근저당 쉽게 설명하기 위해 근저당권이란 무엇이고, 근저당권 저당권 차이, 근저당권에서 채권최고액이란 무엇이고, 채권최고액 비율, 채권최고액 계산 방법, 피담보채권이 채권최고액 한도를 초과한 경우, 채권최고액 변경되는 경우를 정리해보겠습니다.
근저당 쉽게 설명하면?
근저당이란 마이너스 통장대출과 비슷하다.
마통이라고 들어보셨죠? 근저당은 마이너스 통장과 비슷한 개념입니다.
즉, 근저당은 은행의 신용대출 중 마이너스 통장대출(한도 대출)과 비슷하고, 저당은 은행의 일반적인 신용대출(건별 대출)과 유사합니다.
- 근저당 = 마이너스 통장대출(한도 대출)
- 저당 = 일반 신용대출(건별 대출)
저당권과 일반 신용대출
예를 들어 A가 은행에서 1년 만기로 2천만원을 건별로 대출 받는 경우, A가 추가로 3천만원을 빌리기 위해서는 다시 건별로 대출 신청을 한 후 심사를 받아야 합니다.
또한, A는 여유 돈이 생겨도 대출기간이 만기가 될 때까지는 원칙적으로 은행에 대출금을 갚을 수 없습니다. 물론 중도상환수수료를 지불한다면 만기가 도래하기 전에 갚을 수 있을 것입니다.
저당권 역시 1건의 대출에 대하여 1건의 저당권이 설정됩니다. 따라서, 최초에 대출 받은 원금에 이자가 붙어서 증액될 수는 있지만 대출금을 변제하면 저당권은 소멸하게 되고, 추가 대출을 받으면 저당권이 새로 설정되게 됩니다.
근저당권과 마이너스 통장대출
예를 들어 A가 은행에서 5천만원의 마이너스 통장대출(한도 대출)을 받는 경우, A는 5천만원의 한도 내에서 별도의 대출 신청 없이 수시로 돈을 꺼내서 쓸 수 있습니다. 또한, A는 중도상환수수료를 지불하지 않고 수시로 돈을 갚을 수도 있습니다.
근저당권 역시 대출금을 일부 또는 전부 갚을 수 있고, 일정 한도액 내에서 추가로 대출을 받을 수도 있습니다.
참고로 은행이나 대출상품 마다 다를 수 있지만 보통 주택담보대출의 경우 3년 정도 중도상환수수료를 지불해야 하는 기간이 있고, 3년이 경과되면 중도상환수수료가 면제됩니다.
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근저당 저당 차이
근저당권 저당권 차이
근저당권이란 장래의 변동되는 불특정 채권을 담보하는 권리이고, 저당권이란 현재 확정된 채권을 담보하는 권리라고 합니다.
채무의 변동성
즉, 근저당은 증가하거나 감소하는 채무를 담보하기 위하여 부동산에 설정하는 것이고, 저당은 확정된 채무를 담보하기 위하여 부동산에 설정한 것입니다.
현실적으로 더 많이 이용되는 것
저당권은 담보물을 제공하는 대표적인 방법에 해당되지만 현실적으로 많이 활용되는 것은 근저당권입니다.
근저당권 정리
근저당권이란
예를 들어 A가 은행으로부터 1억원을 빌리면서 자신의 소유 아파트를 담보로 제공하여 은행에 근저당권을 설정해주는 경우를 가정해보겠습니다.
근저당권이란 A가 현재 및 장래에 은행에서 대출 받을 채무를 일정 한도액 내에서 담보하기 위하여 부동산에 설정하는 권리를 말합니다.
근저당권와 근저당권설정자
여기서 A는 채무자이면서 근저당권 설정자이고, 은행은 채권자이면서 근저당권자입니다.
제3자도 담보물을 제공할 수 있는데, 예를 들어 아버지가 아들의 채무를 담보하기 위해 자신의 부동산에 근저당권을 설정해주는 경우입니다. 여기서 아들은 채무자이고, 아버지는 근저당권 설정자입니다.
근저당권 피담보채권
A의 대출 채무와 은행의 채권이 부동산에 의하여 담보된다는 뜻으로 A의 대출금 채무를 피담보채무라 하고, 은행이 가진 채권을 피담보채권이라 합니다.
근저당권의 채권최고액
근저당으로 담보되는 한도액을 [채권최고액]이라 부릅니다. 아래에서 채권최고액 계산방법 등을 설명하겠습니다.
피담보채권 소멸과 근저당권 말소
근저당은 담보되는 채권이 확정되기 전까지는 채무자가 채무를 모두 변제하더라도 채권이 소멸되지 않으며, 근저당권도 말소되지 않습니다.
