집주인 수리 거부 5가지 대처법(+ 특약, 내용증명, 옵션?)

전세 수리비 부담, 월세와 반전세 수리비 부담과 관련하여 들어갈 때와 거주 중 수리비, 전세와 월세 도배 장판 비용, 전세와 월세 옵션 수리 비용, 전세 수리 특약 문구, 집주인 수리 거부시 대처법 5가지를 정리해보겠습니다.

집주인 수리 거부

전세 수리비 부담(+월세, 반전세)

전세와 월세 수리비 – 3가지 구분

전세, 반전세, 월세에서 집 수리비가 문제되는 경우는 시간의 흐름상 아래의 3가지로 구분됩니다.

  1. 전세, 월세 들어갈 때 수리비
    • 특히 도배와 장판 비용은 누가 부담?
  2. 전세, 월세 거주 중 수리비
  3. 전세, 월세 나갈 때 수리비

아래에서는 전세, 반전세, 월세 계약에서 세입자가 거주하면서 하자가 발생한 경우, 그 수리비는 누가 부담하는지 정리해보고, 집주인 수리 거부시 대처법과 전세 수리 특약을 알아보겠습니다.

전세집 수리 누가 해야 할까?

전세, 반전세, 월세 입주 후에 하자가 발생하거나 또는 기존의 하자가 입주 후에 발견되는 경우, 누가 수리비를 부담해야 할까요?

일단 민법에서는 임대인과 임차인 중에 누가 수리비를 부담하도록 하고 있는지 살펴보겠습니다.

기본적으로는 임대인에게 수선의무가 있다.

민법상 임대인은 임차인에게 주택을 사용 수익하게 해줄 의무를 부담하는데, 학계에서는 이러한 의무를 수선의무로 보고 있습니다. 따라서 기본적으로는 임대인에게 하자를 수선할 의무가 있습니다.

민법
제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

임차인도 선량한 관리자의 보존의무가 있다.

그런데, 임차인도 계약기간 동안 주택을 선량한 관리자의 주의의무를 가지고 보존해야 할 의무가 있으며(민법 제374조), 주택에 문제가 발생하면 임대인에게 통지해야 할 의무가 있습니다(민법 제634조). 즉, 임차인에게도 집을 보존하고 관리할 의무가 있는 것입니다.

민법
제374조(특정물인도채무자의 선관의무) 특정물의 인도가 채권의 목적인 때에는 채무자는 그 물건을 인도하기까지 선량한 관리자의 주의로 보존하여야 한다.

제634조(임차인의 통지의무) 임차물의 수리를 요하거나 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 때에는 임차인은 지체없이 임대인에게 이를 통지하여야 한다. 그러나 임대인이 이미 이를 안 때에는 그러하지 아니하다.

전세 수리비 분쟁시 해결 기준

이렇게 민법은 임대인의 수선의무를 규정하고는 있으나 구체적으로 어디까지 부담하는지 규정되어 있지 않고, 임차인의 선관주의 의무, 통지의무도 규정하고 있기 때문에 전세, 월세, 반전세 수리비 분쟁이 발생하게 되면, 결국 쌍방 간에 체결된 특약의 내용과 판례가 중요한 해석 기준이 됩니다.

반전세 수리비

반전세는 보통 월세 보다는 임대보증금이 높고, 월세 보다는 월차임이 작은 경우를 말하는데, 반전세는 전세와 월세의 성격을 모두 가지고 있지만 월차임을 받는다는 점에서 월세처럼 생각하시면 됩니다.

따라서 반전세 수리비는 전세 수리비와 월세 수리비에 중간 정도 선에 해석하면 되지만 월세 수리비와 큰 차이가 없다고 보시면 됩니다.

특약이 없거나 포괄적인 특약만 있는 경우

임대차 계약서에 집 수리 비용을 누가 부담할 것인지 구체적인 합의가 있다면 그에 따라 결정하면 되지만 대체로 아무런 특약이 없는 것이 보통이고, 특약이 있더라도 아래와 같이 포괄적으로만 약정해 놓은 경우가 대부분입니다.

