전세 계약 승계 거부 방법, 기간(+임대인 지위 승계 거부 판례)

전세 계약 승계 거부 방법, 양도 사실을 안 때로부터 얼마의 기간 내에 승계 거부를 해야 하는지, 그 기산점 및 기간, 임대차 승계 거부 통보할 때 사용할 문자, 문구를 정리해보고, 임대인 지위 승계 거부(이의제기)의 사전 포기가 가능한지, 이의제기 하는 상당한 기간은 얼마나 되는지, 임차인의 어떤 행위가 이의제기 했다고 인정하는지 판례를 정리해보겠습니다.

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전세 계약 승계 거부 방법

전세 승계에 대하여 이의제기를 할 것

임차인이 새로운 소유자의 임대인 지위 승계에 대하여 거부(이의 제기)하기 위해서는 주택이 양도된 사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기해야 합니다.

임차인 보호를 위한 주택임대차보호법의 입법취지에 비추어, 임차인이 임대인 지위 승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택 양도사실을 안 때부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있고, 그러한 경우 양도인의 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무는 소멸하지 않는다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결, 대법원 2021. 11. 11. 선고 2021다251929 판결 참조)

임대인 지위 승계 거부 방법

즉, 임차인은 (1) 주택이 양도된 후 이의제기를 해야 하고, (2) 이의제기란 종전 소유자에게 임대차계약의 해지 등을 통보하여 임대차계약을 종료시키고 임대차보증금 반환을 청구하는 것을 말하며, (3) 이의 제기는 상당한 기간 내에 해야 하는데, 임차인이 양도 사실을 안 때로부터 2~3개월 내에 통보한 것도 적절하다는 판결이 있으며, (4) 이의 제기와 모순되는 행위(새로운 소유자에게 임대차가 승계됨을 전제로 한 행위)는 하지 말아야 합니다.

이의제기에 모순된 행동을 하지 않을 것

임차인이 임대인의 지위 승계에 대하여 이의 제기를 한다는 것은 새로운 소유자의 임대차 승계를 원하지 않는다는 것입니다. 따라서 임차인은 아래와 같은 모순된 행동을 하지 말아야 합니다.

새로운 소유자에게 보증금 반환을 청구하는 경우
새로운 소유자의 보증금 반환 제안에 대하여 수령을 거절하지 않는 경우
새로운 소유자를 상대로 임차권등기명령을 신청하는 경우
낙찰자에게 승계되는 것을 원하지 않는다고 이의 제기하면서 경매시 배당요구를 하지 않는 경우
양수인에게 승계되는 것을 원하지 않는다고 이의 제기하면서 양수인의 주택에 대한 경매시 권리신고 및 배당요구를 한 경우

임대인 지위 승계 거부 기간

임차인 승계 거부 기한

임차인이 주택 양도 사실을 안 때로부터 2개월 내지 3개월 이내에 이의를 제기했다면 상당한 기간 내의 이의제기에 해당하므로 임차인은 여전히 기존 임대인에게 임대차보증금의 반환을 청구할 수 있습니다.

임대인 지위 승계 거부 기산점

만약 임대인이 임차인에게 주택이 양도된 사실을 별도로 고지해주지 않았고, 소송에서 임차인이 주택 양도 사실을 안 때가 언제인지 명확하게 가려내기 어렵다면, 임대차 계약 만료일에는 임차인이 양도 사실을 알 수 있었을 것이라고 보아 그 때부터 2~3개월 이내에 이의제기를 했다면 적법한 이의제기로 볼 수 있습니다. 왜냐하면 계약기간이 만료되기 전에는 소유자의 변동 여부를 파악할 필요가 없기 때문입니다.

다만, 임차 주택의 경매가 진행되어 소유자의 변동이 예상되는 상황이었다면, 낙찰자의 소유권이전등기일에는 임차인이 양도 사실을 알 수 있었을 것이라고 보아 그 때부터 2~3개월 이내에 이의제기를 했다면 적법한 이의제기로 볼 수 있습니다.

