시가표준액 계산 방법을 알아보고, 지방세와 관련하여 오피스텔 공시지가, 오피스텔 공시가격이라고 볼 수 있는 오피스텔 시가표준액 계산 방법과 오피스텔 이외 건축물의 시가표준액 계산 방법을 정리해 보겠습니다.
시가표준액 계산
시가표준액 조회
토지와 주택의 시가표준액은 공시지가, 공시가격 등을 조회하면 되고, 주택 이외의 건축물에 관한 시가표준액은 지방세 사이트에서 조회가 가능합니다.
시가표준액 계산이 필요한 경우
이렇게 시가표준액은 조회가 가능한데, 왜 계산이 필요할까요?
모든 물건이 시가표준액 조회가 가능한 것이 아니고, 설령 시가표준액 조회가 가능한 물건이더라도 시가표준액에 의견을 제출하기 위해서는 어떻게 산정되는지 알고 있어야 합니다.
또한, 시가표준액 1억원 이하인 오피스텔 등은 취득세 중과에서 주택수 산정에서 제외되는데, 오피스텔 시가표준액을 조회하면 토지를 제외한 건축물 가격만 조회되기 때문에 토지 시가표준액을 별도로 구해서 합산하는 등 간단한 계산이 필요합니다.
아래에서는 오피스텔 시가표준액을 조회하여 합산하는 간단한 계산 방법을 정리해보고, 오피스텔과 일반 건물, 물건의 시가표준액을 산출하는 기본적인 계산식도 정리해보겠습니다.
오피스텔 시가표준액 계산이 필요한 이유
오피스텔 예시
오피스텔 시가표준액이 1억원 이하인지 판단하기 위해서는 시가표준액을 계산할 수 있어야 합니다. 오피스텔 시가표준액을 계산해보기 위해 강남역 가까이에 있는 오피스텔 중 강남역센트럴푸르지오시티 오피스텔를 사례로 선정하였습니다.
아래에서는 강남역센트럴푸르지오시티 오피스텔 중 15.86평(계약면적 52.43 제곱미터)의 시가표준액을 계산해보겠습니다.
오피스텔 시가표준액 조회
우선, 오피스텔의 시가표준액 조회는 이택스나 위택스 등에서 조회가 가능합니다. 2023년 오피스텔 시가표준액을 조회하는 방법은 아래의 링크를 통해 확인해주세요.
위 링크에 따라 조회한 강남역센트럴푸르지오시티 15.86평 오피스텔의 시가표준액은 아래와 같습니다.
- 2022년 시가표준액 8987만원
- 2023년 시가표준액 8280만원
그런데, 15.86평 오피스텔 시세가 3.3억원 정도임을 고려할 때, 시가표준액과 실거래가 간에 가격 차이가 너무 크죠?
이택스나 위택스에서 조회한 오피스텔의 시가표준액은 대지지분을 제외한 건축물만의 시가표준액이기 때문입니다.
오피스텔 시가표준액은 합산해야 한다
오피스텔의 시가표준액을 구하기 위해서는 건축물 가격 이외에 건축물이 세워진 대지 가격도 합산해야 합니다.
그런데, 이택스나 위택스 등에서 오피스텔의 시가표준액을 조회하여 나온 값은 토지(대지)를 제외한 건축물만의 시가표준액입니다.
따라서 위 15.86평 오피스텔의 대지지분에 대한 시가표준액을 별도로 구해서 합산해야 합니다. 아래에서는 대지지분을 구하는 방법과 해당 대지지분의 시가표준액을 구하는 방법을 정리해보겠습니다.
시가표준액 1억 미만 오피스텔 계산
오피스텔 대지지분 조회
위에서 시가표준액을 조회한 강남역센트럴푸르지오시티 15.86평의 대지지분을 확인해보면, 3.697 제곱미터입니다. 대지지분을 무료로 조회하는 방법은 아래의 링크를 통해 확인하세요.
오피스텔 공시지가
위에서 대지지분을 알아두었다면 이 대지지분에 곱할 시가표준액을 구해야 합니다. 이를 위해서는 오피스텔이 위치한 토지의 시가표준액을 구해야 하는데, 토지의 시가표준액이란 공시지가를 의미합니다.
위 오피스텔의 주소를 입력하여 오피스텔 대지의 2022년 공시지가를 조회해보니 제곱미터당 39,180,000원입니다. 2023년 오피스텔 공시지가를 조회하는 방법은 아래의 링크를 통해 확인해주세요.
