월세 근저당 잡힌 집 월세계약시 주의사항과 관련하여 대출 많은 집에 월세로 들어갈 때 월세 보증금을 최우선변제 받는 방법, 원룸 월세 들어가려는 건물에 근저당이 이미 설정된 경우 주의사항, 오피스텔이나 근저당 없는 경우 등도 함께 정리해보겠습니다.
대출 많은 집 월세 계약하는 이유
근저당권 등 말소가 어려운 경우
주택 소유자가 대출이 많으면 가압류나 근저당권 등 각종 권리가 설정되어 있어 전세보증금만으로 그러한 권리를 말소하기 어려운 경우가 있고, 그 경우에는 근저당권 등을 말소하지 않고 임대차계약을 체결하게 되는데, 이 때 보증금 회수 위험을 최대한 줄이기 위해 전세계약 보다는 보증금 규모가 작은 월세계약 방식을 선택하게 됩니다.
근저당 잡힌 집 입주시 대항력 있을까?
예를 들어 임차인 A가 이미 근저당 잡힌 집에 월세로 입주하게 될 경우, 임차인 A가 대항요건을 갖춘다면 일단 대항력은 발생합니다. 그런데, 임차인 A가 대항력 있는 임차인인지 아니면 대항력 없는 임차인인지는 아래와 같이 2가지 경우에 따라 달라집니다.
월세계약 후 부동산이 매매되는 경우
임차인 A의 대항력 발생일이 부동산(근저당 잡힌 집)의 새로운 소유자가 소유권이전등기를 한 날 보다 빠를 경우 임차인 A는 새로운 소유자에게 대항할 수 있으므로 대항력 있는 임차인에 해당합니다.
또한, 월세 세입자가 주택을 인도 받아 전입신고를 했다면 그 다음날부터 대항력이 발생되므로 매수인은 무조건 임대차를 승계해야 하고, 만약 승계하지 않으려면 매도인이나 매수인이 월세 세입자에게 이사비 등을 주고 월세계약을 합의 해지해야 할 것입니다. 대출 많은 집에 월세로 들어갔는데, 그 집이 매매된다면, 매도인과 매수인의 합의 하에 임대차 승계 여부를 결정하게 됩니다. 만약 임대차를 승계하지 않기로 합의했다면 매도인이 세입자에게 보증금을 반환해줘야 하고, 임대차를 승계하기로 합의했다면 매수인이 세입자에게 보증금을 반환해줘야 할 것입니다.
월세계약 후 부동산이 경매되는 경우
임차인 A의 대항력 발생일이 말소기준권리 설정일 보다 늦다면, 임차인 A는 경매 낙찰자에게 대항할 수 없으므로 대항력 없는 임차인에 해당합니다. 여기서 말소기준권리라 최선순위 근저당 등을 말하므로, 보통 근저당 잡힌 집에 월세로 입주하게 되면, 경매 낙찰자에게는 대항력 없는 임차인에 해당합니다.
즉, 대출 많은 집에 월세로 들어갔는데, 중간에 대출이 어느 정도 정리됐지만 결국 그 집이 경매된다면, 월세 세입자가 말소기준권리 보다 먼저 주택을 인도 받아 전입신고를 했다면 그 월세계약은 경매 매수인에게 인수될 것이고, 말소기준권리 보다 후에 대항요건을 구비했다면 그 월세 임차권은 경매 매각으로 말소될 것입니다.
그리고 이러한 대항력과는 별도로 월세 세입자가 소액임차인에 해당된다면 최우선변제권을 행사할 수 있을 것이고, 소액임차인이 아니라면 담보물권자 간 순위에 따라 우선변제를 받을 수 있을 것입니다.
아래에서는 대출 등으로 근저당 잡힌 집에 월세로 들어갈 경우, 후일 부동산이 경매되는 상황을 고려하여 보증금 회수율을 높일 수 있는 월세계약 방법과 주의사항을 정리해보겠습니다.
근저당 잡힌 집 월세 계약 방법
근저당권이 설정된 집에 월세계약할 경우 월세보증금 규모에 따라 아래와 같이 3가지로 구분됩니다.
(1) 집주인에게 요청하여 월세 보증금을 최우선변제금 이하로 작게 정할 수 있다면, 임차인은 최우선변제권만으로 보증금을 전액 회수할 수 있고, (2) 집주인이 월세 보증금을 너무 작게 받는 것을 원치 않아서 보증금을 최우선변제금은 초과하되 소액보증금 이하로 정할 수 있다면, 임차인은 최우선변제권 및 우선변제권을 함께 행사해서 보증금을 회수할 수 있으며, (3) 집주인이 월세 보증금을 많이 받길 원해서 보증금을 소액보증금을 초과하는 것으로 정했다면, 임차인은 우선변제권을 행사해서 보증금을 회수할 수 있습니다.
