말소기준권리 및 경매 인수되는 권리 해결법(+임차권, 전세권 등)

말소기준권리 뜻과 종류 5가지를 알아보고, 말소기준권리 찾는 법과 경매에서 문제되는 임차권, 전세권, 가등기, 가처분, 지상권, 지역권, 법정지상권, 유치권, 분묘기지권 등은 경매 매각으로 말소되는지 아니면 낙찰자에게 인수되는지 여부를 정리해보겠습니다.

말소기준권리 뜻

경매는 일반 매매와 달리 다수의 이해관계인이 관련되어 있으므로 매각 조건은 당사자가 계약으로 정하는 것이 아니라 법률에 따라 결정됩니다(민사집행법 제91조).

이러한 법률 규정에 따라 부동산이 경매되면 부동산에 존재하는 권리들 중 무엇이 말소되고, 무엇이 경매 매수인에게 인수되는지 결정되는데, 여기서 권리의 말소 여부를 구분 짓는 기준이 바로 말소기준권리입니다

즉, 말소기준권리란 경매 절차에서 말소되는 권리들 중 최선순위 권리로서 그 권리 보다 먼저 설정된 권리는 낙찰인에게 인수되고, 그 권리 보다 뒤늦게 등기된 권리는 경매로 말소됩니다. 결국 말소기준권리(말소기준등기)란 경매 절차에서 낙찰자에게 인수되는지 여부를 판단해주는 등기된 권리입니다.

말소기준권리 종류 5가지

부동산 등기부등본에 기입된 권리 중 경매 매각으로 무조건 말소되는 권리는 아래와 같이 5가지 종류(근/담/압/경/전)가 있습니다. 참고로 말소되는 권리는 실제 경매절차에서 배당을 받는지 여부와 관계 없이 말소되는 것입니다.

  1. 저당권, 저당권
  2. 보가등기
  3. 류, 압류
  4. 매개시결정등기
  5. 최선순위 세권자가 경매신청(배당요구)를 한 경우

그리고 위 5가지 권리 중 등기 접수일이 가장 빠른 한 가지 권리가 나머지 다른 권리의 말소 여부를 결정해주는 기준 권리입니다.

말소기준권리
말소기준권리

말소기준권리 찾는 법

  1. 부동산 등기부등본을 발급 받으세요.
  2. 갑구와 을구의 권리 중 경매로 무조건 말소되는 권리(근담압경전)을 찾으세요.
  3. [근담압경전] 중 접수일이 가장 빠른 권리를 찾으세요.
  4. 경매로 무조건 말소되는 권리 중 가장 빨리 등기된 권리가 [말소기준권리]입니다.

말소되지 않는 권리

아래의 권리가 말소기준권리 이전에 등기된 경우에는 경매 낙찰자에게 인수되고, 말소기준권리 보다 늦게 등기된 경우에는 말소됩니다.

  • 가처분등기
  • 지상권등기
  • 지역권등기
  • 임차권등기

임차권, 전세권, 가등기는 복잡한 부분이 있으므로 아래에서 따로 정리하기로 하고, 나아가 부동산 등기부등본에 기입되지 않는 권리들은 경매로 어떻게 되는지 알아보겠습니다.

말소기준권리 임차권

경매로 인수되는 임차권 3가지

  • 대항력만 갖춘 임차인
  • 대항력과 우선변제권 갖춘 임차인이 배당요구를 하지 않은 경우
  • 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 우선변제권을 행사했지만 전액을 변제 받지 못한 경우

여기서 대항력은 임차인이 말소기준권리 보다 먼저 대항요건(주택의 인도 및 전입신고)을 구비해야 취득할 수 있습니다.

말소기준권리 후순위 임차인

  • 등기된 임차인의 경우 말소기준권리 이후에 등기된 임차권은 말소됨
  • 미등기 임차인의 경우 말소기준권리 보다 후순위로 대항요건을 구비한 경우에는 대항력이 없으므로 낙찰자에게 인수되지 않고 소멸됨

다만, 임차인이 대항요건과 확정일자를 갖추어 우선변제권을 취득했다면 선순위 권리에 배당되고 남은 금액에서 우선 변제를 받을 수 있습니다.

말소기준권리 전세권

일부 전세권

대법원은 건물의 일부에 관한 전세권은 경매로 소멸된다고 하더라도 그 건물의 나머지 부분에 나중에 설정된 전세권은 경매로 소멸되지 않는다고 봅니다(98다50869 판결).

