2024년 공시지가 실거래가 비율을 정리하기 위해 공시지가 뜻, 표준지공시지가, 개별공시지가, 공시지가 공시 절차를 정리해보고, 공시지가와 실거래가 차이점, 2019년부터 2024년까지의 공시지가 현실화율을 쭉 정리해보겠습니다.
공시지가 뜻
공시지가란
공시지가란 간단하게 말해 부동산의 적정가격으로 공시된 가격을 말합니다. 즉, 공시지가란 부동산의 실제 거래된 가격이 아니라 공공기관이 적정하다고 공시한 가격을 말합니다. 여기서 적정가격이란 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 높다고 인정되는 가격을 말합니다.
그리고 [지가]란 토지의 가격을 말하므로 정확히 하자면 공시지가란 부동산 중 토지의 공시된 가격을 말합니다.
표준지공시지가와 개별공시지가
우선, 공시지가는 표준지공시지가와 개별공시지가로 구분되는데, 표준지공시지가란 국토교통부장관이 일단의 토지 중에서 대표성이 있는 토지 56만 필지를 선정하여 매년 공시기준일(1월 1일) 현재의 가격을 조사하고 평가하여 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 공시하는 표준토지의 단위 면적당 적정가격을 말합니다.
여기서 표준지란 일정한 구역을 대표할 수 있는 토지를 말하는데, 표준지 선정 기준은 아래의 링크를 통해 확인하세요.
다음, 개별공시지가란 관할 시장, 군수, 구청장이 표준지공시지가를 기준으로 개별 토지의 성질을 고려하여 일정한 비율을 곱하여 산정한 후 감정평가 및 부동산평가위원회의 심의를 거쳐 결정 및 공시되는 개별토지 단위면적당 적정가격을 말합니다.
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공시지가 공시가격 차이
우선, 토지의 공시된 가격은 공시지가, 주택의 공시된 가격은 공시가격이라고 합니다.
- 토지의 적정가격 = 공시지가
- 표준지공시지가
- 개별공시지가
- 주택의 적정가격 = 공시가격
- 표준단독주택 공시가격
- 개별단독주택 공시가격
- 공동주택공시가격
- 상가 등 건물 : 국세청장 또는 지자체 장이 결정한 가격
그리고 토지나 주택 이외의 건물의 공시된 가격은 양도세, 상속세, 증여세에서는 국세청장이 고시하는 금액(기준시가)이고, 취득세, 재산세 등에서는 지자체 장이 결정한 금액(시가표준액)으로 합니다.
공시지가 실거래가 차이
실거래가
실거래가는 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 신고된 실제 거래가격을 말합니다. 즉, 실거래가는 공시된 적정가격이 아니라 실제가격을 말합니다.
공시지가 실거래가 차이점
공시지가는 통상적인 부동산 시장의 정상적인 거래를 가정하고 그 조건 내에서 시세로 적정하다고 인정된 가격을 의미하고, 실거래가는 현실의 부동산 시장이 통상적이든 아니든 거래가 정상적이든 아니든 현재 부동산 시장의 거래 시세를 말합니다.
공시지가는 실거래가와 달리 통상적인 시장의 정상적인 거래를 가정했다는 것에 차이가 있을 뿐 항상 적정한 시세 반영을 목표로 합니다. 기준시가 및 시가표준액과 실거래가의 차이는 아래의 링크를 통해 확인해주세요.
공시지가 실거래가 비율
공시지가 실거래가 반영률
공시지가 실거래가 반영률은 공시지가 현실화율, 공시지가와 실거래가의 비율과 같은 의미입니다. 2020년도 토지 공시지가 현실화율은 65.5%, 단독주택 공시가격 현실화율은 53.6%, 공동주택 공시가격 현실화율은 69.0% 이지만 점차 높아져서 2022년 공시지가 현실화율은 70%를 넘어섰습니다.
2019년 공시지가 현실화율
공시지가는 계속하여 실거래가와의 격차를 줄이기 위해 노력하였으나 2019년 공시지가 현실화율은 50~60% 정도였습니다.
- 2019년 공시지가 현실화율
- 표준지 64.8%, 표준주택 53%, 공동주택 68.1%
공시지가 현실화 계획
이에 2020년 정부는 주택 시세와 공시가격 간의 괴리로 인하여 세금 부담이 형평에 맞지 않는다는 문제점을 해소하기 위해 부동산 공시가격 현실화 계획을 추진하였습니다.
2022년 공시지가 현실화율
이렇게 현실화 계획에 따라 추진한 결과 2022년 공시지가 현실화율은 목표치에 근접하였습니다.
- 2022년 공시지가 현실화율
- 표준지 71.4%, 표준주택 57.9%, 공동주택 71.5%
공시지가 현실화 계획 수정
그런데, 이렇게 공시가격이 급등함과 동시에 종부세의 공정시장가액비율과 세율도 인상되면서 국민들이 부담해야 할 보유세 부담이 크게 증가하게 되었고, 최근에는 부동산 가격이 하락하면서 공시가격이 실거래가 보다 높아지는 역전 현상이 일어나게 되어 공시가격 하향화 목소리가 높아지게 되었습니다.
2023년 공시지가 현실화율
결국 2023년에는 공시가격 현실화 계획을 수정하였고, 아래와 같이 공시가격 현실화율을 2020년 수준으로 인하하였습니다. 이에 따라 표준지는 2022년 71.4%에서 2023년에는 65.4%로 인하되었고, 표준주택은 2022년에는 57.9%에서 2023년에는 53.5%로 인하되었으며, 공동주택공시가격은 아직 공시되지 않았으나 2020년 수준(69.0%)으로 인하됐습니다.
