공동상속주택이란 상속으로 여러 명이 공동으로 소유하는 1주택을 말하는데, 공동상속주택 양도세와 관련하여 상속지분이 가장 큰 상속인(최다지분)이 공동상속주택을 소유한 것으로 간주되므로 최다지분을 상속 받은 자가 일반주택을 양도할 경우 1세대 1주택 비과세 특례가 적용됩니다. 국세청 심판 사례에서 공동상속주택 소수지분은 주택수에서 제외되는 것이 원칙이지만 2채 이상을 상속 받은 경우 1주택만 주택수에서 제외되고 나머지는 주택수에 포함된다고 보는 사례가 있습니다.
공동상속주택 양도소득세
공동상속주택이란?
공동상속주택이란 상속인이 여러 명이라서 상속으로 여러 명이 공동으로 소유하는 1주택을 말합니다.
공동소유주택 VS. 공동상속주택
공동소유주택은 비록 주택은 1개이지만 공동 소유자들 각자가 그 주택을 소유한 것으로 보는데(소득세법 시행령 제154조의 2), 공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인(최다지분 상속인)만이 공동상속주택을 소유하는 것으로 봅니다. 여기서 최다지분이 2명 이상이라면 주택 거주자, 최연장자 순서로 공동상속주택을 소유하는 것으로 간주됩니다(소득세법 시행령 제155조 제2항).
공동상속도 단독상속처럼 비과세 특례가 적용됨
어떤 주택(A)를 상속인 B가 단독상속 받았다면 일반주택을 양도할 경우 1세대 1주택에 해당한다고 보아 양도세 비과세 특례가 적용되는데, 이러한 비과세 특례는 공동상속에도 적용됩니다.
예를 들어 상속인 B가 주택(A)를 다른 상속인들과 공동상속 받았는데, B의 상속지분이 가장 크다면, B는 공동상속주택(A)를 소유한 것으로 봅니다. 여기서 최다지분 공동상속인 B가 공동상속주택(A)를 소유한 상태에서 일반주택을 양도할 경우, 양도세 비과세 특례가 적용된다는 것입니다.
공동상속주택 양도세 비과세 특례가 적용되려면 별도 세대여야 함
공동상속주택을 상속 받은 최다지분권자가 일반주택을 양도할 경우 비과세 특례를 적용 받기 위해서는 상속인과 피상속인이 별도 세대여야 합니다.
부동산거래관리과-939
「소득세법 시행령」제155조제2항에 따라 상속받은 주택과 일반주택을 각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에 같은 법시행령제154조제1항에 따른 1세대1주택 비과세를 규정을 적용함에 있어 동일세대원으로부터 상속받은 주택인 경우에는 위 규정이 적용되지 아니하는 것이며, 동일세대원으로부터 상속받은 주택이 2주택인 경우로서 먼저 양도하는 주택은 양도소득세가 과세되는 것입니다.
공동상속주택 소수지분 양도세
공동상속주택 소수지분은 주택수에서 제외됨
상속인 B가 공동상속주택(A)의 다수지분을 상속 받고, 상속인 C가 공동상속주택(A)의 소수지분을 상속 받은 경우, 소수지분은 주택 수 산정에서 제외됩니다.
상속인 C가 공동상속주택 소수지분을 보유한 상태에서 일반주택을 양도할 경우, 1세대 1주택 비과세 특례의 적용 없이도 양도세가 비과세 됩니다. 왜냐하면 상속인 C가 보유한 공동상속주택의 소수지분은 주택수에 포함되지 않으므로 상속인 C는 일반주택만을 보유한 1가구 1주택자에 해당하기 때문입니다.
상속주택과 공동상속주택 소수지분을 보유하면서 일반주택 양도하는 경우
상속인이 상속주택(단독상속)과 공동상속주택(소수지분)을 모두 보유한 상태에서 일반주택을 양도한 경우, 양도세가 비과세 됩니다(1세대 1주택 비과세 특례 적용).
