상속주택 양도세 비과세 조건에는 상속개시일부터 6개월 이내 양도하는 방법, 무주택자가 상속 받아 2년 이상 보유하다가 양도하는 방법, 별도 세대로서 주택을 상속 받은 후 일반주택을 양도하는 방법, 농어촌주택을 상속 받은 후 일반주택을 양도하는 방법이 있고, 다주택자로서 조정대상지역에 있는 상속주택을 5년 이내 양도할 경우에는 비과세는 아니지만 중과세율이 배제됩니다.
상속주택 양도세 비과세 조건
주택을 상속 받은 경우 상속주택을 양도하거나 또는 기존에 보유하던 일반주택을 양도하는 경우, 양도세가 비과세 되는 경우는 아래와 같습니다.
- 상속주택을 6개월 이내 양도한 경우
- 양도차익 0원이 되도록 양도한 경우
- 무주택자가 상속주택을 양도한 경우
- 농어촌주택을 상속 받은 후 일반주택 양도한 경우
- 상속으로 1가구 2주택 후 일반주택 양도한 경우
- 단독상속
- 공동상속
- 상속주택 5년 이내 양도시 중과 배제
상속주택 5년 이내 양도
상속주택 5년 이내 양도시 중과 배제됨
상속으로 2주택 이상이 된 경우(다주택자), 조정대상지역에 있는 상속주택을 양도한다면 양도세가 20% ~ 30% 중과 됩니다. 그러나, 상속주택 양도시 상속 받은 날부터 5년 이내 양도한다면, 양도세 중과에서 배제됩니다(소득세법 시행령 제167조의 10 제1항 제2호, 제167조의 3 제1항 제7호).
상속주택 양도 중과 예외 3가지
상속으로 2주택이 되는 등 다주택자가 된 경우, 조정대상지역에 있는 상속주택을 양도할 경우, 양도세가 20~30% 중과됩니다. 다만, 아래의 3가지 경우 양도세 중과에서 배제됩니다.
- 조정대상지역에 있는 상속주택을 상속 받은 날부터 5년 이내 양도할 경우, 양도세 중과에서 배제됨(소득세법 시행령 제167조의 10 제1항 제2호, 제167조의 3 제1항 제7호).
- 공동상속주택의 소수지분을 상속 받은 경우, 소수지분을 5년 이내 양도하든 5년 이후 양도하든 양도세 중과에서 배제됨
- 보유기간이 2년 이상인 상속주택을 2025. 5. 9.까지 양도할 경우 양도세 중과세에서 배제됨
상속 6개월 양도세
상속개시일부터 6개월 이내 양도
상속주택을 6개월 내에 양도하면 양도세가 비과세 되는데, 그 이유는 상속개시일로부터 6개월 내에 양도하면 양도가액과 취득가액이 동일하게 되어 양도차익이 0원으로 되기 때문입니다.
즉, 상속주택은 매매로 취득한 것이 아니므로 상속개시일 전후 6개월 이내 시가를 취득가액으로 평가하는데(상증세법 시행령 제49조), 상속개시일로부터 6개월 이내 양도할 경우, 양도할 때 거래한 매매가격이 곧 취득가액으로 평가되므로 양도가액과 취득가액이 동일하게 되어 양도차익이 0원으로 됩니다.
상속개시일부터 6개월 이후 양도
상속개시일부터 6개월 이후에 양도하더라도 양도차익이 0원이라면 양도세는 비과세될 것입니다.
무주택자 상속주택 양도세
무주택자가 상속을 받아 1세대 1주택이 된 경우, 양도가액이 12억원 이하이고, 상속주택 보유기간이 2년 이상이면 상속주택 양도시 양도세가 비과세 됩니다(소득세법 제89조 제1항 제3호).
만약 상속 받은 주택이 상속 당시 조정대상지역에 속했다면 거주기간도 2년 이상이어야 양도세가 비과세 됩니다(소득세법 시행령 제154조 제1항).
여기서 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 동일 세대라면 피상속인의 거주기간 및 보유기간은 상속인의 거주기간 및 보유기간과 합산됩니다(소득세법 시행령 제154조 제8항).
농어촌주택 상속 받은 경우
농어촌 상속주택 양도세 비과세 조건
상속인이 농어촌 상속주택을 보유하면서 일반주택을 양도할 경우, 1세대 1주택 비과세 특례가 적용됩니다. 여기서 농어촌 상속주택에 해당하기 위해서는 (1) 그 주택이 수도권 밖의 읍지역 또는 면지역에 소재해야 하고, (2) 그 주택이 상속되기 전에 피상속인의 주택 취득 후 5년 이상 거주해야 합니다(소득세법 시행령 제155조 제7항).
일반주택을 다시 양도하는 경우
농어촌주택을 상속 받아 보유하는 경우, 일반주택 양도 후 다시 신규 일반주택을 취득하고 다시 양도하더라도 양도세가 비과세 됩니다.
일반주택을 상속 받은 경우
무주택자가 농어촌주택 1개와 일반주택 1개를 상속 받은 후 일반주택을 양도하는 경우에도 양도세가 비과세 됩니다.
