말소기준권리 뜻과 종류 5가지를 알아보고, 말소기준권리 찾는 법과 경매에서 문제되는 임차권, 전세권, 가등기, 가처분, 지상권, 지역권, 법정지상권, 유치권, 분묘기지권 등은 경매 매각으로 말소되는지 아니면 낙찰자에게 인수되는지 여부를 정리해보겠습니다.
말소기준권리 뜻
경매는 일반 매매와 달리 다수의 이해관계인이 관련되어 있으므로 매각 조건은 당사자가 계약으로 정하는 것이 아니라 법률에 따라 결정됩니다(민사집행법 제91조).
이러한 법률 규정에 따라 부동산이 경매되면 부동산에 존재하는 권리들 중 무엇이 말소되고, 무엇이 경매 매수인에게 인수되는지 결정되는데, 여기서 권리의 말소 여부를 구분 짓는 기준이 바로 말소기준권리입니다
즉, 말소기준권리란 경매 절차에서 말소되는 권리들 중 최선순위 권리로서 그 권리 보다 먼저 설정된 권리는 낙찰인에게 인수되고, 그 권리 보다 뒤늦게 등기된 권리는 경매로 말소됩니다. 결국 말소기준권리(말소기준등기)란 경매 절차에서 낙찰자에게 인수되는지 여부를 판단해주는 등기된 권리입니다.
말소기준권리 종류 5가지
- 저당권, 근저당권
- 담보가등기
- 가압류, 압류
- 경매개시결정등기
- 최선순위 전세권자가 경매신청(배당요구)를 한 경우
부동산 등기부등본에 기입된 권리 중 경매 매각으로 무조건 말소되는 권리는 아래와 같이 5가지 종류(근/담/압/경/전)가 있는데, 이러한 5가지 권리 중 등기 접수일이 가장 빠른 한 가지 권리가 다른 권리들의 말소 여부를 결정해주는 기준 권리가 됩니다.
참고로 무조건 말소되는 권리와 말소기준권리에 의해 말소되는 권리 모두 실제 경매절차에서 배당을 받는지 여부와 관계 없이 말소됩니다.
말소기준권리 찾는 법
- 부동산 등기부등본을 발급 받으세요.
- 갑구와 을구의 권리 중 경매로 무조건 말소되는 권리(근담압경전)을 찾으세요.
- [근담압경전] 중 접수일이 가장 빠른 권리를 찾으세요.
- 경매로 무조건 말소되는 권리 중 가장 빨리 등기된 권리가 [말소기준권리]입니다.
말소되지 않는 권리
아래의 4가지 권리 중 말소기준권리 이전에 등기된 경우에는 경매 낙찰자에게 인수되고, 말소기준권리 보다 늦게 등기된 경우에는 말소됩니다.
- 가처분등기
- 지상권등기
- 지역권등기
- 임차권등기
임차권, 전세권, 가등기는 복잡한 부분이 있으므로 아래에서 따로 정리하기로 하고, 나아가 부동산 등기부등본에 기입되지 않는 권리들은 경매로 어떻게 되는지 알아보겠습니다.
말소기준권리 임차권
경매로 인수되는 임차권 3가지
- 대항력만 갖춘 임차인
- 대항력과 우선변제권 갖춘 임차인이 배당요구를 하지 않은 경우
- 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 우선변제권을 행사했지만 전액을 변제 받지 못한 경우
여기서의 대항력이란 말소기준권리 보다 먼저 대항요건(주택의 인도 및 전입신고)을 구비한 경우를 말합니다.
말소기준권리 후순위 임차인
- 등기된 임차인 – 말소기준권리 이후에 등기된 임차권은 말소됨
- 미등기 임차인 – 말소기준권리 보다 후순위로 대항요건을 구비한 경우에는 낙찰자에게 인수되지 않고 소멸됨
다만, 임차인이 대항요건과 확정일자를 갖추어 우선변제권을 취득했다면 선순위 권리자에게 배당되고 남은 금액 중에서 우선 변제를 받을 수 있습니다.
말소기준권리 전세권
일부 전세권
일부 전세권이 경매로 말소되더라도 나중에 설정된 전세권은 소멸되지 않는다고 판단한 것으로 보아 일부 전세권은 말소기준권리가 될 수 없습니다(98다50869 판결).
전세권이 말소기준권리가 되는 경우
건물 전부에 설정된 최선순위 전세권으로서 경매신청이나 배당요구를 하면 말소기준권리가 됩니다.