- 공동상속주택의 소수지분은 소유한 것으로 보지 않으므로 상속주택과 일반주택만 보유한 것이 되어 양도세가 비과세 되는 것입니다.
재산세과-764
귀 질의의 경우 일반주택(A주택), 「소득세법 시행령」 제155조 제2항에 해당하는 상속주택(B주택, 부친으로부터 상속), 동조 제3항에 해당하는 소수지분 공동상속주택(C주택, 배우자가 장인으로부터 상속)을 소유한 1세대가 A주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 「같은법 시행령」 제154조 제1항을 적용하는 것임
상속주택 취득 후 공동상속주택 소수지분을 상속 받은 후 일반주택 양도하는 경우
상속인이 별도 세대에 거주하는 모친으로부터 받은 상속주택(단독상속)과 부친의 동거봉양을 목적으로 합가했다가 받은 공동상속주택(소수지분)을 보유한 상태에서 일반주택을 양도할 경우, 양도세가 비과세 됩니다(1세대 1주택 비과세 특례 적용).
- 공동상속주택은 동일 세대인 부친으로부터 상속 받은 것이지만 동거봉양의 목적으로 합가한 것이고, 소수지분을 상속 받은 것이므로 소유한 것으로 간주되지 않습니다. 따라서 상속주택과 일반주택만 보유한 것이 되어 양도세가 비과세 되는 것입니다.
서면-2021-법규재산-5688
귀 서면질의의 사실관계와 같이, 일반주택(A), 「소득세법 시행령」 제155조제2항에 해당하는 상속주택(B, 별도세대인 모친으로부터 상속), 같은 조 제3항에 해당하는 소수지분 공동상속주택(C, 동거봉양 목적으로 합가한 부친으로부터 상속)을 소유한 1세대가 A주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 「소득세법 시행령」제154조제1항을 적용할 수 있는 것입니다.
공동상속주택 소수지분 사례 – 양도세 비과세
2채 이상의 공동상속주택 소수지분
상속인 D가 일반주택을 보유한 상태에서 2채의 주택을 소수지분으로 공동 상속 받은 경우, 상속인 D가 일반주택을 양도할 경우, 소수지분은 보유 주택 수에 포함되지 않으므로 1가구 1주택으로서 양도세가 비과세 됩니다.
조심-2019-서-2002
이 건의 경우, 청구인은 쟁점분당주택과 쟁점OOO의 주택을 공동으로 상속받았고, 그 지분이 112분의 14로 모두 같으나, 이러한 2채의 쟁점공동상속주택에서 거주한 사실이 없고, 또한 상속인 중 최연장자가 아니므로 청구인은 2채의 쟁점공동상속주택을 소수지분으로 보유하고 있는 점, 공동상속주택이 모두 소수지분인 경우에는 일반주택 양도시 그 소수지분을 보유주택 수에 포함되지 않도록 해석해 온 점(조심 2017서3603, 2017.10.30. 외 다수 같은 뜻임) 등에 비추어 청구인이 이 건 주택을 양도할 당시 청구인이 소수지분으로 상속받아 보유한 쟁점분당주택 및 쟁점OOO는 청구인의 보유주택 수에 포함되지 않는 것으로 판단된다.
조심-2016-서-2720
청구인과 그 배우자는 공동상속주택에 거주하지 않은 것으로 나타나고, 공동상속주택의 최대지분자에도 해당하지 않는 점, 공동상속주택이 모두 소수지분인 경우에는 일반주택 양도시 그 소수지분을 보유주택수에 포함되지 않도록 해석해 온 점 등 처분청이 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하고 청구인에게 과세한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨
3채의 공동상속주택 소수지분 보유하는 경우
3채의 공동상속주택의 소수지분을 보유하고 있으나, 공동상속주택은 소유한 것으로 보지 않으므로 1세대 1주택 비과세 특례가 적용되어야 한다고 판단하였습니다.