만약 일부 전세권이 말소기준권리라면 경매로 말소되면서 나중에 설정된 전세권도 소멸할텐데, 법원이 소멸되지 않는다고 판단한 것으로 보아 일부 전세권은 말소기준권리가 될 수 없습니다.

전세권이 말소기준권리가 되는 경우

따라서 최선순위 전세권으로서 경매신청이나 배당요구를 통해 말소되고 말소기준권리가 되려면 아래의 조건을 갖추어야 합니다.

  • 전세권이 말소기준권리가 되려면?
    • 전세권이 건물 전부에 설정되어야 함
    • 말소기준권리 보다 빠른 최선순위 전세권이어야 함
    • 최선순위 전세권자가 경매신청이나 배당요구를 하지 않아야 함

전세권의 말소 또는 인수

  • 말소기준권리 이후에 등기된 전세권은 말소됨
  • 말소기준권리 이전에 등기된 최선순위 전세권은 인수됨
    • 다만, 최선순위 전세권이라도 경매신청하거나 배당요구하면 말소됨

말소기준권리 가등기

가등기 종류 2가지

담보가등기는 채무자가 돈을 빌리는 대신 담보로 부동산에 가등기를 설정해 준 것인데, 저당권처럼 경매에서 무조건 말소되며, 말소기준권리에 해당합니다.

순위보전가등기는 매매예약에 따라 소유권이전등기청구권의 순위를 보전하기 위해 설정한 가등기이며, 경매에서 말소기준권리 보다 빨리 등기된 경우에는 인수되고, 말소기준권리 보다 늦게 등기된 경우에는 말소됩니다.

가등기 종류 확인하는 방법

  1. 부동산 등기부등본의 갑구에서 등기목적과 등기원인을 확인합니다.
  2. 등기목적이 [소유권이전청구권가등기]이고, 등기원인이 [매매예약]이면 순위보전가등기에 해당함
  3. 등기목적이 [소유권이전담보가등기]이고, 등기원인이 [대물반환예약]이면 담보가등기에 해당함

==>> 등기부등본 열람 및 인터넷 발급 방법(+무인발급기)

말소기준권리 이후 가등기

담보가등기는 말소기준권리 보다 빠르던 느리던 무조건 말소되는 권리이고, 순위보전가등기는 말소기준권리 이후 가등기된 경우는 말소되고, 그 이전에 가등기된 경우는 인수됩니다.

경매 입찰인의 주의사항

  • 가등기의 종류 확인할 것
  • 등기부등본상 등을 확인하여 담보가등기라면 말소되므로 고려할 필요 없음
  • 순위보전가등기라면 말소기준권리와 접수일 선후를 판단하여 그 이전에 설정된 권리라면 입찰하면 안됨

일반 매매에서 매수인의 주의사항

  • 가등기 종류와 관계 없이 리스크가 있으므로 매수를 포기하거나 가등기 말소조건으로 매수해야 함

임차인의 주의사항

  • 임차인이 대항력을 확보하려면 말소기준권리 보다 먼저 대항요건을 구비해야 하는데, 임대차계약을 체결하기도 전에 이미 가등기가 경료되어 있는 것을 발견했다면 대항력을 확보하기 어려움
  • 임차인이 대항력을 확보하지 못한 상태에서 우선변제권을 확보했더라도 담보가등기와 순위보전가등기 모두 경매 없이 본등기 청구로 소유권이 이전될 수 있으므로 주의해야 함
  • 가등기가 경료되어 있다면 임대차 계약을 피하거나 가등기 말소조건으로 임대차 계약을 체결해야 함

경매 인수되는 권리 – 법정지상권

법정지상권 종류

  • 법률에 규정된 법정지상권
    • 건물에 전세권 설정 후 토지소유자가 달라진 경우
    • 저당권을 실행하여 토지와 건물 소유자가 달라진 경우
    • 담보가등기 실행으로 토지와 건물 소유자가 달라진 경우
    • 입목 경매 등으로 토지와 입목의 소유자가 달라진 경우
  • 관습상 인정되는 법정지상권

법정지상권 취득 여부

  • 강제경매의 목적이 된 토지 또는 건물의 소유권이 낙찰자에게 이전된 경우, 경매 매각대금을 완납할 때는 소유자가 동일했으나 건물에 대한 가압류 효력 발생한 때에 소유자가 동일하지 않다면 관습상 법정지상권 주장 못함
  • 토지에 저당권이 설정될 당시 건물이 건축 중이었고, 추후 경매 등으로 토지와 건물의 소유자가 달라지게 되었다면, 건물소유자는 법정지상권을 취득함(2013다51100 판결)
  • 미등기 건물이나 가설건축물의 매수인은 법정지상권 취득할 수 없음