우선변제권의 범위
근저당은 [채권최고액]으로 등기된 금액 내에서만 채무를 담보하기 때문에 근저당권자는 채권최고액 범위 내에서만 우선변제를 받을 수 있습니다.
근저당권 채권최고액
근저당권 확인 및 채권최고액 확인
우선, 근저당권은 부동산등기부 등본 중 을구에서 확인할 수 있으며, 근저당권의 내용 중 [채권최고액]은 가장 윗부분에 기재되어 있으며, 그 아래에는 채무자와 채권자의 인적사항이 기재되어 있습니다.
- 채권최고액
- 채무자
- 채권자
채권최고액이란
근저당권은 담보하는 채무액이 증가하기도 하고 감소하기도 하지만 한도액이 설정되어 있어 고정된 범위 내에서 변동하게 됩니다. 이렇게 부동산으로 담보되는 채권(피담보채권)이 변동될 수 있는 고정 범위(증가할 수 있는 최고 액수)를 채권최고액이라고 합니다.
결국 채권최고액이란 근저당권자(채권자)가 자신의 피담보채권 중 담보 부동산에서 우선 변제 받을 수 있는 최고 금액을 말합니다.
채권최고액이라고 이름 붙인 이유
돈을 빌린 채무자 입장에서는 채무액이 변동되는 것이고, 돈을 빌려준 채권자 입장에서는 채권액이 변동되는 것입니다. 즉 채권자의 채권이 담보되는 최고 금액을 뜻하는 것입니다.
채권최고액 – 근저당 VS. 저당
저당권의 피담보채권은 확정된 채권이므로 채권최고액이란 개념이 없으며, 채권최고액은 근저당에 존재하는 개념입니다.
채권최고액 계산기
채권최고액 비율
채권최고액 비율이란 근저당권 설정 비율이라고 하는데, 채권자가 빌려주는 총액(피담보채권 금액) 보다 110~130% 이상 많게 설정됩니다.
대출금에는 원금도 있지만 이자, 연체이자 등도 존재하기 때문에 대출금 총액 보다 넘치게 설정하는 것입니다.
예를 들어 A가 B로부터 총 1억원을 빌리기로 했다면 부동산 등기부에 기입되는 채권최고액은 보통 1.2억원으로 설정됩니다.
근저당 채권최고액 계산
부동산등기부 등본으로는 근저당권의 채권최고액만 확인할 수 있을 뿐 근저당권으로 담보되는 피담보채권 금액(대출 받은 금액)은 알 수 없습니다. 담보되는 채무액이 변동되어 등기부에 기재할 수 없기 때문입니다.
그러나 채권최고액이 피담보채권에 일정 비율을 곱해서 산출되는 금액이므로 반대로 계산하면 되고, 채권최고액을 일정 비율로 나누면 피담보채권액을 추정해볼 수 있습니다.
여기서 일정 비율은 근저당권 설정 비율(채권최고액 비율)을 말하는데, 보통 110~130%라고 하지만, 정확한 비율은 은행마다 다르고, 경제 정책에 따라 시기별로 달라집니다.
따라서 근저당권을 설정한 은행 등에 문의하여 정확한 설정 비율로 계산하거나 중간 비율인 120%로 계산하여 추정하면 됩니다.
채권최고액 계산법
부동산등기부 등본에 기재된 채권최고액을 120%로 나누면 피담보채권 금액을 추정해볼 수 있습니다.
- 채권최고액 / 1.2 = 피담보채권 금액
채권최고액 110%
예를 들어 채권 최고액이 1억 1000만원이라면 최초로 빌린 대출 원금은 1억원으로 추정됩니다.
채권최고액 120%
채권 최고액이 2억원이라면 최초로 빌린 대출 원금은 약 1.6억원 정도로 추정됩니다.
- 2억원 / 1.2 = 약 1.6억원
채권최고액 130%
채권 최고액이 3억원이라면 최초로 빌린 대출 원금은 약 2.5억원 정도로 추정됩니다.
- 3억원 / 1.2 = 2.5억원
근저당권 변경과 이해관계인 승낙
피담보채무 범위 또는 채무자 변경
그런데, 대법원은 피담보채무의 범위가 변경되거나 채무자를 변경하는 것은 이해관계인(후순위저당권자 등)이 파악하고 있는 채권최고액 만큼의 담보가치와 관계 없으므로 이해관계인의 승낙이 필요 없다고 합니다.