  • 특약 예시 : 건물 수리는 입주자가 한다.

그러면 위와 같이 세입자에게 전적으로 건물 수리비 부담시키고, 집주인의 건물 수리 의무를 면제한 경우, 어떻게 처리하면 될지 아래에서 항을 바꾸어 정리해보겠습니다.

전세 수리비에 관한 판례

소규모 수선 VS. 대규모 수선

판례는 수선의무에 관하여 구체적인 특약이 있으면, 특약에서 정한 내용대로 수리비를 부담하도록 하고 있고, 수선의무에 관한 구체적인 특약이 없다면, 아래와 같이 소규모 수선과 대규모 수선으로 구분하여 수리비를 부담하도록 하고 있습니다.

  • 임차인이 수리비 부담 : 소규모 수선(통상 생길 수 있는 파손의 수선)
  • 임대인이 수리비 부담 : 대파손, 대수선(주요 구성부분 등), 대규모 수선(기본적 설비부분의 교체 등)
임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 해석함이 상당하다 할 것이다(2007다91336 판결 참고). 

수리 특약과 누수현상

판례는 세입자가 수리비를 부담한다는 포괄적인 특약은 구체적인 수선의무 특약이 아니라고 보면서 누수 현상이 점포 전반에 걸쳐 지속적으로 반복되고 전면적인 수리와 거액의 수리비가 예상되므로 대규모 수선이 필요한 경우에 해당되는데, 포괄적인 임대인의 수리비 면제 특약은 임대인의 대규모 수선의무까지 면제되는 것으로 해석될 수는 없다고 판단하고 있습니다.

즉, 아무리 건물 수리는 세입자가 해야 한다고 약정했더라도 건물 수리 중 구체적으로 어떤 부분을 세입자가 책임져야 하는지 구체적으로 약정하지 않은 이상 대규모 수선까지 세입자가 책임져야 하는 것은 아니라는 것입니다.

위 임대차계약 당시 ‘건물수리는 입주자가 한다’는 특약을 하고 이를 월세계약서에 기재하였지만, 위 특약에 의하여 임차인이 부담할 수선의무의 범위가 구체적으로 명시된 것은 아니라 할 것이고, 한편 위 누수현상이 이 사건 점포의 전반에 걸쳐 나타나고 그것이 지속적으로 반복되는 등 이 사건 점포에 대한 전면적인 수리가 요구되었고, 그 비용 또한 거액이 소요되는 점 등으로 보아 이는 대규모 수선이 필요한 경우임에 해당함을 알 수 있는바, 특별한 사정이 없는 한 위 특약에 의하여 임대인인 원고가 위 수선의무를 면하고 임차인인 피고들이 이를 부담하는 것은 아니다(2007다91336 판결 참고).

임차인이 통지하지 않은 경우

판례는 임차인이 거주하는 주택에 하자를 발견하고도 지체 없이 집주인에게 하자를 통지하지 않으면, 임대인은 손해배상 책임이 없다고 판단하고 있습니다. 다만, 임대인은 지체 없이 하자를 통지해서 수선했더라도 피할 수 없었던 기발생 손해에 대한 책임은 부담해야 합니다.

임대차 목적물에 임대인의 수선을 요하는 하자가 있다고 하더라도, 임대인이 이를 모르고 있고 임차인 또한 이를 임대인에게 지체 없이 통지하지 아니한 경우, 임대인이 통지를 받지 못함으로 인하여 목적물에 대한 수선을 할 수 없었던 범위 내에서는, 수선의무 불이행에 따른 손해배상책임은 물론 하자담보책임에 따른 손해배상책임도 부담하지 않는 것으로 해석함이 타당하고, 이러한 경우 임대인은, 임차인이 지체 없이 하자를 통지하여 수선이 이루어졌다고 하더라도 피할 수 없었거나 제거될 수 없었던 기발생 손해에 대하여만 책임을 부담한다(2014나13609 판결).

