상가 매매시 주의사항을 알아보면서 상가건물 매매계약서 작성법을 설명드리고, 상가매매계약서 양식, 상가매매계약서 중 매도인에게 유리한 특약사항, 매수인에게 유리한 특약사항을 구분해서 정리하겠습니다.
상가 매매 절차
매수인이 상가를 매수하게 되는 절차를 대략적으로 그려보면 아래와 같습니다.
- 상가를 매입할 만한 투자 가치가 있는지 판단하기
- 매도인이 제시한 매매대금과 상가 주변 시세 비교
- 기존 임대차와 주변 시세 비교
- 건축물대장 등을 통해 지역, 용도, 면적, 건폐율, 용적률 등 확인
- 상권, 입지, 개발 호재 등 분석
- 기존 임대차의 명도 가능성 분석
- 상가 수익률 분석
- 기존 임대차 보증금, 임대료 등 수입 정리
- 상가 임대료에 부가가치세, 관리비 포함 여부 확인
- 상가 임대료 인상 5% 제한 및 인상 가능성 확인
- 상가 유지관리 비용, 세금 등 지출 정리
- 공실 여부, 공실률
- 권리분석
- 소유권 확인
- 신탁등기 확인
- 소유권 제한 사항 확인
- 위반건축물 여부 확인
- 상가매매계약의 주요 내용 협의하기
- 매매대금 협의
- 임대인 지위 승계 협의
- 대출 승계 협의
- 위반건축물에 관한 협의
- 하자담보책임에 관한 협의
- 상가건물 매매계약 체결하기
- 상가매매계약서 작성하기
- 상가매매계약의 특약사항 작성하기
- 상가건물 매매계약 체결일에 계약금 지급하기
- 중도금 지급하기
- 잔금 지급하기
- 잔금 지급 전 또는 동시에 소유권을 제한하는 권리의 말소 또는 소멸 확인하기
- 잔금 지급과 동시에 소유권이전등기 서류 교부 받아 이전등기 완료
- 잔금 지급과 동시에 상가 인도 받기
상가 매매시 주의사항
상가의 현황과 수익률 등 분석하여 투자가치 판단하기
상가건물 매매계약서 작성 전에 미리 건축물대장 등을 통해 건축물 명칭, 호수/가구수/세대수, 도로명주소, 대지면적, 건축면적, 건폐율, 연면적, 용적률, 주용도, 층수, 높이 등이 실제 상가 현황과 일치하는지 확인해보고, 면적, 용도, 건폐율, 용적률 등을 고려하여 상가건물이 투자할 만한 가치가 있는지 판단해야 합니다.
상가 매매 세금 미리 확인하기
상가 권리분석
상가매매계약서, 부동산등기부 등본, 건축물대장, 토지대장에 기재된 상가건물의 주소, 면적, 소유자현황이 서로 일치하는지 비교해야 합니다.
부동산등기부 등본 확인, 상가건물 임대차현황서 확인, 상가 현장 답사 등을 통해 아래와 같이 소유권을 제한하는 사항이 있는지 확인해야 합니다.
- 부동산등기부 등본 확인하기
- 갑구 : 가압류, 압류, 가처분, 신탁등기, 가등기
- 을구 : 담보물권(저당권, 근저당권, 전세권, 지상권, 임차권, 가등기 등)
- 상가임대차현황서 확인하기
- 임차권의 대항력, 우선변제권, 최우선변제권 여부 확인
- 환산보증금 계산을 통해 상가건물임대차보호법 적용 여부 확인
- 임대차 계약기간, 갱신 여부 등을 통해 보장기간 확인
- 임대차계약의 주요 내용(보증금, 차임, 임대차기간 등)
- 사업자등록 신청일
- 확정일자 부여일
- 상가 현장 답사
- 유치권
- 법정지상권
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매도인의 소유권 확인
매도인의 얼굴, 신분증, 부동산등기부 등본을 확인하고, 비교 및 대조하여 매도인이 소유자인지 확인해야 합니다.
