필요비 유익비 포기 특약, 차이(+부속물매수?)

필요비상환청구권, 유익비상환청구권, 부속물매수청구권을 정리해보고, 필요비 유익비 차이, 필요비 유익비 포기 특약, 필요비상환청구권 포기 특약, 유익비상환청구권 포기 특약에 관하여 설명드리겠습니다.

필요비 유익비 차이

비용 지출로 임차목적물의 가치가 증가해야 할까?

필요비는 임차물의 보존을 위해 지출하는 비용이므로 이득이 발생할 필요도 없고, 가치의 증가가 현존할 필요도 없습니다.

그러나 유익비는 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입한 비용이므로 임대차 종료시에 객관적 가치의 증가액이 현존해야 합니다.

비용은 언제 상환 청구할 수 있을까?

필요비는 지출한 즉시 청구할 수 있고, 유익비는 임대차 종료시에 청구할 수 있습니다.

동시이행항변 VS. 유치권 항변

필요비는 지출 즉시 청구할 수 있으므로 월세 지급 청구에 대하여 동시이행항변을 주장하여 지출한 만큼 월세 지급을 거절할 수 있습니다.

필요비를 지출 즉시 청구하지 않고 임대차 종료시에 청구하거나 유익비를 청구하는 경우에는 임대인의 부동산 인도 청구에 대하여 유치권 항변을 할 수 있습니다.

필요비 유익비 포기 특약과 유치권

필요비, 유익비 포기 특약

필요비상환청구권과 유익비상환청구권에 관한 규정은 강행규정이 아니므로 필요비와 유익비를 포기하기로 하는 특약은 유효합니다.

판례는 상가나 주택 임차인이 자신의 비용 부담으로 원상복구하여 임대목적물을 반환하기로 하는 특약을 한 경우, 이러한 특약은 임차인의 필요비상환청구권이나 유익비상환청구권을 포기하기로 하는 특약에 해당된다고 보고 있습니다.

2011나27263 판결 
'임차인은 임대인의 승인 하에 개축 또는 변조할 수 있으나 부동산의 반환기일 전에 임차인의 부담으로 원상복구하기'로 약정하였는바(갑 1호증), 이는 특별한 사정이 없는 한 원고가 이 사건 부동산에 지출한 각종 필요비 또는 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 하는 특약이라고 봄이 상당하다

필요비 유익비 유치권

임대인의 건물명도 소송에 대하여 임차인은 임차목적물을 점유할 권리가 있다고 항변해야 하는데, 이 때 임차인이 내세울 수 있는 대표적인 권리가 동시이행항변권과 유치권입니다.

즉, 임대인의 건물명도 청구에 대하여 임차인은 필요비상환청구권 또는 유익비상환청구권의 변제를 받을 때까지 임차목적물을 점유할 권리가 있다면서 유치권을 행사할 수 있는 것입니다.

다만, 이러한 유치권이 있더라도 실질적으로 건물을 사용수익하였다면 월세 상당의 부당이득은 반환해야 합니다.

나아가 보통 임차인의 비용 부담으로 임차목적물을 원상복구 하여 반환하기로 하는 특약이 체결되는데, 이러한 특약은 필요비, 유익비 포기 특약에 해당되므로 이러한 원상복구 특약이 있다면, 임차인은 필요비나 유익비를 근거로 유치권을 행사할 수 없습니다.

73다2010 판결
건물의 임차인이 임대차관계 종료시에는 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기로 약정한 것은 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼 수 있어 임차인은 유치권을 주장을 할 수 없다.
필요비 유익비 포기 특약

필요비상환청구권

필요비 뜻

필요비란 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용을 말하는데, 쉽게 말하면 주택이나 상가 세입자가 하자를 수리하고 지출한 수리비를 말합니다.