서울고등법원 2022. 12. 1. 선고 2021나2041762 판결
위 기초사실 및 앞서 든 각 증거에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 피고들이 제1심 공동피고 G에게 이 사건 건물 중 자신들의 지분을 양도한 후 위 양도사실을 원고들에게 별도로 알려주지 아니한 것으로 보이는 점, 임차인인 원고들로서는 계약기간이 만료되는 등 특별한 사정이 없는 경우에도 등기사항전부증명서를 확인하는 등 임차목적물의 소유권 변동 여부를 수시로 파악하여야 할 의무가 있다고 볼 근거는 없는 점 등에 비추어 보면, 원고들은 이 사건 제1, 3, 4, 5 계약이 만료되는 2020. 4. 또는 2020. 5.경에야 피고들이 각 이 사건 건물 지분을 제1심 공동피고 G에게 양도한 사실을 알게 되었다고 봄이 상당하고, 원고들은 임대인의 지위승계를 원하지 않는다는 의사를 표시한 이 사건 소장을 2020. 7. 15. 제출하였고, 이 사건 소장 부본이 피고 I에게 2020. 7. 28., 피고 H에게 2020. 7. 29. 각 송달된 사실은 기록상 명백하므로, 원고들은 피고들이 각 이 사건 건물 지분을 양도한 사실을 안 때부터 상당한 기간인 2 내지 3개월 이내에 피고들에게 임대인 지위승계에 대하여 이의를 제기하였다고 할 것이고, 따라서 피고들의 원고들에 대한 임대차보증금반환채무는 소멸하지 아니하였다.

수원지방법원 2021. 6. 24. 선고 2020나92045 판결
원고가 피고 C의 이 사건 부동산 취득 전후로 피고 B에게 통화, 내용증명 및 이 사건 소제기를 통하여 밝힌 임대차보증금 반환요청 내역 등에 비추어 볼 때 원고는 이 사건 부동산의 소유권 이전사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 피고들을 상대로 임대인인 피고 B로부터 양수인인 피고 C에게 임대인 지위가 승계되는 것에 대하여 이의를 제기하였다(원고가 피고 C의 이 사건 부동산 취득일을 실제로 안 날은 명확하지 아니하나 그 취득일인 2019. 11. 6.부터 기산하여도 위 내용증명이나 이 사건 소송을 통한 원고의 이의제기는 상당한 기간 내에 이루어졌다)고 판단된다. 이로써 원고는 피고들 사이 임대차관계 승계의 구속으로부터 벗어나게 되었고, 이에 따라 피고 B의 원고에 대한 임대차보증금 반환채무는 소멸하지 아니하였다고 본다.

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전세 승계 거부 통보

임대차 승계 거부 통보 방법

이의 제기를 위해 임대차계약 종료를 통보하는 방법에는 전화, 문자, 내용증명, 소송 등 제한이 없으나, 추후 소송에서 입증자료로 제출하기 위해서는 소송이나 내용증명이 적합하지만 소송이나 내용증명 발송이 어렵다면 상대방에게 이의제기를 하는 내용과 이에 대하여 상대방이 인지했다는 취지의 답변이 담긴 전화, 문자, 카톡 등을 보내고 이를 녹음, 캡쳐하여 모두 확보해두는 것이 좋습니다.

임대차 승계 거부 통보 문구

내용증명, 문자, 카톡 등으로 보낼 문구는 위 문구를 참고하시거나 아래에서 양식을 다운로드 받으시기 바랍니다. 위 문구에서 핵심적인 내용은 아래를 참고해주세요.

임대차 승계를 원하지 않으므로 이의제기한다는 내용
임대차계약의 해지를 통보하는 내용
임대차보증금의 반환을 청구하는 내용

▶승계 거부 통보 양식

임대차 승계 거부 사유

세입자가 전세 승계를 거부하고 싶다면 상당한 기간 내에 임대차계약의 해지를 통보해야 하는데, 해지 사유는 명목상 임대인 변경을 이유로 제시하면 되고, 실제 해지 사유에는 제한이 없습니다.