- 최우선변제권만으로 보증금을 회수하는 방법
- 월세계약 보증금이 최우선변제금 이하인 경우
- 최우선변제권과 우선변제권을 함께 행사하여 보증금을 회수하는 방법
- 월세계약 보증금이 소액보증금 이하인 경우
- 우선변제권을 행사하여 보증금을 회수하는 방법
- 월세계약 보증금이 소액보증금을 초과하는 경우
월세는 1개의 주택에 임대인도 1명, 임차인도 1명인 경우가 있지만 원룸과 같이 1동의 건물에 임대인은 1명, 임차인은 여러 명인 경우가 있습니다. 임차인이 많은 원룸 같은 경우에는 무엇을 주의해야 하는지 아래에서 정리해보겠습니다.
- 단독 임차인 : 단독주택, 아파트, 빌라, 다세대주택, 오피스텔
- 다수의 임차인 : 다가구주택, 원룸
근저당 잡힌 집 월세 – 최우선변제
1. 해당 지역의 소액보증금과 최우선변제금 확인하기
주택이 위치한 해당 지역의 소액임차인 기준에 해당해야 최우선변제권이 성립되며, 소액임차인에 해당되더라도 보증금 중 일정액만 최우선적으로 변제 받을 수 있습니다.
예를 들어 서울 지역은 보증금이 1.65억원 이하여야 소액임차인에 해당되고, 이러한 소액임차인들은 보증금 중 5500만원까지만 최우선적으로 변제 받을 수 있습니다.
여기서 중요한 것은 소액보증금 및 최우선변제금은 과거부터 현재까지 계속하여 인상되어 왔는데, 세입자의 임대차계약이 체결된 시점에 적용되는 소액보증금이 아니라 선순위 근저당이 설정된 시점에 적용되던 소액보증금이 기준 금액으로 된다는 것입니다.
2. 월세보증금을 최우선변제금 이하로 정하기
이미 근저당권이 설정된 집은 후순위 임차인으로 들어갈 경우, 주택이 경매된다면 보증금 회수가 어려울 수 있기 때문에 최우선변제가 가능한 범위 내로 보증금을 설정하면 선순위 근저당권자 보다 먼저 변제 받을 수 있습니다.
예를 들어 서울 지역에 월세를 보증금 9000만원에 월세 30만원으로 계약한 경우, 보증금이 1.5억원 이하이므로 소액임차인에 해당되어 9000만원 중 5천만원까지는 최우선적으로 변제 받을 수 있지만 나머지 4천만원은 우선변제권 확보 순위에 따라 순서대로 변제 받게 되므로 나머지 4천만원은 그 중 얼마나 회수할 수 있을지 장담할 수 없습니다.
그러나 서울 지역에 월세를 보증금 5천만원에 월세 50만원으로 계약한 경우, 소액임차인에 해당되는 것은 물론 보증금이 최우선적으로 변제 받을 수 있는 금액인 5천만원 이하이므로 전액 최우선변제 받을 수 있습니다.
3. 부동산등기부등본에서 임차권등기 없는지 확인하기
그런데, 만약 기존에 있던 임차인이 임차권등기명령에 따라 임차권등기를 해둔 경우, 이러한 임차권등기가 말소되지 않는 이상 다음번 임차인은 최우선변제권을 취득할 수 없습니다(주택임대차보호법 제3조의 3 제6항).
따라서 최우선변제권 행사를 노리고 월세 계약을 체결하려는 임차인은 부동산 등기부등본에 임차권등기가 없는지 반드시 확인해야 합니다.
4. 다른 임차인이 존재하는지 확인하기
예를 들어 원룸 건물과 같이 1개의 주택에 소액임차인이 여러 명인 경우, 소액임차인들이 모두 최우선변제금 만큼 변제 받을 수 있는 것이 아니라 주택 가액의 2분의 1 범위 내에서 안분배당 받게 됩니다.
소액임차인이 여러 명이 존재하는 원룸 건물에 월세계약 하는 경우는 아래에서 따로 정리하겠습니다.
