전세 승계되는 경우 2가지, 전세 승계시 법률관계, 전세 끼고 매매시 부동산 매매계약서 양식, 임차인 승계 확인서 작성 방법 및 양식, 전세 승계 없이 매매하는 경우 계약서 양식, 전세 승계 거부 확인서 양식을 정리해보겠습니다.
전세 승계 매매
전세 승계 되는 경우 2가지
(1) 임차인이 전세집 소유자가 변경되기 전에 대항력을 갖춘 경우, 임대차는 법률상 당연히 승계됩니다(주택임대차보호법 제3조 제4항).
(2) 임차인에게 대항력이 없더라도 매도인과 매수인 간에 전세를 끼고 주택을 매매하기로 약정했다면, 임대차는 계약상 승계됩니다.
전세 끼고 매매시 법률관계
임차인에게 대항력이 있거나 또는 전세 끼고 매매계약이 체결되는 경우 새로운 소유자는 임대인 지위를 승계하고, 보증금반환의무를 면책적으로 인수하게 됩니다. 따라서, 종전 소유자는 보증금 반환의무에서 면책됩니다.
2021다251929 판결 주택임대차보호법(이하 ‘주택임대차법’이라고 한다) 제3조 제4항은 주택의 인도와 주민등록의 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있다. 이는 법률상 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 그 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계한다. 그 결과 양수인은 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무를 면하게 된다.
전세 승계 거부 가능할까?
보통은 임차인 입장에서는 집주인이 변경되더라도 계속 거주하고 싶을 것입니다. 주택이 마음에 들어서 전세 계약을 체결한 것이지 집주인이 마음에 들어서 전세계약을 체결한 것이 아니기 때문이죠.
그러나, 임차인 입장에서는 자신의 의사와는 관계 없이 임대인이 변경된 것이므로 임차인은 이러한 관계에서 벗어날 수 있는 권리가 있습니다.
대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결 임차인의 보호를 위한 주택임대차법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위 승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무는 소멸하지 않는다.
아래에서는 임차인의 전세계약 승계 거부 방법(이의제기 방법)을 알아보기 위해 먼저 관련 판례를 확인해보고, 승계 거부 방법을 정리해보겠습니다.
전세 안고 매매시 특약 및 전세 승계 합의서의 필요성
임차인에게 양수인의 임대차 승계에 대하여 거부할 수 있는 자유는 있지만 임차인의 이러한 전세 승계 거부는 양도인과 양수인의 자금조달 계획에 큰 차질을 가져오게 됩니다.
즉, 매도인과 매수인 간에 임대차를 승계하기로 하고 매매대금 조달 계획을 세웠는데, 뒤늦게 임차인이 전세 승계를 거부하게 되면, 매수인은 매매대금 중 임대차보증금 만큼을 현금으로 조달해야 하고, 매도인은 임차인에게 임대차보증금을 직접 반환해야만 합니다. 한 마디로 매매대금 조달 및 보증금 반환에 관한 계획이 어긋나게 되는 것입니다.
즉, 매도인 입장에서는 전세를 끼고 매매하다가 뒤늦게 임차인이 이의제기를 하게 되면 예상치 못한 자금을 조달하기 위해 고생하게 될 수도 있습니다(법률관계의 불안정성).
따라서 전세를 끼고 매매를 할 경우, 매도인은 임차인으로부터 승계에 대해 동의한다는 답변을 확보(승계 확인서 등)한 후 매매계약서에 이러한 내용을 특약으로 넣어 두는 것이 좋습니다.
아래에서는 임대차를 승계하는 내용의 부동산 매매계약서 작성 방법 및 양식, 임차인 승계 합의서 작성 방법 및 양식을 정리해보겠습니다.
부동산 매매계약서 특약
부동산 매매계약서(전세 끼고 매매)
매도인 입장에서는 매매대금 중 임대차보증금 만큼을 현금으로 받는 대신 자신의 반환 채무를 양수인에게 넘겨주는 것입니다.
따라서 보증금 만큼을 현금으로 못 받았는데, 추후 보증금반환의무를 부담하고 싶지 않다면, 부동산 매매계약서에 그러한 내용을 명확히 해두는 것이 좋습니다.
임대차를 승계하는 내용의 특약(임차인 승계 계약서)
부동산 매매계약서 중 (1) 매매대금 부분에 양수인이 매매대금으로 지급하는 대신 인수할 보증금 총액을 표시하고, (2) 특약 부분에는 양수인이 보증금 반환의무를 인수한다는 내용과 양수인이 인수하기로 한 임대차보증금에 관한 세부 내역을 기입하면 됩니다.