집수리 비용 기준

임대인에게 수선의무가 있는 경우

  1. 맨 처음 체크해야 할 것이 하자가 발생한 부분이 임대목적물에 포함되는지 여부임
  2. 대규모 수선이면 임대인이 수선의무를 부담하게 됨
    • 하자를 수선하지 않으면 임대차의 목적 달성이 불가능하다면 대규모 수선
    • 하자가 주요 구성부분이나 기본적 설비부분에 관한 것이면 대규모 수선
    • 하자 수리비가 거액이라면 대규모 수선

전세와 월세 변기 수리, 세면대 수리

전세, 반전세, 월세에서 변기와 세면대는 임대목적물에 포함되고, 하자를 수선하지 않으면 목적 달성이 불가능하다고 보이므로 별도의 특약이 없는 한 임대인에게 수선의무가 있을 것으로 보입니다.

전세와 월세 비데 고장

전세, 반전세, 월세 계약에서 비데가 임대목적물에 포함되는지 먼저 따져봐야 하는데, 계약서에 임대인이 비데를 제공해주는 것으로 기재되어 있었다면 당연히 임대목적물이 될 것입니다. 그러나 계약서에 비데가 규정되어 있지는 않더라도 계약서 작성 당시 비데에 관한 언급이 있었다면 주장해 볼 수는 있습니다.

만약 계약서에도 없고 계약 체결 당시에도 비데에 관한 언급이 전혀 없었다면 비데를 임대목적물로 보기는 어렵다고 보이므로, 비데를 수리하지 않는다고 해서 임대 목적을 달성하기 어렵다고 보이지 않으므로 별도의 특약이 없는 한 임대인에게 수선의무가 있다고 보이지 않습니다.

비데가 중요하신 분들은 아래의 문구를 계약서에 추가하시거나 녹음해두기시 바랍니다.

임대인은 변기의 비데를 수리할 의무가 있다. 임차인은 비데가 고장나면 지체없이 임대인에게 알린 후 수리하고 임대인에게 수리비를 청구할 수 있다.

전세와 월세 보일러 수리

전세, 반전세, 월세에서 보일러 등 난방시설은 임대목적물에 포함되고, 보일러를 수리하지 않는 이상 임대 목적을 달성하기 어렵고, 보일러는 임대목적물의 주요 구성부분이거나 기본적 설비부분에 해당된다고 보이며, 수리비가 거액이므로 대규모 수선으로서 임대인에게 수선의무가 있다고 보입니다.

월세와 전세 샷시 수리

전세, 반전세, 월세에서 창문은 임대목적물에 포함되고, 샷시나 창문이 고장나서 아예 창문을 닫을 수 없다거나 제 기능을 발휘할 수 없다면 임대 목적을 달성하기 어려우므로 임대인에게 수선의무가 있다고 보입니다.

그러나 샷시나 창문 외관이나 미관상 문제가 있는 정도라면 이러한 외관상 미관상 문제를 수리하지 않는다고 해서 임대 목적을 달성하기 어려운 것은 아니라고 보이므로 계약서에 이러한 부분을 임대인이 수선해주기로 하는 특약이 없는 이상 임대인에게 수선의무가 있다고 보기는 어렵습니다.

전세와 월세 누수 책임

법원은 누수현상이 이 사건 점포의 전반에 걸쳐 나타나고 그것이 지속적으로 반복되는 등 이 사건 점포에 대한 전면적인 수리가 요구되었고, 그 비용 또한 거액이 소요되는 점 등으로 보아 이는 대규모 수선이 필요한 경우임에 해당함을 알 수 있는 바, 특별한 사정이 없는 한 위 특약에 의하여 임대인인 원고가 위 수선의무를 면하고 임차인인 피고들이 이를 부담하는 것은 아니라고 판시하고 있습니다(2007다91336 판결 참고).

