전세 가계약금 반환 특약, 안 해줄 때 대처법(+ 전세대출 불가 카톡 문구)

전세 가계약금 반환과 전세대출 불가 시 계약금 반환을 위해 가계약 체결시 전세 가계약금 반환 특약을 두거나 전세 계약서 작성시 전세대출 거절 계약금 반환 특약을 해두어야 하며, 전세 가계약금 돌려받기를 위해 반환 특약 이외에 가계약 해제 통지 및 가계약금 반환 청구도 필요합니다.

전세 가계약금 반환

전세 가계약 금액

전세 계약금 VS. 가계약금

보통 전세 가계약금은 얼마로 할까요? 전세계약에서 계약금은 전세보증금의 10% 정도로 한다는 것은 누구나 알고 있을 것입니다.

그러나, 전세계약금의 경우 관행상 10% 정도라는 것이지 반드시 10%로 해야 하는 것도 아닙니다.

==>> 계약금 중도금 잔금 비율, 기간(+ 2가지 주의사항)

그렇다면 전세계약금이 아니라 전세 가계약금은 얼마로 할까요?

전세 가계약금 얼마

전세 가계약 금액은 전세계약의 집주인과 세입자가 합의해서 정하면 됩니다.

예를 들어 전세 매물을 찾아 세입자가 공인중개사 사무실로 찾아갑니다. 공인중개사가 여러 매물을 보여주었고, 거기에서 결국 마음에 드는 전셋집을 찾게 되었는데, 전세보증금이 1억원인 매물입니다. 전세 가계약 금액은 얼마로 하면 될까요?

보통 가계약금은 계약금 보다 소액이고, 정해진 공식은 아니지만 대체로 계약금의 10% 정도를 가계약금으로 받습니다. 그러면 전세보증금이 1억원인 경우 계약금은 1천만원이고, 가계약금은 100만원인 것입니다.

전세 가계약금 10만원

전세 집주인 입장에서는 가계약 말고 정식계약을 선호할 것입니다. 왜냐하면 새로운 세입자를 받아야 기존 세입자에게 보증금을 줄 수 있기 때문입니다. 그렇기 때문에 집주인 입장에서는 전세금 1억원의 10%인 1천만원을 다 받고 싶을 것입니다.

그런데, 세입자가 공인중개사를 통해서 10만원을 가계약금으로 걸고 싶다고 얘기하면 어떨까요?

만약 그 전셋집이 잘 안나가는 집이거나 10만원이지만 정식 계약이 성사될 가능성이 높고, 어차피 계약이 파기되더라도 10만원을 챙길 수 있기 때문에 10만원이라도 집주인이 OK하는 경우가 있을 것입니다.

이렇게 집주인이 동의한다면 10만원도 전세 가계약금으로 가능한 금액인 것입니다.

전세 가계약금 비율

전세 가계약금 비율이 정해져 있는 것은 아니지만 보통 전세 계약금 비율은 전세보증금의 10% 정도이고, 전세 가계약금 비율은 전세보증금의 1% 정도 입니다.

월세 가계약금

월세계약은 전세계약에 비하여 임대보증금이 작습니다. 그렇다면 월세 가계약금은 얼마로 할까요?

이 경우 역시 정해진 바 없지만 보증금이 아무리 작더라도 보증금을 기준으로 하면 될 것입니다.

그런데, 예를 들어 월세보증금 1000만원에 월세 50만원이라고 하면, 1000만원의 10%는 100만원이고, 1%는 10만원입니다. 뭐 이 정도는 괜찮다고 보입니다.

그럼, 월세 보증금 300만원에 월세 30만원이라고 가정하면, 300만원의 10%는 30만원이고, 1%는 3만원입니다. 그럼 월세 가계약 금액으로 3만원을 걸까요? 집주인만 동의한다면 가능합니다.

그러나 가계약금이 너무 낮으면 추후 본 계약을 쉽게 포기할 수 있기 때문에 계약의 구속력을 높이기 위해 월세 가계약금은 보통 5~10만원 이상은 받는 것으로 보입니다.

원룸 가계약금

원룸은 전세계약도 가능하고, 월세계약도 가능합니다. 당연한 이야기입니다.

원룸 전세 가계약에서 가계약금은 전세보증금 기준 1% 정도, 원룸 월세 가계약 금액은 월세보증금의 1% 정도로 하지만, 정액으로 하면서 대개 5만원, 10만원 이상은 되는 것으로 보입니다.

