건물 공시지가(=시가표준액, 기준시가)를 의미하는데, 건축물의 시가표준액은 건물만의 가격과 건물이 위치한 대지의 가격을 합산해야 합니다. 건축물 시가표준액 조회는 이택스(etax) 또는 위택스(wetax)에서 가능하고, 건물이 위치한 대지의 시가표준액은 공시지가 알리미 사이트에서 제곱미터당 개별공시지가를 조회한 후 면적을 곱해서 대지의 시가표준액을 계산해야 합니다.
건축물의 종류
건축물의 시가표준액 산정 방법 2가지
지방세법은 시가표준액 조회, 산정 방법을 규정하면서 토지 및 주택과 주택 이외의 건축물로 구분하고 있고, 주택 이외의 건축물은 오피스텔과 오피스텔이 아닌 건축물로 구분하고 있습니다.
- 토지 및 주택의 시가표준액
- 주택 이외의 건축물
- 오피스텔의 시가표준액
- 오피스텔이 아닌 건축물의 시가표준액
건물 공시지가 조회
공시지가란 토지의 적정가격을 말하므로 건축물의 적정가격을 칭하는 용어는 건물의 시가표준액 또는 건물의 기준시가입니다.
아래에서는 오피스텔이 아닌 건축물의 시가표준액 조회 방법, 계산 방법을 설명드리기 위해 서울 명동에 있는 건물을 하나 골라 시가표준액을 조회하고 계산해보겠습니다.
서울 명동 건물의 시가표준액 확인
서울 명동에 위치한 건물 중 지하에 다이소가 위치한 건축물(서울 중구 명동1가 53-1)의 시가표준액을 확인하기 위해서는 먼저 건축물만의 시가표준액을 조회해야 하고, 건축물이 위치한 대지의 시가표준액을 조회한 후 합산해야 합니다.
건축물 시가표준액 조회
건물 시가표준액 조회 방법
건축물이 서울에 위치해 있으면 서울시 이택스(etax) 사이트에서 [extax 이용안내]를 클릭한 후 [조회/발급]을 클릭하면 됩니다.
- 만약 건축물이 서울이 아닌 곳에 있다면 지방의 인터넷 세금납부 사이트인 위택스(wetax)에서 조회할 수 있는데, 아래에서 따로 정리해보겠습니다.
이택스 사이트에서 [조회/발급]을 클릭하면 아래와 같이 각종 조회가 가능한 화면이 나오는데, 그 중 [주택 외 건물의 시가표준액 조회]를 클릭합니다.
건축물 시가표준액 조회 사례
서울 명동 중심지에 있는 건물 중 지하에 다이소가 입점한 건물(서울 중구 명동1가 53-1)의 시가표준액을 조회해보니 시가표준액이 약 49억원입니다. 이 건물은 대지 면적도 넓고, 연면적도 넓은 건물이라서 시가표준액이 높게 나왔습니다.
다만, 시가표준액 49억원은 건물만의 가격이므로 건물이 위치한 대지의 가격을 조회한 후 합산해야 건물의 진정한 시가표준액을 구할 수 있습니다.
건축물의 대지 시가표준액 조회
건축물의 대지의 시가표준액
건축물이 위치한 땅의 시가표준액이란 토지의 시가표준액을 뜻하고, 토지 시가표준액이란 개별공시지가를 뜻하므로 건축물이 위치한 대지의 시가표준액을 구하기 위해서는 공시지가 알리미 사이트에서 [개별공시지가]를 클릭하면 됩니다.
그러면 아래와 같이 [개별공시지가 열람] 화면이 나오는데, 여기 화면에서 주소를 입력해도 개별공시지가 조회가 가능하지만 [일사편리 바로가기]를 클릭하면 개별공시지가 이외 다양한 정보를 한번에 조회할 수 있습니다.
일사편리 바로가기를 클릭하면 아래와 같이 지역을 선택하는 화면이 나옵니다.
서울에 위치한 건물이므로 [서울특별시]를 클릭하면 되고, 서울을 클릭하면 아래와 같이 서울의 일사편리 사이트로 이동합니다.
여기서 서울 명동 거리에 있는 빌딩(서울 중구 명동1가 53-1) 주소를 선택하고 검색을 클릭하면 대지 면적과 가장 최근 개별공시지가가 조회됩니다.
서울 명동에 위치해 있고 지하층에 다이소가 입점해 있는 건물의 개별공시지가는 2023년 기준 1제곱미터당 1.59억원(158,800,000원)이고, 대지 면적은 1014.4m2입니다.
건축물 시가표준액 계산(건물 공시지가 계산)
건축물 시가표준액 계산 방법
건물의 시가표준액을 구하기 위해서는 건축물의 시가표준액을 조회한 값과 건축물이 위치한 대지의 시가표준액을 조회하고 계산한 값을 합산해야 합니다.
건축물 시가표준액 = 건물 자체의 시가표준액 + 대지의 시가표준액
서울 명동 빌딩의 시가표준액 조회
위에서 설명드린 것처럼 건물의 시가표준액은 서울시 이택스(etax) 또는 지방세 위택스(wetax) 사이트에서 조회할 수 있는데, 서울 명동에 위치한 빌딩의 시가표준액을 조회해보니 약 49억원이었습니다.
