부동산 등기부등본 보는법(+사기 대처법)

아파트 등 부동산 등기부등본 보는법과 관련하여 먼저 등기부등본 위조 관련한 대처법과 임차인, 매수인 등의 주의사항을 알아보고, 등기부등본이란 무엇인지와 표제부, 갑구, 을구에서 주의해서 봐야 할 사례를 정리해보겠습니다.

등기부등본 사기 대처법

등기부등본이 위조된 경우 대처법

예를 들어 아파트 매수인이 아파트를 구입하면서 등기부등본을 직접 발급 받지 않고, 매도인이 근저당권이 말소된 것처럼 위조된 등기부등본만 확인한 경우, 매수인은 아파트에 아무런 권리 제한이 없다고 판단하고 아파트를 구입하게 되는 사기를 당하게 됩니다.

이러한 등기부등본 사기꾼에 대처하는 방법은 아래와 같습니다.

  • 부동산 등기부등본은 본인이 직접 발급 받는 것이 좋습니다.
  • 보통 아파트에 근저당권이 설정된 경우, 그 채무 규모가 커서 변제하기 어렵기 때문에 매도인은 아파트 매매대금을 지급 받아 근저당권을 말소해주는데, 이러한 방식과 달리 매도하기 전 가까운 시일 내에 근저당권이 말소되었다면 한번쯤은 의심해보는 것이 좋습니다.

서류를 위조하여 근저당권이 말소된 경우 대처법

등기부등본 위조에 대처하기 위해 매수인이 등기부등본을 직접 발급 받는 사례가 많아지면서 사기 수법은 한층 더 심해졌고, 급기야는 근저당권등기 말소에 필요한 은행 서류를 위조하여 등기소에 제출하고 근저당권을 말소 받는 사례가 발생했습니다.

이러한 경우에는 등기부등본이 위조된 것이 아니라 등기 말소에 필요한 서류가 위조된 것이므로 매수인이 아무리 부동산 등기부등본을 직접 발급 받더라도 근저당권이 설정된 채무가 변제되지 않았다는 사실을 발견할 수 없습니다.

이 경우 결국 매도인에게 불법행위로 인한 손해배상을 청구할 수 있겠지만 매도인은 사기꾼으로서 무자력일 것이 뻔하므로 손해배상 판결을 받은 들 휴지조각에 불과합니다. 물론 사기죄로 고소는 할 수 있겠죠.

이러한 등기부등본 사기꾼에 대처하는 방법은 아래와 같습니다.

  • 부동산 등기부등본을 직접 발급 받되, 말소된 내역이 포함된 등기사항전부증명서 유형으로 발급 받기
  • 부동산 등기부등본에서 가압류, 근저당권 등이 말소된 내역을 찾기
  • 매도인에게 채권자로부터 채무변제확인서를 받아달라고 요청하기
  • 매도인이 거절할 경우 부동산 구입을 포기하기
  • 그래도 그 부동산을 구입하고 싶다면 채권자에게 직접 찾아가 변제 여부를 확인하기
    • 예를 들어 은행에 찾아가 등기부등본의 말소 내역을 보여주면서 채무가 모두 상환된 것이 맞는지 문의하고, 관련 내용은 확인서로 받거나 녹음하기

==>> 등기부등본 열람 및 인터넷 발급 방법(+무인발급기)

등기부등본 보는법

  1. 등기부등본은 3개의 구간으로 구분되는데, 특히 갑구와 을구를 주의해서 봐야 함
    • 표제부, 갑구, 을구
  2. 등기는 살아있는 것과 말소된 것이 있는데, 말소되지 않고 살아있는 등기를 찾아야 함
    • 등기가 말소될 경우 붉은색 취소선이 그어지고 [등기목적]란에 말소라고 기입됨
    • 권리가 많이 설정되어 있을 경우 말소된 권리들 사이에 살아있는 권리를 놓칠 수 있으므로 중간 중간 잘 확인해야 함
  3. 갑구에서 봐야 할 내용
    • 소유자가 누구인지 확인할 것
      • [등기목적] 중 [소유권이전] 등기에서 말소되지 않고 최종적으로 남은 소유권이전등기를 찾는다
      • 최종 소유권이전등기의 소유자가 누구인지 확인한다
    • 소유권을 제한하는 권리 중 말소되지 않은 것에 무엇이 있는지 확인할 것
      • 가압류, 압류, 가등기, 가처분, 임의경매개시결정 등기가 말소되지 않고 남아있는 것이 무엇인지 체크한다.
  4. 을구에서 봐야 할 내용
    • 근저당권, 전세권, 지상권, 임차권 등의 권리 중 말소되지 않고 남아 있는 권리 확인하기
  5. 갑구와 을구에 기재된 각 권리들 중 말소되지 않고 살아있는 권리 중에서 경매될 경우 낙찰인에게 인수되는 권리는 무엇인지, 말소되는 권리는 무엇인지 분석할 것