법원은 누수의 수리 범위나 비용상 대규모 수선이 필요하다면 임대인이 수선의무를 부담해야 한다고 판단하였습니다.

전세와 월세 결로 책임

대법원은 임차인 甲이 가구전시장으로 임차하여 사용하던 건물 바닥에 결로현상이 발생하자 임대인 乙을 상대로 임대목적물 하자에 따른 손해배상을 청구한 사안에서 감정인의 감정서 등에 비추어 위 건물에는 구조상 바닥 밑 단열과 방습조치가 되어 있지 않은 하자가 있어 여름형 결로현상이 발생할 수밖에 없고, 乙은 임대차계약 체결 당시 甲이 건물을 가구전시장으로 임차한 사실을 알고 있었으므로, 甲의 요구에 따라 건물 바닥에 나타난 습기의 발생 원인을 조사하고 이를 제거하기 위하여 제습기 또는 공조시설 등을 설치하거나 바닥 공사를 하여 주는 등 조치를 취함으로써 甲이 사용·수익할 수 있는 상태를 유지하여 줄 의무가 있다고 판단하였습니다(2010다89876,89883, 판결).

대법원은 감정서 결과 결로 현상이 건물 구조상 하자로 인하여 발생한 것이고, 임대인이 가구전시장 용도를 알고 있었다는 점을 근거로 임대인의 수선의무를 인정하였습니다.

월세 옵션 수리(+전세)

옵션은 원래 임대목적물 아니다

보통 에어컨, 세탁기, 냉장고, 가스레인지 등 전자제품과 가구를 옵션, 풀옵션으로 부르는데, 이러한 옵션 품목은 이동과 탈부착이 가능하므로 주택의 일부라고 보기 어렵기 때문에 원칙적으로는 옵션 품목들은 전세, 반전세, 월세의 목적물에 포함되지 않습니다.

옵션이 임대목적물에 포함되면?

그러나 옵션, 풀옵션이라는 명칭 하에 에어컨, 세탁기, 냉장고, 가스레인지 등을 계약서에 열거하였다면 이러한 옵션 품목도 임대목적물에 포함된다고 보입니다.

물론 계약서에 열거되지는 않았더라도 집주인이 옵션으로 제공해준다고 설명했다면 당연히 임대목적물에 포함됩니다. 다만, 녹음이나 증인 등을 이용해서 입증해야 할 것입니다.

그리고 이렇게 옵션 품목이 전세, 반전세, 월세 계약의 목적물에 포함되게 되면, 주요 구성부분에 해당된다고 볼 수 있어 수리하지 않으면 임대 목적 달성이 불가능해지므로 임대인에게 수선의무가 있다고 보입니다. 구체적인 처리는 아래와 같습니다.

입주 후 곧바로 옵션에 하자 발생

옵션이 임대목적물에 포함되고, 입주하자 마자 옵션(에어컨, 세탁기, 냉장고, 가스레인지)에 하자가 발생하여 작동이 불가능한 경우, 임대인이 수리비를 부담합니다.

입주 후 상당기간 경과 후 옵션에 하자 발생

입주 후 상당한 기간이 경과한 후에 옵션(에어컨, 세탁기, 냉장고, 가스레인지)에 하자가 발생하였는데, 하자의 원인이 불분명한 경우에는 하자 수리가 불가능하거나 수리 비용이 거액이라면 임대인이 수선의무를 부담하게 될 가능성이 높다고 보입니다. 그러나 옵션 수리 부품이 소모품이고 수리비가 작다면 임차인이 수선의무를 부담할 가능성이 높다고 보입니다.

임차인의 고의과실로 옵션에 하자 발생

임차인의 고의 또는 과실로 옵션(에어컨, 세탁기, 냉장고, 가스레인지)에 하자가 발생한 경우, 임차인이 수리비를 부담합니다.

옵션이 작동은 되지만 기능이 약할 때

옵션(에어컨, 세탁기, 냉장고, 가스레인지)이 작동은 되지만 제 기능을 발휘하지 못하는 경우 과연 객관적으로 하자가 발생한 것으로 볼 수 있는지부터 문제됩니다.

