경매에서는 임차인이 낙찰자에게 대항할 수 있는 경우만 임대차가 승계되고, 일반 매매 역시 임차인이 매수인에게 대항할 수 있는 경우만 임대차가 승계됩니다. 따라서 일반 매매도 대항력 없는 임차인 승계는 안됩니다. 다만, 주택 매매계약시 임대차 승계 합의가 있었다면 대항력 없는 임차인도 승계가 가능합니다.
경매와 매매에서 임대차 승계 비교
대항력이 필요한 경우
전세집에 아무리 대출이 많고 근저당이 많아도 집주인이 바뀌거나 아파트가 경매가 되지 않는 한 세입자로서는 거주하는데 문제가 없습니다. 왜냐하면 세입자는 임대차계약을 체결했기 때문입니다. 세입자는 임대차계약에 따라 거주할 권리가 있습니다.
따라서 임차인이 거주하는데는 임대차계약서만 있으면 되는 것이지 사실상 대항요건을 갖출 필요는 없습니다.
그러나, 집주인이 바뀐다면 특히 경매로 집주인이 바뀐다면 대항력이 특히 중요합니다. 임차인과 임대차계약을 체결한 임대인은 더 이상 아파트를 좌지우지할 수 있는 소유자가 아니게 되므로 임차인은 임대차계약 이외에 다른 걸 준비해야 합니다. 그게 바로 대항력입니다.
일반 매매계약에서 대항력 기준
전세를 끼고 아파트를 매매한 경우, 그 아파트의 세입자는 변경된 집주인에게 대항하여 계속 거주하겠다고 주장할 수 있을까요?
임차인이 대항요건을 갖추면 일반적으로 대항력이 발생하긴 하지만 무조건 새로운 집주인에게 대항할 수 있는 것이 아닙니다. 임차인의 대항력 발생일과 새로운 소유자의 소유권이전등기 접수일을 비교하여 대항력이 있는지 여부를 결정하게 됩니다.
대항력 발생일이 주택을 매수한 양수인의 소유권이전등기 접수일 보다 빠르면 임차인은 주택 매수인에 대하여 대항력이 있고, 대항력 발생일이 더 늦으면 대항력이 없게 됩니다.
그리고 임차인이 주택의 새로운 소유자에게 대항할 수 있다면, 새로운 소유자는 임대인 지위를 승계해야만 합니다(주택임대차보호법 제3조 제4항). 물론 임차인에게 대항력이 없다면 새로운 소유자는 임대차를 승계할 필요가 없는 것이죠.
주택임대차보호법 제3조(대항력 등) ④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.
경매에서 대항력 기준
전세 세입자가 입주한 후 아파트가 경매되었다면 세입자는 경매에서 아파트를 낙찰받은 자에게 대항하여 계속 거주하겠다고 주장할 수 있을까요?
일반 매매계약에서는 새로운 소유자의 소유권이전등기일을 기준으로 삼은 것과 달리 경매에서는 말소기준권리의 설정일을 기준으로 삼습니다.
- 만약 경매도 일반 매매계약처럼 새로운 소유자(경매 낙찰자)의 소유권이전등기일을 기준으로 삼게 되면 사실상 모든 임차권은 승계될 것입니다. 이렇게 되면 아무도 경매에서 낙찰 받으려고 하는 사람이 없을 것입니다.
경매에서는 임차인의 대항력 발생일이 말소기준권리 등기 접수일 보다 빠르면 임차인이 경매 낙찰자에게 대항할 수 있고, 늦으면 대항할 수 없습니다.
임차인이 경매 낙찰자에게 대항력이 있으면 낙찰자는 임차권을 인수(승계)해야 하고, 임차인에게 대항력이 없다면 임차권은 인수되지 않고 소멸됩니다.
양수인에게 대항력 있어도 낙찰자에게 대항력 없는 경우
예를 들어 이미 근저당권이 설정된 아파트에 세입자가 입주한 후 아파트가 제3자에게 팔렸다가 추후 경매가 된 경우를 가정해보겠습니다.
- 임차인 A가 선순위 근저당권이 설정된 아파트에 입주하여 대항요건을 갖추었는데, 몇 달 뒤 매수인 B가 아파트를 구입하여 새로운 소유자가 되었습니다. 그런데, 몇 달 뒤 선순위 근저당권이 말소되지 않은 상황에서 아파트가 경매되었습니다.
