근저당 잡힌 집 매매 방법과 관련하여 융자 있는 집이나 근저당권 설정된 아파트 매매시 근저당 안고 매매하는 방법과 근저당권 말소 조건으로 매매하는 방법, 경매와 매매의 차이점, 근저당 잡힌 집 경매로 매수할 때 주의할 점을 정리해보겠습니다.
경매와 매매 차이점
경매
부동산이 경매로 매각되는 경우 해당 부동산에는 다수의 이해관계인이 관여되어 있기 때문에 매각대금은 법에서 정한 채권자들의 순위에 따라 배당되고, 매각조건(어떤 권리가 말소되고, 어떤 권리가 인수되는지 등)은 부동산 소유자와 경매 낙찰자의 합의로 정하는 것이 아니라 법으로 정해지게 됩니다.
일반 매매
반면, 일반 매매는 매도인과 매수인의 합의로 계약조건을 정할 수 있으며, 매수인이 매매대금을 지급 받아 어떤 권리를 말소하고, 어떤 권리는 그대로 인수하도록 할 것인지는 쌍방 합의하여 정한다는 뜻입니다.
사례 – 경매와 매매 차이점
예를 들어 어떤 부동산에 1순위로 근저당권이 설정되어 있고, 그 뒤에 세입자가 임대차계약을 체결하면서 전입신고를 했지만 미등기 임차권으로서 전입신고일이 근저당권 설정일 보다 늦다고 가정해봅니다.
경매에서는 1순위 근저당권이 말소기준권리가 되므로 그 보다 후순위로 대항력을 갖춘 미등기 임차권은 경매 매각으로 말소됩니다.
일반 매매에서는 1순위 근저당권과 후순위 미등기 임차권의 말소 여부는 당사자가 합의로 정할 수 있습니다.
- 아무런 합의가 없는 경우
- 예를 들어 당사자 간에 아무런 협의를 하지 않으면 매수인은 근저당권이 설정된 채로 부동산을 인수하게 되고(매도인이 채무자로 된 피담보채무를 인수하게 되는 형태), 세입자가 근저당권 보다 후순위로 전입신고를 하여 대항력을 갖추었더라도 매수인은 임대인의 지위 역시 승계하게 될 것입니다.
- 근저당권 말소 조건으로 합의한 경우
- 예를 들어 근저당권 말소 조건으로 매매한 경우 매도인은 매매대금을 지급 받아 근저당권을 말소함과 동시에 소유권을 이전해줄 것이고, 매수인은 대항력을 갖춘 후순위의 미등기 임차권만 인수하게 될 것입니다.
- 근저당권 말소 및 임차권 말소 조건으로 합의한 경우
- 예를 들어 근저당권 말소는 물론 임차권 말소까지 하기로 합의했다면, 매도인은 임차인과 잘 협의하여 세입자를 내보낼 수도 있을 것입니다. 물론 매도인은 계약기간이 남은 세입자를 중도에 내보내기 위해 임대차보증금을 반환해주는 것은 물론 보상금 조로 이사비 등을 챙겨줘야 할 것입니다.
후순위로 대항력 갖춘 미등기 임차권의 경우
경매에서는 미등기 임차인이 말소기준권리 보다 먼저 대항요건을 구비했는지 여부에 따라 말소 여부가 결정됩니다. 즉, 미등기 임차인이 주택을 인도 받아 전입신고를 하여 그 다음날부터 대항력이 발생했더라도 말소기준권리 보다 대항요건을 먼저 갖추면 그 임차권은 경매 매수인에게 인수될 것이고, 말소기준권리 보다 대항요건을 늦게 갖추면 그 임차권은 경매 매각으로 말소될 것입니다.
일반 매매에서는 말소기준권리의 개념이 없으며, 미등기 임차인이 주택을 인도 받아 전입신고를 했다면 대항력이 발생하게 되어 매수인이 임대인의 지위를 승계하게 됩니다(주택임대차보호법 제3조). 즉, 미등기 임차인이 1순위 근저당권자 보다 후순위로 전입신고를 했더라도 일단 전입신고를 한 이상 대항력이 발생하므로 일반 매매의 매수인에게 그 임차권은 인수될 것입니다.
