기준시가 실거래가 차이, 기준시가 공시지가 차이, 기준시가 공시가격 차이, 기준시가 시가표준액 차이를 정리하기 위해 구체적인 사례를 통해 기준시가, 실거래가, 시가표준액을 조회하고 계산하여 비교해보겠습니다.
기준시가 공시지가 차이
기준시가와 공시지가 비교
기준시가는 토지, 주택, 오피스텔, 건물 등 부동산에 관한 양도세, 상속세, 증여세 부과시 적용되는 모든 부동산의 적정가격을 의미하는 반면, 공시지가는 부동산 중 토지의 적정가격만을 의미한다는 차이가 있습니다.
그런데, 소득세법이나 상속세 및 증여세법에 따르면 부동산 중 토지의 기준시가는 개별공시지가를 따릅니다. 즉, 토지의 기준시가는 공시지가와 같은 의미인 것입니다.
토지 기준시가 확인
즉, 토지를 양도하거나 상속 또는 증여 받아 세금을 계산해야 하는데, 예외적으로 토지의 기준시가가 필요한 경우라면, 해당 토지의 개별공시지가를 조회하면 된다는 것입니다.
개별공시지가는 국토교통부 부동산 공시가격 알리미 사이트에서 조회할 수 있으며, 2023년 토지의 기준시가(개별공시지가)를 조회하는 방법은 아래의 링크를 통해 확인하세요.
기준시가 공시가격 차이
기준시가와 공시가격
기준시가는 토지, 주택, 건물 등 모든 부동산의 적정가격을 의미하지만 공시가격은 주택의 적정가격을 의미한다는 차이가 있습니다.
소득세법, 상속세 및 증여세법은 부동산 기준시가 중 주택의 기준시가는 개별주택가격 및 공동주택가격을 따른다고 규정하고 있습니다. 즉, 기준시가 중 주택의 기준시가는 공시가격과 같은 것입니다.
단독주택의 기준시가 = 단독주택의 공시가격 = 개별주택가격
공동주택의 기준시가 = 공동주택의 공시가격 = 공동주택가격
단독주택 기준시가 확인
단독주택, 다가구주택 등의 공시가격(개별주택가격)은 국토교통부 부동산 공시가격 알리미 사이트에서 조회할 수 있으며, 2023년 단독주택의 기준시가(개별주택가격)를 조회하는 방법은 아래의 링크를 통해 확인해주세요.
아파트 기준시가 확인
아파트를 양도하였거나 아파트를 상속 또는 증여 받아 세금을 납부해야 할 때, 예외적으로 기준시가가 적용된다면 아파트, 연립주택, 다세대주택 등 공동주택의 공시가격은 국토교통부 부동산 공시가격 알리미 사이트에서 조회할 수 있으며, 아파트 기준시가(공동주택가격)를 조회하는 방법은 아래의 링크를 통해 확인하세요.
기준시가 실거래가 차이
양도세, 상속세, 증여세 부과 기준
부동산에 관한 양도세, 상속세, 증여세 부과를 위해서는 세금 부과의 기준이 되는 부동산 가격을 무엇으로 할 것인지 정해야 합니다.
즉, 부동산의 실제 거래 가격으로 세금을 부과할 것인지 아니면 정부가 공시한 적정가격을 기준으로 세금을 부과할 것인지 정해야 하는 것이죠.
양도세의 기준시가와 실거래가
이러한 기준시가는 과거 양도세 부과의 기준이었으나 2007년부터 실지거래가액 과세로 개정되었고, 기준시가는 실거래가를 인정 또는 확인할 수 없는 예외적인 경우 적용되고 있습니다.
즉, 소득세법에 의하면 실지거래가액에 따라 양도세를 부과하는 것이 원칙이지만(소득세법 제96조 제1항) 실지거래가액을 인정할 수 없는 예외적인 경우 기준시가를 적용합니다(소득세법 제100조, 제114조 제7항).
실거래가 확인은 아래에서 가능합니다.
소득세법
제96조(양도가액) ① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.
상속세 및 증여세의 기준시가와 실거래가
상속세나 증여세 역시 시가 기준으로 세금이 부과되는 것이 원칙이지만(상속세 및 증여세법 제60조 제1항) 시가를 산정하기 어려운 예외적인 경우에는 기준시가가 적용되고 있습니다(상속세 및 증여세법 제60조 제3항, 제61조).
상속세 및 증여세법
제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.
시세, 실거래가, 호가 차이와 부동산 개발 정보, 부동산 매물 정보 확인하면서 시세, 실거래가, 공시가격을 확인하는 방법은 아래의 링크를 통해 확인하세요.
부동산 매물 보는 법, 아파트 재건축 정보, 아파트 분양 정보는 아래의 링크를 통해 확인하세요.