오피스텔 공시가격 확인
위 15.86평 오피스텔이 보유한 대지지분은 3.697 제곱미터이고, 해당 대지의 2022년 공시지가는 39,180,000원이므로 위 오피스텔 대지지분의 시가표준액은 144,848,460원입니다.
3.697 제곱미터 X 39,180,000원 = 144,848,460원
그리고 위에서 말씀드린 것처럼 대지를 제외한 오피스텔 건축물만의 2022년 시가표준액은 8987만원이었으므로 여기에 대지지분의 시가표준액 144,848,460원을 더하면 오피스텔 건물과 토지의 시가표준액이 나옵니다. 이렇게 합산한 위 오피스텔의 시가표준액은 234,718,460원입니다.
건축물 시가표준액 = 89,870,000원 대지지분 시가표준액 = 대지지분(3.697) X 공시지가(39,180,000원) = 144,848,460원 오피스텔 시가표준액 = 건축물 시가표준액(89,870,000원) + 대지지분 시가표준액(144,848,460원)
결론적으로 위 오피스텔 시가표준액은 약 2.3억원이므로 1억원을 초과합니다. 따라서 위 오피스텔은 취득세 중과에서 주택수 산정에 포함됩니다.
오피스텔 시가표준액과 실거래가 비교
우선 네이버 부동산에서 위 15.86평 오피스텔을 검색해보면 실거래가는 3.3억원 정도입니다. 그리고 위에서 계산한 오피스텔의 시가표준액 합계액은 234,718,460원이었습니다.
그렇다면 위 15.86평 오피스텔 시가표준액은 실거래가의 약 71%입니다.
71.12 = 234,718,460원 / 330,000,000원 X 100
2023년 공시지가 실거래가 비율, 시가표준액과 기준시가, 실거래가 간의 차이에 관한 자세한 내용은 아래의 링크를 통해 확인해주세요.
시가표준액 계산방법
우선 토지와 주택의 시가표준액은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 개별공시지가, 개별주택가격, 공동주택가격이 됩니다. 따라서 별도로 계산할 부분이 없습니다.
주택 이외의 건축물(오피스텔과 오피스텔 이외 건축물)과 기타 물건은 행안부 장관이 정한 기준에 따라 지자체장이 결정하는데, 여기에는 시가표준액 계산이 필요합니다.
- 시가표준액 계산식은 기준이 되는 가격에 일정한 지수를 곱하는 방식인데, 여기서 일정한 지수는 건축물의 경우 용도, 위치, 면적 등 기본적인 부동산 지수가 적용되고, 감가상각 등도 고려됩니다.
오피스텔 시가표준액 계산 방법
오피스텔 특징
오피스텔은 건축법상 일반업무시설이지만 주택법상 준주택이므로 일반 건물과 다른 계산방법으로 시가표준액을 산출합니다.
오피스텔 시가표준액 계산법
오피스텔 시가표준액 = 표준가격기준액 X 용도지수 X 층지수 X 면적 X 가감산율
오피스텔의 시가표준액 계산의 기준이 되는 가격을 [표준가격기준액]이라고 합니다. 이 가격은 행정안전부장관이 산정하고 고시합니다. 이렇게 정해진 표준가격 기준액에 4개의 지수를 곱해서 시가표준액을 산출합니다.
여기서 가감산율은 면적에 따른 지수를 의미하고, 용도지수는 주거용 여부에 따라 달라지는 지수이고, 층지수는 주거용 여부 및 층수에 따라 달라지는 지수입니다.
2023년 오피스텔 표준가격기준액
오피스텔 시가표준액은 행안부장관이 각 오피스텔마다 기준가격을 정하면 그 가격에 4가지 지수를 곱해서 최종 가격을 결정합니다. 행안부장관이 정한 기준가격은 개별공시지가처럼 개별 오피스텔 마다 정해지며, 오피스텔 주소로 검색할 수 있습니다.
행안부장관이 고시한 2023년 오피스텔 표준가격기준액은 아래의 링크를 통해 다운로드 받으실 수 있습니다. 이 기준액은 2023년 6월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용됩니다.
2022년 1월 1일부터 적용되는 오피스텔 표준가격기준액 고시와 2022년 6월 1일부터 적용되는 재산정 및 추가산정 고시는 아래의 링크를 통해 확인하실 수 있습니다.