5. 부동산 등기부등본에서 경매개시결정등기 여부 확인하기
최우선변제권을 취득하기 위해서는 대항요건을 경매신청 등기 전까지 구비해야 합니다(주택임대차보호법 제8조). 따라서 월세 계약금을 지급하는 날과 보증금의 잔금을 지급하는 날에 부동산 등기부등본을 발급 받아 경매개시결정등기가 없다는 것을 확인 후 계약금과 잔금을 지급해야 합니다.
6. 최우선변제권 요건 빠르게 확보하기
등기부등본에 경매신청의 등기가 기입되어 있지 않다는 것을 확인하고 잔금을 지급하였다면 그와 동시에 주택을 인도 받고 전입신고를 완료하여 대항요건을 최대한 빨리 확보해야 합니다.
7. 경매 절차에서 배당요구 하기
최우선변제권 요건을 구비하였더라도 후일 경매 절차에서 배당요구를 하지 않으면 배당을 받을 수 없습니다.
8. 배당요구 종기(경락기일)까지 대항요건 존속하기
소액임차인이 최우선변제를 받기 위해서는 이사를 가지 말고 주민등록을 배당요구 종기까지 유지해야 합니다. 물론 임차권등기명령을 받아 등기했다면 이사를 가도 되겠죠.
9. 월세계약을 갱신하거나 재계약할 때 임대차보증금을 증액하지 않기
보증금을 전액 회수하기 위해 보증금을 일부러 최우선변제금 이하로 설정했다면, 보증금을 증액하더라도 변경된 보증금이 최우선변제금을 초과하지 않도록 해야 합니다.
근저당 잡힌 집 월세 – 우선변제
근저당 등이 잡힌 집에 월세로 들어가면서 월세보증금을 소액보증금 이하로 설정하더라도 최우선변제금을 초과하는 경우에는 결국 보증금 중 일부는 우선변제권을 행사하여 변제 받을 수 밖에 없습니다.
이러한 경우에는 월세계약이나 전세계약이나 다를 바 없으므로 근저당 잡힌 집 전세계약에 관한 아래의 글을 참고해주세요.
원룸 월세 근저당이 이미 설정된 경우 주의사항
1. 원룸 근저당 등 확인하여 말소기준권리 찾기
임차인의 대항력 발생일이 말소기준권리(보통 최선순위 근저당권 등을 말합니다) 보다 늦으면, 임차인은 경매 낙찰자에게 대항할 수 없습니다.
예를 들어 임차인 A가 이미 근저당이 설정된 원룸 건물에 입주하는 경우, 근저당이 중간에 말소되지 않는 이상 경매시 임차인 A는 후순위 임차인으로서 경매 낙찰자에게 대항할 수 없습니다. 따라서 임차인 A는 보증금을 회수하기 위해 최우선변제권이나 우선변제권을 행사해야 할 것입니다.
그런데, 보통 원룸 건물은 임차인들이 많고, 권리 관계가 복잡하므로 경매시 어떤 권리가 말소되고 어떤 권리가 인수되는지 파악해볼 필요가 있습니다.
따라서 원룸에 설정된 권리관계를 확인하기 위해 부동산 등기부등본을 발급 받아 갑구와 을구에 설정된 권리과 그 금액을 확인해야 하고, 권리분석을 위해 말소기준권리를 찾아야 합니다.
2. 다른 임차인의 존재 확인하기
원룸 건물의 경우 보통 임대인은 1명이지만 임차인이 여러 명이므로 다른 임차권과의 관계를 확인해야 합니다.
- 부동산 등기부등본의 을구에 기입된 등기된 임차권 확인
- 부동산 현장 답사로 임대차 관계 추정
- 전입세대열람내역 및 확정일자부여현황 등을 발급 받아 권리관계 파악하기
임차인이 여러 명일 경우, 각 임차인들이 소액임차인에 해당하는지 여부는 근저당권 설정일에 따라 달라집니다. 소액임차인 표 확인 방법 및 최우선변제금 계산 방법은 아래의 링크를 참고해주세요.
3. 원룸 월세보증금 중 최우선변제 받을 수 있는 금액 계산하기
만약 최우선변제권을 행사하는 임차인이 여러 명일 경우, 보통은 임차인들 모두 최우선변제금을 배당 받을 수 있지만, 소액임차인들의 숫자가 많아서 최우선변제금 합산액이 주택 가액의 1/2를 초과한다면 제한이 따르게 됩니다.