전세권의 말소 또는 인수
- 말소기준권리 이후에 등기된 전세권은 말소됨
- 말소기준권리 이전에 등기된 최선순위 전세권은 인수됨
- 다만, 최선순위 전세권이라도 경매신청하거나 배당요구하면 말소됨
말소기준권리 가등기
가등기 종류 2가지
담보가등기는 채무자가 돈을 빌리면서 담보로 부동산에 가등기를 설정해 준 것인데, 저당권처럼 경매에서 무조건 말소되며, 말소기준권리가 될 수 있습니다.
순위보전가등기는 매매예약에 따라 소유권이전등기청구권의 순위를 보전하기 위해 설정한 가등기이며, 경매에서 말소기준권리 보다 빨리 등기된 경우에는 인수되고, 말소기준권리 보다 늦게 등기된 경우에는 말소됩니다.
가등기 종류 확인하는 방법
- 부동산 등기부등본의 갑구에서 등기목적과 등기원인을 확인합니다.
- 등기목적이 [소유권이전청구권가등기]이고, 등기원인이 [매매예약]이면 순위보전가등기에 해당함
- 등기목적이 [소유권이전담보가등기]이고, 등기원인이 [대물반환예약]이면 담보가등기에 해당함
==>> 등기부등본 열람 및 인터넷 발급 방법(+무인발급기)
말소기준권리 이후 가등기
담보가등기는 말소기준권리 보다 빠르던 느리던 무조건 말소되는 권리이고, 순위보전가등기는 말소기준권리 이후 가등기된 경우는 말소되고, 그 이전에 가등기된 경우는 인수됩니다.
경매 입찰인의 주의사항
- 가등기의 종류 확인할 것
- 등기부를 확인하여 담보가등기라면 말소되므로 고려할 필요 없음
- 순위보전가등기라면 말소기준권리 이전에 설정된 권리일 경우 인수되므로 주의해야 함
일반 매매에서 매수인의 주의사항
- 가등기 종류와 관계 없이 리스크가 있으므로 매수를 포기하거나 가등기 말소조건으로 매수해야 함
임차인의 주의사항
- 임차인이 대항력을 확보하려면 말소기준권리 보다 먼저 대항요건을 구비해야 하는데, 임대차계약을 체결하기도 전에 이미 가등기가 경료되어 있는 것을 발견했다면 대항력을 확보하기 어려움
- 임차인이 대항력을 확보하지 못한 상태에서 우선변제권을 확보했더라도 담보가등기와 순위보전가등기 모두 경매 없이 본등기 청구로 소유권이 이전될 수 있으므로 주의해야 함
- 가등기가 경료되어 있다면 임대차 계약을 피하거나 가등기 말소조건으로 임대차 계약을 체결해야 함
경매 인수되는 권리 – 법정지상권
법정지상권 의미
동일인 소유이던 토지와 그 지상 건물이 매매 등으로 인하여 각각 소유자를 달리하게 되었을 때 그 건물 철거 특약이 없는 한 건물 소유자가 관습법상의 법정지상권을 취득하게 됨
법정지상권 종류
- 법률에 규정된 법정지상권
- 건물에 전세권 설정 후 토지소유자가 달라진 경우
- 저당권을 실행하여 토지와 건물 소유자가 달라진 경우
- 담보가등기 실행으로 토지와 건물 소유자가 달라진 경우
- 입목 경매 등으로 토지와 입목의 소유자가 달라진 경우
- 관습상 인정되는 법정지상권
법정지상권 취득 여부가 문제되는 경우
- 토지나 건물이 강제경매로 소유자가 달라지는 경우, 경매 매수인에게 관습상 법정지상권이 성립하려면 매각대금 완납할 때가 아니라 강제경매개시결정으로 압류의 효력이 발생할 때를 기준으로 토지와 건물이 동일인에게 속하였는지 판단해야 함
- 가압류가 되어 있다가 강제경매개시결정으로 본압류로 이행되어 경매가 진행된 경우에는 가압류의 효력이 발생한 때를 기준으로 해야 함
- 만약 가압류 이전에 저당권이 설정되어 있다가 강제경매로 소멸되었다면 저당권 설정 당시에 토지와 건물이 동일인 소유였는지를 판단하면 됨
- 토지에 저당권이 설정될 당시 건물이 건축 중이었고, 추후 경매 등으로 토지와 건물의 소유자가 달라지게 되었다면, 건물소유자는 법정지상권을 취득함(2013다51100 판결)
- 미등기 건물이나 가설건축물의 매수인은 법정지상권 취득할 수 없음
경매 입찰시 주의사항
- 토지나 건물 중 어느 하나만 경매되는 경우, 가압류나 저당권 등 말소기준권리 설정일에 등기부등본상 토지와 건물이 동일인에게 속하였는지 확인해볼 것
- 동일인의 소유에 속하는지 확인하여 법정지상권이 성립되는 것으로 판단될 경우, 만약 토지 경매라면 입찰을 피해야 하고, 건물 경매라면 입찰해도 됨
경매 인수되는 권리 – 유치권
유치권 뜻
유치권은 채권자가 채권을 변제 받을 때까지 관련 물건을 유치(점유)해두는 권리를 말합니다.