- 매도인의 얼굴과 매도인이 제시한 신분증의 사진이 일치하는지 확인하기
- 매도인이 제시하는 신분증의 주민등록번호와 부동산등기부 등본에 기재된 소유자의 주민등록번호가 일치하는지 확인하기
- 부동산등기부 등본과 건축물대장 등의 소유자현황이 일치하는지 확인하기
신탁등기인 경우
상가건물에 관한 부동산등기부 등본 갑구의 소유자 란에 신탁등기가 확인되는 경우, 부동산등기부 등본 이외에 신탁원부 및 신탁계약서까지 추가로 발급 받아서 확인해야 합니다.
- 신탁원부는 등기소에 현장 방문하여 발급 받을 수 있으며, 부동산등기부 등본에 기재된 신탁원부 번호를 가지고 신청할 수 있습니다. 신탁원부를 발급 받으면 신탁원부에 첨부된 신탁계약서까지 받아볼 수 있습니다.
부동산 신탁에는 여러 가지 종류가 있고, 법률관계가 정비되는 중에 있으며, 복잡하기 때문에 꼭 구입하고 싶은 상가건물이라면 법률자문을 받아 보는 것이 좋습니다.
따라서 신탁등기라면 신탁원부 및 신탁계약서를 통한 권리관계 확인이 필요하며, 만약 매수를 하기로 했다면 잔금 지급과 동시이행으로 신탁등기를 말소 받아야 할 것입니다.
위반건축물 여부 확인하기
건축물을 건축하거나 대수선하려면 관할 행정기관의 허가를 받아야 하고, 일부 건축물의 경우 재축, 개축, 증축의 경우 신고를 해야 합니다. 그런데, 이러한 허가나 신고 없이 무단으로 건축, 대수선, 용도변경을 하는 경우가 있는데, 이를 위반건축물이라 하며, 대표적인 사례는 아래와 같습니다.
- 무단으로 내부에 복층을 만드는 행위
- 무단으로 섀시 설치하여 베란다 확장
- 무단으로 마당이나 옥상에 컨테이너 설치
- 무단으로 경계벽 설치하여 가구수 증가
- 무단으로 내력벽이나 기둥 철거
- 무단으로 건축물 대장상의 용도와 달리 사용함
- 무단으로 주차장에 물건 적치하거 컨테이너를 갖다 놓는 경우
위반건축물인지 여부는 건축물대장 오른쪽 상단에서 확인할 수 있으며, 보통 위반건축물은 1년에 최대 2차례 정도 부과되는 이행강제금 보다 위반건축물로 인해 얻는 수익이 더 큰 경우, 이행강제금이 부과될 것을 감수하고 무단으로 위반건축물을 건축하게 되고 계속하여 유지하는 것입니다.
위반건축물로 확인될 경우 시정명령을 이행하여 원상복구한 후 소유권을 이전할 것인지 아니면 현상대로 인도하고 이행강제금을 감안하여 매매대금을 산정할 것인지 협의해야 합니다.
피담보채무확인서 체크하기
매수인이 상가건물을 매수하면서 상가 건물에 설정된 근저당과 대출을 승계할 경우, 인수할 대출금이 얼마인지 확인해야 합니다. 근저당권으로 담보되는 피담보채무 액수는 근저당권자인 은행이 가장 잘 알고 있으므로 은행에서 피담보채무확인서를 발급 받아야 합니다.
위 피담보채무확인서 양식은 은행에서 받으실 수 있으며, 샘플 양식과 대출금 승계와 관련된 자세한 내용은 아래의 링크에서 확인하세요.
임대차 승계 동의서(임대차승계확인서) 양식 다운로드
매수인이 상가 건물을 매수하는 경우, 매수인(양수인)은 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법상 당연히 임대인의 지위를 승계합니다. 원칙적으로는 임차인의 동의가 필요 없습니다. 다만, 임차인은 임대차 승계를 거부할 수 있고, 임대인 변경을 이유로 임대차계약을 해지할 수 있습니다.
상가 건물 매도인이나 매수인은 임차인이 뒤늦게 임대차 승계를 거부할 경우 임대차보증금 반환과 관련하여 법률관계가 복잡해질 수 있습니다. 따라서 이러한 혼란을 방지하기 위하여 임차인의 의사를 일찍 확인해두는 것이 좋습니다.