변경된 집주인이 전세보증금을 반환해줄 능력이 없는 자로 보이는 경우
변경된 집주인이 너무 깐깐해 보여서 보증금 반환시 원상회복을 문제 삼아 보증금을 감액할 것 같아 보이는 경우
임차인에게 사전에 고지 없이 주택을 매매한 상황에 기분이 나쁜 경우
임차인이 마침 이사 나가고 싶었는데 아직 계약기간이 남아서 못 나가고 있었던 경우

임대차 승계 거부 후 법률관계

임대차 승계 거부 통보 효력

임차인이 전세 승계 거부를 통보하면 임대인에게 그 통지가 도달하는 즉시 임대차계약은 해지로 종료됩니다(94다37646 판결).

임대차 승계 이의제기 후 법률관계

임차인이 임대인 지위 승계에 대하여 이의 제기를 하면 양수인에게 대항할 수 없게 되지만 임차인도 보증금을 반환 받을 권리가 있으므로 임차인이 새로운 소유자에게 주택을 인도할 의무와 종전 소유자의 보증금 반환 의무는 동시이행관계에 있습니다.

따라서 임차인은 전세 승계를 거부했다고 하더라도 종전 소유자로부터 전세금을 반환 받을 때까지는 새로운 소유자에게 주택을 인도하지 않아도 됩니다.

수원지방법원 성남지원 2015. 1. 5. 선고 2014가단22351 판결
임차인이 임대인의 지위 승계에 이의를 제기한 경우 임차인은 임차주택의 양수인에 대한 관계에서는 임대차관계를 주장할 수 없게 되어 특별한 사정이 없는 한 양수인에게 즉시 임차주택을 인도 할 의무가 있다. 다만, 임대인의 임차보증금 반환의무와 임차인의 양수인에 대한 임차주택의 인도의무는 상호 동시이행의 관계에 있다 할 것이므로, 임차인은 임대인으로부터 임차보증금을 반환받을 때까지는 양수인에 대한 인도 의무의 이행을 거절할 수 있다.

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아래에서는 임대인 지위 승계 이의제기에 관한 주요 판례를 정리해보겠습니다.

임대인 지위 승계 거부에 관한 판례 1

판례의 사실관계

임차인은 경매에서 유찰이 계속되자 2019. 2. 9. 전화로 종전 소유자에게 임대차계약을 해지한다고 통지함
임차인은 배당요구를 하지 않았음
낙찰자는 2019. 11. 6. 낙찰 받아 소유권을 취득하고, 2019. 11. 11. 소유권이전등기를 경료함
임차인은 2020. 1. 21. 종전 소유자 및 낙찰자에게 임대차보증금의 반환을 요구하는 내용증명을 발송함
낙찰자를 상대로 임차권등기명령을 신청하여 2020. 2. 18. 주택임차권등기가 기입됨
임차인은 2020. 2. 12. 종전 소유자를 주위적 피고로, 낙찰자를 예비적 피고로 하여 임대차보증금의 반환을 청구하는 소송을 제기함

2심 법원의 판단

2심 법원은 경매가 수차례 유찰된 점 등을 들어 내용증명(소유권이전등기일로부터 2개월 뒤)과 보증금 반환 청구 소송(소유권이전등기일로부터 3개월 뒤)을 통한 임차인의 이의제기는 상당한 기간 내에 이루어졌다고 판단하였습니다(2020나92045 판결).

3심 법원(대법원)의 판단

그러나, 대법원은 위 임차인의 행동에 모순이 있으므로 낙찰자가 임대인 지위를 승계하는 것에 대하여 이의제기를 한 것으로 보기 어렵다고 판단하였습니다(2021다251929 판결).

즉, 대법원은 임차인이 (1) 배당요구를 하지 않은 점, (2) 낙찰자에게도 예비적으로 보증금 반환을 청구한 점, (3) 낙찰자를 상대로 임차권등기명령을 신청한 점을 근거로 임차인이 낙찰자의 승계를 원하는 것처럼 모순된 행동을 하였으므로 이의제기를 한 것으로 보기 어렵다고 판단하였습니다.

임대인 지위 승계 거부에 관한 판례 2

2심 법원 판단

2심 법원은 임차인이 종전 소유자로부터 보증금 5500만원 중 500만원을 받고 새로 이사갈 주택을 마련한 점, 종전 소유자의 다른 부동산에 가압류한 점을 근거로 양수인의 임대인 지위 승계에 대하여 이의제기한 것으로 평가하였습니다(2001나18734 판결).