전세 끼고 매매시 첨부서류
(1) 매도인 입장에서는 주택을 매도하면서 자신의 임대인으로서의 의무도 함께 넘기는 것이므로 임대인의 의무가 담겨 있는 임대차계약서를 첨부하는 것이 좋습니다.
(2) 만약 매수인이 임차인의 현황(해당 주택에 관한 모든 임대차에 관하여 임차인의 인적사항, 임대차기간, 임대차보증금, 확정일자 부여일 등)을 정확하게 알고 싶고, 이를 계약서에 반영하고 싶다면 확정일자 부여현황을 발급 받아 첨부하는 것이 좋습니다.
(3) 법률관계를 명확히 하기 위해 임차인의 승계 확인서가 있다면 함께 첨부하는 것이 좋습니다.
- 각 임대차계약서
- 확정일자 부여현황
- 각 임차인의 승계 확인서
임차인 승계 확인서(임차인 승계 동의서) 작성 방법 및 양식은 아래에 정리하였습니다.
임차인 승계 확인서
임차인 승계 확인서(임차인 승계 동의서)
임차인 승계 확인서란 임차인이 양수인의 임대인 지위 승계에 관하여 동의한다는 내용과 추후 이러한 임대차 승계에 대하여 이의제기 하지 않겠다는 의사를 확인해주는 것을 말합니다.
연체된 임대료 채권 등의 양도 승낙
만약 임차인이 임대료 또는 관리비를 연체했다면, 임대차 승계에 관한 동의를 받아두면서 이러한 연체된 채권의 양도에 관하여 채무자(임차인)의 승낙을 받아두는 것도 좋습니다.
전세 승계 없이 매매되는 경우
임대차 승계 없이 매매되는 경우
아래의 3가지 경우 임대차 승계 없이 주택이 매매됩니다.
- 임차인에게 대항력이 없는 상황에서 부동산 매매계약시 임대차 승계 없이 체결된 경우
- 임차인에게 대항력은 있지만 매수인이 임차인 없는 주택을 원해서 임대인이 책임지고 임차인을 내보내기로 합의한 경우(임대인이 임차인에게 합의금을 주고 내보내는 경우)
- 임차인에게 대항력은 있지만 임차인이 승계를 거부한 경우
임대차 승계 없는 매매의 법률관계
(1) 부동산 매매계약의 매매대금에는 임대차보증금이 포함되지 않습니다. 따라서 매수인은 매매대금을 모두 현금으로 지불해야 합니다.
(2) 부동산 양수인이 임대인의 지위를 승계하지 않고, 임대차보증금의 반환의무를 인수하지도 않습니다. 따라서 임대차보증금 반환의무는 여전히 매도인에게 남아 있습니다.
(3) 부동산 매도인(종전 소유자)은 임차인에게 직접 임대차보증금을 반환해야 하고, 매도인은 주택을 인도하는 날(매매대금의 잔금일)까지 임대차를 종료시키고 임차인을 내보낸 후 주택을 인도해줘야 합니다.
임차인의 주택 명도
임차인이 스스로 임대차 승계를 거부하는 경우라면 매도인이 주택을 인도하는데는 문제가 없을 것입니다. 그러나, 대항력 있는 임차인이 승계를 거부하고 있지 않은데 매수인이 임차인 없이 빈 집을 넘겨 받길 원한다면, 결국 매도인이 임차인과 합의하여 임차인을 내보내야 할 것입니다.
만약 매도인이 주택을 인도해야 하는 날(잔금일)까지 임대차 기간이 남아 있다면, 임대인은 임차인을 내보내기 위해 이사비 등 합의금을 주고 임대차를 종료시켜야 할 것입니다. 그런데, 임차인과 합의금 제안에 응하지 않는다면 임대차 기간이 만료할 때까지는 임차인을 강제로 내보낼 수 있는 방법이 없습니다.
따라서 보통은 임대차를 승계하면서 매매하는 것이 일반적이고, 만약 임대차 승계 없이 매매하고 싶다면 매도인은 사전에 임차인과 대화하여 주택 인도일, 합의금 등에 관하여 합의한 후 매매계약을 체결하는 것이 좋습니다.
전세 승계 거부 확인서
임차인의 전세 승계 거부 통보가 내용증명으로 있었다면 내용증명을 매매계약서에 첨부하면 되겠지만 만약 이러한 입증자료가 부족하다면 임차인으로부터 전세 승계 거부에 관한 확인서를 받아두는 것이 좋습니다.