따라서 가능하다면 임차인은 입주하기 전에 이러한 옵션의 상태에 관하여 설명을 요청하거나 확인한 후에 노후 정도가 심각하다면 추후 집주인 부담으로 수리해주는 것으로 약정해두는 것이 좋습니다.

전세 수리 특약(+월세, 반전세)

판례

판례는 구체적인 약정이 없는 이상 소규모 수선 의무는 임차인이 부담하고, 대규모 수선 의무는 임대인이 부담한다는 기준을 제시하고 있습니다.

구체적인 특약

따라서 이러한 판례의 기준과 다른 내용으로 수리비를 부담하거나 또는 위 판례와 같은 기준으로 하더라도 구체적인 하자 발생시 분쟁이 발생하지 않으려면 구체적인 특약을 추가해두는 것이 좋습니다.

전세계약 특약사항 예시

아래는 비교적 임차인에게 유리하게 작성한 전세, 월세, 반전세 수리 특약이며, 상황에 맞게 수정하여 사용하시면 됩니다.

  1. 보일러, 상하수도, 전기시설 등 주요 구성부분이나 기본 설비부분에 대한 수선은 임대인이 부담한다.
  2. 옵션으로 제공된 에어컨, 냉장고, 세탁기, 가스레인지에서 하자가 발생할 경우, 임대인이 임차인의 고의 또는 과실에 의한 하자라는 것을 입증하지 못하는 한 임대인이 수선의무를 부담해야 한다.
  3. 싱크대, 변기, 세면대, 신발장 등 붙박이장에서 하자가 발생할 경우, 임대인이 임차인의 고의 또는 과실에 의한 하자라는 것을 입증하지 못하는 한 임대인이 수선의무를 부담해야 한다.
  4. 소모품 중 LED 전구 등 반영구적인 제품에 하자가 발생할 경우, 임대인이 임차인의 고의 또는 과실에 의한 하자라는 것을 입증하지 못하는 한 임대인이 수선의무를 부담해야 한다.
  5. 1만원 이하의 비용을 요하는 소모품 교체나 소규모 수선 의무는 임차인이 부담하기로 하고, 1만원을 초과하는 비용을 필요로 하는 기타 나머지 수선 의무는 임대인이 부담하기로 한다.

위 특약은 전세나 월세 거주시 수리해야 할 문제가 발생한 경우에 관한 특약이고, 전세나 월세 입주 전 수리 특약과 나갈때 수리비(원상회복의무) 특약에 관한 내용은 아래의 링크를 통해 확인하세요.

계약서에 추가할 수 없으면 녹음으로

전세, 반전세, 월세 계약을 체결할 때 계약서에 특약을 기재하기 어려운 상황이라면 특약 내용을 구두로라도 합의하시고 그 내용을 녹음하시면 됩니다.

집주인 수리 거부시 대처법 5가지

보일러 수리 청구 내용증명
보일러 수리 청구 내용증명

집주인의 의무

임대인은 임대차 계약이 체결되면 목적물을 인도할 의무가 있는데, 여기서의 인도의무는 단순한 인도가 아니라 ‘목적물을 임대차의 목적에 따라 사용ㆍ수익하기에 적합한 상태로 인도할 의무’를 뜻합니다. 또한, 임대인은 방해제거의무, 수선의무도 부담합니다.

집주인의 의무 위반에 대한 세입자의 권리

따라서 임대인이 목적물 인도의무를 불완전이행하거나 방해제거의무, 수선의무를 지체하여 임차인이 목적에 따라 사용수익을 하지 못한 경우, 세입자는 채무불이행 책임을 물어 임대차 계약을 해지하거나 손해배상을 청구할 수 있고, 하자담보책임을 물을 수도 있습니다.

아래에서는 세입자가 이러한 계약해지권, 손해배상청구권을 행사하기 위해 먼저 해야 할 5가지 조치들을 순서대로 알려드리겠습니다.

