시가표준액 조회를 위해 시가표준액이란 무엇인지 알아보고, 시가표준액과 비슷한 개념인 공시지가, 공시가격, 기준시가와의 차이점을 정리해보면서 오피스텔 등의 사례를 통해 시가표준액 조회 방법을 설명드리겠습니다.
시가표준액 뜻
세금 부과의 기준이 되는 부동산 가격
부동산을 취득하게 되면 취득세를 납부해야 하고, 부동산을 보유하려면 재산세를 납부해야 하며, 만약 다른 사람에게 부동산을 양도했다면 양도세, 다른 사람에게 증여했다면 증여세, 부동산을 보유하다가 사망했다면 상속세가 부과될 것입니다.
그런데, 이러한 각종 세금은 부동산을 거래하거나 보유하다가 발생한 세금이므로 세금을 산출하는 기준은 부동산 가격입니다. 그리고 이러한 부동산 가격은 세금 뿐만 아니라 각종 복지 혜택 수급자를 결정하는 기준이 되기도 합니다.
아무튼 이렇게 세금 부과 또는 복지 수급자 선정 등의 기준이 되는 부동산 가격을 실제 거래되는 가격으로 할 것인지 아니면 정부가 나서서 적정가격을 지정해 줄 것인지 문제됩니다.
시가표준액이란
시가표준액이란 지자체장이 결정한 취득세, 재산세 등 지방세 부과 기준이 토지, 주택, 건축물, 동산, 권리, 물건 등의 적정가액을 말합니다.
시가표준액 실거래가 차이
부동산 실거래가란 부동산을 거래한 실제 가격을 의미하며, 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 신고된 가격을 말합니다.
반면, 부동산 시가표준액은 용어에 [시가]라는 말이 포함되어 있긴 하지만 실거래가를 뜻하는 것이 아니며, 부동산의 적정가격으로 공시된 가격을 말합니다.
즉, 시가표준액은 부동산의 적정가격으로 공시된 가격이고, 실거래가는 시장에서 실제 거래된 가격인데, 공시된 부동산 가격은 보통 시세의 50~60% 정도에 불과하지만 최근 여러 이슈로 인해 변동이 있었습니다. 2023년 공시지가와 실거래가 비율은 아래의 링크를 통해 확인하세요.
시가표준액 기준시가 차이
시가표준액과 기준시가의 차이점
시가표준액은 취득세, 재산세 등 지방세를 부과하기 위한 부동산 가격이고, 기준시가는 양도세, 증여세, 상속세 등 국세를 부과하기 위한 부동산 가격이라는 차이가 있습니다.
- 시가표준액 : 지방세 부과 기준
- 기준시가 : 국세 부과 기준
시가표준액과 기준시가의 같은 방향?
국세의 경우 양도세는 부동산의 실지거래가액을 기준으로 부과되는 것이 원칙이고, 증여세나 상속세 역시 부동산의 시가를 기준으로 부과되는 것이 원칙이므로 기준시가는 실제가격을 적용하기 어려운 예외적인 상황에서 적용됩니다.
참고로 기준시가 조회 방법, 기준시가 계산 방법과 관련하여 오피스텔, 건물을 예로 들어 설명하였습니다. 자세한 내용은 아래의 링크를 통해 확인해주세요.
지방세의 경우 과거 시가표준액이 지방세 부과의 중심 기준이었으나 최근 취득세 등 관련 규정이 개정되면서 실거래가 중심으로 기준이 변경되었습니다. 다만, 아래와 같은 경우에는 아직도 시가표준액이 지방세 부과 기준이 됩니다.
- 취득세 중 상속으로 인한 무상취득은 시가표준액을 과세표준이 되어 취득세가 계산됩니다.
- 등록면허세는 신고가액이 기준이 되지만 신고가액이 시가표준액 보다 적은 경우 등은 시가표준액이 기준이 됩니다.
- 재산세 및 지역자원시설세는 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱한 값을 과세표준으로 하여 세금이 계산됩니다.
아직까지 재산세의 경우 시가표준액이 재산세 계산의 중심적인 기준이 되고 있지만 향후에는 지방세도 국세와 마찬가지로 점차 실거래가 중심으로 세금 부과 기준이 변경될 것으로 예상됩니다.
참고로 기준시가와 시가표준액을 비교하기 위해 오피스텔과 구분 상가의 기준시가와 시가표준액을 각각 조회하고 계산해봤습니다. 자세한 내용은 아래의 링크를 통해 확인해주세요.