서울 명동 빌딩이 위치한 대지의 시가표준액 조회 및 계산
건축물 대지의 시가표준액을 계산하기 위해서는 대지의 개별공시지가를 알아야 하는데, 개별공시지가는 국토부 공시지가 알리미 사이트에서 조회할 수 있고, 이렇게 조회된 개별공시지가에 대지 면적을 곱하면 대지의 시가표준액이 계산됩니다. 서울 명동에 위치한 빌딩 대지의 개별공시지가는 1억 5880만원이고, 대지 면적은 1014.4 제곱미터이므로 둘을 곱하면 대지의 시가표준액은 1610억원입니다.
- 건물 대지의 시가표준액 = 건물 대지의 개별공시지가 X 대지 면적
- 161,086,720,000원 = 158,800,000원/m2 X 1014.4m2
서울 명동 빌딩 시가표준액 계산
명동 거리에 있는 건물 자체의 시가표준액 49억원과 대지의 시가표준액 1610억원을 합산하면 약 1660억원입니다.
건물 시가표준액 = 건축물 시가표준액 49억원 + 대지의 시가표준액 1610억원 = 1660억원
건축물 시가표준액 산정 방법
건축물 시가표준액 계산식
건축물 시가표준액 = 건물신축가격기준액 X 구조 X 용도 X 위치 X 잔가율 X 면적 X 가감산율
일반 건물의 시가표준액은 건물신축가격을 기준으로 구조, 용도, 위치, 면적을 고려하여 지수를 곱하고, 신축연도와 감가상각률을 고려하여 잔가율을 정하여 곱하며, 가감산율을 곱하면 됩니다.
건축물 시가표준액의 기준액
시가표준액 계산시 기준이 되는 건축물 가격은 오피스텔과 오피스텔이 아닌 일반 건축물로 구분됩니다. 오피스텔은 표준가격기준액을 기준으로 하지만 오피스텔이 아닌 건축물은 건물신축가격기준액을 기준으로 합니다.
- 오피스텔 : 표준가격기준액
- 오피스텔 이외 건축물 : 건물신축가격기준액
2022년 건물신축가격기준액은 건물 용도와 관계 없이 제곱미터당 78만원으로 모두 동일하였으나, 2023년에는 이를 개정하여 건물신축가격기준액을 용도별로 구분하였습니다.
예를 들어 상업용건물의 경우 2022년 기준액은 78만원이었지만 2023년 기준액은 80만원입니다.
구조지수는 주된 재료와 기둥을 기준으로 지수를 결정합니다. 예를 들어 건물의 구조가 흔히 볼 수 있는 철근콘크리트조라면 기준액에 곱할 구조지수는 1입니다.
건물의 주용도에 해당하는 지수를 적용하며, 1구 또는 1동의 건축물 용도가 둘 이상이면 구분하여 계산하고, 공용부분은 전용면적에 따라 안분합니다.
위 표는 상업용 건축물의 용도지수를 세부적으로 나눈 것입니다
위치지수는 건물의 부속토지의 납세의무 성립일 기준 개별공시지가를 적용합니다. 부속 토지가 여러 필지로 나누어져 있는데 개별공시지가가 다르다면 평균 가격으로 합니다.
예를 들어 A필지 면적은 30제곱미터이고 개별공시지가가 70만원이고, B필지는 50제곱미터이고 개별공시지가가 100만원이라면 평균 개별공시지가는 887,500원입니다.
- (70만원 X 30 + 100만원 X 50) / 80 = 887,500원
개별공시지가가 887,500원이면 지역번호 11번 구간대(800초과 ~ 1000이하) 이므로 위치지수는 100입니다.
예를 들어 철근콘크리트조라면 내용연수가 40년이고, 매년 상각률이 0.021이며, 경과연수별 잔가율 계산식은 아래와 같습니다.
- 1-(0.021 X 경과연수)
예를 들어 2010년도 신축한 철근콘크리트조라면 2023년 현재 잔가율은 0.727입니다.
위에서 본 것처럼 철근콘크리트조는 내용연수가 40년이므로 신축연도 2010년도와 만나는 지점의 숫자는 0.727입니다.
건물 시가표준액 계산 사례
예를 들어 강남구 역삼동에 철근콘크리트조로 건축된 상업용 건물이 있는데, 제1종 근린생활시설이며, 건물이 위치한 토지의 개별공시지가가 1200만원(1 제곱미터 기준)이고, 2010년 신축된 건물이라고 가정해보겠습니다.
결과적으로 오피스텔 이외 건축물 시가표준액을 계산해보면 60,188,620,800원입니다.
건축물 시가표준액 = 건물신축가격기준액 X 구조 X 용도 X 위치 X 잔가율 X 면적 X 가감산율 60,188,620,800원 = 80만원 X 1 X 1.12 X 140 X 0.727 X 660
- 2023년 상업용 건물의 건물신축가격기준액은 80만원
- 철근콘크리트조이므로 구조지수는 1
- 제1종 근린생활시설이므로 용도지수는 1.12
- 건물이 위치한 토지의 개별공시지가 1200만원이므로 위치지수는 140
- 철근콘크리트조의 내용연수가 40년이고, 매년 상각률은 0.021 이므로 경과연수별 잔가율은 0.727
- 면적은 660제곱미터
- 가감산율은 생략