상속으로 인한 1가구 2주택 양도세
상속주택으로 인한 1가구 2주택 비과세 특례
(1) 상속인과 피상속인이 별도 세대이면서 상속인이 일반주택을 보유하고 있다가 주택을 상속 받아 2주택을 보유하게 된 경우, 일반주택 양도시 상속주택은 주택수에서 제외되므로 1세대 1주택 비과세 특례에 따라 양도세가 비과세 됩니다(소득세법 시행령 제155조 제2항 본문).
- 다만, 이 경우에도 일반주택 양도시 비과세 요건(양도가액 12억원 이하, 2년 이상 보유, 2년 이상 거주)을 갖추어야 합니다.
(2) 상속주택과 일반주택에는 일반적인 주택 이외에 조합원입주권 또는 분양권 상속으로 취득하게 된 신축주택도 포함됩니다. 다만, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택과 증여받은 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 일반주택에서 제외됩니다.
- 예를 들어 상속 받아 2주택이 된 후 2년 이내 증여 받았던 주택을 양도하는 경우, 양도세가 비과세 되지 않습니다.
상속주택 1세대 1주택 비과세가 적용되지 않는 경우
(1) 일반주택을 보유한 상태에서 상속주택을 양도하면, 일반주택은 주택수에 포함되므로 1세대 2주택에 해당하여 양도세가 과세됩니다.
(2) 주택을 먼저 상속 받은 후에 일반주택을 취득했다가 양도하는 경우 역시 양도세가 과세됩니다.
(3) 피상속인과 상속인이 동일 세대인 경우, 피상속인의 사망으로 피상속인이 소유한 주택(상속주택)이 상속인에게 상속되겠지만 상속인은 피상속인과 같은 1세대로서 2주택(상속주택, 일반주택)을 보유하고 있었던 것이므로 양도세가 과세됩니다.
다만, 아래와 같이 동거봉양 활성화를 위해 동일 세대인 경우라도 1세대 1주택 비과세 특례를 인정해주고 있습니다.
직계존속 동거봉양 비과세 특례
1세대 1주택 보유자가 직계존속 동거봉양을 위해 세대를 합쳐서 2주택을 보유하게 되었고, 상속개시 당시 상속인과 피상속인이 동일 세대라면, 기존에 보유하던 1주택에 상속으로 인한 1세대 1주택 비과세 특례를 인정해 주고 있습니다(소득세법 시행령 제155조 제2항 단서).
상속주택을 보유하는 1세대가 2개의 일반주택을 취득하는 경우
상속인이 주택을 상속 받아 상속주택을 보유하던 중에 A주택(일반주택)을 구입하였고, 1년 후 B주택(신규 일반주택)을 구입하였는데, B주택 구입 후 3년 이내에 A주택(일반주택)을 양도한다면, 양도세는 비과세 됩니다(1세대 1주택 비과세 특례 적용).
- 상속주택은 주택수에서 제외되기 때문에 상속주택과 A주택 및 B주택을 보유하더라도 일시적 1가구 2주택에 해당되므로 양도세가 비과세 되는 것입니다.
또한, 위와 같이 A주택(일반주택) 양도 후, B주택(신규 일반주택) 취득일부터 3년 이내에 다시 상속주택을 양도할 경우, 양도세가 비과세 됩니다(1세대 1주택 비과세 특례 적용).
- A주택을 양도했기 때문에 상속주택과 B주택만 남은 상황에서 일시적 1가구 2주택 조건(신규주택 취득 3년 이내 종전 주택 양도)을 충족했으므로 양도세가 비과세 되는 것입니다.
사전-2016-법령해석재산-0597
선순위상속주택을 상속받아 1주택을 보유하게 된 1세대가 일반주택과 신규주택을 취득하여 1세대3주택이 된 상태에서 양도하는 일반주택과 일반주택 양도 후 신규주택을 취득한 날부터 3년 이내에 양도하는 상속주택은 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있는 것임
피상속인으로부터 ｢소득세법 시행령｣ 제155조제2항에 따른 상속받은 주택을 취득한 후 2013.2.15 전에 A주택을 취득한 1세대가 2013.2.15. 이후 B주택을 취득(A주택 취득일로부터 1년이 지난 후 취득)하고 B주택 취득일로부터 3년 이내 양도하는 A주택은 ｢소득세법｣ 제89조제1항제3호 및 같은 법 시행령 제155조제1항에 따라 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있으며, A주택 양도 후 B주택 취득일로부터 3년 이내에 양도하는 상속받은 주택은 ｢소득세법｣ 제89조제1항제3호 및 같은 법 시행령 제155조제1항에 따라 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있는 것임
공동상속주택 양도세 정리
(1) 상속인 A가 주택(C)를 단독으로 상속 받은 경우, 상속인 A가 상속주택(C)를 보유한 상태에서 일반주택을 양도할 경우, 상속으로 인한 1세대 1주택 비과세 특례가 적용됩니다.