용도지수
주거용 신청이 없으면 지수는 1이고(지수가 1인 경우는 곱하나 마나 같은 값이 나옵니다), 오피스텔을 주거용으로 신청했다면 곱해지는 지수는 1.050입니다.
층지수
층지수도 용도지수에 따라 달라지는데, 사무용인 경우에는 지하층을 제외하고는 높낮이와 관계 없이 지수가 1입니다. 반면 주거용인 경우에는 단계별로 차이가 납니다.
층지수 기준 = (당해층 - 최저층) / (최고층 - 최저층)
예를 들어 어떤 주거용 오피스텔이 있는데, 4층부터 15층으로 이루어진 오피스텔 건물이라면 층지수 기준은 0.909이고, 이를 표에 대입해보면 [0.8 초과 1 이하]에 속하고, 주거용 오피스텔이므로 층지수는 1.003입니다.
- 층지수 기준 = (14층 – 4층) / (15층 – 4층) = 0.909
- 층지수 = 1.003
가감산율
적용되는 면적을 기준으로 지수를 확인할 수 있습니다. 면적이 50 제곱미터 이하인 경우 지수가 1이고, 50제곱미터를 초과하면 가감산율이 단계별로 작아집니다.
예를 들어 어떤 오피스텔 전용면적이 120제곱미터이고, 공용면적이 120제곱미터이면 적용면적은 전용면적과 공용면적을 합산한 240제곱미터입니다. 따라서 이 경우는 [200~250]에 속하므로 가감산율은 0.996입니다.
오피스텔 시가표준액을 직접 계산해보기
오피스텔 시가표준액 – 조회 VS. 계산
위에서 설명드린 것처럼 오피스텔 시가표준액은 건축물 시가표준액과 대지지분 시가표준액을 합산해서 구하면 됩니다.
아래에서는 시가표준액 계산식을 이용하여 강남역 센트럴푸르지오시티 오피스텔 15.86평의 시가표준액을 직접 계산해보겠습니다.
시가표준액 계산식 이용
오피스텔 시가표준액 = 표준가격 기준액 X 용도지수 X 층지수 X 면적 X 가감산율
(1) 위에서 정리한 오피스텔 표준가격기준액 표에 의하면 위 강남역센트럴푸르지오시티 15.86평 오피스텔의 2023년 표준가격기준액은 1,505,000원이고, 2022년 표준가격기준액은 1,488,000원입니다.
(2) 용도지수는 기본적으로 1이지만 주거용으로 신청하면 달라집니다.
- 주거용 신청이 없으면 용도지수가 1 입니다.
- 주거용으로 신청하면 용도지수가 1.050입니다.
(3) 층지수는 해당 오피스텔 층수가 상대적으로 어느 정도인지에 따라 결정됩니다.
- 사무용이라면 지하층을 제외하고는 층지수는 1입니다.
- 주거용이라면 계산을 해야 합니다.
- 예를 들어 최고층이 19층이고 최저층이 4층, 해당 층이 12층이라면 아래와 같이 계산하면 됩니다.
- (12층 – 4층) / (19층 – 4층) = 0.5333
- 층지수 기준이 0.5333이면 주거용인 경우 층지수는 1.001입니다.
(4) 면적은 전용면적과 공용면적을 합산한 면적을 말합니다.
- 위 15.86평 오피스텔의 계약면적은 52.43제곱미터입니다.
(5) 가감산율은 면적에 따라 지수가 정해지는데, 50제곱미터 이하는 지수가 1이지만 50제곱미터를 초과하면 지수가 1보다 작아지며, 단계별로 낮아집니다.
- 위 15.86평 오피스텔 면적은 52.43제곱미터이므로 지수가 0.999입니다.
사무용 오피스텔 시가표준액 계산식으로 산정
강남역센트럴푸르지오시티 오피스텔 15.86평이 주거용이 아닌 사무용이라면 2022년 시가표준액 계산은 아래와 같습니다.
- 오피스텔 시가표준액 = 표준가격 기준액 X 용도지수 X 층지수 X 면적 X 가감산율
- 77,937,824원 = 1,488,000원 X 1 X 1 X 52.43 X 0.999
주거용 오피스텔 시가표준액 계산식으로 산정
그러나 강남역 오피스텔(강남역센트럴푸르지오시티)이 주거용이라면 2022년 시가표준액 계산은 아래와 같습니다. 다만, 층지수는 최고층과 최저층, 다른 오피스텔 세대가 주거용인지 여부 등에 따라 달라지므로 여기서의 층지수는 정확한 숫자가 아닙니다.