임차인 A가 대항요건을 갖춘 후 소유자가 B로 변경되었으므로 임차인 A는 새로운 소유자 B에게 대항력이 있습니다. 그러나 추후 경매시 임차인 A는 말소기준권리(선순위 근저당권) 보다 후순위이므로 낙찰자에게는 대항력이 없습니다.
대항력 있음 = 임대차 승계
임차인이 일반 매매계약으로 주택을 구입한 양수인에게 대항할 수 있다면, 양수인은 임대인 지위를 승계해야 합니다. 즉, 임차인은 주택의 매수인에게 계속 거주하겠다고 주장(임차권 주장)할 수 있고, 임대차 종료시에는 임대차보증금도 반환 받을 수 있습니다.
임차인이 경매로 주택을 낙찰 받은 자에게 대항할 수 있다면, 낙찰자는 임차권을 인수(임대인 지위 승계)해야 합니다. 즉, 임차인은 경매 낙찰자에게 계속 거주하겠다고 주장(임차권 주장)할 수 있고, 임대차 종료시에는 낙찰자로부터 임대차보증금도 반환 받을 수 있습니다.
대항력 없는 임차인 승계 될까?
임대인 지위 승계 조건
경매에서는 임차인이 낙찰자에게 대항할 수 없다면 그 임차권은 경락으로 소멸됩니다. 따라서 경매에서는 임차인에게 대항력이 있을 때만 낙찰자가 임대인 지위를 승계합니다.
그렇다면 일반 매매계약에서는 어떻게 될까요?
일반 매매계약에서도 주택을 매수한 양수인이 무조건 임대인의 지위를 승계하는 것이 아니라 임차인이 대항요건을 갖춘 경우만 임대인의 지위를 승계합니다.
대항력 없는 임차인 승계는 원칙적으로 불가능함
경매와 일반 매매 모두 임차인에게 대항력 있는 경우만 임대차가 승계됩니다.
다만, 일반 매매의 경우 아래와 같이 주택 매매계약을 어떻게 체결하는지에 따라 대항력 없는 임차인도 임대차가 승계되는 경우가 존재합니다.
주택임대차보호법 제3조 제4항은 주택의 인도와 주민등록의 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있다. 이는 법률상 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 그 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계한다. 그 결과 양수인은 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무를 면하게 된다(대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결, 대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결 등 참조).
전세 안고 부동산 매매계약한 경우
임차인에게 대항력이 있다면 주택 매수인은 법률상 당연히 임대인 지위를 승계하게 됩니다(주택임대차보호법 제3조 제4항).
그런데, 임차인에게 대항력이 없더라도 주택 매수인이 전세를 끼고(안고) 부동산 매매계약을 체결하면서 임대차 승계에 관한 특약을 포함했다면, 주택 매수인은 그러한 특약에 따라 임대인의 지위를 승계하게 됩니다.
즉, 일반 매매계약에서 임대차 승계 합의를 한다면 대항력 없는 임차인 승계도 가능하다는 것입니다.
임대차 승계 없이 부동산 매매계약한 경우
만약 임차인이 대항요건을 갖추지 않은 상태에서 매도인이 세입자가 없는 것처럼 속이고 임대차 승계 없이 주택을 매도하였다면, 주택 매수인은 임대인 지위를 승계하지 않아도 됩니다.
그러나 임차인이 뒤늦게라도 주택 매수인의 소유권이전등기일 보다 빨리 대항력을 발생시켰다면, 주택 매수인은 인대인 지위를 승계해야 합니다.
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새로운 임대차계약을 체결한 경우
종전 임대차계약은 효력이 소멸함
임차인이 새로운 소유자에게 대항할 수 있다고 하더라도 만약 임차인이 새로운 소유자의 설득에 넘어가 임대차계약을 새롭게 체결하였다면 임차인이 과거에 체결한 임대차계약은 더 이상 효력이 없게 됩니다. 따라서 과거의 임대차계약을 기초로 한 대항력이나 우선변제권 등은 행사할 수 없게 됩니다.
대항력 없는 임차인임대인 지위를 승계하는 것이 아니라 창조하게 됨
임차인이 새로운 소유자와 임대차계약을 새로 체결한 경우, 새로운 소유자는 임대인 지위를 승계하는 것이 아니라 새로운 계약의 임대인으로서 역할을 다하게 됩니다.
따라서 임차인은 새로운 소유자가 집주인으로 있는 한 과거의 임대차계약에 따른 대항력 등이 소멸하였더라도 주택에 거주하는데는 문제가 없습니다.
그러나 주택이 경매되면 과거의 임대차계약을 소멸시킨 것이 문제가 되어 돌아옵니다.