- 1번 : 임차인의 동의
- 2번 : 승계되는 임대차계약의 주요 내용
- 3번 : 양수인의 인적사항
- 4번 : 임대료나 관리비 미납 여부
- 5번 : 연체된 임대료 채권의 양도에 관한 임차인의 승낙
- 6번 : 동의한 날짜
- 7번 : 임차인의 기명 및 서명날인
특히 5번 내용의 경우 상가 매수인이 3기 임대료 연체를 이유로 임대차계약의 해지를 주장할 때, 임차인이 과거에 임대료를 연체했던 사실도 3기 연체에 포함하여 주장하기 위해서는 연체된 임대료 채권의 양도가 필요합니다. 3기 연체에 대한 자세한 내용은 아래의 링크를 통해 확인하세요.
위 임대차승계동의서(임대차승계확인서) 양식이 필요하신 분은 아래의 링크를 통해 다운로드 받으시고, 연체된 임대료 등이 없는 경우에는 5번과 6번은 삭제하시면 됩니다.
참고로 이렇게 연체된 임대료 채권의 양도를 임차인에게 주장하기 위해서는 임차인에게 양도 통지를 하거나 임차인의 승낙을 받아야 하며, 제3자에게 대항하기 위해서는 여기에 확정일자를 받아야 합니다. 따라서 위 양식으로 승낙을 받을 경우에는 여기에 확정일자만 받아두시면 됩니다.
상가매매계약서 작성법
상가건물 매매계약서 – 부동산의 표시
상가매매계약서 초입 부분에는 매매계약의 목적물의 현황을 기재합니다. [부동산의 표시]에 기재되는 내용은 부동산등기부 등본, 건축물대장 등의 내용과 일치하는지 비교해야 합니다.
- [소재지] – 상가건물의 주소를 기재합니다.
- 부동산등기부등본, 건축물대장, 토지대장에 기재된 면적, 용도 등을 참고하여 작성합니다.
상가건물 매매계약서 – 매매대금(제1항)
제1항 : 매매계약서에서 가장 기본이 되는 매매대금은 아래와 같이 작성합니다.
- 총 매매대금 액수를 정하고, 매매대금을 계약금, 중도금, 잔금과 대출금, 임대보증금으로 구분하여 액수, 지급일을 기재합니다.
- 계약금은 상가매매계약서 체결 당일에 지급하고, 계약금을 지급 받은 매도인은 계약금 수령에 관한 서명날인을 합니다.
- 매수인이 매도인의 대출금과 상가건물의 임대보증금을 승계하기로 한 경우 승계되는 금액을 기재합니다.
- 중도금과 잔금의 액수, 지급일을 기재합니다.
==>> 계약금 중도금 잔금 비율, 기간(+ 2가지 주의사항)
상가건물 매매계약서 – 매매대금(제2항~제5항)
상가 건물 매수인이 융자금을 승계하고 임대인의 지위를 승계할 경우 아래와 같이 작성합니다.
- 제3항 : 매도인, 매수인, 은행 3자 간에 근저당권변경계약을 체결하고 변경등기를 해야 함
- 제2항 : 매수인은 매도인이 받아 둔 대출 채무를 계약인수함
- 제4항 : 매수인은 임차인이 임대인 변경을 이유로 임대차계약을 해지하지 않는 한 임대인의 지위를 승계하므로 임대차보증금반환채무를 인수하게 됨
- 제5항 : 매수인이 인수하는 대출금과 보증금은 매매대금에서 공제됨
승계되는 대출금을 명확히 하기 위해서는 은행에서 피담보채무확인서를 발급 받는 것이 좋고, 대출승계 방법이나 절차에 대해서는 아래의 링크를 통해 확인하세요.
==>> 대출 승계와 주의사항 3가지(+융자 안고 매매)
상가건물 매매계약서 – 매매대금(제6항)
제6항 : 매수인이 매매대금 중 중도금, 잔금 등의 각 지급 기일을 지키지 못했을 때 연체이자를 부담하도록 약정하고 연체이자율을 연 20%로 정한 예시 문구입니다. 따라서 법정이자(연 5%) 정도로 정할 수도 있고, 법정이자 보다도 낮게 정하거나 이자제한법을 위반하지 않는 선에서 최대 20%까지 정할 수도 있는 것입니다.