75나1886 판결
건물의 사용대차에서 낡은 출입문을 새로 만들고 마루문, 지붕 및 방4개를 보수하고 상수도관이 삭아서 새로 바꾸고 정원과 마당을 일부 보수한 것은 주택의 유지보존을 위한 통상의 필요비에 해당되어 차주가 부담할 것이다.

필요비에 해당되지 않는 것

임차물의 사용수익 자체를 위해 지출한 비용(전기요금, 수도요금 등)은 필요비가 아니며, 임차인이 음식점을 경영하기 위하여 벽지, 장판지, 페인트칠, 칸막이 등을 설치하고 수리한 비용 역시 임차목적물의 보존을 위한 비용이 아니므로 필요비가 아닙니다.

임차인의 필요비상환청구권 = 임대인의 수선의무

주택이나 상가 임대인은 임대료를 받는 대신 임차인이 임대목적물을 사용 수익할 수 있도록 유지해줄 의무가 있으므로 임대목적물에 하자가 발생할 경우 수선할 의무도 부담하게 됩니다.

임대목적물을 수선할 의무를 부담하는 자는 임차물의 보존을 위해 비용을 부담해야 하므로 만약 임차인이 임대인 대신에 하자를 수리하여 필요비를 지출했다면 임대인에게 필요비 상환을 청구할 수 있는 것입니다.

2016다227694 판결
‘필요비’란 임차인이 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용을 말한다. 임대차계약에서 임대인은 목적물을 계약존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하고, 이러한 의무와 관련한 임차물의 보존을 위한 비용도 임대인이 부담해야 하므로, 임차인이 필요비를 지출하면, 임대인은 이를 상환할 의무가 있다. 

필요비상환청구권 요건

필요비는 임차물의 보존을 위해 지출하는 비용이므로 지출하는데 임대인의 동의가 필요 없습니다.

또한, 필요비 상환을 청구하기 위해 이득이 발생하거나 현존할 필요가 없으며, 가액 현존 여부와 관계 없이 지출 비용 전액을 상환 청구할 수 있습니다.

필요비상환청구 시기

필요비는 지출한 즉시 상환 청구가 가능하고, 임대인의 필요비상환의무와 임차인의 차임지급의무는 동시이행관계이므로 임차인은 지출한 필요비 금액의 한도에서 월세(차임)의 지급을 거절할 수 있습니다.

또한, 임차인은 임대인이 목적물을 반환 받은 날로부터 6월 내에 필요비상환청구권을 행사해야 합니다(민법 제654조, 제617조).

대법원은 임대인은 임차인이 2기 이상의 차임인 2700만원을 연체했음을 이유로 임대차계약 해지를 주장한 사례에서 영화관을 운영하는 임차인이 화재로 보수공사비 1500만원을 지출하였고, 이러한 필요비 상환과 연체된 차임은 동시이행관계에 있으므로 연체된 차임은 2700만원이 아니라 2700만원에서 필요비 1500만원을 공제한 1200만원이고, 1200만원은 2기 이상의 차임 연체가 아니므로 임대차계약 해지는 부적법하다고 판단하였습니다(2016다227694 판결).

필요비상환청구권 포기 특약

판례는 임차인의 비용으로 원상복구하기로 약정했다면 필요비, 유익비 포기 특약으로 해석하고 있습니다. 특약 문구는 아래와 같습니다.

<특약 문구> 임차인은 자신의 부담으로 임차목적물을 원상복구하여 임대인에게 반환해야 하고, 임차인은 임대인에게 필요비, 유익비, 시설비 등을 청구하지 않는다.

2012다3609 판결 
건물의 임차인이 임대차관계 종료시에는 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기로 약정한 것은 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼 수 있다.

원칙적으로 임대인이 수선의무를 부담하지만 특약에 의해 임대인의 수선의무를 면제하거나 임차인이 수선의무를 부담하는 것이 가능하며, 이러한 특약이 있는 경우 임차인은 필요비를 지출했더라도 필요비상환청구권을 행사할 수 없습니다.