2024년 공시가격 현실화율
2022년에 71%까지 대폭 상승했던 공시지가 현실화율은 2023년까지 이어지지 못했고, 2023년 현실화율은 2020년 수준으로 대폭 하락했습니다. 이러한 2023년의 공시가격 현실화율의 기조는 2024년에도 이어져서 결국 2024년 공시가격 현실화율은 2020년 수준으로 되돌아가는 수순을 밟고 있습니다.
결국 2024년 표준지 공시지가 현실화율은 2020년 수준과 동일하게 65.5%로 변동되고, 2024년 표준주택 공시가격 현실화율은 2020년 수준인 53.6%로 변동되며, 2024년 공동주택 공시가격 현실화율은 69.0%로 변동될 예정입니다.
공시지가, 기준시가, 시가표준액, 실거래가 차이는 아래의 링크를 통해 확인하세요.
부동산 가격 활용
공시지가 실제가격
부동산의 적정가격을 지칭하는 용어에는 앞에서 설명한 공시지가, 공시가격 이외에도 기준시가, 시가표준액이 있습니다. 반면, 적정성 여부와 관계 없이 실제 거래된 가격을 의미하는 용어에는 실거래가, 시가, 실지거래가액, 시가인정액, 취득당시가액, 사실상취득가격 등이 있습니다.
- 적정가격
- 실제가격
- 실제 거래된 부동산 가격을 말함
- 실거래가, 실지거래가액, 시가, 시가인정액, 취득당시가액, 사실상 취득가격
부동산 실거래가, 시세, 호가 차이, 부동산 매물 확인하는 방법은 아래의 링크를 통해 확인해주세요.
기준시가와 공시지가의 차이, 기준시가와 공시가격의 차이, 기준시가와 실거래가의 차이, 기준시가와 시가표준액의 차이는 아래의 링크를 통해 확인해주세요.
부동산 공시지가 활용 영역
위 표에서 보는 바와 같이 부동산 공시가격은 다양한 영역에서 활용되고 있습니다. 가장 대표적인 것은 부동산 세금인데, 보통 부동산을 거래하거나 보유할 때 부과되는 양도세, 상속세, 증여세, 취득세, 재산세 등의 세금은 부동산 가격에 세율을 곱한 값을 기반으로 부과됩니다. 따라서 부동산 가격을 적정가격으로 볼 것인지 아니면 실제가격으로 볼 것인지에 따라 세금 액수에는 큰 차이가 있습니다.
또한, 기초생활보장급여, 기초연금, 근로장려금 등 각종 복지 혜택은 대체로 취약계층에게 부여되는데, 부동산 등 재산이 많은 것으로 취급되면 복지 혜택을 받기 어려울 수 있습니다. 따라서 보유한 부동산 가격을 실거래가로 산정할 것인지 아니면 적정가격으로 산정할 것인지 여부에 따라 복지 수급자격이 결정될 수 있습니다.
부동산 가격 공시 절차
표준지공시지가 또는 표준주택가격 공시 절차
2024. 1. 25. 공시된 표준지공시지가 및 표준주택가격에 대하여 이의가 있으면 2024. 1. 8.까지 아래의 2가지 방법으로 열람 및 의견제출을 할 수 있습니다.
- 부동산 공시가격 알리미 사이트
- 관할 시, 군, 구청 민원실, 팩스, 우편
이의신청이 있으면 재조사 및 평가가 진행되고 심의를 거쳐 표준지공시지가 및 표준주택가격 조정 공시됩니다.
개별공시지가 및 개별주택가격 공시 절차
우선, 관할 시, 군, 구는 2024. 1월경 국토교통부로부터 표준지 가격조사표, 토지가격비준표를 받으면 그 동안 조사해둔 토지특성과 산정된 지가에 대하여 감정평가사를 통해 검증받고, 2024년 3월 중순부터 4월까지 개별 공시지가에 대한 의견제출도 받습니다.
2024년 4월경에 개별공시지가가 공시되면 30일 내인 5월경 관할 시, 군, 구 민원실에 열람 및 이의신청이 가능하고, 6월 중순 정도에 개별공시지가가 조정 공시됩니다.
개별공시지가 산정
개별 토지의 특성과 비교할 수 있는 표준지(비교표준지)를 선택하여 양자 간에 토지특성 차이에 따른 가격배율을 산출합니다. 이러한 배율을 표준지공시지가에 곱하면 개별공시지가가 계산됩니다.
개별공시지가 = 비교표준지공시지가 X 가격배율
표준주택가격 개별주택가격 차이
표준주택가격(표준단독주택공시가격)은 표준지공시지가와 동일하게 국토교통부장관이 매년 공시기준일의 가격을 조사하고 산정하여 위원회 심의를 거쳐 공시하는 적정가격을 말하며, 개별주택가격(개별단독주택공시가격)이란 매년 공시된 표준주택가격을 기준으로 아래와 같은 계산 방법으로 시장, 군수, 구청장이 산정하여 공시한 가격입니다.
개별주택가격 계산
개별주택가격 = 비교표준주택가격 X 가격배율
공동주택가격 공시 절차
우선 공동주택가격 공시에는 정기공시와 추가공시가 있는데, 정기공시의 경우 3~4월 중순경 의견청취를 받아 2024년 4월 공동주택가격을 공시하고, 4월부터 5월까지 이의신청이 접수되면 6월 중순에 공동주택가격이 조정 공시됩니다.
추가공시의 경우 8월에 의견청취를 받고 9월말에 공동주택가격을 추가 공시합니다. 10월말까지 이의신청이 접수되면 11월 중순경 공동주택가격이 조정 공시됩니다.