기준시가 뜻
기준시가란
기준시가는 양도세, 상속세, 증여세 부과에서 실거래가를 적용하기 어려운 예외적인 상황에서 적용되는 토지와 건물의 적정가격인 것입니다. 그렇다면 기준시가는 구체적으로 무엇일까요?
기준시가는 부동산 종류에 따라 구분된다.
소득세법, 상속세 및 증여세법은 기준시가를 누가 결정할 것인지와 관련하여 부동산의 종류에 따라 구분하고 있습니다.
- 토지의 기준시가 = 지자체장이 고시하는 개별공시지가
- 단독주택의 기준시가 = 지자체장이 고시하는 개별주택가격
- 공동주택의 기준시가 = 국토교통부장관이 고시하는 공동주택가격
- 비주거용 부동산
- 오피스텔 및 상업용 건물의 기준시가 = 국세청장이 고시하는 가액
- 건물의 기준시가 = 국세청장이 고시하는 가액
소득세법 제99조(기준시가의 산정) ① 제100조 및 제114조제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다. 1. 제94조제1항제1호에 따른 토지 또는 건물 가. 토지 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은...(생략)... 나. 건물 건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 다. 오피스텔 및 상업용 건물 건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔(이에 딸린 토지를 포함한다) 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시하는 가액 라. 주택 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만,...(생략)...
기준시가 시가표준액 차이
기준시가는 국세(양도세, 증여세, 상속세 등)를 부과하는데 기준이 되는 부동산의 적정가격이고, 시가표준액은 지방세(취득세, 재산세 등)를 부과하는데 기준이 되는 부동산의 적정가격입니다. 따라서 기준시가는 국세청장이 산정하고 고시하지만 시가표준액은 지자체장이 결정하고 고시합니다.
양도세, 상속세, 증여세의 경우 실거래가 우선으로 세금이 산정되고, 예외적인 경우에만 기준시가가 적용되는 반면, 취득세나 재산세는 시가표준액 우선으로 세금이 산정되었습니다. 그러나 최근 지방세가 개정되어 취득세 중 대부분이 시가인정액 중심으로 변경되었습니다. 보다 자세한 내용은 아래의 링크를 통해 확인하세요.
아래에서는 오피스텔을 사례로 들어 실거래가, 기준시가, 시가표준액을 비교해보겠습니다.
기준시가 시가표준액 실거래가 차이
강남역 오피스텔 실거래가
부동산 실거래가, 기준시가, 시가표준액을 비교하기 위해 위 오피스텔 중 15.86평으로 기준시가를 조회하고, 시가표준액을 조회하여 각각 비교해보겠습니다.
우선 위 캡쳐한 네이버 부동산 사이트의 이미지를 보면 위 강남역센트럴푸르지오시티 오피스텔 중 15.86평의 실거래가는 약 3.2억원 정도입니다.
이러한 실거래가와 비교하기 위하여 아래에서는 해당 오피스텔의 기준시가와 시가표준액을 조회하고 계산해보겠습니다.
오피스텔 기준시가 계산 비교
강남역센트럴푸르지오시티 오피스텔 중 15.86평의 기준시가와 시가표준액을 비교해보겠습니다. 먼저 해당 오피스텔의 기준시가를 조회한 후 계산해보면 약 2.4억원입니다. 오피스텔 기준시가 조회 및 계산 방법은 아래의 링크를 통해 확인해주세요.
호별 기준시가 = 기준시가 X 건물면적 242,436,320원 = 4,624,000원 X 52.43
아래에는 오피스텔 시가표준액 조회 및 계산 방법을 설명하였습니다.
오피스텔 중 건축물의 시가표준액 계산
위 강남역 오피스텔 15.86평의 건축물 시가표준액은 약 8987만원입니다. 여기에 토지의 시가표준액을 더해야 하는데, 토지의 시가표준액을 구하기 위해서는 먼저 아래와 같이 대지지분을 알아야 합니다.
오피스텔 대지지분
위 강남역 15.86평 오피스텔의 대지지분은 3.697 제곱미터입니다. 대지지분에 토지의 시가표준액을 곱해야 대지지분의 시가표준액을 구할 수 있습니다.
위 강남역 오피스텔 15.86평의 대지지분 시가표준액을 계산하기 위해서는 이 주소에 위치한 토지의 시가표준액(공시지가)를 대지지분에 곱해야 하는데, 위 오피스텔이 위치한 토지의 개별공시지가는 39,180,000원입니다.
위 15.86평 오피스텔 대지지분(3.697제곱미터)에 개별공시지가를 곱해서 구한 시가표준액은 144,848,460원입니다.
위 오피스텔 건축물의 시가표준액과 오피스텔 대지지분의 시가표준액을 더하여 계산하면 아래와 같습니다.
그렇다면 위 강남역 오피스텔 15.86평의 시가표준액 89,870,000원과 오피스텔 대지 시가표준액 144,848,460원을 합산하면 오피스텔의 시가표준액은 234,718,460원입니다.