3심 법원 판단

반면, 3심 법원은 위 임차인이 양수인의 보증금 반환 의사표시에 대하여 거절하지 않은 점, 임차인이 추후 경매시 권리신고 및 배당요구를 한 사실을 근거로 임차인이 양수인의 임대인 지위 승계에 대하여 이의 제기를 했다고 보기는 어렵다고 판단하였습니다(2001다64615 판결).

배당요구에 관한 차이

첫번째 판례와 두번째 판례에 모두 배당요구가 나오는데, 첫번째 판례는 새로운 소유자가 낙찰자인 사건이고, 두번째 판례는 새로운 소유자가 일반 매매로 주택을 구입한 양수인인데, 추후 양수인의 재산에 경매가 진행된 사건입니다.

따라서 첫번째 판례에서는 대법원은 임차인이 배당요구를 하지 않은 것은 낙찰자(새로운 소유자)의 승계를 원하는 것이므로 이의제기와 모순된 행동이라고 판단하였고, 두번째 판례에서 대법원은 임차인의 권리신고 및 배당요구는 양수인의 임대인 지위 승계를 전제로 양수인의 재산에 대한 권리행사라고 판단하여 이의제기와 모순된 행위라고 판단하였습니다.

임대차 승계 거부에 관한 판례 정리

임대인 지위 승계 이의제기권을 사전에 포기할 수 있을까?

예를 들어 추후 주택 매매가 예정되어 있는 상황에서 임대차계약을 체결하는 경우, 임대인이 임차인에게 주택 매매로 임대인이 변경될 수 있다고 고지하고, 임차인이 이에 동의한다는 내용이 포함되어 있다면, 추후 임차인이 전세 승계에 대하여 이의제기를 할 수 있을까요?

이러한 주택이 매매되어 임대인이 변경되기 전에 받은 사전 동의는 추상적인 상태에서 동의 받은 것이고, 경제적 약자에 있는 임차인의 지위를 보호하기 위해서도 이의제기권은 사전에 포기할 수 없습니다(2023나2024464 판결).

따라서 임차인이 임대차계약 체결시 추후 전세 승계를 거부하지 않겠다고 동의했다고 하더라도 그러한 합의는 효력이 없으므로 임차인은 추후 전세 승계를 거부할 수 있습니다.

2023나2024464 판결
중개대상물 확인· 설명서에 '임차인 입주 이후 건물매매로 인해 임대인이 변경될 수 있고, 임대인은 임차인에 대한 지위를 매수자에게 인계하기로 하며, 임차인은 이를 동의한다' 라는 내용이 기재되어 있고 그 서면에 원고와 피고, 공인중개사가 서명한 사실이 인정되므로, 이 사건 임대차계약 당시 원고가 피고나 공인중개사로부터 향후 이 사건 주택이 매매되어 임대인이 변경될 수 있다는 점을 어느 정도 고지받기는 하였다고 보인다.

이와 같이 원고는 이 사건 주택 매매의 구체적 내용, 특히 매수인이 누구이고 어떠한 상황에 있는지 등을 전혀 알지 못한 상태였으므로, 위 주택의 매매 경위나 매수인의 자력관계 등 새 임대인과의 신뢰관계를 보장할 만한 일체의 사정을 불문한 채 또, 경제적 약자 지위에 있는 임차인을 보호해야 할 법적 요구도 크다 할 것인바, 임대차보증금의 반환을 비롯하여 쌍방의 권리의무 이행에 영향을 미칠 수 있는 요소인 주택 매수인(새임대인)의 신상이나 자력 등이 불확실한 상황에서 임차인에게 임대인 지위 승계를 그대로 받아들이도록 강요하는 것은 불공평하고 부당하다. 원고로서는 이 사건 주택이 실제로 매매될 때에 이르러 그 매수인의 신상이나 자력, 임차인에 대한 태도, 주택의 담보가치 기타 제반 상황을 고려하여 임대인 지위 승계에 대한 이의제기 여부를 결정할 선택권이 있다고 보아야 한다.