연체이자의 정식 명칭은 지연손해금이라 하고, 지연손해금의 이율은 정하기 나름입니다. 법정이자는 연 5%(민사이율) 또는 연 6%(상사이율)이고, 소촉법상 이율은 현재 연 12%이며, 이자제한법상 최고 이율은 연20%이므로 이 범위 내에서 당사자 간에 협의하여 정하시면 됩니다.
상가건물 매매계약서 – 소유권 이전 등(제2조)
매도인이 상가를 매도하는 경우 소유권 행사에 제한이 없는 완전한 권리를 이전해줘야 합니다.
- 제1항 : 소유권이전등기에 필요한 서류 교부와 등기비용 부담
- 제2항 : 소유권 행사에 제한이 되는 등기를 말소하고, 등기가 없는 경우는 소멸시켜야 함
- 제3항 : 세금이 체납될 경우 경매될 우려가 있으므로 계약금 지급 및 잔금 지급 받기 전에 확인해야 함
- 제4항 : 상가 매수인이 융자금과 임대인의 지위 인수하기로 했다면 당연히 이와 관련된 근저당권, 임차권 등은 말소나 소멸시키지 않기로 함
상가건물 매매계약서 – 세금(제3조)과 계약해제(제4조)
- 제3조 : 세금 부담 주체를 결정하는 기준일을 소유권이전등기일로 정하였음
- 제4조 제1항 : 계약금을 포기하거나 배액을 배상하여 해제할 수 있다는 내용
- 제4조 제2항 : 상대방이 채무 이행을 지체할 경우 이행을 촉구(최고)한 후 계약을 해제할 수 있다는 내용
- 제4조 제3항 : 상대방의 이행거절이 있거나 이행이 아예 불가능한 경우에는 이행을 최고할 필요 없이 곧바로 계약을 해제할 수 있다는 내용
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- 상가 매매 세금 2022(취득세, 양도세, 부가가치세, 상가주택)
- 계약금 배액배상 해제(+ 내용증명, 세금, 공탁, 판례)
- 계약해지 통보 문자(+ 전세, 월세, 부동산 매매, 내용증명 양식)
상가건물 매매계약서 – 제5조 내지 제7조
- 제5조 : 상대방이 계약을 이행하지 않을 경우 계약을 해제할 수 있고, 손해배상을 청구할 수 있다는 내용
- 제6조 : 중개보수와 관련하여 중개수수료율과 부가가치세 포함 여부을 기재함
- 제7조 : 공인중개사의 확인 및 설명 의무과 공제증서 등의 교부에 관한 내용
계약파기 위약금, 손해배상(+ 위약금 약정 예시 및 청구 양식)
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매수인과 매도인에게 유리한 각 특약 사항은 아래에서 자세히 설명하였습니다. 여기의 특약은 제가 만든 예시일 뿐이므로 자신의 상황에 맞춰서 수정하거나 삭제하여 사용하시기 바랍니다.
상가매매계약서 특약 – 매수인에게 유리한 내용
1.상가매매계약서 특약사항 – 위반건축물의 이행강제금과 손해배상
건축물대장을 통해 위반건축물이 확인된 경우, 매도인이 잔금 납부 전까지 부과된 이행강제금을 모두 완납해야 한다는 내용입니다.
후단 부분에는 잔금 납부 후에 건축법 등의 위반이 적발되어 철거 등의 시정명령이 내려진 경우 매도인이 이에 관한 손해배상도 부담한다는 내용입니다.
2.상가매매계약서 특약사항 – 위반건축물 시정명령
이 부분은 당사자 간에 합의하기 나름인데, 원칙적으로는 법위반은 시정조치 하는 것이 당연하므로 잔금 납부 전까지 시정명령을 이행하고 위반건축물 표시를 말소하도록 하는 것이 좋습니다.
다만, 위반건축물의 경우 이행강제금 보다 벌어들이는 수익이 더 큰 경우가 많으므로 매수인이 법위반을 감수하고 그대로 매수하는 경우도 많습니다. 이 경우에는 위 2번과 같은 특약은 삭제해야 하고, 매매대금을 정하는데 이행강제금이나 철거비용이 반영될 수도 있을 것입니다.
