아파트 시가표준액 조회 및 계산(+ 부동산, 토지, 주택, 건축물)

아파트 시가표준액 조회 및 계산, 토지 시가표준액 조회 및 계산을 위해 토지, 단독주택, 공동주택(아파트), 주택 이외 건축물의 시가표준액 조회 방법, 서울시 이택스 사이트와 지방 위택스 사이트를 이용하여 오피스텔 시가표준액 조회 방법을 설명드리겠습니다.

시가표준액 뜻

시가표준액이란

시가표준액이란 지자체장이 결정한 취득세, 재산세 등 지방세 부과 기준이 토지, 주택, 건축물, 동산, 권리, 물건 등의 적정가액을 말합니다.

세금 부과의 기준이 되는 부동산 가격

부동산을 취득하게 되면 취득세를 납부해야 하고, 부동산을 보유하려면 재산세를 납부해야 하며, 만약 다른 사람에게 부동산을 양도했다면 양도세, 다른 사람에게 증여했다면 증여세, 부동산을 보유하다가 사망했다면 상속세가 부과될 것입니다.

그런데, 이러한 각종 세금은 부동산을 거래하거나 보유하다가 발생한 세금이므로 세금을 산출하는 기준은 부동산 가격입니다. 그리고 이러한 부동산 가격은 세금 뿐만 아니라 각종 복지 혜택 수급자를 결정하는 기준이 되기도 합니다.

아무튼 이렇게 세금 부과 또는 복지 수급자 선정 등의 기준이 되는 부동산 가격을 실제 거래되는 가격으로 할 것인지 아니면 정부가 나서서 적정가격을 지정해 줄 것인지 문제됩니다.

시가표준액 VS. 기준시가

시가표준액은 취득세, 재산세 등 지방세를 부과하기 위한 부동산 가격이고, 기준시가는 양도세, 증여세, 상속세 등 국세를 부과하기 위한 부동산 가격이라는 차이가 있습니다.

시가표준액 : 지방세 부과 기준
기준시가 : 국세 부과 기준

양도세 등 국세는 실거래가액에 따라 부과되는 것이 원칙이지만 예외적인 경우 기준시가가 적용되며, 지방세는 시가표준액에 따라 부과되는 것이 원칙이지만 최근 실거래가 중심으로 변화되고 있습니다. 여하튼 기준시가는 양도세 등 국세 부과시 필요하며, 시가표준액은 지방세 부과시 필요합니다.

기준시가 실거래가 차이(+ 공시지가, 공시가격, 시가표준액 차이)

시가표준액 VS. 실거래가

부동산 실거래가란 부동산을 거래한 실제 가격을 의미하고, 부동산 시가표준액은 부동산의 적정가격으로 공시된 가격을 말합니다. 공시된 부동산 가격은 보통 시세의 50~60% 정도에 불과하지만 최근 여러 이슈로 인해 변동이 있었습니다.

시가표준액, 공시지가, 공시가격

공시지가는 토지의 적정가격을 의미하고, 공시가격은 주택의 적정가격을 의미하지만 시가표준액은 토지 뿐만 아니라 주택, 건축물, 물건 등 지방세가 부과되는 모든 물건에 대한 적정가격이라는 차이가 있습니다.

시가표준액 : 모든 물건의 적정가격
공시지가 : 토지의 적정가격
공시가격 : 주택의 적정가격

부동산 시가표준액 조회 방법

지방세법 제4조 규정

지방세법 제4조에 의하면 (1) 토지 및 주택의 시가표준액은 “부동산 가격공시에 관한 법률”에 따라 공시된 가액으로 하고, (2) 토지 및 주택 이외의 건축물의 시가표준액은 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 합니다(지방세법 제4조).

토지 및 주택의 시가표준액

토지 및 주택의 시가표준액은 “부동산 가격공시에 관한 법률(부동산공시법)”에 따라 공시된 가액이고, 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액이란 우리가 흔히 알고 있는 표준지공시지가, 개별공시지가, 표준주택가격, 개별주택가격, 공동주택가격을 말합니다.

토지 및 주택 이외 건축물의 시가표준액

토지 및 주택 이외의 건축물이란 오피스텔과 오피스텔이 아닌 건축물을 말하는데, 오피스텔의 시가표준액은 행정안전부장관이 고시하는 표준가격기준액에 따라 결정되고, 오피스텔이 아닌 건축물은 행정안전부장관이 산정ㆍ고시하는 건물신축가격기준액에 따라 결정됩니다.