시가표준액 공시지가 차이
시가표준액, 공시지가, 공시가격의 차이점
공시지가는 토지의 적정가격을 의미하고, 공시가격은 주택의 적정가격을 의미하지만 시가표준액은 토지 뿐만 아니라 주택, 건축물, 물건 등 지방세가 부과되는 모든 물건에 대한 적정가격이라는 차이가 있습니다.
- 시가표준액 : 모든 물건의 적정가격
- 공시지가 : 토지의 적정가격
- 공시가격 : 주택의 적정가격
참고로 기준시가와 공시지가, 공시가격의 차이점은 아래의 링크를 통해 확인해주세요.
시가표준액과 공시지가, 공시가격의 같은 점
그런데, 지방세법 제4조는 토지 및 주택의 시가표준액은 “부동산 가격공시에 관한 법률”에 따라 공시된 가액으로 한다고 규정하고 있습니다(지방세법 제4조).
여기서 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 토지 및 주택 가액이란 표준지공시지가, 개별공시지가, 표준주택가격, 개별주택가격, 공동주택가격을 의미합니다.
따라서 시가표준액 중 토지의 시가표준액은 공시지가와 같은 것이고, 단독주택의 시가표준액은 공시가격과 같은 것이며, 공동주택의 시가표준액은 공동주택가격과 같은 것입니다.
토지의 시가표준액 = 공시지가(표준지공시지가, 개별공시지가) 주택의 시가표준액 = 공시가격(표준주택가격, 개별주택가격, 공동주택가격)
시가표준액 조회 서울
아파트 시가표준액 조회
위에서 정리한 것처럼 주택의 시가표준액은 표준주택가격, 개별공시가격, 공동주택가격을 조회하면 됩니다. 아파트는 주택 중 공동주택에 속하므로 공동주택의 시가표준액은 공동주택가격을 따르면 됩니다.
즉, 아파트라면 공동주택공시가격이 아파트의 시가표준액이 되는 것입니다.
건축물 시가표준액 조회
토지와 주택이 아닌 건물의 시가표준액은 어떻게 구할 수 있을까요? 지방세는 각 지방자치단체에 납부해야 하는 세금이므로 시가표준액 역시 각 지방자치단체의 장이 결정하게 됩니다.
따라서 서울시가 부과하는 세금과 관련된 건물의 시가표준액 조회는 아래의 사이트에서 조회할 수 있습니다.
서울시 이택스 시가표준액
주택이 아닌 건축물의 시가표준액은 서울시 인터넷 세금납부 시스템인 이택스(ETAX)에서 조회할 수 있습니다.
- 서울시 이택스(etax) 접속하기
- 이택스 홈페이지 화면의 중앙에 있는 탭 중에서 [ETAX 이용안내]를 클릭하기
- [조회/발급]을 클릭하기
시가표준액 열람 경로 2가지
연초가 되면 시가표준액 예정액을 열람할 수 있도록 공개하고, 2월말까지 의견제출을 받으며 조정 과정을 거쳐 결정된 시가표준액이 6월 1일 고시됩니다. 위 이미지와 같이 서울시 시가표준액 조회는 2개로 구분됩니다.
즉, 서울시의 경우 아직 확정되지 않은 2023년 시가표준액은 (2)번을 클릭하면 되고, 2022년부터 그 이전에 있었던 시가표준액은 (1)번을 클릭하면 됩니다.
서울 이외의 지방은 의견제출을 위한 열람을 별도로 구분하지 않고 그 이전 년도의 시가표준액과 함께 조회할 수 있도록 하고 있습니다. 서울 이외 지방의 시가표준액 조회는 아래의 내용을 확인해주세요.
오피스텔 시가표준액 특징
오피스텔 시가표준액 2가지
시가표준액이 1억 이하, 1억 미만은 취득세나 양도세 등에서 중과세 등을 피할 수 있는 방법이 되므로 오피스텔 등의 시가표준액 계산 방법을 알아두는 것이 좋습니다.
오피스텔은 건축물과 대지로 이루어져 있으므로 오피스텔의 시가표준액을 계산하기 위해서는 건축물에 관한 시가표준액을 조회해야 하는 것은 물론이고, 해당 오피스텔 소유자가 보유한 대지지분에 관한 시가표준액도 계산해야 합니다.
오피스텔 시가표준액 = 건축물 시가표준액 + 대지지분 시가표준액
오피스텔 대지지분 확인
대지지분에 관한 시가표준액을 계산하기 위해서는 먼저 오피스텔의 대지지분을 확인할 수 있어야 합니다. 대지지분에 관한 확인 방법은 아래의 링크를 통해 확인이 가능합니다.