==>> 말소기준권리 및 경매 인수되는 권리 해결법(+임차권, 전세권 등)

부동산 투자시 주의사항

부동산 등기부등본 보는법을 알아두어야 할 경우 3가지

부동산 등기부등본을 확인하는 이유는 부동산에 투자하기 전에 리스크를 검토하기 위해서이며, 부동산에 투자하는 대표적인 경우는 아래와 같이 3가지입니다.

  • 부동산을 구입하는 매수인
  • 부동산 경매 절차에 입찰하려는 사람
  • 부동산에 전세나 월세로 계약하려는 임차인

아래에서는 각 지위에서 주의해야 할 사항을 간단하게 정리해보고 등기부등본에서 확인해야 할 내용을 사례별로 정리해보겠습니다.

부동산 임차인의 주의사항

부동산에 전세계약이나 월세계약을 체결하려는 세입자의 경우, 임대인이 채무를 갚지 못할 경우 집이 경매되어 갑자기 이사를 나가야 하거나 보증금을 회수하지 못하는 문제가 발생할 수 있으므로 아래의 주의사항을 잘 체크하시기 바랍니다.

  1. 부동산 현황 분석
    • 부동산 등기부등본의 표제부와 실제 부동산 모습 비교하기
  2. 부동산 소유권 분석
    • 등기부등본에 기재된 소유자와 실제 매도인 비교하기
  3. 권리 분석
    • 부동산 등기부등본에 가압류나 근저당권 등이 설정되어 있는지 확인하기
    • 만약 제한적인 권리가 없다면,
      • 계약일과 잔금 지급일에 등기부등본 각각 확인 후 계약금과 잔금 지급하기
      • 임대차계약서에 잔금 치르고 3~5일이 경과할 때까지 근저당권 등을 설정할 수 없다는 특약 추가하기
      • 대항력과 우선변제권 최대한 빨리 확보하기
    • 만약 제한적인 권리가 있다면,
      • 이미 제한적인 권리가 있기 때문에 대항력을 갖추기 어려워 임대인에게 제한적인 권리의 말소를 요청해 볼 것
      • 전세의 경우 우선변제권 확보하여 선순위 권리 공제하고 남은 금액에서 전액 배당 받을 수 있는지 검토하기
      • 월세의 경우 최우선변제권 보장 받을 수 있는지 검토하기

부동산 매수인의 주의사항

부동산을 매수할 경우 매수인은 부동산 등기부등본에서 크게 3가지를 주의해서 봐야 합니다.

  1. 부동산 현황 분석
    • 부동산 등기부등본의 표제부, 건축물대장 및 토지대장의 현황, 실제 부동산 모습 비교하기
  2. 부동산 소유권 분석
    • 등기부등본에 기재된 소유자, 건축물대장 및 토지대장의 소유자, 실제 매도인 비교하기
  3. 권리 분석
    • 등기부등본의 갑구 및 을구에 기재된 권리 중 소유권 행사를 제한하는 권리가 있는지 여부, 말소조건으로 매수가 가능한지 확인해보고, 채무를 승계할 예정이라면 매매대금에 반영하고 특약 체결

==>> 대출 승계 방법과 주의사항 3가지(+융자 안고 매매)

부동산 입찰인의 주의사항

부동산 경매는 일반 매매와 달리 매도인의 소유권을 확인해볼 필요는 없지만 등기부등본, 건축물대장, 토지대장 등의 공적 장부는 기본적으로 확인해야 합니다.

