융자 안고 부동산을 매매하는 방법, 대출 승계하는 방법과 절차, 대출승계 뜻, 판례상 대출승계 종류와 기준, 주의사항 3가지를 정리하면서 면책적 채무인수, 중첩적 채무인수, 이행인수, 계약인수 등에 대하여도 알아보겠습니다.
융자 있는 건물 매매 방법
말소 VS. 승계
대출 있는 건물을 매매한다는 것은 예를 들어 매도인이 은행에서 대출을 받고 건물에 근저당권을 설정한 후 건물을 매도하면서 건물에 설정된 근저당권과 대출을 함께 이전하는 경우를 말합니다. 이렇게 융자 있는 건물을 매도하거나 매수하는 방법은 2가지가 있습니다.
- 말소 : 매수인이 매매대금을 전액 지불하고, 매도인은 중도금이나 잔금을 지급 받음과 동시에 대출금을 갚아서 근저당권을 말소해주는 방법
- 승계 : 매수인이 대출채무를 승계하고 매매대금에서 대출금을 공제하는 방법
피담보채무확인서 발급 받기
근저당권 등이 설정된 상가 등의 부동산을 매수하는 경우 매매계약서를 작성하기 전에 은행에 문의하여 근저당권이 담보하는 피담보채무액을 확인하고 피담보채무확인서를 발급 받아야 합니다. 자세한 내용은 아래에서 다시 정리하였습니다.
참고로 임대차보증금을 승계하기로 한 경우에는 피담보채무확인서를 발급 받는 것과 마찬가지로 임차인의 승계 동의서를 받아 두는 것이 좋습니다. 임차인의 승계 동의서에 관한 내용은 아래의 링크를 통해 확인해주세요.
매매대금 중 중도금이나 잔금으로 융자금을 갚고 말소하기로 한 경우
피담보채무확인서를 발급 받은 이후에 추가로 채무가 발생할 수 있으므로 반드시 등기가 말소되었는지 확인해야 합니다.
따라서 소유권이전등기를 위임할 변호사나 법무사에게 근저당권 말소도 위임하면서 중도금이나 잔금 지급일에 은행에 융자금을 상환하고, 근저당권 말소가 동시에 이루어지도록 위임해야 합니다.
매수인이 융자금을 승계하기로 한 경우
피담보채무확인서 발급일 이후에 채무자가 변경되거나 추가되는 것으로 근저당권이 변경될 때까지 추가로 발생하는 채무가 있다면 매도인이 부담하는 것으로 특약해두는 것이 좋습니다. 특약 문구는 아래의 내용을 참고해주세요.
또한, 피담보채무확인서 발급 이후 근저당권변경등기일이나 소유권이전등기일에 피담보채무가 증액되었는지 다시 한번 확인하는 것이 좋습니다.
매도인이 여전히 근저당권의 채무자로 되어 있다면 어떻게 될까?
만약 매수인이 융자금을 대신 갚기로 하고 갚지 않는다면 건물은 경매될 것이고, 혹시 은행이 경매 절차에서 상환 받지 못한 채무가 있다면 매도인은 채무자로서 은행에 책임을 지게 됩니다.
만약 매도인이 매수인에게 돈을 받아서 융자금을 갚기로 했음에도 불구하고 대출금을 갚지 않았다면, 건물 소유자는 매수인이지만 건물은 대출 채무 불이행으로 경매될 위험이 있습니다.
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대출승계 뜻
대출승계란 매수인이 아파트나 상가를 매수하면서 아파트나 상가에 설정된 근저당권과 대출을 함께 인수하는 것을 말하는데, 법적으로 대출승계를 세분화하면 아래와 같이 4가지로 구분됩니다.
- 채무인수
- 면책적 채무인수 = 채무자가 매도인에서 매수인으로 변경됨
- 병존적 채무인수(중첩적 채무인수) = 채무자에 매수인이 추가됨
- 이행인수 = 채무자가 변경되거나 추가되지 않음
- 계약인수 = 채무자가 매도인에서 매수인으로 변경됨
대출 승계의 4가지 종류에 관해서는 대출승계 방법을 설명하면서 정리해보겠습니다.
융자 안고 매매 방법(+대출 승계)
1.은행으로부터 대출 승계에 관한 동의 받기
매수인이 대출을 승계하는 이유는 보통 매매대금에서 대출금을 공제하여 실투자금을 줄이기 위해서입니다. 그런데, 매도인 입장에서는 매수인이 채무자로 변경되거나 추가되어야만 매매대금을 깎아줄 수 있을 것입니다.