오피스텔의 가격 비교
오피스텔의 기준시가 실거래가 차이
위에서 설명드린 것처럼 강남역 오피스텔 15.86평의 기준시가는 약 2.4억원이고, 실거래가는 약 3.2억원입니다.
실거래가 확인은 국토부 사이트에서 확인이 가능하지만 아래의 링크를 통해서도 실거래가와 시세 확인이 가능합니다.
오피스텔의 기준시가 시가표준액 차이
위에서 설명드린 것처럼 강남역 오피스텔 15.86평의 기준시가는 약 2.4억원이고, 시가표준액은 약 2.3억원입니다.
아래에서는 오피스텔처럼 구분 소유로 분할된 상업용 건물 중 상가의 기준시가와 시가표준액을 조회하여 추가로 더 비교해보겠습니다.
기준시가 시가표준액 차이 – 상가
상업용 건물 중 구분소유된 상가 사례
위 지도는 구분 소유된 상업용 건물입니다. 위 강남구 대치동 653번지 상업용 건물 중 101호 상가의 기준시가와 시가표준액을 조회 및 계산해보고 비교해보겠습니다.
상가 기준시가 계산 사례
위 강남구 대치동 653번지 건물 101호 상가의 2022년 기준시가는 약 17.6억원입니다.
상가 기준시가 조회 및 계산 방법은 아래의 링크를 통해 확인하세요.
2022년 101호 기준시가 호별 기준시가 = 기준시가 X 건물면적 1,768,165,360원 = 21,521,000원 X 82.160
시가표준액 계산 사례
상업용 건물 중 구분 소유 상가 사례
위에서 대치동 상가의 기준시가 계산해본 것처럼 기준시가와 시가표준액을 비교하기 위해 위 강남구 대치동 653번지 101호 상가의 시가표준액을 조회 및 계산해보겠습니다. 아래에서는 먼저 시가표준액부터 조회하고 계산해보겠습니다.
상가 시가표준액 조회 방법
- 서울시 이택스 접속
- 이택스 이용안내
- 조회/발급
- 주택외 건물 시가표준액 조회
- 기준연도, 주소 선택, 상세주소 입력
- 조회 클릭
주소를 입력한 후 조회 버튼을 클릭하면 아래의 화면이 나옵니다.
상가 시가표준액 조회 결과
구분 소유된 건물이므로 호별로 시가표준액 조회가 가능합니다. 원하는 세대를 골라 [상세보기]를 클릭합니다.
예를 들어 강남구 대치동 653번지의 건물 중 101호의 시가표준액이 알고 싶다면 101호의 상세보기를 클릭하면 되는데, 호별 시가표준액은 새창으로 나옵니다. 조회된 결과를 보면, 강남구 대치동 건물 101호의 2022년 시가표준액은 36,073,901원입니다.
그런데 위에서 계산한 시가표준액은 상가의 건축물 가격이므로 여기에 상가건물의 부속토지 중 101호 상가에 할당된 대지지분의 시가표준액도 합산해야 합니다.
상가 시가표준액 = 상가 건축물 시가표준액 + 상가 대지지분 시가표준액
먼저 상가의 대지지분 확인한 후 대지지분의 시가표준액을 계산해야 합니다. 대지지분 구하는 방법은 아래의 내용을 참고해주세요.
강남구 대치동 653번지 101호에 배당된 대지권 지분 비율은 21.77/1248.5인데, 토지면적이 1248.5 제곱미터이므로 101호에 할당된 대지면적은 21.77 제곱미터입니다.
이렇게 구한 대지지분 면적에 대지의 시가표준액을 곱해야 대지의 시가표준액을 구할 수 있는데, 대지(토지)의 시가표준액 구하는 방법은 아래의 내용을 확인해주세요.
대지(토지)의 시가표준액이란 공시지가를 의미하고, 위 101호 상가의 주소인 강남구 대치동 653번지로 공시지가를 조회해보면 2022년 개별공시지가는 35,900,000원입니다.
그렇다면 위 강남구 대치동 건물 101호 상가의 대지지분의 시가표준액은 약 7.8억원입니다.
대지지분 시가표준액 = 대지지분 X 토지의 시가표준액 781,543,000원 = 21.77 X 35,900,000원
상가 시가표준액 계산
위에서 사례로 들었던 강남구 대치동 653번지 청우빌딩 101호 상가의 건축물 시가표준액은 약 3600만원이고, 101호 상가의 대지지분 시가표준액은 약 7.8억원이므로 이를 합산한 상가의 시가표준액은 약 8.1억원입니다.
상가 시가표준액 = 상가 건축물 시가표준액 + 상가 대지지분 시가표준액 817,616,901원 = 36,073,901원 + 781,543,000원
기준시가 시가표준액 비교
위 강남구 대치동 653번지 101호 상가의 기준시가는 약 17.6억원이고, 시가표준액은 약 8.1억원입니다.