임차인이 종전 소유자로부터 보증금을 일부 반환 받은 경우

법원은 임차인이 첫번째 양수인으로부터 보증금 중 일부를 반환 받은 것만으로는 두번째 임대인의 지위 승계에 대하여 이의제기를 한 것으로 보기 어렵다고 판단하고 있습니다. 따라서 임대차는 승계되었으므로 임차인은 두번째 양수인으로부터 나머지 보증금을 반환 받을 수 있습니다.

임차인 A가 2016. 3. 4. 임대인 B와 2500만원으로 임대차 계약 체결함
2016. 6. 20. 주택의 소유자가 B에서 C로 변경됨
2019. 3. 5. 주택의 소유자가 C에서 D로 변경됨
임차인 A는 2019. 3. 8. 소유자 C로부터 500만원을 지급 받고 2019. 3. 하순경 퇴거함
임차인 A는 주택의 소유자 D에게 나머지 보증금 2000만원에 대한 반환청구 소송을 제기함

2023나51977 판결
그러므로 살피건대, 임차인이 2019. 3. 8. 종전 임대인으로부터 5,000,000원을 지급받은 사실은 앞서 본 바와 같으나, 이는 누구로부터든지 보증금만 회수하면 된다는 단순한 생각에서 비롯된 것으로 보일 뿐, 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어나기 위하여 적극적으로 이의를 제기하였다고 보기는 어려우며, 달리 증거가 없다.

임차인이 새주인이 돈을 주지 않는다고 탓한 경우

법원은 임차인이 명시적으로 임대차 승계를 원하지 않는다고 이의제기를 하면서 양도인이 양수인과 잘 협의하여 전세금을 반환해달라고 요청한 이상 설령 임차인이 새로운 소유자가 보증금을 반환해주지 않는다고 탓했다고 하더라도 이것만으로는 임대인 지위 승계를 인정했다고 볼 수 없습니다. 따라서 임차인은 종전 소유자로부터 보증금을 반환 받을 수 있습니다.

창원지방법원 진주지원 2020. 8. 11. 선고 2019가단7415 판결

임차인이 2019. 10. 28. 임대인으로부터 이 사건 아파트 매도사실을 고지받은 후 채 일주일이 지나지 않은 2019. 11. 3.경 임대인에게 '보증금반환 부탁드립니다'라는 카카오톡 메시지를 보낸 사실, 임차인은 2019. 11. 5. 재차 임대인에게 '저희는 임대차계약 승계를 원하지 않기 때문에 집매수자와 이야기 하셔서 전세금반환 부탁드릴게요'라는 카카오톡 메시지를 보낸 사실이 각 인정된다. 위 인정사실에 의하면 원고가 이 사건 아파트 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내인 2019. 11. 5. 임대인에게 양수인의 임대인 지위 승계에 이의를 제기함으로써, 임대인의 원고에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않았다고 봄이 타당하다.

물론 을 제4, 6호증의 각 기재, 증인 F의 증언 및 변론 전체의 취지에 의하면, 임대인이 2019. 11. 3. 임차인에게 양수인과 통화하라고 권하였고, 이에 따라 임차인이 양수인과 통화를 하는 과정에서 양수인이 임차인에게 보증금을 반환하여 주겠다고 한 사실, 임차인이 2019. 11. 30. 피고에게 '오늘 전세금 주기로 한 날짜인데 새주인이 연락도 안 되고 돈도 안주고 하니까 저는 임대인을 상대로 소송을 진행하려 합니다' 라는 카카오톡 메시지를 보낸 사실도 인정된다.

그럼에도 임차인은 2019. 11. 5. 임대인에게 양수인의 임대인 지위승계에 대하여 명시적으로 이의를 제기하는 한편 '임대인이' 양수인과 협의하여 임차인에게 보증금을 반환하여 줄 것을 요구하였다. 이와 같은 사정에 비추어, 임차인이 임대기간 만료 무렵 양수인의 보증금 미지급을 탓하였더라도, 이는 '임대인이' 양수인과 협의하여 보증금을 지급하여 주어야 하기 때문이고, 임차인이 양수인의 임대인 지위 승계를 용인하였기 때문으로는 볼 수 없다.