토지 시가표준액 조회 및 계산

토지 시가표준액이란

토지의 시가표준액이란 부동산공시법에 따라 공시된 토지 가액이므로 결국 개별공시지가를 의미합니다. 따라서 토지의 시가표준액은 개별공시지가를 조회할 수 있는 사이트(부동산 공시지가 알리미)에서 확인할 수 있습니다.

토지의 시가표준액 = 개별공시지가

그럼 아래에서는 사례를 통해 서울에 있는 토지의 시가표준액을 구해보겠습니다.

서울 종로구 삼청동 토지의 시가표준액 확인하기

토지의 시가표준액을 조회하려면 토지의 지번을 입력해야 합니다. 따라서 서울 중심지에 위치한 유명한 맛집인 삼청동수제비 집의 공시지가를 확인해보겠습니다. 삼청동수제비 주소는 서울 종로구 삼청동 99-2입니다.

삼청동수제비가 위치한 토지의 공시지가를 확인하기 위해 아래와 같이 국토교통부 부동산 공시가격 알리미 사이트에 접속합니다.

토지 시가표준액 조회 방법

서울 종로구 삼청동 토지의 시가표준액을 조회하기 위해 부동산 공시가격 알리미 사이트에서 [개별공시지가]를 클릭합니다. 개별공시지가를 클릭하면 아래와 같이 [개별공시지가 열람] 화면이 나옵니다.

개별공시지가 열람 화면에서도 토지의 주소를 입력하면 개별공시지가 조회가 가능합니다. 그러나, 위 개별공시지가 열람 화면에서 조회하면 개별 토지의 1제곱미터당 공시지가만 확인될 뿐 토지의 면적까지 확인하기 어렵습니다.

따라서 해당 토지의 면적까지 확인하여 개별공시지가를 계산하고 싶다면 일사편리 사이트를 이용하는 것이 좋습니다. 위에서 [일사편리 바로가기]를 클릭하면 아래와 같이 일사편리 사이트로 이동하기 전에 지역을 선택하는 화면이 나옵니다.

삼청동수제비는 서울에 위치해 있으므로 [서울특별시]를 선택합니다. 서울을 선택하면 아래와 같이 일사편리 사이트로 이동됩니다.

일사편리 사이트에서 주소(서울 종로구 삼청동 99-2)를 입력하고 [검색]을 클릭하면 [기본정보]가 디폴트 값으로 나오는데, 기본정보를 살펴보면 해당 토지의 면적과 개별공시지가를 확인할 수 있습니다.

삼청동수제비 집이 위치한 토지의 개별공시지가를 확인해보면, 2023년 기준 1,538만원이고, 면적은 22.9m2입니다. 개별공시지가는 1제곱미터당 가격을 의미하고, 면적은 99-2번지의 면적만 22.9제곱미터일 뿐, 주변 토지인 99-1번지와 99번지까지 더하면 면적은 훨씬 더 됩니다.

일사편리 사이트에서 주소를 입력하면 토지 또는 건축물에 관한 기본정보, 토지정보, 건축물정보, 토지이용계획, 개별공시지가 확인이 가능합니다.

토지 시가표준액 계산

토지의 시가표준액은 1제곱미터당 가격이므로 해당 토지의 시가표준액을 구하기 위해서는 개별공시지가에 면적을 곱해야 합니다.

토지 시가표준액 계산 = 토지의 시가표준액(=개별공시지가) X 토지의 면적

삼청동수제비가 위치한 토지의 2023년 시가표준액은 15,380,000원/m2 이고, 99-2번지의 면적은 22.9m2이므로 계산하면 99-2번지의 시가표준액은 352,202,000원입니다.

15,380,000원/m2 X 22.9m2 = 352,202,000원

토지 시가표준액 평단가 계산

1평은 3.305785m2이므로 위 삼청동수제비 집이 위치한 토지의 시가표준액(개별공시지가)에 3.3을 곱하면 해당 토지의 평단가가 나옵니다. 계산해보면 해당 토지의 개별공시지가(시가표준액)는 평당 50,754,000원입니다.

15,380,000원/m2 X 3.3m2/평 = 50,754,000원/평

아파트 시가표준액 조회 및 계산

아파트 시가표준액이란

지방세법에 의하면 주택의 시가표준액이란 부동산공시법에 따라 공시된 주택 가액을 의미하고, 부동산공시법에 따라 공시된 주택 가액이란 개별주택가격, 공동주택가격을 말합니다. 그런데, 아파트는 주택, 특히 공동주택에 속하므로 아파트의 시가표준액이란 공동주택가격을 의미합니다. 따라서 아파트의 시가표준액은 공동주택가격을 조회할 수 있는 사이트(부동산 공시가격 알리미)에서 확인할 수 있습니다.

