상속주택 양도소득세 계산에서 취득가액은 상속개시일 현재 시가를 의미하는데, 상속개시일 전후 6개월 이내 존재하는 매매가격, 감정가격, 수용시 보상가격, 경매가격, 공매가격 등으로 산출하지만, 보충적으로는 개별공시지가, 개별주택가격, 기준시가 등으로 산출합니다. 상속주택 양도세 세율 적용시 동일 세대라면 보유기간을 합산하고, 장기보유특별공제 적용시 보유기간은 합산하지 않지만 거주기간은 합산하되, 표2에서 공제율 적용시 거주기간은 합산하지 않습니다.
상속주택 양도소득세 계산
(1) 상속주택의 양도소득세는 과세표준에 세율을 곱한 후 누진공제를 통해 산출됩니다.
- 양도소득세 = 과세표준 X 세율 – 누진공제
(2) 상속주택의 과세표준은 양도차익에서 장기보유특별공제를 하고, 다시 기본공제를 해서 산출됩니다.
- 양도소득 과세표준 = 양도차익 – 장기보유특별공제 – 기본공제
(3) 상속주택의 양도차익은 양도가액에서 취득가액을 공제한 후 필요경비를 공제하여 산출합니다.
- 양도차익 = 양도가액 – 취득가액 – 필요경비
여기서 양도가액과 취득가액이란 실지거래가액을 말하는데, 상속으로 취득된 것이므로 실지거래가액이 구체적으로 무엇을 의미하는지 아래에서 정리해보겠습니다.
상속주택 양도세 취득가액
상속주택 양도차익 계산시 양도가액과 취득가액 모두 실지거래가액이어야 합니다.
그런데, 상속주택은 매매로 취득한 것이 아니라 상속으로 취득한 것이므로 실제로 거래한 가액이 없어서 상속개시일 현재 시가(상증세법 제60조부터 제66조까지 규정에 따라 평가한 가액)를 취득 당시의 실지거래가액으로 봅니다(소득세법 시행령 제163조 제9항, 상증세법 제60조 제1항).
상속개시일 현재 시가란 상속개시일(피상속인의 사망일) 전후 6개월 이내 존재하는 매매가격, 감정가격, 수용시 보상가격, 경매가격, 공매가격 등을 의미합니다(상증세법 제60조 제2항, 상증세법 시행령 제49조).
다만, 상속개시일 전후 6개월 이내 매매가격 등이 없어서 시가 산정이 어려운 경우, 개별공시지가, 개별주택가격, 기준시가 등 보충적 평가 방법에 따릅니다(상증세법 제60조 제3항).
- 아파트 공시지가 조회 방법 및 계산(+기준시가 조회 계산)
- 개별공시지가 보는법 및 계산, 조회 방법(+토지, 다가구)
- 기준시가 조회 방법(+ 오피스텔, 상가, 건물 기준시가 계산 사례)
상속주택 양도세 장기보유특별공제
장기보유특별공제 조건
주택을 3년 이상 보유하다가 양도하면 양도세 계산시 장기보유 특별공제를 해주고 있는데, 일반적으로는 표1에 따라 최대 30%까지 공제해주고 있고, 1세대 1주택이면서 거주기간이 2년 이상이면 표2에 따라 최대 80%까지 공제해주고 있습니다.
따라서 보유기간이 3년 미만이거나 또는 다주택자 조정대상지역 주택 양도로서 양도세가 중과되면 장기보유특별공제가 배제됩니다. 다만, 현재 2022. 5. 10.부터 2025. 5. 9.까지는 다주택자 양도세 중과가 한시적으로 배제되고 있으므로 다주택자 양도시 장기보유특별공제 가능합니다.
상속주택 양도시 장기보유특별공제(표1)이 적용되는 경우
상속주택 보유기간이 3년 이상이면서 상속주택 양도시 1세대 1주택이 아니라면 장기보유특별공제는 위 표1이 적용되며, 1세대 1주택이라도 거주기간이 2년 미만인 경우에는 위 표1이 적용됩니다.