조심-2017-서-3603
이 건의 경우 청구인은 3채의 주택을 공동으로 상속받았으나, 상속주택 OOO가 일시 거주․관리하였고, 상속인 중 OOO으로 나타나므로 청구인은 3채의 공동상속주택을 소수지분으로 보유하고 있는 점, 청구인이 비록 3채의 주택을 공동으로 상속받았다 하더라도 공동상속주택이 모두 소수지분인 경우에는 일반주택 양도시 그 소수지분을 보유주택수에 포함되지 않도록 해석해 온 점(조심 2015중2794, 2015.9.17. 같은 뜻임) 등에 비추어 처분청이 쟁점주택 양도시 공동상속주택의 소수지분을 청구인 세대가 보유한 ‘주택’으로 보아 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하고 청구인의 양도소득세 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
일반주택과 2채의 공동상속주택에 대한 소수지분을 보유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도
일반주택과 2채의 공동상속주택에 대한 소수지분을 보유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우, 공동상속주택은 최다지분권자의 소유로 간주되므로 공동상속주택의 소수지분권자는 다주택자에 해당하지 않으므로 양도세 중과되지 않는다고 판단하였습니다.
조심-2019-서-4322
「소득세법」제104조 제7항에 따른 중과세율 적용 여부를 판단함에 있어서 청구인이 쟁점일반주택 양도 당시 2채의 공동상속주택에 대한 소수지분을 보유하고 있었다고 하더라도 이는 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하여야 하는 것인바, 청구인의 쟁점일반주택 양도에 대하여 다주택자에 대한 중과세율을 적용하는 것은 타당하지 않다 할 것이다
공동상속주택 소수지분 사례 – 양도세 부과
공동상속주택 소수지분 판례
원고의 세대에서 A주택과 B주택 공동상속 받아 소수지분을 보유하고 있을 경우, A주택과 B주택 중 피상속인의 소유기간은 A주택이 더 길기 때문에 1세대 1주택 비과세 특례가 적용되는 공동상속주택은 A주택입니다. 따라서 원고가 일반주택 양도시 A주택 이외에 B주택도 보유하고 있었으므로 양도세가 비과세 되지 않습니다.
서울행정법원 2023. 12. 22. 선고 2023구단53006 판결
이 사건 특례규정은 공동상속주택을 판단함에 있어 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택을 '공동상속주택'으로 보도록 규정하고 있으므로, 위 법문에 따라 '공동상속주택'에 관한 판단은 상속개시 당시를 기준으로 제2항 각 호의 순위에 따라 확정하여야 한다. 또한 앞서 본 엄격해석의 원칙상 이 사건 특례규정이 규정한 공동상속주택은 상속개시 당시를 기준으로 정해진 1주택에 한정되는 것으로 봄이 상당하고,
이 사건 특례조항이 적용되는 공동상속주택은 상속 개시 이후 멸실 여부와 무관하게 상속 개시 당시 피상속인의 소유기간이 보다 긴 A주택이라 할 것이다.
따라서 원고 세대는 이 사건 주택의 양도 당시 공동상속주택인 A주택을 제외하고 이 사건 주택과 B주택을 소유하고 있었으므로 이 사건 양도가 1세대 2주택의 양도임을 전제로 한 이 사건 처분은 적법하다.
3채의 공동상속주택 소수지분 보유하는 경우
3채의 공동상속주택 소수지분을 보유하고 있으나, 소유기간, 거주기간 등의 순서에 따른 선순위 주택 1채만 상속주택에 해당되고, 나머지 주택들은 주택수에 포함되므로, 1세대 1주택 비과세 특례가 적용될 수 없다고 판단하였습니다.
조심-2018-중-0793
이 건에 있어 공동상속주택은 총 3건으로「소득세법 시행령」제155조 제2항 각 호의 우선 순위에 따른 1주택을 제외한 나머지 공동상속주택은 주택수에 포함하는 것이 동 시행령의 개정 취지에 부합하다고 보이는 점, 소수지분 보유자의 경우 선순위 우선주택(1주택)에 대해서만 일반주택 양도시 주택수에서 제외하고 나머지 공동상속주택(소수지분)에 대해서는 주택수에 포함하여 1세대 1주택 비과세 특례 적용여부를 판단하는 것이 타당하다고 보이는 점 등에서 처분청의 이 건 양도소득세 부과처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
피상속인의 소유 주택 2채 중 선순위 상속주택이 아닌 주택을 소수지분으로 공동상속 받은 경우
상속인이 공동상속주택의 소수지분을 상속 받았으나 그 공동상속주택이 선순위 상속주택이 아닌 경우, 소수지분을 상속 받았더라도 주택수에 포함되므로 기존에 보유하던 일반주택 양도시 양도세가 부과됩니다.