(2) 상속인 A가 상속인 B와 주택(C)를 공동으로 상속 받은 경우, 상속인 A의 지분이 3/5이고, 상속인 B의 지분이 2/5라면, 다수지분을 가진 상속인 A가 공동상속주택(C)를 소유한 것으로 봅니다.
상속인 A가 공동상속주택(C)을 상속 받은 상태에서 일반주택을 양도할 경우, 단독상속과 마찬가지로 상속으로 인한 1세대 1주택 양도세 비과세 특례가 적용됩니다.
(3) 소수지분을 가진 상속인 B는 공동상속주택(C)을 소유한 것으로 보지 않기 때문에, 상속인 B가 공동상속주택(C)를 상속 받은 상태에서 일반주택을 양도할 경우, 일반주택만을 보유한 1가구 1주택에 해당하므로 양도세가 비과세 됩니다.
(4) 상속인이 2채의 공동상속주택을 소수지분으로 상속 받은 상태에서 기존에 보유하던 일반주택을 양도할 경우, 양도세가 비과세 되는지 여부와 관련하여 소수지분이므로 주택수에 포함하지 않을 경우 양도세가 비과세 되고, 2채의 공동상속주택 중 1채만 상속주택으로서 주택수에서 제외하고 나머지 1채는 주택수에 포함할 경우 양도세가 부과됩니다.
여러 개의 주택을 상속 받은 경우
선순위 상속주택 인정 기준
상속인이 상속 받은 주택이 여러 개 있다면, 피상속인의 소유기간이 가장 긴 주택이 상속주택으로 인정되며, 소유기간이 같은 주택이 2 이상이면 피상속인의 거주기간이 가장 긴 주택 등이 선순위 상속주택으로 인정되며, 선순위 상속주택만 일반주택 양도시 주택수에서 제외됩니다. 예를 들어 상속인이 A, B, C 주택을 모두 상속 받았는데, A주택이 피상속인의 소유기간이 가장 길었다면 A주택만 상속주택에 해당합니다(소득세법 시행령 제155조 제2항).
<선순위 상속주택 인정 기준>
1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택
2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택
3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택
4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)
여러 개의 주택을 상속 받은 경우 양도세는?
(1) 피상속인 소유의 A, B, C 주택 중 피상속인의 소유기간이 가장 긴 주택이 A주택인 경우, 상속인 D가 A주택을 상속 받은 후 일반주택을 양도할 경우, A주택은 상속주택으로서 주택수에서 제외되므로 상속인 D는 1가구 1주택에 해당하여 양도세가 비과세 됩니다.
상속인 D가 A주택과 B주택을 모두 상속 받은 후 일반주택을 양도할 경우, A주택만 상속주택에 해당하므로 A주택은 주택수에서 제외되지만 B주택은 주택수에 포함됩니다. 따라서 상속인 D는 1가구 2주택에 해당하여 일반주택 양도시 양도세가 부과됩니다.
조심-2020-전-8566
피상속인이 쟁점상속주택1은 1999.7.31., 쟁점상속주택2는 1994.6.25. 취득하였으므로 쟁점상속주택2의 소유기간이 쟁점상속주택1 보다 긴 것으로 나타나는 점, 선순위 우선주택인 쟁점상속주택2에 대해서만 일반주택 양도시 주택수에서 제외할 수 있고, 나머지 공동상속주택(소수지분)인 쟁점상속주택1에 대해서는 주택수에 포함하여 1세대 1주택 비과세 특례 적용여부를 판단하는 것이 타당하다고 보이는 점 등에 비추어 처분청이 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
2주택을 보유한 피상속인으로부터 1주택을 공동상속받은 경우 비과세 적용 여부
피상속인이 소유한 주택이 여러 채인 경우 소유기간이 가장 긴 주택이 상속주택으로 인정됩니다. 따라서 상속인이 A주택을 상속 받은 상태에서 피상속인이 A주택을 B주택 보다 먼저 구입하여 소유기간이 더 길다면 A주택이 상속주택으로 인정되므로 상속인은 일반주택 양도시 양도세가 비과세됩니다(1세대 1주택 비과세 특례 적용).
반면, 피상속인이 B주택을 먼저 구입했다면 B주택의 소유기간이 더 길어서 B주택이 상속주택으로 인정될 것입니다. 이 경우 상속인이 A주택을 상속 받았으나 A주택은 상속주택이 아니므로 상속인이 일반주택으로 양도할 경우, 1가구 2주택으로 인정되어 양도세가 부과될 것입니다.
사전-2017-법령해석재산-0247 [법령해석과-1841]
1주택을 보유한 1세대를 구성하는 거주자가 피상속인 소유의 A주택과 B주택 중 A주택을 공동으로 상속받은 후 종전에 보유하던 일반주택을 양도하는 경우 피상속인이 B주택을 취득하기 전에 A주택을 취득하였다면「소득세법 시행령」제155조제2항, 제3항에 따라 1세대 1주택 비과세를 적용하는 것이며, 피상속인이 A주택을 취득하기 전에 B주택을 취득하였다면 1세대1주택 비과세를 적용할 수 없는 것입니다.
<함께 읽으면 좋은 글>