제가 적용되는 지역은 아래에서 자세히 설명드리겠습니다.

분양가상한제 적용배제

아래와 같이 특별한 경우에는 분양가상한제가 적용되지 않는 경우도 있습니다.

  • 도시형생활주택
  • 경제자유구역 내 외자유치와 관련된 주택
  • 관광특구 내 초고층건축물
  • 기타(주택법 제57조 제2항 및 주택법 시행령 제58조의 4)

분양가상한제 적용지역 현황

분양가상한제 적용 대상지역

분양가 상한제 대상지역은 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역을 의미하며, 분양가상한제 적용 지역으로 지정되면, 해당 지역에서 공급되는 주택은 분양가상한제 적용주택이 됩니다.

[시행 2019. 12. 17.] [국토교통부공고 제2019-1733호, 2019. 12. 17., 일부개정]

분양가상한제 적용지역

서울 분양가상한제 적용지역

  • 강남구, 서초구, 송파구, 강동구, 영등포구, 마포구, 성동구, 동작구, 양천구, 용산구, 중구, 광진구, 서대문구
  • 강서구 방화동·공항동·마곡동·등촌동·화곡동
  • 노원구 상계동·월계동·중계동·하계동
  • 동대문구 이문동·휘경동·제기동·용두동·청량리동·답십리동·회기동·전농동
  • 성북구 성북동·정릉동·장위동·돈암동·길음동·동소문동2가·동소문동3가·보문동1가·안암동3가·동선동4가·삼선동1가·삼선동2가·삼선동3가
  • 은평구 불광동·갈현동·수색동·신사동·증산동·대조동·역촌동

경기도 분양가상한제 적용지역

  • 과천시(별양동·부림동·원문동·주암동·중앙동)
  • 하남시(창우동·신장동·덕풍동·풍산동)
  • 광명시(광명동·소하동·철산동·하안동)
주택법
제58조(분양가상한제 적용 지역의 지정 및 해제) ① 국토교통부장관은 제57조제1항제2호에 따라 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 그 지역의 주택가격ㆍ주택거래 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역 중 대통령령으로 정하는 기준을 충족하는 지역은 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 분양가상한제 적용 지역으로 지정할 수 있다.
분양가상한제 적용주택
분양가상한제 적용주택

분양가상한제 적용 효과

분양가상한제 적용주택은 아래와 같이 전매행위와 재당첨이 제한되고, 입주자에게 거주의무가 부여됩니다.

  • 전매행위 제한
  • 입주자 거주의무 부여
  • 재당첨 제한

즉, 청약과 관련된 많은 규제들은 투기과열지구, 청약과열지역 여부 등에 따라 달라지는데, 특히 분양가상한제 적용주택과 깊은 연관이 있습니다.

따라서 3기 신도시 사전청약 주택에 어떤 규제나 제한이 적용되는지 파악하기 위해서는 먼저 어떤 지역적 특징이 있는지 파악해야 합니다.

3기 신도시 지역 분석 = 분양가상한제 적용 ?

공공분양 사전청약 주택

3기 신도시 공공분양 사전청약 주택지구를 분석해보면 아래와 같이 사전청약 1~4차 전 지역 모두 분양가상한제가 적용됩니다.

*공공분양 4차 : 사전청약 4차 일정(+청약자격 총정리)

공공분양 사전청약 지역
공공분양 사전청약

민간분양 사전청약 주택

민간분양 사전청약 1~2차는 민간분양이지만 모두 공공택지에 건설되는 주택이므로 분양가상한제 적용주택입니다.

*민간분양 2차 : 민간분양 사전청약 일정(+ 2022년, 3기 신도시)

*참고로 민간분양 중에 조기에 주택 공급을 확정지을 수 있는 사전청약이 가능한 곳은 공공택지에 건설되는 주택에 한정됩니다.

즉, 민간분양 중 공공택지에 공급되는 것만 사전청약이 가능한데, 공공택지에 공급되는 주택은 분양가상한제가 적용되므로 사실상 민간분양 물량 중 사전청약이 가능한 주택은 무조건 분양가상한제가 적용된다고 볼 수 있습니다.

주택공급에 관한 규칙
제24조의2(사전당첨자 모집 시기) 
사업주체(제18조 각 호의 사업주체는 제외한다)는 공공택지를 공급받아 주택을 건설ㆍ공급하려는 경우 제15조제1항에도 불구하고 주택의 건축설계안이 완성된 때부터 사전당첨자를 모집할 수 있다.
민간분양 사전청약 지역
민간분양 사전청약

3기 시도시 사전청약 주택에 대한 규제 내용

3기 신도시 중 공공분양 사전청약 1~4차 및 민간분양 사전청약 1~2차 주택은 모두 분양가상한제가 적용되는 바, 3기 신도시 사전청약 주택에는 분양가상한제 적용주택을 규제하는 3가지 제한이 적용됩니다.

  • 전매제한
  • 거주의무
  • 재당첨제한

분양가상한제와 각종 규제지역의 관계

  • 분양가상한제 적용지역
  • 투기과열지구
  • 청약과열지역
  • 투기지역
  • 규제지역

*조정대상지역, 투기지역, 규제지역 : 2022 조정대상지역 현황(+청약과열, 투기과열, 투기지역)

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