다만, 임대인의 수선의무가 면제되고, 임차인이 수선의무를 부담하기로 하는 포괄적인 특약의 경우, 구체적인 범위를 명시하지 않는 이상 임대인의 수선의무가 면제되는 부분은 소규모 수선에 한하고, 대규모 수선은 여전히 임대인이 수선의무를 부담하게 됩니다. 이 경우 임차인이 대규모 수선 부분에 대하여 필요비를 지출했다면 필요비상환청구가 가능할 것입니다.

유익비상환청구권

유익비 뜻

유익비는 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말합니다.

유익비에 해당되지 않는 것

임차인의 주관적 이익이나 특정한 영업 목적은 유익비가 아니며, 음식점 경영을 위한 간판 설치, 신발장 및 다용도장 공사비, 칸막이 공사비용, 주방 인테리어 공사비는 유익비가 아닙니다.

94다20389, 20396 판결
민법 제626조 제2항에서 임대인의 상환의무를 규정하고 있는 유익비란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말하는 것으므로, 임차인이 임차건물 부분에서 간이 음식점을 경영하기 위하여 부착시킨 시설물에 불과한 간판은 건물 부분의 객관적 가치를 증가시키기 위한 것이라고 보기 어려울 뿐만 아니라, 그로 인한 가액의 증가가 현존하는 것도 아니어서 그 간판설치비를 유익비라 할 수 없다.

유익비상환청구권 요건

유익비 상환을 청구하기 위해서는 임대차 종료시에 객관적 가치의 증가액이 현존해야 합니다.

임대인은 지출한 비용과 현존한 증가액 중 선택하여 상환할 수 있는데, 이러한 임대인의 선택권을 위하여 임차인은 지출한 비용과 현존 증가액을 산정하고 입증해야 합니다.

유익비상환청구 시기

임대차가 종료되어야만 비로소 유익비 상환 청구가 가능하고, 임차인은 임대인이 목적물을 반환 받은 날로부터 6월 내에 유익비 상환을 청구해야 합니다(민법 제654조, 제617조).

유익비상환청구권 포기 특약

유익비상환청구권은 강행규정이 아니므로 포기하는 특약이 가능하며, 특약 문구는 아래와 같습니다.

<특약 문구> 임차인은 자신의 부담으로 임차목적물을 원상복구하여 임대인에게 반환해야 하고, 임차인은 임대인에게 필요비, 유익비, 시설비 등을 청구하지 않는다.

2011나27263 판결 
'임차인은 임대인의 승인 하에 개축 또는 변조할 수 있으나 부동산의 반환기일 전에 임차인의 부담으로 원상복구하기'로 약정하였는바(갑 1호증), 이는 특별한 사정이 없는 한 원고가 이 사건 부동산에 지출한 각종 필요비 또는 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 하는 특약이라고 봄이 상당하다
대법원 1995. 6. 30., 선고, 95다12927, 판결
임대차계약에서 “임차인은 임대인의 승인하에 개축 또는 변조할 수 있으나 부동산의 반환기일 전에 임차인의 부담으로 원상복구키로 한다"라고 약정한 경우, 이는 임차인이 임차 목적물에 지출한 각종 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 봄이상당하다. 

유익비 부속물 차이

유익비는 본체의 객관적 가치가 증가해야 할 뿐이고, 부속물은 본체와는 독립성이 있는 물건이어야 합니다.

따라서 임차인이 임차한 건물을 증축하거나 개축하여 그 부분이 건물의 구성 부분으로 된 경우에는 부합의 법리에 따라 임대인의 소유로 되므로 임차인은 부속물매수청구권 행사할 수 없고, 유익비상환청구권 행사만 가능합니다.

또한, 유익비상환청구권은 포기하는 특약이 가능하지만 부속물매수청구권은 원칙적으로 포기하는 특약이 불가능합니다.