상속주택 양도시 장기보유특별공제(표2)이 적용되는 경우
상속주택 양도시 1세대 1주택에 해당하고, 보유기간이 3년 이상이고 거주기간이 2년 이상인 경우, 장기보유특별공제는 위 표2가 적용됩니다.
- 위 표2에서 보유기간이 3년 이상이면 공제율 12% 이고, 거주기간이 2년 이상 3년 미만이면 공제율 8%이므로 합산 공제율은 20%입니다.
상속주택 양도세 보유기간 및 거주기간
상속주택 양도세 보유기간
상속주택을 보유한 기간이 3년 이상이면 장기보유특별공제가 가능한데, 보유기간이 3년 이상인지 계산시 피상속인의 보유기간과 상속인의 보유기간을 합산하지 않으며, 상속인의 보유기간(상속개시일~양도일)만 고려됩니다.
즉, 장기보유특별공제에서 보유기간은 상속인과 피상속인이 동일 세대이든 별도 세대이든 관계 없이 합산되지 않으므로 특별하게 공제를 받기 위해서는 상속인의 힘으로 보유하고 있다가 양도하는 노력이 필요하다는 얘기입니다.
상속주택 양도세 거주기간
상속주택 보유기간이 3년 이상이면서 거주기간이 2년 이상이면 장기보유특별공제 표2가 적용됩니다.
(1) 상속인과 피상속인이 동일 세대라면 표1과 표2 중에서 선택할 때 거주기간을 합산하고, 표2에서 특별공제율을 적용할 때는 합산 없이 상속인의 거주기간만 고려하여 적용합니다.
(2) 상속인과 피상속인이 별도 세대라면 표1과 표2 선택할 때도 공제율 적용할 때도 거주기간 합산이 없습니다.
예를 들어 상속인과 피상속인이 동일 세대로서 상속주택을 5년 보유하고 5년 거주했는데, 상속인이 상속 받은 후 3년 보유하고, 2년 거주했을 경우, 보유기간은 합산하지 않으므로 3년이고, 거주기간은 표 선택을 위해 합산되므로 표2가 적용되고, 공제율 적용을 위해서는 합산되지 않으므로 거주기간은 2년입니다. 따라서 표2가 적용되고 장기보유특별공제율은 20%(= 12% + 8%)입니다.
상속주택 양도소득세 세율
상속주택 양도세 세율
상속주택을 2년 이상 보유하다가 양도할 경우 기본 세율이 적용되며, 과세표준에 따라 6%에서 45%까지 입니다.
상속주택 단기양도시 세율 중과
상속주택을 1년 이상 2년 미만으로 보유하다가 양도할 경우 세율은 60%로 중과되며, 1년 미만으로 보유하다가 양도할 경우 세율은 70%까지 중과 됩니다.
상속주택 양도세 세율에 관한 보유기간 합산 여부
상속주택 보유기간이 2년 이상이면 기본세율이 적용되고, 2년 미만이면 60~70%로 세율이 중과되는데, 보유기간 계산시 상속인과 피상속인이 동일 세대라면 피상속인의 보유기간과 상속인의 보유기간을 합산하여 구합니다.
다주택자가 조정대상지역에 있는 상속주택 양도할 경우
다주택자가 조정대상지역에 있는 상속주택을 양도할 경우 양도세가 20~30% 중과되는데, 아래의 3가지 경우 양도세 중과가 배제될 수 있습니다.
- 조정대상지역에 있는 상속주택을 상속 받은 날부터 5년 이내 양도할 경우, 양도세 중과에서 배제됨(소득세법 시행령 제167조의 10 제1항 제2호, 제167조의 3 제1항 제7호).
- 공동상속주택의 소수지분을 상속 받은 경우, 소수지분을 5년 후에 양도하더라도 양도세 중과에서 배제됨
- 보유기간이 2년 이상인 상속주택을 2025. 5. 9.까지 양도할 경우 양도세 중과세에서 배제됨
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