유치권 확인 방법
- 유치권은 부동산 등기부등본에 기입되는 권리가 아님
- 유치권이 존재하는지는 해당 부동산을 현장 답사하여 확인해야 함
유치권은 경매에서 무조건 인수될까?
유치권은 언제 성립하든 낙찰인이 무조건 인수해야 하는 권리이지만 예외적으로 경매개시결정등기가 기입된 후에 성립된 유치권은 인수되지 않습니다.
- 압류 효력 발생(경매개시결정등기) 후에는 유치권 취득을 주장할 수 없음(2006다22050 판결)
- 저당권설정등기, 가압류등기, 체납처분압류등기 후에 성립된 유치권이라도 행사 가능하므로 경매 낙찰자에게 유치권이 인수됨(2009다60336 판결)
경매로 유치권 인수시 해결 방법
- 경매개시결정이 등기되기 전에 부동산 현장을 답사하여 아직 유치권이 행사된 것을 발견할 수 없었다면 경매개시결정등기 전에 유치권이 성립되지 않았음을 주장하기 위해 동영상 촬영해둘 것
- 어쩔 수 없이 유치권을 인수했다면 아래의 사항을 체크하여 유치권 성립을 부정하거나 유치권 소멸을 주장해볼 것
- 유치권자가 적법하게 점유했는지 여부
- 유치권자의 채권이 해당 부동산과 견련 관계가 있는지 여부
- 유치권자의 채권이 시효로 소멸하였는지 여부
- 유치권자가 해당 부동산을 선량한 관리자의 주의를 가지고 점유하는지 여부
- 유치권자가 무단으로 부동산을 사용, 대여, 담보제공하는지 여부
경매 인수되는 권리 – 분묘기지권
분묘기지권 뜻
분묘기지권이란 분묘를 소유하기 위하여 타인 소유 토지를 사용하는 권리를 말하며, 분묘기지권은 분묘를 수호하고 봉제사하는 목적을 달성하는 데 필요한 범위에서 인정되고, 봉분 등 외부에서 분묘의 존재를 인식할 수 있는 형태를 갖추고 있으면 등기 없이도 성립합니다.
분묘기지권 종류 3가지
- 승낙형 분묘기지권 – 분묘를 설치할 때 토지소유자의 승낙을 받은 경우
- 양도형 분묘기지권 – 분묘가 설치된 토지를 양도하면서 분묘 이장에 관한 특약을 하지 않아서 토지 양도인이 분묘기지권을 취득하는 경우
- 취득시효형 분묘기지권 – 장사법 시행일(2001. 1. 13.) 이전에 설치된 분묘가 20년간 평온공연하게 분묘의 기지를 점유한 경우
경매로 분묘기지권 인수시 해결 방법
경매로 토지를 낙찰 받았는데 예상치 못하게 분묘기지권을 인수하게 된 경우, 일단 분묘기지권자를 찾아야 하는데, 아래의 3가지 방법을 사용하여 하시기 바랍니다.
- 토지 낙찰자가 분묘기지권자를 찾았다면 분묘기지권자에게 지료 지급을 청구하거나 청구 소송을 제기하세요.
- 다만, 3가지 유형 중 승낙형 분묘기지권이 성립된 토지를 낙찰 받은 경우에는 지료 약정도 승계한 것으로 보는데, 과거에 지료 약정이 존재했다는 것을 입증하기 어렵기 때문에 만약 무상으로 허락했다고 인정될 경우 토지소유자에게 불리할 수 있음
- 토지 낙찰자가 분묘기지권자를 찾지 못했다면, 3개월 이상의 기간을 정하여 분묘 설치자나 연고자에게 분묘의 개장을 알리기 위해 공고하고, 화장 후 봉안하였다가 처리하고 관할 시장 등에게 신고해야 함(장사법 제27조).
- 토지 낙찰자가 분묘기지권자를 찾아 지료 청구를 했으나 분묘기지권자가 2년 이상 지료를 지급하지 않는다면 토지 낙찰자는 분묘기지권 소멸을 청구할 수 있음