그런데, 채무자가 매수인으로 변경되거나 근저당권 변경등기를 하려면 근저당권자인 은행의 동의가 있어야 합니다. 따라서 대출을 안고 건물을 매매하려면 먼저 채권자의 동의 여부를 문의해봐야 합니다.
2.피담보채무확인서 발급 받기
앞에서 설명한 것처럼 융자 있는 건물을 매매하기 위해서는 융자를 승계하든 아니면 융자를 상환하여 근저당권을 말소하든 융자금이 얼마인지 확인해야 합니다.
근저당권은 담보되는 채무가 변동되는 성질이 있는데다가 대출금은 원금 이외에 이자, 지연이자, 비용 등이 발생할 수 있습니다. 따라서 근저당권으로 대출되는 채무액이 얼마인지 확인해야 하고, 이러한 확인서는 은행에서 발급 받을 수 있습니다.
은행마다 각자의 양식이 있겠지만 양식이 궁금하신 분은 아래의 링크에서 다운로드 받으시면 됩니다.
3.부동산 매매계약서에 대출승계에 관한 특약 넣기
매수인 입장에서는 매매대금에서 승계한 융자금 만큼 공제되는 것이 중요하므로 이러한 내용이 부동산 매매계약서에 기재되어야 합니다.
<대출승계 특약 문구> 매수인은 피담보채무확인서상의 채무를 인수하고, 인수되는 채무액만큼 매매대금에서 공제된다. 다만, 피담보채무확인서 발급일 이후 근저당권변경계약 체결일까지 발생한 채무는 매도인이 부담해야 한다.
4.부동산등기부 등본에 기입된 근저당권 변경하기
대출을 받으면서 담보로서 근저당권을 설정하는 것이 보통이므로 대출을 승계하기로 했다면 대출과 관련하여 설정된 근저당권의 내용도 변경되어야 합니다.
부동산등기부등본에 기입된 근저당권의 내용을 변경하기 위해서는 관할 등기소나 인터넷등기소에 변경등기를 신청해야 합니다.
5.인터넷 신청 또는 현장 방문
근저당권 변경등기 신청은 인터넷등기소에서 신청하거나 관할 등기소에 방문하여 신청할 수 있습니다.
참고로 관할 등기소에 방문하는 것보다는 인터넷으로 변경등기를 신청하는 것이 편리하긴 하겠지만 등기권리자(채권자이자 근저당권자)와 등기의무자(근저당권 설정자로서 근저당권이 설정되는 부동산의 소유자) 모두가 인터넷 등기소에 사용자 등록을 해야 하므로 경우에 따라서는 인터넷 등기소가 더 불편할 수도 있습니다. 그러나 대부분 변호사나 법무사에 등기 업무를 위임하는 것이 보통입니다.
6.근저당권변경등기 신청서 작성하기
변경등기를 신청하기 위해서는 신청서를 작성해야 하고, 첨부서류로 변경계약서를 제출해야 합니다.
7.근저당권변경계약서 작성하기
변경계약서는 변경등기 신청할 때 첨부서류로 제출되기도 하지만 아래의 2가지 이유 때문에 필요합니다.
- 부동산등기부 등본에 등기된 근저당권을 변경하려면 등기권리자인 채권자의 승낙이 필요함
- 대출 승계 중 매도인이 면책되기 위해서는 채권자의 승낙이 필요한데, 채권자가 매도인이 면책된다는 내용의 근저당권변경계약서에 싸인했다면 승낙한 것임
8.변경등기신청서와 첨부서류 제출하기
관할 등기소 또는 인터넷 등기소에 신청서 및 첨부서류를 제출해야 하는데, 변경등기 신청은 양 당사자가 공동으로 신청해야 하는데, 보통 변호사나 법무사 등의 대리인에게 공동으로 위임하여 신청하는 경우가 많습니다.
여기서 양 당사자라 함은 등기권리자(근저당권자로서 채권자를 말함)와 등기의무자(근저당권 설정자로서 근저당권이 설정되는 부동산의 소유자를 말함)를 말합니다.
물론 등기를 이행하라는 내용의 판결문이 있다면 판결문에 근거하여 단독으로 신청할 수도 있습니다.
대출 승계 종류
융자 승계 4가지
- 면책적 채무인수
- 중첩적 채무인수
- 이행인수
- 계약인수
면책적 채무인수
위 이미지는 은행의 근저당권변경계약서 중 면책적 채무인수에 관한 계약서입니다. 면책적 채무인수는 채권자의 승낙을 받아 원래의 채무자가 면책되고, 새로운 채무자가 채무를 대신 인수 받는 것을 말합니다.
위 근저당권변경계약서 제1조를 보면 인수인이 채무를 면책적으로 인수한다고 규정되어 있으며, 제5조에 따르면 계약이 해제될 경우 원상태로 회복됩니다.