3.상가매매계약서 특약사항 – 임대차계약 종료
원칙적으로 임차인의 승계 거부가 없는 한 매수인이 임대인의 지위를 승계하는 것이 원칙입니다. 이에 따라 상가매매계약서 제1조에는 임대차보증금반환채무를 인수하고, 제2조에서는 임차권을 말소하거나 소멸시키지 않는다고 약정하였습니다.
그러나 매수인이 임차인을 새로 들이고 싶은 경우 매도인과 합의하여 임대차계약을 종료시킬 수도 있습니다. 물론 이를 위해 임대인은 임차인에게 충분한 보상금을 제시하는 등 잘 설득해야 하며, 임대차기간이 존속 중인 한 임차인을 강제로 내보낼 수는 없습니다.
따라서 매수인이 임대인의 지위를 승계하기로 한 경우에는 위 3번 특약사항은 삭제해야 하고, 매수인이 임대차계약을 승계하지 않고 상가건물을 명도 받기로 한 경우에는 제1조 제4항 및 제5항의 임대차보증금반환채무 부분과 제2조 제4항 중 임차권 부분은 삭제해야 합니다.
4.상가매매계약서 특약사항 – 하자담보책임
통상의 품질을 기준으로 매도인이 하자담보책임을 부담한다는 내용입니다.
2017다202050 판결 매매의 목적물에 하자가 있는 경우 매도인의 하자담보책임과 채무불이행책임은 별개의 권원에 의하여 경합적으로 인정된다. 이 경우 특별한 사정이 없는 한 하자를 보수하기 위한 비용은 매도인의 하자담보책임과 채무불이행책임에서 말하는 손해에 해당한다. 따라서 매매 목적물인 토지에 폐기물이 매립되어 있고 매수인이 폐기물을 처리하기 위해 비용이 발생한다면 매수인은 그 비용을 민법 제390조에 따라 채무불이행으로 인한 손해배상으로 청구할 수도 있고, 민법 제580조 제1항에 따라 하자담보책임으로 인한 손해배상으로 청구할 수도 있다.
5.상가매매계약서 특약사항 – 위험부담
잔금을 지급 받을 때까지의 위험은 매도인이 부담한다는 내용입니다.
6.상가매매계약서 특약사항 – 진술 보증
실투자금과 관련된 대출 승계, 임대인 지위 승계, 수익률 등은 상가 투자를 결정하는데 중요한 영향을 미치는 요인이므로 매도인이 이에 관하여 제공한 정보가 사실임을 보장한다는 내용입니다.
7.상가매매계약서 특약사항 – 위약금
위약금은 손해배상의 예정으로서 부당하게 과다할 경우 법원에서 감액되므로 보통 계약금 정도에 해당되는 매매대금의 10%를 위약금으로 하는 경우가 많습니다.
상가매매계약서 특약 – 매도인에게 유리한 내용
1.상가매매계약서 특약사항 – 현황 그대로 인수
매수인이 철저히 조사하였다고 가정하고 잔금 지급 상태 그대로를 인수하기로 약정하는 내용입니다. 따라서 물리적 하자, 권리 하자, 행정 부담, 수익률 등에 관한 내용에 대하여 매도인은 일체의 책임을 부담하지 않는 것으로 약정한 내용입니다.
2.상가매매계약서 특약사항 – 임차인의 승계 거부
임차인은 매수인이 임대인 지위 승계를 거부할 수 있는 바, 만약 매매대금에서 보증금이 공제된 상태로 매매대금 지급이 완료된 상태라면, 추후 매도인이 임대차보증금반환채무를 부담하게 될 경우 매수인이 이를 연대보증 한다는 내용입니다.
2001다64615 판결 대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 상태에서 임차주택이 양도되었으나 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우, 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다.
3.상가매매계약서 특약사항 – 위약금
위약금은 쌍방 모두 해당될 수 있으므로 위약금 조항은 매수인에게 유리한 특약과 매도인에게 유리한 특약 에 모두 추가하였습니다. 위약금 액수는 당사자 간의 합의로 정할 수 있으며, 여기서는 계약금 정도에 해당되는 매매대금의 10%로 정하였습니다.