전세 가계약 주의사항

전세 가계약 취소

전세 가계약 취소가 가능할까요? 가계약이니까 쉽게 파기할 수 있고, 가계약금은 쉽게 반환 받을 수 있을까요?

예를 들어 어떤 집에 전세 가계약을 체결하고 전세대출 신청을 했더니 은행에서 권리분석을 해본 결과 깡통전세로 밝혀졌다고 가정할 경우, 깡통전세 가계약금 반환은 받을 수 있을까요?

아래의 사례에서 법원은 가계약금을 계약금으로 보면서 반환을 인정하지 않았습니다.

전세 가계약금 반환 판례

  • 임차인 A는 남양주 아파트를 임차보증금 2.3억원에 임대인 B와 임대차계약을 체결하기로 함
  • 임차인 A는 가계약금 200만원을 이체함
  • 임차인 A는 법률상 원인 없이 지급된 가계약금의 반환을 요구함

법원은 위 사건에 대하여 아래와 같은 이유로 200만원은 계약금에 해당하므로 반환될 수 없다고 판단하였습니다(2019나1372 판결).

  • 임대차 계약의 본질적인 사항(목적물, 상대방, 보증금 액수)이 정해져 있었던 점
  • 200만원이 계약금으로 보기 어려울 정도의 적은 금액은 아닌 점
  • 200만원은 계약 체결에 관한 구속력을 위하여 지급된 것으로 보임
  • 만약 임대인이 계약을 파기할 경우 배액을 상환해야 할 것으로 보임

참고로 부동산 매매 가계약 판례를 살펴보면, 가계약금 반환 청구를 부정한 경우도 있고, 인정한 경우도 있습니다.

==>> 부동산 가계약금 반환 특약(+ 환불 판례, 내용증명, 카톡)

전세 가계약금 파기

위에서 정리한 판결처럼 가계약금 반환을 부정한 사례가 있는 만큼 전세 가계약이 파기되면 가계약금은 반환 받지 못할 가능성이 매우 높습니다.

가계약금 반환은 명시적으로 확립된 판례가 없기 때문에 쌍방은 서로 자기에게 유리한 주장을 하게 될 것이고, 결국 합의하지 못하면 소송으로 가게 될 것입니다.

그러나 전세 가계약금은 부동산 매매 가계약금과 달리 그 금액 규모가 작기 때문에 소송까지 가는 일은 거의 없을 것입니다. 그러나 소송까지는 가지 않더라도 가계약금을 지급한 사람은 그 돈을 받지 못하게 될까봐 피가 마르게 될 것입니다.

그런데, 간혹 전세나 월세 가계약금 입금 후 24시간 내에는 돌려 받을 수 있다라는 말을 들어본 적이 있으신가요? 아래에서 정리해보겠습니다.

전세 가계약금 반환 시한

예를 들어 세입자가 전세 가계약금으로 100만원을 집주인에게 입금하였는데, 갑자기 가계약을 파기해야만 했다면, 100만원을 입금한지 1시간 밖에 안됐다면, 돌려 받을 수 있을까요?

월세든 전세든 가계약금 반환 시한은 없습니다. 따라서 가계약금을 지급했다면 아무리 지급한지 얼마 되지 않았더라도 가계약금을 돌려 받기는 어렵습니다.

전세 가계약시 유의점

전세 가계약금 반환에 관하여 확립된 판례는 없지만 가계약금 반환을 부정하는 판결이 존재하므로 전세 가계약금을 무조건 돌려받기를 원하신다면 전세 가계약금 반환 특약을 해두시는 것이 좋습니다.

<알아두면 좋은 글>

집주인이 가계약금 특약 안 해줄 때 대처법?

계약금이나 가계약금 반환 특약을 넣어달라고 요구해도 임대인 입장에서는 굳이 그럴 필요가 없기 때문에 동의하지 않는 경우가 많습니다. 가계약금이나 계약금을 반환해줘야 한다면 굳이 가계약이나 계약을 체결할 이유가 없기 때문입니다.

그러나 아무런 이유도 없이 가계약금과 계약금을 반환해달라는 것이 아니라 전세자금대출이 거절될 경우만 예외적으로 반환해주는 것이므로 이러한 내용을 잘 설득하면 임대인도 동의해줄 가능성이 높습니다.

계약 상황상 그러한 특약을 넣기 어려운 분위기이거나 집주인이 전세자금대출이 필수적이라는 것은 인정하면서도 특약으로 해주는 것에 대해서는 거부감을 갖고 있다면 대화 내용을 녹음해두시는 것을 추천합니다.

