임대차계약서 양식, 작성법(+전세계약 특약 문구, 주의사항 7가지)

전세나 월세 등 임대차계약서 양식과 작성법과 전세계약 주의사항 7가지, 전세 계약 체크리스트, 전세계약 특약 문구 등 부동산 임대차 계약서 특약사항을 정리하였습니다. 특약 예시 문구가 포함된 임대차계약서 양식이 필요하신 분은 다운로드 받으세요.

임대차계약서 양식

전세계약 주의사항 7가지

1-1. 전세 매물 선택시 우선 순위 정하기

현장 답사할 전세 매물 리스트를 추리기 위해 자신이 원하는 조건이 무엇인지 우선 순위를 정해야 합니다. 모든 것을 다 만족시키면 좋겠지만 정해진 전세금 내에서 선택해야 하므로 나에게 가장 중요한 것이 교통편인지, 편리함인지, 산책로인지 등을 정해야 합니다.

  • 역세권 : 대중교통 편리한 곳
  • 학세권 : 학교나 학원가가 가까운 곳
  • 숲세권 : 숲이나 공원이 가까운 곳
  • 몰세권, 슬세권 : 백화점, 마트 등 쇼핑몰이 가까워 슬리퍼 차림으로 이용 가능한 곳
  • 도세권(도서관), 병세권(병원), 옆세권(인기 있는 주거지역의 인접한 곳)
  • 편세권(편의점), 스세권(스타벅스), 맥세권(맥도날드), 파세권(파리바게뜨)

1-2. 전세 매물 현장 답사하면서 7가지 사항 확인하기

공인중개사와 함께 전세 매물을 답사하든 혼자 답사하든 아래의 7가지 사항은 꼼꼼하게 살펴보는 것이 좋습니다.

  1. 교통편, 대형마트, 재래시장, 편의점, 세탁소, 커피숍 등 주변 환경 체크하기
  2. 이웃집 등 주변 소음이나 냄새 등 확인하기
  3. 대낮에 가서 일조권, 채광 확인하고 수도물을 틀어서 수압 확인하기
  4. 천정, 베란다, 벽 등에 누수, 결로, 곰팡이 흔적이 있는지 확인하기
  5. 주택의 연식, 주택의 구조, 방 갯수 등 확인하기
  6. 샷시, 보일러, 화장실, 주방, 옵션 가전제품 등의 상태를 확인해보고 집주인이 교체나 수리해줄 수 있는지 확인하기
  7. 집주인이 도배 및 장판을 교체해줄 수 있는지 확인하기

2. 원룸, 고시원 등 현장 답사시 확인할 사항

원룸이나 고시원 등의 경우 아래의 4가지 정도를 좀 더 집중적으로 체크하시는 것이 좋습니다.

  1. 소음 체크하기
    • 옆집이나 옆방과 공유하는 벽이 벽돌벽인지, 시멘트벽인지 확인하기
      • 시멘트벽이 아니면 소음이 심할 수 있음
    • 현관문이 철문인지 나무문인지 확인하기
      • 철문이 아니면 소음이 심할 수 있음
    • 계단이나 출입구 쪽에 있으면 소음이 심할 수 있음
    • 아래층에 음식점이 있는 상가 건물의 경우 소음이 심할 수 있음
  2. 환기, 수압, 배수, 냄새, 곰팡이 체크하기
    • 방이나 화장실에 창문이 있어서 환기가 가능한지 확인하기
    • 수도를 틀어 보고 수압 확인하기
    • 화장실 하수구 물이 잘 빠지는지, 냄새가 심하지는 않은지 확인하기
    • 아래층에 상가가 있는 경우 영업시간인 저녁 때 가봐야 음식 냄새나 소음 등을 확인할 수 있음
    • 누수, 결로, 곰팡이가 생기기 쉬운 곳의 벽지나 장판을 유심히 살펴보기
  3. 안전성 체크하기
    • 저층은 창문으로 침입이 가능하므로 쇠창살이 설치되어 있는지 확인하기
    • 원룸이나 고시원이 골목 안쪽에 위치한 경우 낮에는 잘 알 수 없는데 밤에 가보면 주변 골목이 어두워서 출퇴근이 무서울 수 있음
    • 계약 체결 전에 집주인에게 문의하여 현관문 안쪽에 걸쇠 설치가 가능한지 확인하기
  4. 보일러 등 난방 조절은 어떤 방식으로 하는지, 에어컨이 설치되어 있는지, 개인 또는 공용 세탁기 이용 가능한지, 공용 정수기 이용이 가능한지, 개인 또는 공용 가스레인지나 인덕션 이용이 가능한지, 전자레인지 이용이 가능한지 확인하기