- 오피스텔 시가표준액 = 표준가격 기준액 X 용도지수 X 층지수 X 면적 X 가감산율
- 81,916,550원 = 1,488,000원 X 1.050 X 1.001 X 52.43 X 0.999
오피스텔 외 건축물 시가표준액 계산
건축물 시가표준액 계산식
건축물 시가표준액 = 건물신축가격기준액 X 구조 X 용도 X 위치 X 잔가율 X 면적 X 가감산율
일반 건물의 시가표준액은 건물신축가격을 기준으로 구조, 용도, 위치, 면적을 고려하여 지수를 곱하고, 신축연도와 감가상각률을 고려하여 잔가율을 정하여 곱하며, 가감산율을 곱하면 됩니다.
건축물 시가표준액의 기준액
시가표준액 계산시 기준이 되는 건축물 가격은 오피스텔과 오피스텔이 아닌 일반 건축물로 구분됩니다. 오피스텔은 표준가격기준액을 기준으로 하지만 오피스텔이 아닌 건축물은 건물신축가격기준액을 기준으로 합니다.
- 오피스텔 : 표준가격기준액
- 오피스텔 이외 건축물 : 건물신축가격기준액
2022년 건물신축가격기준액은 건물 용도와 관계 없이 제곱미터당 78만원으로 모두 동일하였으나, 2023년에는 이를 개정하여 건물신축가격기준액을 용도별로 구분하였습니다.
예를 들어 상업용건물의 경우 2022년 기준액은 78만원이었지만 2023년 기준액은 80만원입니다.
구조지수는 주된 재료와 기둥을 기준으로 지수를 결정합니다. 예를 들어 건물의 구조가 흔히 볼 수 있는 철근콘크리트조라면 기준액에 곱할 구조지수는 1입니다.
건물의 주용도에 해당하는 지수를 적용하며, 1구 또는 1동의 건축물 용도가 둘 이상이면 구분하여 계산하고, 공용부분은 전용면적에 따라 안분합니다.
위 표는 상업용 건축물의 용도지수를 세부적으로 나눈 것입니다
위치지수는 건물의 부속토지의 납세의무 성립일 기준 개별공시지가를 적용합니다. 부속 토지가 여러 필지로 나누어져 있는데 개별공시지가가 다르다면 평균 가격으로 합니다.
예를 들어 A필지 면적은 30제곱미터이고 개별공시지가가 70만원이고, B필지는 50제곱미터이고 개별공시지가가 100만원이라면 평균 개별공시지가는 887,500원입니다.
- (70만원 X 30 + 100만원 X 50) / 80 = 887,500원
개별공시지가가 887,500원이면 지역번호 11번 구간대(800초과 ~ 1000이하) 이므로 위치지수는 100입니다.
예를 들어 철근콘크리트조라면 내용연수가 40년이고, 매년 상각률이 0.021이며, 경과연수별 잔가율 계산식은 아래와 같습니다.
- 1-(0.021 X 경과연수)
예를 들어 2010년도 신축한 철근콘크리트조라면 2023년 현재 잔가율은 0.727입니다.
위에서 본 것처럼 철근콘크리트조는 내용연수가 40년이므로 신축연도 2010년도와 만나는 지점의 숫자는 0.727입니다.
건물 시가표준액 계산 사례
예를 들어 강남구 역삼동에 철근콘크리트조로 건축된 상업용 건물이 있는데, 제1종 근린생활시설이며, 건물이 위치한 토지의 개별공시지가가 1200만원(1 제곱미터 기준)이고, 2010년 신축된 건물이라고 가정해보겠습니다.
결과적으로 오피스텔 이외 건축물 시가표준액을 계산해보면 60,188,620,800원입니다.
건축물 시가표준액 = 건물신축가격기준액 X 구조 X 용도 X 위치 X 잔가율 X 면적 X 가감산율 60,188,620,800원 = 80만원 X 1 X 1.12 X 140 X 0.727 X 660
- 2023년 상업용 건물의 건물신축가격기준액은 80만원
- 철근콘크리트조이므로 구조지수는 1
- 제1종 근린생활시설이므로 용도지수는 1.12
- 건물이 위치한 토지의 개별공시지가 1200만원이므로 위치지수는 140
- 철근콘크리트조의 내용연수가 40년이고, 매년 상각률은 0.021 이므로 경과연수별 잔가율은 0.727
- 면적은 660제곱미터
- 가감산율은 생략