오피스텔 대지지분 시가표준액 조회
또한, 오피스텔의 대지지분이 확인되었다면 대지지분의 시가표준액을 조회하고 계산해야 합니다. 오피스텔 등의 시가표준액 계산방법은 아래의 링크를 통해 확인하시기 바랍니다.
우선 아래에서는 오피스텔 등 건축물의 시가표준액을 조회해보겠습니다.
오피스텔 시가표준액 조회
강남역 오피스텔 사례
오피스텔은 여기저기 많지만 대표적으로 서울 강남역 가까이에 있는 강남역센트럴푸르지오시티를 예로 들어 시가표준액을 조회해보겠습니다.
서울시 이택스 시가표준액 조회 방법
위 강남역센트럴푸르지오시티의 주소는 강남구 역삼동 825-20이므로 동호수 없이 번지수까지만 입력하면 됩니다.
- 서울시 이택스(etax) 사이트 접속
- 상단의 탭 중에서 [ETAX 이용안내]를 클릭
- [조회/발급] 클릭
- [주택 외 건물 시가표준액 조회] 클릭
- 기준연도(2022) 선택/관할구청(강남구) 선택/ 법정동(역삼동) 선택/ 상세주소(825-20) 입력
- [조회] 클릭
오피스텔 동, 호수를 입력하지 않고 번지수까지만 입력해도 해당 오피스텔의 전체 세대가 조회됩니다. 여기서 [상세보기]를 클릭하면 아래의 화면이 조회됩니다.
2022년 오피스텔 시가표준액
강남역센트럴푸르지오시티 중 연면적 52.43제곱미터의 2022년도 시가표준액은 약 8987만원입니다.
- 참고로 여기서 연면적은 전용면적과 공용면적을 합산한 것이고, 부동산 매물사이트의 계약면적(공급면적)과 같은 것으로 생각하시면 됩니다.
2023년 오피스텔 시가표준액
연초에는 당해년도 시가표준액에 관한 의견제출을 받는 중이므로 아직 확정된 것은 아닙니다. 의견제출을 위해 2023년 시가표준액을 알고 싶다면, 건축물 시가표준액 열람공개를 클릭한 후 기준년도를 [2023년]으로 선택하고 조회하면 됩니다.
이렇게 조회 버튼을 클릭하면 전체 세대가 나오고, 시가표준액을 알고 싶은 세대가 나오면 [상세보기]를 클릭하면 됩니다. 이런 순서로 검색하면 주택에 관한 예정된 시가표준액이 검색됩니다.
이렇게 건축물의 시가표준액을 조회했다면 건축물이 세워진 부속토지의 시가표준액도 더하는 등 계산이 필요합니다.
시가표준액 조회 지방
서울 아닌 지방의 시가표준액을 조회하는 사이트
서울을 제외한 다른 지방에서는 이택스 사이트가 아니라 위택스(wetax) 사이트에서 시가표준액을 조회할 수 있습니다.
- 위택스(wetax) 사이트 접속
- 상단의 탭 중에서 [지방세 정보] 클릭하기
- 지방세 정보들 중에서 [시가표준액 조회] 클릭하기
시가표준액 조회를 클릭하면 위 화면이 나오는데, 여기는 서울시 이택스와 달리 2022년과 2023년도 시가표준액을 함께 조회할 수 있습니다.
그럼 아래에서는 서울 아닌 지방에 있는 오피스텔을 하나 정해서 시가표준액을 조회해보겠습니다.
우선 부산광역시 대연역에 위치한 오피스텔 중 더샵시티라는 오피스텔입니다.
위택스에 주소 입력하기
부산 대연역에 있는 오피스텔의 주소는 부산 남구 대연동 986-2입니다. 위택스 시가표준액 조회 화면에서 위 오피스 주소를 선택합니다. 자동입력 방지문자를 입력하고 검색을 클릭하면 됩니다.
다만, 위택스 사이트는 서울시 이택스 사이트와 달리 오피스텔의 동호수를 입력해야 합니다. 동호수를 입력하지 않으면 위 이미지처럼 건축물의 주소지를 상세하게 입력하라는 문구가 뜹니다.
2022년 부산 오피스텔 시가표준액
위택스 사이트에 오피스텔 호수를 101호로 입력하면 시가표준액이 검색되는데, 연면적 약 87.7제곱미터의 2022년 시가표준액은 약 1억 945만원입니다.
2023년 부산 오피스텔 시가표준액
기준년도를 2023년으로 선택하고 조회하면 연면적 약 87.7제곱미터의 시가표준액은 약 1억 639만원입니다. 이러한 2023년 시가표준액은 의견제출 등의 과정을 거쳐 6월 1일경 고시될 예정입니다.