물론 이렇게 일반 매매로 매수인이 근저당권과 임차권을 승계하게 된다고 하더라도 후일 매수인이 채무를 갚지 못하여 해당 부동산이 경매된다면 1순위 근저당권 보다 후순위의 임차권은 경매 매각으로 말소될 것입니다. 물론 세입자가 확정일자를 갖추었다면 근저당권자가 배당 받고 남은 금액에서 우선변제를 받을 수는 있을 것입니다.
근저당 잡힌 집 경매 주의사항
현장답사 및 공적장부를 통해 권리분석하기
권리분석을 위해 현장을 답사하고, 아래와 같은 공적 장부를 확인해야 합니다.
- 부동산 등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 토지이용계획확인원, 전입세대열람내역, 확정일자부여현황 등 발급 받아야 함
- 매각물건명세서 등 경매 서류 확인하기
권리분석하여 입찰금액 결정하기
- 무조건 말소되는 권리들 중 최선순위에 있는 말소기준권리 파악하기
- 말소기준권리를 기준으로 어떤 권리가 낙찰인에게 인수되는지 파악하기
- 낙찰인에게 인수되는 금액 파악(권리분석)하여 입찰금액 결정하기
근저당 잡힌 집 매매 주의사항
1. 공적 장부 및 현장 답사하기
매수인은 매수하려는 부동산의 등기부등본을 발급 받아 갑구와 을구에 기입된 각종 소유권 제한 권리를 찾아 확인합니다.
- 갑구 – 가압류, 압류, 가처분, 가등기, 신탁등기, 경매개시결정등기 등
- 을구 – 근저당권, 전세권, 지상권, 지역권, 등기된 임차권 등
부동산 등기부등본으로 확인하기 어려운 아래의 권리 관계는 현장 답사를 통해 확인합니다.
- 유치권 행사가 있는지 여부(유치권 행사가 발견되면 유치권 해결 조건으로 매수해야 함)
- 토지만 매수한다면 건물이 존재하는지 여부(건물이 없어야 함)
- 건물만 매수한다면 법정지상권 등이 존재하는지 여부(법정지상권 등 대지권이 있어야 함)
- 미등기 임차권이 존재하는지 여부
미등기 임차인의 대항력 취득 여부, 우선변제권 취득 여부를 확인하기 위해 아래의 서류를 검토해야 합니다.
- 매도인으로부터 전달 받은 임대차계약서
- 전입세대열람내역
- 확정일자 부여현황
- 상가의 경우 상가임대차현황서
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2. 권리 말소 여부 합의하여 매매대금 정하기
부동산에 설정된 소유권을 제한하는 권리들 중에서 어떤 권리를 소멸시키고, 어떤 권리를 인수할 것인지 쌍방 합의로 정해야 최종 매매대금을 결정할 수 있습니다.
예를 들어 만약 매수인이 근저당권을 인수하기로 했다면 매매대금은 근저당권으로 담보되는 채무액 만큼 공제되어야 할 것이고, 만약 매도인이 매매대금을 지급 받음과 동시에 근저당권을 말소하기로 했다면 매매대금은 공제될 것이 없습니다.
근저당권 인수 방법과 말소 방법은 아래에서 따로 설명하겠습니다.
부동산 매매 근저당권 말소 방법
근저당 말소 조건 특약 추가하기
근저당권 등을 말소하기로 합의했다면 언제까지 말소해야 하는지도 정해야 하는데, 보통 매도인은 잔금을 지급 받아 그 돈으로 대출금을 갚고 근저당권 말소를 진행하게 됩니다.
근저당권 말소 조건 특약 예시 문구는 아래와 같고, 특약이 반영된 매매계약서 양식과 작성법은 아래의 링크를 통해 확인하세요(상가 매매계약서라도 일반적인 부동산 매매계약서와 거의 동일합니다)
<근저당 말소 조건 특약 예시 문구> 매도인은 매매대금의 잔금을 지급 받음과 동시에 근저당권 등 소유권을 제한하는 일체의 권리를 말소하거나 소멸시켜야 한다.
잔금이 근저당 말소에 사용되도록 관여하기
계약서에 특약을 추가했더라도 매도인이 이행하지 않으면 아무런 소용이 없기 때문에 매수인은 자신이 지급한 거액의 잔금이 근저당권을 말소하는데 사용될 수 있도록 매도인에게 아래와 같이 요청해야 합니다.