다만, 채무자와 인수인 사이에 면책적으로 채무인수를 하기로 약속을 했더라도 채권자의 승낙을 받지 못하면 결국 아래에서 설명하는 이행인수에 해당됩니다.
이행인수
이행인수란 인수인이 채권자가 아닌 채무자에게 채무를 이행할 것을 약속하는 것을 말합니다. 즉, 인수인이 채무를 인수하긴 하지만 채무자에 대하여 의무를 부담할 뿐 채권자에 대하여는 의무를 부담하는 것이 아닌 형태입니다.
- 채권자는 인수인에게 직접 채무의 이행을 청구할 수 없음
- 인수인이 제대로 이행하지 않는 경우 채무자는 인수인에 대하여 손해배상책임을 청구할 수 있음
병존적 채무인수(중첩적 채무인수)
위 이미지는 은행이 사용하는 근저당권변경계약서 중 중첩적 채무인수에 관한 계약서인데, 인수인은 종래의 채무자와 함께 채무를 중첩적으로 부담하게 됩니다.
중첩적 채무인수는 일종의 제3자를 위한 계약에 해당되어 채권자가 인수인에 대하여 직접 청구가 가능한 반면, 위에서 설명한 이행인수는 채권자가 직접 청구할 수 없습니다.
또한, 면책적 채무인수는 채권자의 승낙이 필요하지만 병존적 채무인수는 채권자의 승낙이 필요 없습니다.
다만, 근저당권 변경등기를 하려면 등기권리자인 채권자의 동의가 필요하므로 중첩적 채무인수로 근저당권 등기를 변경하려면 채권자의 승낙이 필요합니다.
계약인수(계약양도)
계약상의 지위를 이전하는 계약이며, 매도인이 대출계약상 가지는 모든 권리와 의무를 매수인에게 이전하면서 대출계약의 구속에서 탈퇴하게 되므로 3자(대출채무자, 대출은행, 매수인) 간의 의사 합치가 필요합니다.
보통 주택임대차보호법 또는 상가건물임대차보호법에 따라 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우가 계약인수에 해당합니다.
2007다31990 판결 계약 당사자로서의 지위 승계를 목적으로 하는 계약인수는 계약상 지위에 관한 양도인과 양수인 사이의 합의와 나머지 당사자가 이를 동의 내지 승낙하는 방법으로도 할 수 있으며, 나머지 당사자가 동의 내지 승낙을 함에 있어 양도인의 면책을 유보하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 양도인은 계약관계에서 탈퇴하고, 따라서 나머지 당사자와 양도인 사이에는 계약관계가 존재하지 아니하게 되어 그에 따른 채권채무관계도 소멸된다.
4가지 대출승계 중 유리한 것
매도인 입장에서는 채무에서 벗어날 수 있는 면책적 채무인수나 계약인수가 유리합니다.
- 면책적 채무인수는 인수인이 특정 채무를 인수하는 것이고, 계약인수는 인수인이 계약당사자의 모든 권리와 의무를 인수하는 것입니다.
채권자 입장에서는 종래의 채무자도 그대로 채무를 부담하면서 새로운 채무자에게도 직접 청구할 수 있는 중첩적 채무인수가 유리합니다.
대출승계 기준
계약서에 대출승계에 관한 내용이 명확한 경우
매매계약서와 근저당권변경계약서에 기재된 대출승계의 내용이 4가지 종류의 대출승계 중 어디에 속하는지 명확하다면 그 내용대로 처리하면 됩니다.
대출승계에 관한 내용이 불명확한 경우
그런데, 계약서상 채무를 인수한다고만 기재되어 있을 뿐 매도인이 면책되는 것인지 여부, 채권자의 승낙이 있는지 여부 등이 불명확하다면 과연 그 대출승계는 어떻게 해석되어야 할까?
대법원은 보통 사업이나 부동산을 매수하는 사람이 근저당채무 등 그 부동산에 결부된 부담을 인수하고 그 채무액만큼 매매대금을 공제하기로 약정한 경우에 관하여 병존적 채무인수 또는 이행인수에 해당한다고 판단하고 있습니다. 특히 최신 판례를 보면 이행인수로 보고 있음
부동산 매매시 대출승계에 관한 판례 1
2012다96526 판결 사업이나 부동산을 매수하는 사람이 근저당채무 등 그 부동산에 결부된 부담을 인수하고 그 채무액만큼 매매대금을 공제하기로 약정하는 경우, 그러한 약정이 이행인수에 불과한지 아니면 병존적 채무인수 즉 제3자를 위한 계약인지를 구별함에 있어서 그 판별 기준은, 계약 당사자에게 제3자 또는 채권자가 계약 당사자 일방 또는 채무인수인에 대하여 직접 채권을 취득하게 할 의사가 있는지 여부에 달려 있다 할 것이고, 구체적으로는 계약 체결의 동기, 경위 및 목적, 계약에 있어서의 당사자의 지위, 당사자 사이 및 당사자와 제3자 사이의 이해관계, 거래 관행 등을 종합적으로 고려하여 그 의사를 해석하여야 하는 것인데, 인수의 대상으로 된 채무의 책임을 구성하는 권리관계도 함께 양도된 경우이거나 채무인수인이 그 채무부담에 상응하는 대가를 얻을 때에는 특별한 사정이 없는 한 원칙적으로 이행인수가 아닌 병존적 채무인수로 보아야 할 것이다.