조심-2020-전-8566
이 건에 있어 상속주택은 총 2채로「소득세법 시행령」제155조 제2항 각 호의 우선 순위에 따른 1주택을 제외한 나머지 상속주택은 주택수에 포함하는 것이 동 시행령의 문언에 부합하다고 보이는 점, 상속주택 2채에 대한 ‘피상속인이 소유한 기간’을 비교해보면, 피상속인이 쟁점상속주택1은 1999.7.31., 쟁점상속주택2는 1994.6.25. 취득하였으므로 쟁점상속주택2의 소유기간이 쟁점상속주택1 보다 긴 것으로 나타나는 점, 선순위 우선주택인 쟁점상속주택2에 대해서만 일반주택 양도시 주택수에서 제외할 수 있고, 나머지 공동상속주택(소수지분)인 쟁점상속주택1에 대해서는 주택수에 포함하여 1세대 1주택 비과세 특례 적용여부를 판단하는 것이 타당하다고 보이는 점 등에 비추어 처분청이 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
주택의 소수지분을 공동으로 상속 받은 경우
피상속인이 소유한 2개의 주택 중 소유한 기간이 가장 긴 주택(C)은 D가 상속 받았는데, 소유기간이 가장 길기 때문에 선순위 상속주택에 해당하고, 피상속인의 다른 주택(E)은 A와 B가 공동상속 받았습니다. 이 경우 공동상속주택의 소수지분을 상속 받은 A는 기존에 보유하던 일반주택 양도시 양도세 비과세 특례를 적용 받을 수 없다고 판단하였습니다.
즉, 상속 받을 주택이 여러 채인 경우 선순위 주택 1개만 상속주택으로서 일반주택 양도시 주택수에서 제외되고, 나머지 공동상속주택(소수지분)은 상속을 받기 하지만 상속주택이 아니므로 주택수에 포함된다는 것입니다.
조심-2021-서-2745
피상속인은 상속개시 당시 위 <표1>과 같이 2개의 주택을 소유하고 있었고, 이 중 소유한 기간이 가장 긴 선순위상속주택은 아들 DDD이 상속받았으며, 쟁점상속주택은 청구인 AAA과 어머니 BBB가 각각 지분 OOO%와 OOO%를 공동상속한 것으로 확인된다.
쟁점규정은 공동상속주택에 대하여 상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는「소득세법 시행령」제155조 제2항 각 호의 순위(피상속인의 소유기간, 거주기간, 기준시가)에 따른 1주택을 말한다고 규정하고 있는바, 이 건에 있어 상속주택은 총 2채로「소득세법 시행령」제155조 제2항 각 호의 우선 순위에 따른 1주택을 제외한 나머지 상속주택은 주택수에 포함하는 것이 동 시행령의 문언에 부합하다고 보이는 점, 상속주택 2채에 대한 ‘피상속인이 소유한 기간’을 비교해 보면, 피상속인이 쟁점상속주택은 1993.12.14., 선순위상속주택은 1985.5.23. 취득하였으므로 선순위상속주택의 소유기간이 쟁점상속주택 보다 긴 것으로 나타나는 점 등에 비추어 선순위상속주택에 대해서만 일반주택 양도시 주택수에서 제외할 수 있고, 나머지 공동상속주택(소수지분)인 쟁점상속주택에 대해서는 주택수에 포함하여 1세대 1주택 비과세 특례 적용여부를 판단하는 것이 타당(조심 2020전8566, 2021.5.6. 같은 뜻임)하므로, 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
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