==>> 불법 녹음 기준, 처벌, 증거능력(+판례 분석)

중기청 전세자금대출 등 주택도시기금 전세대출이 전세자금 마련에 필수적임을 알리면서 전세대출이 거절되면 전세자금을 마련할 수 없기 때문에 전세계약 체결이 불가능해지거나 나머지 전세보증금 잔금 지급이 불가능해진다는 것을 설명해야 합니다.

==>> 중기청 전세자금대출 등 확인하기

그리고 추후 혹시라도 전세자금 대출이 거절되면 전세 계약금이나 전세 가계약금을 반환해달라고 요청하시면서 전세 계약금이나 전세 가계약금 반환을 해주신다면 계약금이나 가계약금을 입금하겠다는 내용을 녹음하시면 됩니다. 그리고 이 때 상대방이 이에 동의하시는 답변도 반드시 녹음이 되어야 합니다.

전세 가계약 특약

정식계약을 체결한 경우

가계약이 아니라 정식계약을 체결하는데, 계약 후 전세대출 거절 등이 우려될 경우에는 계약금 반환 특약을 해야 합니다.

가계약금 반환 특약이 아니라 계약금 반환 특약의 경우 아래의 링크를 통해 계약금 반환 특약 문구, 카톡 양식을 다운로드 받으세요.

==>> 전세대출 거절 계약금 반환 특약(+중도금 거절 부동산 계약금)

전세 가계약금 반환 특약

전세 가계약 후 가계약금을 지급했다면 가계약금을 돌려받기 어려울 수 있기 때문에 전세 가계약금 반환 특약을 해두셔야 합니다.

전세 가계약금 환불 받는 방법

전세 가계약금 반환 특약을 해두었다면 추후 예상했던 문제가 발생하여 가계약이 파기되었다면 가계약을 정리하고 가계약금 반환 청구를 해야 합니다.

물론 가만히 있어도 집주인이 알아서 가계약금을 반환해주었다면 후속 조치는 필요 없습니다. 그러나 집주인이 가계약금 반환 특약을 했음에도 불구하고 여전히 가계약금 반환을 해주지 않고 있다면 가계약 해제 통지 및 가계약금 반환 청구를 해야 합니다.

기존 계약 관계를 해제하여 정리하고, 가계약금은 반환해달라고 정식으로 청구하는 것입니다. 가계약 관계가 해제되어야 가계약금을 반환 요청할 구실이 생기는 것이고, 청구를 해야만 지연손해금 등도 발생하게 되는 것입니다.

전세 가계약금 반환 특약_녹음용
전세 가계약금 반환 특약_녹음용

전세 가계약금 반환 특약(녹음용)

전세자금대출 거절을 이유로 가계약금 반환을 청구할 수 있도록 녹음용 문구를 작성하였고, 전화 통화나 만나서 이 문구를 이용하여 대화하면서 상대방의 동의 답변까지 녹음하시면 됩니다. 이 녹음용 문구는 문자나 카톡으로도 이용할 수 있으며, 2가지 방법을 병행하는 것이 좋습니다. 녹음, 문자, 카톡용 양식은 아래에서 다운로드 받으실 수 있습니다.

전세 가계약금 반환 청구_녹음 및 카톡
전세 가계약금 반환 청구_녹음 및 카톡

전세 가계약금 반환 청구(녹음 및 카톡용)

전세자금대출 거절을 이유로 전세 가계약 취소하고 해제 통지 및 가계약금 반환 청구 녹음 및 카톡용 양식입니다. 양식은 아래에서 다운로드 받으세요.

월세 가계약금 돌려 받는 방법

원룸 가계약금 반환 특약_녹음용
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원룸 월세 가계약금 반환 특약(녹음용)

월세 보증금이나 월세 등 월세자금대출 거절을 이유로 가계약금 반환을 청구할 수 있도록 녹음용 문구를 작성하였고, 전화 통화나 만나서 이 문구를 이용하여 대화하면서 상대방의 동의 답변까지 녹음하시면 됩니다. 이 녹음용 문구는 문자나 카톡으로도 이용할 수 있으며, 2가지 방법을 병행하는 것이 좋습니다. 녹음, 문자, 카톡용 양식은 아래에서 다운로드 받으실 수 있습니다.

원룸 가계약금 반환 청구_녹음 및 카톡
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원룸 월세 가계약금 반환 청구(녹음 및 카톡용 문구)

월세 보증금 또는 월세 등 월세자금대출 거절을 이유로 가계약 해제 통지 및 가계약금 반환 청구 녹음 및 카톡용 양식입니다. 양식은 아래에서 다운로드 받으세요.