부동산 매매시 대출승계에 관한 판례 2
2020다294516 판결 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무를 인수하고 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 특별한 사정이 없는 한 매도인을 면책시키는 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 한다.
대출승계를 이행인수로 보는 경우
매수인이 승계 받은 대출금을 갚지 않은 경우
인수인이 대출금 갚지 않아도 대출금을 뺀 나머지 대금을 지급했다면 매수인은 잔금납부의무를 완료한 것이므로 매도인은 대출채무를 여전히 부담하는 상황에서 나머지 대금만 받고도 매수인에게 소유권이전등기를 해줘야 된는 불합리한 점이 있습니다.
2013구단50169 판결 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무, 임대차보증금반환채무를 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 다른 특별한 사정이 없는 한, 이는 매도인을 면책시키는 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 매수인이 그 채무를 현실적으로 변제할 의무를 부담한다고도 해석할 수 없으며, 다른 사정이 없는 한, 매수인이 매매대금에서 그 채무액을 공제한 나머지를 지급함으로써 잔금지급의무를 다하였다 할 것이고, 위 약정의 내용은 매도인과 매수인의 계약으로 매수인이 매도인의 채무를 변제하기로 하는 것으로서 매수인은 제3자의 지위에서 매도인에 대하여만 그의 채무를 변제할 의무를 부담함에 그치므로 채권자의 승낙이 없으면 그에게 대항하지 못할 뿐 당사자 사이에서는 유효하게 성립한다(대법원 1993. 2. 12. 선고 92다23193 판결 등 참조). 앞서 본 바와 같이, 원고는 매매대금의 지급에 갈음하여 근저당권부 피담보채무 및 임대보증금 반환채무를 인수하기로 하였는데, 이는 이행인수약정으로 볼 수 있으므로 채권자의 승낙 여부와 무관하게 그 자체로 당사자 사이에 유효하게 성립하는 것이고, 이행인수한 채무가 매매대금과 동액 상당이므로, 다른 특별한 사정이 없는 한, 그 인수약정만으로도 매매대금 지급의무는 모두 이행되었다고 보아야 한다. 따라서 원고가 위와 같은 약정을 하고 AAA으로부터 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 경료받았다면, 이로써 위 부동산의 취득을 완료하였다고 봄이 상당하므로, 이와 달리 채무인수에 대하여 채권자의 승낙을 받거나 그 채무를 현실적으로 이행하여야 비로소 매매대금을 전부 지급한 것으로 보아 위 부동산을 취득하였다고 인정할 수 있다는 취지의 원고의 주장은 이유 없다.
매도인이 대출금을 대신 갚은 경우
그러나 이행인수로 보더라도 매도인이 대출 채무를 대신 변제했다면, 매수인이 부담하는 구상채무나 손해배상채무는 매도인의 소유권이전등기절차 이행의무와 동시이행관계에 있습니다(2004다13083 판결).
따라서 매도인이 대출금을 대신 변제했다면 매수인에게 대신 변제한 금액을 구상해줄 것을 조건으로 소유권이전등기를 해주겠다고 대항할수 있습니다.
대출 승계 주의사항 3가지 – 우리집 꿀팁
- 대출은 보통 근저당권이 설정되므로 대출을 승계하려면 근저당권 등기도 변경해야 함
- 대출을 끼고 건물을 매매하는 경우, 대출 승계 문제는 매도인과 매수인 간의 합의로 끝나는 것이 아니라 채권자의 승낙도 필요함(특히 매도인 입장에서는 면책에 관하여 채권자의 승낙을 받아야만 채무 부담에서 벗어날 수 있음)
- 부동산 매매계약서나 근저당권변경계약서상 대출승계 내용이 명확하지 않아서 판례가 제시하는 기준에 따라 이행인수로 해석될 경우 매도인에게 불리하므로 매도인은 매매계약서와 근저당권변경계약서상 자신이 면책되는 것으로 규정되어 있는지 확인해야 함