3. 소유자 권리 확인하기

임대인이 본인이 맞는지 여부, 임대인이 부동산 소유자가 맞는지 여부를 확인해야 하고, 확인할 사항은 아래와 같습니다.

  • 임대인의 얼굴과 임대인의 신분증에 부착된 사진의 동일성
  • 임대인의 신분증에 기재된 인적사항, 부동산등기부 등본에 기재된 소유자의 인적사항, 임대차계약서에 기재된 인적사항이 모두 일치하는지 여부
  • 임대차계약서에 날인된 도장의 인영과 인감증명서의 인영이 일치하는지 여부

만약 부동산등기부 등본의 갑구 란에서 신탁등기가 확인되었다면, 부동산등기부 등본 이외에 신탁원부 및 신탁계약서까지 추가로 발급 받아서 확인해야 합니다.

신탁원부는 등기소에 현장 방문하여 발급 받을 수 있으며, 부동산등기부 등본에 기재된 신탁원부 번호를 가지고 신청할 수 있습니다. 신탁원부를 발급 받으면 신탁원부에 첨부된 신탁계약서까지 받아볼 수 있습니다.

4. 선순위 권리 확인하기 – 부동산등기부 등본

주변 시세를 통해 전세가격이 적정한지 확인해야 하고, 전세계약을 체결하기로 했다면, 임대차계약 체결 전 최소한 2번 이상 선순위 권리를 확인해야 합니다.

  1. 전세계약서 작성하면서 계약금 지급 직전
  2. 전세보증금 중 계약금을 제외한 나머지 잔금 지급 직전

선순위 권리 중 부동산등기부 등본을 통해 확인 가능한 권리는 아래와 같으며, 아래의 갑구와 을구에 기입된 권리의 설정일자와 전세계약 확정일자를 비교하여 전세계약의 확정일자 보다 먼저 설정된 선순위 권리가 있는지 확인하면 됩니다.

  • 갑구 : 가압류, 압류, 가처분 등
  • 을구 : 전세권, 저당권 등 담보물권

5. 선순위 권리 확인하기 – 조세채권, 임차권 등

부동산등기부 등본으로 확인하기 어려운 권리에는 4가지가 있으며, 이러한 권리를 확인하는 방법은 아래와 같습니다.

  1. 임대인의 세금 체납으로 인한 조세채권은 당해세나 법정기일이 선순위인 경우 선순위 권리에 해당하는데, 임대인에게 국세나 지방세 완납증명서 발급을 요청하여 선순위 조세채권이 있는지 확인할 수 있습니다.
  2. 임대인이 회사이거나 자영업자인 경우 임대인에게 고용된 근로자의 3년간 퇴직금채권, 3개월간 임금채권은 선순위 권리로 문제될 수 있으므로 주의해야 합니다.
  3. 다가구주택, 원룸 건물 등 하나의 주택에 임차인이 여러명인 경우 선순위 임차권이 문제될 수 있으므로 전입세대열람내역, 확정일자 부여현황을 통해 선순위 임차권의 존재, 금액을 확인해야 합니다.
  4. 법정지상권, 유치권은 임대목적물 현장에 방문해보고, 주변을 탐문해야 합니다.