한편, 부동산 경매에서 가장 주의해야 할 부분은 낙찰자가 임차권 등을 인수하게 되는 것이 가장 문제됩니다. 따라서 부동산 경매에 입찰하려는 경우에는 부동산 등기부등본을 확인하여 말소되는 권리 중 선순위 권리(말소기준권리)가 무엇인지 찾아낸 후 말소기준권리 보다 선순위에 있는 권리가 무엇인지, 인수 가능성을 분석해야 합니다.

등기부등본이란

등기부등본의 종류

등기부등본에는 부동산에 관한 등기부와 법인에 관한 등기부가 있는데요. 흔히 사람들이 말하는 등기부등본은 부동산의 등기부 등본을 말합니다.

  • 부동산등기부 등본
  • 법인등기부 등본

부동산 등기부등본이란

부동산 등기부등본이란 부동산(토지 또는 건물)에 관한 표시와 권리관계가 기재된 공적인 장부를 말합니다. 우리는 부동산 등기부등본을 통해 부동산이 위치한 주소, 구조, 면적을 알 수 있고, 해당 부동산의 소유자는 누구인지, 해당 부동산에 소유권을 제한하는 다른 권리가 걸려 있는지 등을 알 수 있습니다.

부동산 등기부등본의 구조

부동산 등기부등본은 사실현황에 관한 표시를 하는 표제부와 권리관계에 관한 내용을 기록한 갑구와 을구가 있습니다.

  • 표제부
    • 집합건물
    • 토지
    • 건물
  • 갑구 – 소유권, 가압류, 압류, 가처분, 가등기, 신탁등기, 임의경매개시결정 등
  • 을구 – 저당권, 근저당권, 전세권, 지상권, 임차권

등기부등본 표제부

아파트 등기부등본 표제부

아파트 등기부등본 보는법은?

아파트는 집합건물이므로 토지 등기부등본이나 건물 등기부등본과는 표제부가 다르며, 갑구나 을구는 동일합니다.

아파트 등기부등본은 표제부가 2개(1동의 건물과 전유부분)로 구분되며, 각 표제부에는 건물의 표시 다음으로 해당 건물의 대지권이 표시됩니다.

  1. 부동산의 종류 확인 – 집합건물/토지/건물 중 하나
  2. 1동 건물에 대한 표제부 – 소재지번, 건물명칭, 번호, 건물내역, 등기원인 및 기타사항
  3. 1동 건물에 대한 대지권 표시
  4. 전유부분에 대한 표제부 – 건물번호, 건물내역, 등기원인 및 기타사항
  5. 전유부분에 대한 대지권 표시
토지 등기부등본

토지 등기부등본 표제부

부동산 등기부등본 중 토지 등기부는 표제부 구성이, 소재지번, 지목, 면적 등으로 구성됩니다.

등기부등본 갑구

등기부등본 갑구

소유권보존 등기와 소유권이전 등기

소유권에 관한 사항은 부동산 등기부등본의 갑구에 기재되어 있습니다. 소유권은 보존등기와 이전등기로 나뉘고, 보존등기는 건물을 신축한 후 맨 처음 소유권을 등기할 때 하는 것이고, 이전등기는 말 그대로 소유권이 다른 사람에게 넘어갈 때 마다 기입하는 것입니다.

부동산 등기부등본 갑구는 아래와 같이 구성됩니다.

  1. 순위번호 : 순위번호는 갑구에 기입된 각 등기의 순위를 말하며, 만약 새로 등기를 해야 하는데, 순위를 유지해야 한다면 새로 번호를 부여 받는 주등기가 아닌 기존 번호에 첨부되는 형식의 부기등기로 해야 합니다.
  2. 등기목적 : 소유권보전, 소유권이전, 가압류 등의 등기 명칭을 기입합니다.
  3. 접수 : 갑구와 을구 간의 각 등기는 설정일자를 기준으로 우선 순위를 판단하는데, 설정일자란 등기소에 접수된 접수일자를 말합니다. 따라서 [접수] 란에 기재된 일자를 기준으로 각 권리의 우선 순위를 매깁니다.
  4. 등기원인 : 매매계약, 법원의 결정 등 원인을 기재합니다.
  5. 권리자 및 기타사항 : 소유자, 채권자, 권리자, 청구금액 등을 기입합니다.
등기부등본 갑구_가압류

가압류

가압류는 부동산 등기부 등본에 기입된 접수일자부터 효력이 발생하며, 부동산이 가압류된 경우 채무자는 부동산을 마음대로 이용할 수는 있지만 부동산 처분에는 제한을 받습니다.