- 잔금 지급일에 매도인과 함께 은행에 함께 방문하여 채무 변제 완료하기
- 은행에서 채무 완제에 따른 근저당권 말소 서류 전달 받기
- 은행으로부터 말소 서류 받아 법무사나 변호사에게 말소 위임하기
근저당 안고 매매 방법
1. 근저당권 설정된 아파트 매매시 채무인수 유형 정하기
예를 들어 근저당권이 설정된 아파트를 매매할 때 어떤 방식으로 대출 채무를 승계할 것인지 정해야 합니다.
- 병존적 채무인수 : 매수인이 매도인과 함께 채무를 중첩적으로 인수하는 방법
- 면책적 채무인수 : 매도인을 면책시키고 매수인만 채무를 부담하는 방법
- 계약인수 : 매도인의 대출 계약상의 지위를 인수하는 방법
- 이행인수 : 매수인이 채권자가 아닌 매도인에 대하여 채무를 부담하기로 하는 방법
위 판결과 같이 채무인수 방식이 어디에 속하는지 명확히 하지 않으면 이행인수에 해당된다고 해석될 여지가 있으므로 당사자 간에 합의한 대출 승계 방식을 계약서에 명확하게 규정해야 합니다(2020다294516 판결).
대출승계로 인수되는 채무액은 매매대금에서 공제되므로 매도인에게 계속적으로 채무를 부담하도록 하는 것은 부당하므로 보통은 계약인수의 형태가 많이 이용됩니다.
2. 채권자의 동의 받기
대출 승계는 보통 채무자가 변경되는 계약인수 방식이 많이 이용되고, 은행 등 근저당권자 겸 채권자에게 대출 승계는 채무자를 변경하는 중요한 문제에 해당됩니다.
따라서 매도인의 채무가 매수인에게 승계되려면 채권자의 동의가 필요하고, 특히 근저당권과 같이 등기부등본에 기입되는 권리는 변경등기를 완료해야 하므로, 더더욱이 근저당권자인 채권자의 동의가 필요합니다.
3. 인수되는 채무액 확정하여 매매대금 정하기
근저당권의 경우 피담보채무의 변동이 예정되어 있고, 대부분의 채무가 대출원금 이외에 이자나 연체료가 발생하기 때문에 채무액은 계속 변동됩니다.
인수되는 채무액은 매매대금을 결정하기 때문에 특정한 금액을 정해야 하는데, 피담보채무확인서를 발급 받는 방법과 채권최고액으로 정하는 방법이 있습니다. 그런데, 결국 대출 승계는 은행 등 채권자의 동의를 받아야 하므로 채권자와 협의하여 상황에 맞게 정하면 됩니다.
승계되는 채무액이 확정되면 매매대금에서 확정된 채무액을 공제하고 최종적인 매매대금을 계약서에 기재해야 합니다.
4. 매매계약서에 근저당 안고 매매하는 특약 추가하기
근저당권을 인수하는 특약 문구는 아래와 같으며, 근저당권 이외에 임대차를 승계하는 경우의 특약과 임차인의 승계 거부에 관한 특약, 임대차승계동의서 작성법 등에 관한 자세한 내용은 아래의 링크를 통해 확인하세요.
<근저당 안고 매매 특약 문구> 매수인은 근저당권이 담보하는 대출 계약을 인수하기로 하고, 이렇게 인수된 대출금은 매매대금에서 공제하기로 한다. 매수인은 은행의 동의를 얻어 근저당권 변경계약을 체결하고 변경등기를 이행하기로 한다.
참고로 최선순위 전세권이나 대항력 있는 임차권은 당연히 승계되지만 불측의 손해를 방지하기 위해 임차인의 동의를 받아두는 것이 좋습니다. 임대차 승계에 관한 특약 양식과 작성법은 위 링크를 통해 확인해주세요.
5. 근저당권설정변경등기
근저당권을 안고 매매하여 매도인이 대출 계약상 지위에서 탈퇴하고, 매수인이 대출 계약상 지위를 인수한 경우에는 채무자의 변경이 있으므로 변경등기가 되어야 합니다.