부속물매수청구권

부속물 뜻

부속물이란 건물 자체에 부속된 물건으로 임차인 소유의 물건 중 건물의 사용에 객관적 편익을 가져오는 것을 말합니다.

92다41627 판결
5층 건물 중 공부상 용도가 음식점인 1,2층을 임차하여 대중음식점을 경영하면서 음식점영업의 편익을 위하여 한 시설물이 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 것이라고 본 사례.

부속물매수청구권 요건

  • 부속물은 독립성 유지하면서 임차인의 소유여야 함
  • 부속물은 건물 사용의 객관적 편익을 가져오는 물건이어야 함
  • 부속물은 임대인의 동의를 얻거나 또는 임대인으로부터 매수한 물건이어야 함
  • 임차인의 채무불이행이 없어야 함

부속물매수청구 시기

임차인은 임대차 종료시에 임대인에게 부속물 매수를 청구할 수 있습니다.

부속물매수청구권 강행규정

부속물매수청구권에 관한 규정은 편면적 강행규정이므로 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없습니다(민법 제652조, 제646조).

따라서 부속물매수청구권을 포기하는 특약은 임차인에게 불리한 약정으로서 효력이 없는 것이 원칙입니다. 그러나, 아래의 판례와 같이 특별한 사정이 있는 경우 부속물매수청구권 포기 특약을 유효하다고 보고 있습니다.

부속물매수청구권 포기특약

대법원은 보증금과 차임을 시가보다 저렴하게 하는 대신 시설비, 필요비, 유익비, 권리금 등을 일체 청구하지 않기로 약정한 경우는 부속물매수청구권 포기한 것이고, 이러한 포기 특약이 일방적으로 불리한 것으로 볼 수 없어 유효하다고 판단하고 있습니다(92다24998, 92다25007 판결).

민법
제652조(강행규정) 제627조, 제628조, 제631조, 제635조, 제638조, 제640조, 제641조, 제643조 내지 제647조의 규정에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
민법
제646조(임차인의 부속물매수청구권) 
①건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다.

②임대인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 전항과 같다.

부속물매수청구권 유치권

부속물매수청구권이 인정된다면 임대차 종료시에 부속물매수청구권을 근거로 유치권을 행사할 수 있습니다.

그러나 임차인이 월세를 연체하는 등 채무불이행이 있었다면 해당 임차인은 부속물매수청구권을 행사할 수 없고, 결국 유치권도 행사할 수 없게 됩니다.

2015가합105456 판결
피고 ○○○○○은 이 사건 건물을 증축하는 등으로 유익비를 지출하였고, 이 사건 건물의 인테리어 비용 등을 지출하여 부속물매수청구권리가 있으므로, 이를 상환받을 때까지 이 사건 건물을 유치할 권리가 있다고 주장한다.
살피건대, 이 사건 임대차계약이 피고 ○○○○○의 차임 연체를 이유로 2015. 9. 30. 종료된 사실, 피고 ○○○○○이 이 사건 임대차계약에 따라 이 사건 건물을 인도 받은 후 증축공사를 하고 이 사건 주차장을 설치하였으며, 이 사건 임대차계약이 종료된 후에도 피고 ○○○○○이 피고 2, 피고 3을 통해 이 사건 건물을 점유하고 있는 사실은 앞서 본 바와 같으나, 한편 이 사건 임대차계약서 제7조에 제6호에 “피고 ○○○○○의 비용으로 건물증축 및 기타 모든 설비에 대하여 임차만료시 원고 또는 제3자에게 권리 행사를 할 수 없다.”라고 규정한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 이로써 피고 ○○○○○은 유익비상황청구권을 포기하였다고 봄이 상당하다. 또한 임대차계약이 임차인의 채무불이행으로 인하여 해지된 경우에는 임차인은 민법 제646조에 의한 부속물매수청구권이 없다(대법원 1990. 1. 23. 선고 88다카7245 판결 등 참조). 결국 피고 ○○○○○의 이 부분 주장은 어느 것도 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.