가압류권자는 가압류 자체만으로 경매신청을 할 수 없지만 본안소송을 통해 집행권원을 취득하여 아래와 같이 강제경매를 신청할 수 있습니다.

A가 가압류등기를 한 뒤에 B가 근저당권을 등기한 경우 가압류권자 A는 채권자평등원칙에 따라 우선변제를 받을 수는 없지만 근저당권 B 보다는 앞서기 때문에 A와 B는 채권액에 비례하여 안분배당 받게 됩니다.

만약 거꾸로 B가 근저당권을 등기한 후에 A가 가압류를 등기했다면 B는 담보물권자로서 우선변제를 받을 수 있고, B가 전액 변제를 받고 남는 금액이 있다면 A는 변제를 받을 수 있습니다.

가압류등기는 말소기준권리입니다.

등기부등본 갑구_강제경매개시결정
등기부등본 갑구_강제경매개시결정

강제경매개시결정

가압류권자는 경매신청을 할 수 없지만 본안 소송을 통해 집행권원을 취득하면 본압류로 바뀌고 강제경매 신청이 가능하며, 법원은 강제경매개시결정을 내립니다.

참고로 경매개시결정등기는 말소기준등기 중 하나이며, 임의경매개시결정등기의 경우 임의경매의 원인이 되는 근저당권이 이미 말소기준권리 중에 하나이므로 경매개시결정등기 중에 말소기준등기가 될 수 있는 것은 강제경매개시결정입니다.

등기부등본 갑구_압류

압류

조세채권은 국세징수법에 따라 소송 없이 곧바로 압류될 수 있는데, 조세채권자가 압류로 배당받을 수 있는 채권금액은 압류조서에 기재된 세금에 한정됩니다.

  • 따라서 압류조서에 기재된 세금 이외에 별개의 체납된 세금이나 계속적으로 발생하는 가산금까지 압류의 효력이 미치지 않는 것이 원칙이지만 검토가 필요합니다.

조세채권과 다른 권리 간에 우선 순위를 판단하는 기준일은 조세채권의 압류 등기일(접수일)이 아니라 법정기일입니다. 법정기일은 대표적으로 납세고지서 발송일입니다.

조세채권은 원래 우선 순위를 부여하는 당해세 이외에도 법정기일을 기준으로 하기 때문에 담보물권에 우선하는 경우가 많습니다. 따라서 매수하거나 임차하려는 부동산에 조세채권 압류가 있다면 국세완납증명서 및 지방세완납증명서 발급 요청 및 압류 등기 말소를 요구하는 것이 적절합니다.

압류등기도 말소기준권리(말소기준등기)입니다.

등기부등본 갑구_가처분

가처분

가처분이란 다툼이 있는 권리관계에 대해 현상변경을 하지 못하도록 하거나 임시의 지위를 정하도록 하는 것을 말합니다.

경매개시결정 등기 후에 기입된 가처분 등기와 가압류 등기 등 보다 후순위 가처분등기는 말소 대상입니다.

따라서 말소기준권리 보다 먼저 설정된 가처분 등기가 있다면 낙찰자에게 인수되므로 낙찰 받지 않는 것이 좋으며, 매수인이나 임차인은 매도인이나 임대인과 합의하여 가처분 등기 말소 조건으로 진행하시는 것이 좋습니다.

등기부등본 갑구_순위보전 가등기

순위보전 가등기

순위보전 가등기는 청구권의 순위를 보전하기 위해 미리 해두는 예비등기를 말합니다.

등기부등본 갑구_가등기 효력

나중에 본등기가 경료되면 가등기 이후 본등기가 마쳐질 때까지 행해진 다른 등기는 효력이 상실됩니다.