양도 사실을 알고 3년 후에 이의제기를 한 경우

법원은 임차인은 뒤늦게 양도 사실을 알게 되었다고 주장하지만 공인중개사의 증언에 따르면 양도 당시 전화 통화를 통해 양도 사실을 알게 되었고, 그 때로부터 3년 가까이 경과한 시점에 보증금반환 청구 소송을 하면서 이의제기를 한 것은 상당한 기간 내에 이루어진 것이 아니라고 판단하였습니다.

서울북부지방법원 2021. 4. 22. 선고 2020가단123482 판결

원고는, 이 사건 소제기 무렵에 이르러서야 피고들이 D에게 이 사건 주택을 양도한 사실을 알게 되었고, 그때로부터 상당한 기간 내에 이 사건 소장 부본의 송달로써 임대인 지위 승계에 대한 이의를 제기하였으므로, 피고들의 원고에 대한 임대차보증금반환채무는 소멸하지 않았다고 주장한다.
그러나 증인 F의 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고들과 D이 2017. 8. 7. 공인중개사 F의 사무실에서 이 사건 주택에 관한 매매계약서를 작성하였는데, 당시 피고 B이 원고에게 전화하여 위 매매계약 체결 사실을 알려준 사실, 며칠 후 원고가 F에게 전화하여 소유자가 변동된 경우 임대차계약서를 다시 작성해야 되는 것인지 등에 관하여 문의를 하였고, 이에 F가 원고에게 임대차계약서를 다시 작성해야 되는 것은 아니고 임대차보증금은 나중에 나갈 때 매수인한테 받아서 나가면 된다고 알려준 사실을 인정할 수 있다. 그렇다면 원고는 피고들이 D에게 이 사건 주택을 양도한 2017. 8. 7. 당시에 이미 그 사실을 알았다고 할 것이다. 그런데 앞서 본 바와 같이 원고는 그때로부터 3년 가까이 지난 시점에 이 사건 소를 제기하면서 비로소 D의 임대인 지위 승계에 이의를 제기하였고, 이 사건 주택은 2019. 2. 26. E에게 재차 양도되기까지 하였는바, 위 이의제기가 이 사건 주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이루어졌다고 보기 어렵다. 따라서 원고의 위 이의제기로써 D에게로 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수는 없다고 할 것인바, 피고들의 원고에 대한 임대차보증금반환채무는 이미 소멸하였으므로, 이와 다른 전제에 선 원고의 주장은 이유 없다.

양도 사실을 알고 1년 후 소송을 제기한 경우

법원은 임차인이 주택 양도 사실을 알고 나서 1년 뒤에 소송을 제기하면서 임대인 지위 승계에 대하여 이의제기를 한 것은 상당한 기간 내에 이의를 제기한 것으로 보기 어렵다고 판단하였습니다.

창원지방법원 진주지원 2020. 11. 24. 선고 2020가단32899 판결
그런데 갑 제5호증, 을 제1호증의 각 기재에다가 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음의 사정, 즉 피고 회사가 2019. 3. 20. 이 사건 소유권이전등기를 마친 후 피고 C는 2019. 3. 27. 원고에게 '임대인 C입니다, 부득이한 사정으로 집을 매매하게 되었습니다, 월요일쯤 매수자분이 연락드릴겁니다'라는 문자메시지를 보낸 후, 2019. 4. 3. 피고 회사 담당자 전화번호를 알려준 점, 원고는 2020. 3. 10. 피고 C와 전화통화를 하고자 하였고, 2020. 3. 25. 이 사건 소를 제기하였는바, 원고가 2019. 3.경 이후 위 각 일자 전까지 이 사건 아파트 양도에 따른 임대인 지위 승계에 이의를 제기하였다는 사실을 인정할 증거가 없는 점 등에 비추어 보면, 원고가 제출한 증거들만으로는 원고가 상당한 기간 내에 임대인의 지위승계에 대하여 이의를 제기하였다고 보기 어렵다.