1. 임대인에게 하자 통지하기

임차인은 아래와 같이 수리를 요하는 하자가 발생했음을 임대인에게 통지하고, 임대인에게 수선을 요청해야 합니다. 이 경우 임차인이 민법 제634조의 통지의무를 다했음을 입증하기 위해 녹음하고 문자를 보관해두는 등 기록을 남겨둬야 합니다.

안녕하세요, 저는 서울 00동 00번지 주택에 거주하는 세입자입니다. 해당 주택에 보일러에 문제가 생겨 난방이 전혀 안되고 있으니 수리가 필요합니다.

2. 하자 원인 직접 확인하기

임대인이나 임차인이 의뢰한 수리업체가 방문하여 견적을 내는 경우 하자의 원인에 관한 질문을 하면서 녹음을 해두는 것이 좋습니다. 특히 임차인 입장에서는 임차인의 고의 또는 과실에 의한 하자가 아님을 입증하기 위해서 이러한 녹음 자료가 필요합니다.

만약 수리업체에서 고의로 임대인 측에 유리한 발언을 하는 것으로 생각이 된다면 임차인이 직접 수리업체를 물색해서 견적을 받아보면서 하자의 원인에 관한 내용을 녹음으로 남겨두는 것도 방법입니다.

3. 수리하기 전에 수리비 부담 주체 명확히 하기

또한 수리업체에서 본격적으로 하자를 수리를 하게 경우, 누가 수리비를 부담할 것인지 명확히 해두는 것이 좋습니다.

세입자는 막연히 집주인이 수리비를 부담할 것이라고 낙관하지 말고, 나중에 보증금을 돌려 받아야 하므로 아래와 같이 집주인에게 누가 수리비를 부담하는 것인지 물어보고 집주인의 답변을 녹음, 문자 등의 기록으로 남겨둬야 합니다.

이번에 보일러 수리비는 집주인께서 부담하시는 거죠?

4. 수리 안 해주는 집주인에게 내용증명 보내기

만약 집주인이 아예 수리를 거부하거나 수리비 전액을 부담할 수 없다고 주장하는 경우, 일단 세입자는 계약서에 기재된 수리 특약 내용과 판례가 제시하는 대규모 수선과 소규모 수선에 관한 내용을 알리면서 집주인에게 수선의무가 있다고 주장해야 합니다.

안녕하세요, 저는 서울 00동 00번지 주택에 거주하는 세입자입니다. 해당 주택에 보일러에 문제가 생겨 난방이 전혀 안되고 있으니 수리가 필요하다고 말씀드렸는데, 현재 집주인 분은 수리를 안 해주고 있습니다. 보일러는 주택의 주요 구성부분이고 기본 설비부분이므로 당연히 집주인에게 수선의무가 있습니다. 현재 난방이 되지 않아 주택에 거주할 수 없어 다른 장소에 거주하고 있습니다. 난방 문제가 해결될 때까지 지출된 거주비, 교통비 등을 청구할 예정이니 지체 없이 보일러를 수리해주시기 바랍니다.

처음에는 위 박스와 같이 말로 하면서 녹음하거나 문자로 보내고, 그래도 통하지 않으면 내용증명을 보내시면 됩니다.

집주인에게 보낼 수리비 청구서 내용증명 양식이 필요하신 분은 아래에서 다운로드 받으시기 바랍니다. 보일러 수리를 예로 든 것이니 수정하셔서 사용하시면 됩니다.

5. 조정이나 소송을 통한 해결

내용증명을 보내도 해결이 안될 경우 월세나 반전세 계약의 경우 수리비에 해당하는 만큼 월세 지급을 거절할 수 있는데, 임차인이 차임을 지급하지 않으면 임대인은 오히려 차임 연체를 이유로 계약 해지를 주장할 수도 있습니다.

결국에는 수리비 부담, 손해배상, 계약해지 여부 등을 다투어 조정이나 소송을 통해 해결해야 합니다.