다만 임차권등기의 경우 등기 일자는 가등기 이후라서 본등기로 인해 말소되더라도 대항요건 구비일자와 확정일자가 빠르면 대항력과 우선변제권이 발생할 수 있습니다.

등기부등본 갑구_담보가등기

담보 가등기

담보가등기는 근저당권과 같이 경매 신청이 가능하고, 우선변제 받을 효력이 있습니다. 담보가등기는 근저당권과 유사하므로 경매로 인하여 말소되는 권리 중 하나입니다.

소유권이전 청구권가등기는 등기원인에 매매예약이라고 기재하며, 소유권이전 담보가등기는 등기원인에 대물반환예약이라고 기재합니다.

등기부등본 갑구_임의경매개시결정
등기부등본 갑구_임의경매개시결정

임의경매개시결정

부동산이 압류되면 채무자의 처분이 제한되고, 경매개시결정이 등기되면 경매절차가 진행될 것이므로 해당 부동산을 매수하거나 임대차계약을 체결하지 않는 것이 좋습니다.

강제경매개시결정은 일반 채권자가 판결을 받아 경매신청을 할 때 내려지는 법원의 결정이고, 임의경매개시결정은 근저당권자 등 담보물권자가 판결 없이 경매신청을 할 때 내려지는 법원의 결정입니다.

따라서 부동산 등기부등본 갑구에서 임의경매개시결정이 있었다면 등기부등본 을구에는 임의경매개시결정을 신청한 채권자의 근저당권설정 등기와 이러한 근저당권 등기가 임의경매로 말소되는 상태가 표현됩니다.

등기부등본 갑구_신탁등기
등기부등본 갑구_신탁등기

신탁등기

부동산 등기부등본 갑구에 신탁등기가 있으면 수탁자에게 소유권이 이전된 것처럼 주의해야 합니다.

신탁등기는 등기부 이외에 신탁원부 및 신탁계약서에도 대항력이 있기 때문에 신탁원부를 발급 받아야 하며, 신탁계약서상 위탁자 또는 수탁자의 권리 제한이 있는지 체크해야 합니다.

등기부등본 을구

등기부등본 을구_근저당권

저당권과 근저당권

  • 경매 입찰 : 저당권이나 근저당권은 경매로 말소되며, 낙찰자에게 인수되지 않음
  • 일반 매수인 : 매도인과 근저당권 말소 또는 대출 승계를 합의해야 함
  • 임차인 : 임대인에게 근저당권 말소를 요구하거나 또는 말소하지 않을 경우 건물 시세의 70~80%에서 채권최고액을 공제하여 남는 금액이 얼마나 되는지 판단해보기

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등기부등본 을구_전세권

전세권

전세권은 말소기준권리 보다 먼저 설정된 경우 매수인에게 인수되는 것이 원칙이지만 이 경우에도 전세권자가 경매신청을 하거나 배당요구를 했다면 전세권은 말소됩니다.

또한, 전세권이 말소기준권리 보다 늦게 설정된 경우에는 매수인에게 인수되지 않고 말소됩니다.

등기부등본 을구_임차권설정등기
등기부등본 을구_임차권등기명령

임차권

임차권은 당사자 간의 합의나 단독 신청에 의한 법원의 명령으로 등기가 되기도 합니다(주택임대차보호법 제3조의 3, 제3조의 4).

그러나 임차권은 등기되지 않은 채권인 상태에서 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법에 의한 대항요건 등을 구비하면 물권적 효력을 부여 받습니다. 즉, 임차권은 등기 여부와 관계 없이 대항요건을 구비하면 대항력을 취득하고 거기에 확정일자를 받으면 우선변제권을 취득하는 것입니다.

임차권 중 아래의 권리는 인수되므로 경매 참가자는 주의해야 하고, 매수인은 임대차승계를 고려하여 매매대금을 결정해야 합니다.

  • 경매시 낙찰자에게 임차권이 인수되는 경우
    • 대항력만 갖춘 임차권
    • 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 배당요구를 하지 않은 경우
    • 배당요구를 했으나 보증금을 전액 변제 받지 못한 임차권

임차인은 자신이 대항력을 확보할 수 있는지, 대항력은 안되더라도 우선변제권은 확보할 수 있는지 점검해보고 전세나 월세 계약을 해야 합니다.