2021다255648 판결 근저당권은 피담보채무의 최고액만을 정하고 채무의 확정을 장래에 보류하여 설정하는 저당권이다(민법 제357조 제1항 본문 참조). 근저당권을 설정한 후에 근저당설정자와 근저당권자의 합의로 채무의 범위 또는 채무자를 추가하거나 교체하는 등으로 피담보채무를 변경할 수 있다. 이러한 경우 위와 같이 변경된 채무가 근저당권에 의하여 담보된다. 후순위저당권자 등 이해관계인은 근저당권의 채권최고액에 해당하는 담보가치가 근저당권에 의하여 이미 파악되어 있는 것을 알고 이해관계를 맺었기 때문에 이러한 변경으로 예측하지 못한 손해를 입었다고 볼 수 없으므로, 피담보채무의 범위 또는 채무자를 변경할 때 이해관계인의 승낙을 받을 필요가 없다. 또한 등기사항의 변경이 있다면 변경등기를 해야 하지만, 등기사항에 속하지 않는 사항은 당사자의 합의만으로 변경의 효력이 발생한다.
채권최고액 변경
채권최고액은 후순위권리자가 파악하고 있는 담보가치와 직결되는 부분이고, 등기부등본에 기입되는 등기사항이므로 변경등기를 해야 합니다.
그런데, 후순위 권리자가 있는 경우에는 변경등기를 주등기로 새로 하게 되면 순서상 후순위 권리자보다 뒤로 밀리게 되므로 선순위 권리자의 지위를 유지하기 위해서는 변경등기를 부기등기로 해야 합니다.
다만, 변경등기를 부기등기로 하기 위해서는 이해관계인이 없거나 이해관계인의 승낙서, 판결문 등을 첨부하여 부기등기를 신청하면 됩니다.
채권최고액 초과
채권최고액 한도
근저당권자는 채권최고액의 한도로만 우선변제를 받을 수 있습니다.
물론 무조건 우선변제를 받을 수 있는 것은 아니고, 선순위 권리자가 있다면 매각대금에서 선순위 권리자의 금액만큼 공제하고 남는 금액이 있다면 그 남는 금액에서 우선 변제를 받을 수 있는 것입니다.
채권최고액 초과 배당
그런데, 만약 근저당권으로 담보되는 피담보채권이 채권최고액을 초과하는 경우, 채권최고액 만큼은 우선 변제 받을 수 있고, 초과되는 채권은 우선 변제 받을 수 없습니다.
다만, 채권최고액을 초과하는 채권도 변제 받아야 할 채권에 해당되므로 별도의 배당요구를 하였다면 일반채권자와 동등하게 배당 받을 수 있습니다.
저당권 설정
저당권 설정이란
저당권 설정이란 채권자에게 담보물로부터 우선적으로 변제 받을 수 있는 권리를 부여해주는 것을 말합니다.
저당권 설정 방법
저당권이라는 권리가 성립되기 위해서는 저당권자와 저당권설정자의 계약이 필요하며, 그 부동산의 등기부등본에 저당권이 등기되어야 합니다.
- 저당권 = 저당권설정계약 + 저당권설정등기
저당권 실행
저당권 실행 방법
A가 1억원을 빌리면서 자신의 아파트에 B의 이름으로 저당권을 설정해준 경우, 나중에 A가 1억원을 갚지 못할 경우 B는 저당권을 실행하여 1억원을 다른 채권자들보다 우선적으로 변제 받을 수 있습니다.
여기서 저당권을 실행한다는 것은 채권자가 관할 법원에 경매를 신청하는 것을 말합니다. 즉, B가 법원에 A 소유의 아파트를 팔아서 자신이 1억원을 먼저 변제 받을 수 있도록 해달라고 신청하는 것을 말합니다.
저당권 실행 절차(=경매 절차)
- 채권자가 법원에 경매를 신청함(=채권자의 저당권 실행)
- 법원이 경매 요건을 갖추었는지 확인하여 경매의 개시 여부를 결정함
- 경매개시가 결정되면 부동산이 압류되고 압류 후에는 처분할 수 없음
- 경매개시결정은 부동산등기부 등본에 기입됨
- 경매개시결정문이 부동산 소유자와 채무자에게 송달됨
- 부동산의 매각 실시
- 채권자들이 배당을 요구할 수 있는 기간을 정하여 알리기
- 부동산 현황 조사 및 감정인의 평가를 통해 최저매각가격 결정
- 매각방법과 매각기일 알리기
- 매각 실시하기(입찰 실시하여 최고가매수신고인 정하기)
- 매각 결정하기(법원은 이해관계인 의결 들어 매각을 허가할지 여부 결정함)
- 매수인의 매각대금 납부하기
- 소유권이전등기 촉탁
- 부동산 인도명령 신청
- 매각대금으로 배당 실시
- 배당요구 종기까지 배당요구
- 배당표 작성
- 배당표 확정