경매 입찰시 주의사항

  • 토지나 건물 중 어느 하나만 경매되는 경우, 가압류권 설정일 또는 저당권 설정일에 등기부등본상 토지와 건물이 동일인에게 속하였는지 확인해볼 것
  • 동일인의 소유에 속하는지 확인하여 법정지상권이 성립되는 것으로 판단될 경우, 만약 토지 경매라면 입찰을 피해야 하고, 건물 경매라면 입찰해도 됨

경매 인수되는 권리 – 유치권

유치권 뜻

유치권은 채권자가 채권을 변제 받을 때까지 관련 물건을 유치(점유)해두는 권리를 말합니다.

유치권 확인 방법

  • 유치권은 부동산 등기부등본에 기입되는 권리가 아님
  • 유치권이 존재하는지는 해당 부동산을 현장 답사하여 확인해야 함

유치권은 경매에서 무조건 인수될까?

유치권은 언제 성립하든 낙찰인이 무조건 인수해야 하는 권리이지만 예외적으로 경매개시결정등기가 기입된 후에 성립된 유치권은 인수되지 않습니다.

  • 압류 효력 발생(경매개시결정등기) 에는 유치권 취득을 주장할 수 없음(2006다22050 판결)
  • 저당권설정등기, 가압류등기, 체납처분압류등기 에 성립된 유치권이라도 행사 가능하므로 경매 낙찰자에게 유치권이 인수됨(2009다60336 판결)

경매로 유치권 인수시 해결 방법

  • 경매개시결정이 등기되기 전에 부동산 현장을 답사하여 아직 유치권이 행사된 것을 발견할 수 없었다면 경매개시결정등기 전에 유치권이 성립되지 않았음을 주장하기 위해 동영상 촬영해둘 것
  • 어쩔 수 없이 유치권을 인수했다면 아래의 사항을 체크하여 유치권 성립을 부정하거나 유치권 소멸을 주장해볼 것
    • 유치권자가 적법하게 점유했는지 여부
    • 유치권자의 채권이 해당 부동산과 견련 관계가 있는지 여부
    • 유치권자의 채권이 시효로 소멸하였는지 여부
    • 유치권자가 해당 부동산을 선량한 관리자의 주의를 가지고 점유하는지 여부
    • 유치권자가 무단으로 부동산을 사용, 대여, 담보제공하는지 여부

경매 인수되는 권리 – 분묘기지권

분묘기지권 뜻

분묘기지권이란 분묘를 소유하기 위하여 타인 소유 토지를 사용하는 권리를 말하며, 분묘기지권은 분묘를 수호하고 봉제사하는 목적을 달성하는 데 필요한 범위에서 인정되고, 봉분 등 외부에서 분묘의 존재를 인식할 수 있는 형태를 갖추고 있으면 등기 없이도 성립합니다.

분묘기지권 종류 3가지

  • 승낙형 분묘기지권 – 분묘를 설치할 때 토지소유자의 승낙을 받은 경우
  • 양도형 분묘기지권 – 분묘가 설치된 토지를 양도하면서 분묘 이장에 관한 특약을 하지 않아서 토지 양도인이 분묘기지권을 취득하는 경우
  • 취득시효형 분묘기지권 – 장사법 시행일(2001. 1. 13.) 이전에 설치된 분묘가 20년간 평온공연하게 분묘의 기지를 점유한 경우

경매로 분묘기지권 인수시 해결 방법

  • 분묘기지권자에게 지료 지급을 청구하거나 청구 소송을 제기할 것
    • 다만, 3가지 유형 중 승낙형 분묘기지권이 성립된 토지를 낙찰 받은 경우에는 지료 약정도 승계한 것으로 보기 때문에 토지소유자에게 불리함(과거에 지료 약정이 존재했다는 것을 입증하기 어려움)
  • 분묘기지권자를 찾지 못할 경우 3개월 이상의 기간을 정하여 분묘 설치자나 연고자에게 분묘의 개장을 알리기 위해 공고하고, 화장 후 봉안하였다가 처리하고 관할 시장 등에게 신고해야 합니다(장사법 제27조).
  • 분묘기지권자가 2년 이상 지료를 지급하지 않는다면 분묘기지권 소멸을 청구할 수 있음