부속물매수청구권 대상이 아닌 것

독립성 없는 경우 등

부속물은 독립성 유지하면서 임차인의 소유여야 하므로 아래의 사례는 부속물매수청구권 대상이 아닙니다.

  • 건물의 구성 부분은 비용상환청구 대상일 뿐 부속물매수청구권 대상 아님
  • 기존 건물에 증축 또는 개축한 시설물은 비용상환청구 대상일 뿐 부속물매수청구권 대상 아님
  • 임대인 소유에 귀속하기로 약정한 것은 무속물매수청구권 대상 아님
  • 쉽게 분리가 가능한 것은 수거해야 할 대상이므로 부속물매수청구권 대상 아님
  • 분리하더라도 가치가 감소하지 않는 것은 수거해야 할 대상이므로 부속물매수청구권 대상 아님
  • 무형재산은 물건이 아니므로 부속물매수청구권 대상 아님

특수 목적

부속물은 건물 사용의 객관적 편익을 가져오는 물건이어야 하므로 아래의 판례와 같이 임차인이 자신의 특수 목적을 위해 부속한 경우에는 부속물매수청구권 대상이 아니라고 판단하였습니다.

2015가단16493(본소), 2015가단39212(반소)
 판결
위 공사내역 순번 1 '건축공사' 중 '화장실내 건축공사, 주방공사, 강화유리 출입문 공사, 벽체공사(일부)'와 순번 2 '냉난방공사', 순번 3 '전기조명공사'는 모두 피고가 위 건물을 '커피전문점'이라는 특수목적에 사용하기 위하여 부속한 것일 뿐 이 사건 건물의 객관적 편익을 가져오는 물건이라고 볼 수 없어 부속물매수청구권의 대상이 아니라고 할 것이고, 위 공사내역 순번 1 '건축공사, 중 '벽체공사(일부), 바닥공사, 천장공사'는 이 사건 건물의 구성부분에 해당한다거나 또는 위 건물의 객관적인 편익을 가져오는 물건이 아니라 할 것이므로 이 역시 부속물매수청구권의 대상이 아니라고 할 것이다.
93다25738 판결
사무실로 이용되던 곳을 삼계탕집을 경영하기 위하여 보일러,온돌방,방문틀,주방내부,합판을 이용한 점포장식,가스 ,실내전등, 계단전기 등을 설치하고 페인트 도색을 하는 등 공사를 한 것은 필요비, 유익비, 부속물 모두 아니라고 판단하였습니다.

부속물매수청구권 에어컨

위 판례에 의하면 냉난방공사는 임차인의 특수 목적을 위해 설치된 것이므로 부속물매수청구권 대상이 아니라고 보았습니다.

결구 천정에 부착된 에어컨은 아래의 요건을 만족할 경우에 부속물매수청구권이 인정될 수 있을 것입니다.

  • 임차인이 임대인의 동의를 얻어 에어컨을 부착하거나 임대인으로부터 에어컨을 매수하여 부착할 것
  • 임차인이 상가건물의 공부상 용도와 일치하는 영업을 목적으로 냉난방공사를 하였고, 냉난방공사가 객관적 편익을 가져온다고 인정될 경우

부속물매수청구권 인정되지 않는 경우 5가지

아래의 경우 임차인은 부속물매수청구권을 행사할 수 없습니다.

  1. 임차인의 월세 연체하여 계약이 해지된 경우
  2. 시세보다 저렴하게 임차하면서 부속물매수청구권 포기 특약을 한 경우
  3. 임차인이 자신의 특수 목적을 위하여 설치한 것
  4. 임차인의 동의를 얻지 못한 물건
  5. 본체에 구성부분으로 되거나 임대인에게 소유권 귀속 약정을 한 경우