선순위 권리 있다면 등기 말소나 권리 소멸이 가능한지 문의한 후 말소나 소멸이 가능하다면 임대차계약에 특약으로 말소나 소멸을 명시하고 추후 말소나 소멸되었는지 확인해야 합니다. 만약 집주인이 말소나 소멸이 어렵다고 대답한다면 다른 매물을 알아보는 것이 좋습니다.

==>> 전세사기 유형 5가지와 예방법 8가지(+깡통전세 계산)

6. 전세계약서 작성시 주의사항

전세계약이나 월세계약 체결시 세입자 입장에서는 표준임대차계약서 양식을 이용하는 것이 유리하며, 임대차계약서 특약사항을 구체적으로 작성하는 것이 좋습니다.

임대차계약서 작성법과 특약 문구는 아래에 자세히 정리하였고, 임대차계약서 특약사항이 포함된 임대차계약서 양식은 아래에서 다운로드 받으실 수 있습니다.

만약 표준임대차계약서 양식을 이용하기 어렵고, 계약서가 복잡하여 제대로 확인하기 어렵다면 아래의 3가지 정도는 반드시 체크해야 합니다.

  1. 계약기간, 보증금, 임대료 확인하기
  2. 계약 해제, 해지 사유 확인하기
  3. 임대차 계약서 특약사항 확인하기

7. 전세계약 체결 후 대항력, 우선변제권 등 확보하고 전월세 신고하기

열쇠를 받은 후 전입신고와 확정일자를 최대한 빨리 받아서 대항력, 우선변제권 등을 확보해야 합니다.

만약 전입신고가 어렵거나 주택임대차보호법을 적용받지 못하는 경우에는 전세권 등기, 전세보증보험을 알아봐야 합니다.

전세계약서 작성법(임대차계약서 작성법)

임대차계약서 작성법 1
임대차계약서 작성법 1

임대차 목적물 표시

  1. 임대차계약의 종류 선택하여 체크하면 됩니다.
    • 일반적인 월세계약(예 : 보증금 1천만원 및 월세 70만원)은 [보증금 있는 월세]에 체크하면 됨
    • 사글세, 연세, 깔세 등 보증금 없이 몇 달치 월세를 한꺼번에 지급하거나 고시원처럼 보증금 없이 월세만 지급하는 경우 [월세]에 체크하면 됨
  2. 임대인과 임차인의 이름을 기재합니다.
  3. [소재지]에는 전셋집이나 월세집의 주소를 기재합니다.
  4. [임차할 부분]에는 아파트, 오피스텔, 연립, 빌라 등 집합건물이나 다세대주택은 지번 이외에 동호수 등 상세주소를 정확히 기재해야 함
    • 동호수 등 상세주소는 대문에 적힌 호수가 아니라 부동산등기부 등본 등 공부상 기재가 우선
    • 상세주소를 기재하지 않으면 대항력, 우선변제권 등을 확보하지 못함
  5. [계약의 종류]에는 계약갱신청구권 행사와 관련하여 신규계약, 갱신계약, 재계약 여부를 체크해야 함
  6. [미납 국세와 지방세]에는 임대인에게 국세 및 지방세 완납증명서 발급을 요청하여 세금 체납 여부를 체크해야 합니다.
  7. [선순위 확정일자 현황]에는 전입세대열람내역과 확정일자 부여현황을 통해 선순위 임차권 여부를 확인한 후 체크해야 합니다.
  8. [확정일자 부여란]에는 세입자가 주민센터에 임대차계약서 원본을 가져가서 확정일자를 찍어달라고 하면 됩니다.
    • 세입자는 우선변제권을 확보하기 위해서 임대차계약서에 확정일자를 받아야 하는데, 보통 계약서 아무 곳이나 확정일자인을 찍지만 표준임대차계약서이므로 별도의 칸이 존재함
임대차계약서 작성법 2
임대차계약서 작성법 2