- 원룸 건물에 소액임차인이 몇 명이나 되는지 확인하기
- 소액임차인이 여러 명이라면 각각 최우선변제 받을 수 있는 일정 금액(최우선변제금)을 합산하기
- 합산된 금액이 주택 가액의 2분의 1 이하인지 확인하기
- 주택 가액의 2분의 1을 초과하지 않는 경우에는 보증금 전액을 최우선 변제 받을 수 있음
- 주택 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 2분의 1 범위 내에서 안분 배당됨
4. 선순위 권리자들의 우선변제 금액 공제하기
만약 대출 많은 원룸 건물에 월세로 들어가면서 보증금을 최우선변제금을 초과하는 금액으로 계약하거나 또는 원룸 보증금을 아예 소액보증금을 초과하도록 계약한 경우에는 원룸 보증금 중 일부 또는 전액을 최우선변제 받지 못하고 우선변제 받게 됩니다.
그러나 이러한 경우 원룸 세입자는 사실상 우선 변제 받기 거의 어렵습니다. 일단 선순위 권리자가 존재한다면 대항력을 갖출 수 없고, 그럼 남은 것은 우선변제권과 최우선변제권인데, 소액보증금을 초과하여 보증금을 정하면 최우선변제권도 불가능합니다.
그런데 여기서 보증금이 최우선변제금을 초과하여 설정되었다면 초과된 금액은 우선변제권 요건을 갖추었더라도 우선 변제를 받기 어렵습니다. 왜냐하면 주택이 경매되면 낙찰되는 매각대금은 보통 주택 시세의 70~80% 이하인데, 이 금액에서 각종 최우선변제되는 금액을 공제하고, 다시 세금과 선순위 담보물권, 선순위 임차권을 순위에 따라 모두 공제하고 난 후 남는 금액에서 우선 변제 받을 수 있기 때문입니다.
만약 원룸 건물에 이미 대출로 인한 근저당권 등이 많이 설정되어 있거나 선순위 임차인이 많이 입주한 상황이라면 그 원룸 건물에 후순위 월세로 들어갈 경우, 최우선변제 받을 수 있는 금액으로 보증금을 설정하지 않는 이상 우선 변제로 보증금을 배당 받기는 어렵다는 것입니다.
5. 경매 준비하기
일단 원룸 건물에 월세로 들어가기로 결정했다면, 원룸 인도 및 전입신고, 확정일자를 최대한 빨리 받아서 대항요건을 갖추고 우선변제권, 최우선변제권을 빠르게 확보해야 합니다.
그리고 추후 경매가 진행된다면 배당요구를 해야 하며, 배당요구의 종기까지 우선변제권 요건을 존속해야 합니다.
6. 보증금 증액은 신중하게 할 것
보증금이 최우선변제금을 초과하거나 소액보증금을 초과하는 경우 최우선변제권 행사가 어려울 수 있으므로 보증금 증액은 되도록이면 피하는 것이 좋습니다.
7. 보증금 증액시 확정일자 받기
어쩔 수 없이 보증금 증액을 하게 된 경우 증액 계약서를 작성하면서 확정일자를 받아야 합니다.
오피스텔 근저당 월세 주의사항
보통 오피스텔 건물은 원룸 건물과 달리 세대가 분리되어 있습니다. 따라서 일반적인 주택 월세 계약과 동일하게 판단하시면 됩니다.
그러나 만약 명칭은 오피스텔이지만 일반적인 원룸과 같이 1개의 건물에 임대인이 1명이고, 임차인이 여러명이라면 원룸 월세와 동일하게 판단하시면 됩니다.
근저당 없는 월세는 문제가 없을까?
근저당이 없는 주택에 월세에 들어가더라도 2가지를 주의해야 합니다.
- 근저당 이외의 다른 선순위 권리가 존재하는지 확인할 것
- 원룸 건물과 같이 임차인이 여러 명인 경우 선순위 임차인이 존재하는지 확인할 것
따라서 부동산 등기부등본에서 근저당권이 설정되어 있지 않더라도 가압류, 압류 등의 선순위 권리가 존재하는지 확인해야 하고, 존재한다면 추후 경매에서 선순위 채권액이 공제되고 남은 금액에서 변제 받을 수 있는 금액이 얼마나 되는지 계산해야 합니다.
또한, 원룸 건물과 같이 임차인이 여러 명인 경우라면 다른 선순위 임차인이 존재하는지 여부, 소액임차인이 몇 명 존재하는지 여부, 최우선변제권 행사 금액, 우선변제권 취득 순서를 체크하여 월세로 들어가더라도 추후 경매에서 변제 받을 수 있는 금액이 얼마나 되는지 계산해야 합니다.