경매시 후순위로 밀려나게 됨
추후 주택이 경매되면 세입자의 임차권은 기존에 주택에 설정되어 있던 근저당권, 가압류 등 말소기준권리 보다 후순위로 밀리게 되므로 임차인은 경매 낙찰자에게는 대항력을 주장할 수 없게 됩니다.
대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다211919 판결 어떠한 목적물에 관하여 임차인이 상가건물임대차보호법상의 대항력 또는 우선변제권 등을 취득한 후에 그 목적물의 소유권이 제3자에게 양도되면 임차인은 그 새로운 소유자에 대하여 자신의 임차권으로 대항할 수 있고, 새로운 소유자는 종전 소유자의 임대인으로서의 지위를 승계한다(상가건물임대차보호법 제3조 제1항, 제2항, 제5조 제2항 등 참조). 그러나 임차권의 대항 등을 받는 새로운 소유자라고 할지라도 임차인과의 계약에 기하여 그들 사이의 법률관계를 그들의 의사에 좇아 자유롭게 형성할 수 있는 것이다. 따라서 새로운 소유자와 임차인이 동일한 목적물에 관하여 종전 임대차계약의 효력을 소멸시키려는 의사로 그와는 별개의 임대차계약을 새로이 체결하여 그들 사이의 법률관계가 이 새로운 계약에 의하여 규율되는 것으로 정할 수 있다. 그리고 그 경우에는 종전의 임대차계약은 그와 같은 합의의 결과로 그 효력을 상실하게 되므로, 다른 특별한 사정이 없는 한 이제 종전의 임대차계약을 기초로 발생하였던 대항력 또는 우선변제권 등도 종전 임대차계약과 함께 소멸하여 이를 새로운 소유자 등에게 주장할 수 없다고 할 것이다.
경매와 매매에서 임차인의 이의 제기
일반 매매에서 임차인의 이의 제기
집주인이 변경될 때 임차인에게 대항력이 있다면, 임대인의 지위는 새로운 소유자에게 당연히 승계되고, 임대차보증금 반환채무 역시 새로운 소유자에게 면책적으로 인수됩니다.
종전 임대인은 임대보증금을 반환할 의무에서 면책되었으므로 임차인은 종전 소유자에게 보증금 반환을 청구할 수 없고, 새로운 소유자에게만 보증금의 반환을 청구할 수 있게 됩니다.
주택임대차보호법(이하 ‘주택임대차법’이라고 한다) 제3조 제4항은 주택의 인도와 주민등록의 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있다. 이는 법률상 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 그 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계한다. 그 결과 양수인은 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무를 면하게 된다(대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결, 대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결 등 참조).
그러나, 임차인 입장에서 새로운 소유자가 사기꾼 같아 보이거나 뭔가 나중에 보증금을 반환 받기 어려워 보인다면, 임대인의 지위 승계에 대하여 이의제기를 할 수 있습니다. 즉, 임차인은 이의 제기를 통해 임대차계약을 해지하고, 종전 소유자(임대인)로부터 보증금을 반환 받을 수 있습니다.
임차인의 보호를 위한 주택임대차법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무는 소멸하지 않는다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결 참조)
경매에서 임차인의 이의 제기
경매에서는 임차인이 낙찰자에게 대항할 수 있다면 낙찰자는 임차권을 인수하게 됩니다(낙찰자의 임대차 승계).
경매에서도 일반 매매와 같이 임대인 지위 승계에 대하여 이의제기가 가능합니다.
2012가단42704 판결 임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다고 할 것이다. 이와 같은 법리는 경매로 인하여 임대인의 지위가 승계되는 이 사건의 경우에도 그대로 적용된다고 봄이 타당하다.
다만, 보통 경매가 진행되는 이유는 종전 소유자에게 돈이 없다는 뜻인데, 임차인이 임대차 승계에 대하여 이의제기를 하면 임차인은 새로운 소유자가 아닌 종전 소유자에게 보증금을 반환 받아야 합니다. 따라서 임차인이 보증금을 회수하기 위해서는 새로운 소유자에게 임차권이 인수되는 것이 더 나은 선택지인 경우가 많을 것입니다.
따라서 낙찰자에게 대항력 있는 임차인이 경매 낙찰자에게 인수되는 것을 거부하고 싶다면, 최우선변제권 또는 우선변제권을 행사해서 배당을 받고 이사가거나 또는 낙찰자와 합의하여 낙찰자로부터 보증금을 반환 받고 이사나가는 방법이 있습니다.