아파트의 시가표준액 = 공동주택의 시가표준액 = 공동주택의 공시가격 = 공동주택가격

아래에서는 전국에서 가장 비싼 아파트로 손꼽히고 있는 한남더힐 아파트 사례를 통해 아파트 시가표준액을 확인해보겠습니다.

아파트 시가표준액 조회 방법

주택의 시가표준액은 부동산공시법에 따라 공시된 주택 가액이고, 아파트는 공동주택에 속하므로 아파트의 시가표준액은 공시가격 알리미 사이트에서 공동주택공시가격을 조회하면 됩니다. 공동주택 공시가격을 클릭하면 아래와 같은 공동주택가격 열람 화면이 나옵니다.

서울 아파트 시가표준액 조회

국토교통부의 부동산 공시가격 알리미 사이트에서 공동주택가격을 클릭하면, 공동주택가격 열람 화면이 나오고, 여기서 한남더힐의 주소(서울 용산구 한남동 810)를 입력하면 아파트의 공시가격을 확인할 수 있습니다. 한남더힐의 아무 동호수(119동 905호)를 골라 입력하고 열람하기를 클릭하면 공시기준 연도별 공동주택 공시가격이 조회됩니다.

아파트의 경우 단지별로 구분되기 때문에 지번을 몰라도 00동까지만 선택하면 단지별로 검색이 가능함
다만, 공시가격을 열람하려면 동호수까지 입력해야 함

한남더힐 중 119동 905호, 전용면적 177.764m2(=53.77361평)인 아파트의 공시가격은 2023년 기준 42억 2800만원입니다.

서울 한남동 한남더힐 아파트 시가표준액

위치 전용면적	한남더힐 공시가격
128동 235m2	56억원
104동 245m2	88억원
108동 240m2	64억원
119동 178m2	42억원

같은 아파트 단지라도 면적, 층, 방향, 단지 내 위치 등에 따라 가격이 천차만별이므로 위치에 따라 4군데 정도를 잡아 공시지가(공시가격)을 조회해보니 단지 내 안쪽에 위치한 동의 아파트 시가표준액이 가장 높은 것으로 보입니다.

아파트 시가표준액 계산 방법

토지의 시가표준액(=개별공시지가)은 1제곱미터당 가격이므로 해당 토지의 시가표준액을 계산하기 위해서는 해당 토지의 면적을 곱해야 합니다. 그런데, 주택이나 공동주택의 공시가격은 1제곱미터당 가격이 아니라 해당 주택 자체의 가격입니다. 따라서 아파트 시가표준액을 구하기 위해서는 면적을 곱하는 등의 계산이 필요 없습니다.

단독주택 시가표준액 조회 및 계산

단독주택 시가표준액이란

주택의 시가표준액이란 부동산공시법에 따라 공시된 주택 가액, 즉 개별주택가격을 말합니다. 따라서 단독주택의 시가표준액은 개별주택가격을 조회할 수 있는 사이트(부동산 공시가격 알리미)에서 확인할 수 있습니다.

주택의 시가표준액 = 개별주택가격

서울 단독주택 시가표준액 조회 사례

서울 녹사평역과 용산구청 근처에 위치한 주택 중 하나를 골라 주택의 시가표준액을 조회하면서 주택의 시가표준액 조회 방법을 알아보겠습니다. 이 주택은 표준단독주택으로도 지정된 주택입니다.

주택 시가표준액 조회 방법

지방세법에 따르면 단독주택의 시가표준액이란 주택의 공시가격을 의미하므로 국토부 공시가격 알리미 사이트에서 [개별단독주택 공시가격]을 클릭하면 됩니다.

이렇게 클릭하면 아래와 같이 [개별단독주택가격 열람] 화면이 나옵니다.

서울 단독주택 시가표준액 확인하기

개별단독주택가격 열람 화면에서 주소를 입력하고 검색을 클릭하면 공시기준일 연도별로 개별주택가격이 조회됩니다.

서울 용산구 녹사평대로 168-12에 위치한 주택의 공시가격은 2023년 기준 1,099,000,000원입니다. 즉, 용산구청 근처 주택의 2023년 시가표준액은 약 11억입니다.

주택 시가표준액 계산

개별공시지가의 경우 1제곱미터당 가격이므로 해당 토지의 공시지가를 계산하기 위해서는 개별공시지가에 면적을 곱해야 합니다. 그러나, 주택의 공시가격은 평당 가격 등 단위 가격이 아니라 주택 전체의 가격이므로 주택의 시가표준액을 구하기 위해 무엇을 곱하거나 계산할 필요가 없습니다.