임대차계약 내용

  1. 제1조(보증금과 차임)에는 보증금, 계약금, 잔금, 월세 등의 액수, 지급일을 기재합니다.
  2. 제2조(임대차기간)에는 임대차가 시작되는 날짜와 종료일을 기재해야 합니다.
    • 임대차가 시작되는 날짜는 계약 체결일이 아니라 세입자가 임대인으로부터 열쇠를 전달 받을 날짜를 기입해야 합니다.
    • 사실상 잔금 지급과 동시에 열쇠를 전달 받게 되므로 잔금 지급일이 임대차기간이 시작되는 날짜이고, 종료일은 임대차 계약기간 시작일로부터 1년, 2년 등이 경과한 날짜를 기입하면 됩니다.
  3. 제3조(입주 전 수리)에는 임대인이 입주 전까지 수리하거나 교체해주기로 한 부분을 명시해야 합니다.
    • 세입자 입장에서는 임대인이 수리나 교체해주기 한 시설이 무엇인지, 언제까지 수리해줄 것인지, 기한 내에 수리해주지 못할 경우 어떻게 처리할 것인지 명확히 해두는 것이 유리함
    • 전세 들어갈 때 수리비 처리 방법 확인하기
  4. 제4조(임차주택의 사용, 관리, 수선)에는
    • 제1항은 임차인이 무단으로 구조변경, 전대나 양도, 용도 이외 사용을 할 수 없다는 내용
    • 제2항은 임대인에게는 사용수익이 가능하도록 유지할 의무가 있고, 이에 대응하여 임차인은 임대인의 보존행위를 거절할 수 없다는 내용
    • 제3항은 임대차계약 기간 존속 중 수선할 부분이 발생할 경우 누가 수선 비용을 부담해야 하는지 특약으로 기재해야 함
    • 제4항은 임대인에게 수선의무가 있는 영역을 임차인이 비용을 지출하여 수선한 경우 수리비를 상환 받을 수 있다는 내용
      • 임대인이 직접 수리업자를 알아봐서 수리해주거나 또는 임차인이 수리업자로부터 견적을 받아서 임대인의 동의를 얻은 후 수리를 하고 수리비를 상환 받는 경우가 있음
  5. 제5조(계약의 해제)에는 계약금 해제에 관한 내용이 기재됨
    • 임대인은 계약금의 배액 상환으로 계약을 해제할 수 있고, 임차인은 계약금을 포기하여 계약을 해제할 수 있음
임대차계약서 작성법 3
임대차계약서 작성법 3

임대차계약에서의 계약 위반, 계약 연장 또는 종료

  1. 제6조(채무불이행과 손해배상)는 임대인과 임차인 중 어느 당사자가 계약을 위반한 경우 이행을 최고한 후 계약을 해제할 수 있고, 해제시 손해배상도 청구할 수 있다는 내용이며, 확정적으로 이행을 거절할 경우 최고하지 않고 곧바로 해제할 수 있다는 내용입니다.
    • 예를 들어 임차인이 월세를 연체한 경우 곧바로 계약을 해제할 수 있는 것이 아니고 일정 기간을 주고 이행을 최고한 후 그 일정 기간이 지나면 해제가 됩니다.
  2. 제7조(계약의 해지)는
    • 제1항은 임차인이 전세집이나 월세집을 제대로 사용수익할 수 없는 경우 계약을 해지할 수 있다는 것인데, 예를 들어 장기간의 누수로 거주할 수 없었다면 임차인은 임대차계약을 해지할 수 있음
    • 제2항은 임대인은 임차인이 월세를 2기의 차임액을 연체하거나 무단으로 양도나 전대한 경우 곧바로 계약을 해지할 수 있음
  3. 제8조(갱신요구와 거절)는 주택임대차보호법 제6조의 3에 규정된 임차인의 계약갱신청구권, 손해배상청구권에 관한 내용임
  4. 제9조(계약의 종료)는 임대차계약이 계약기간 만료나 해제, 해지 통지로 종료된 경우 임차인이 해야 할 의무과 임대인이 해야 할 의무가 규정되어 있음
    • 임차인은 계약 종료시 전세집이나 월세집을 원상복구하여 인도(명도)해야 함
    • 임대인은 원상복구된 임대목적물을 인도 받음과 동시에 보증금을 반환해야 함
  5. 제10조(비용의 정산)는
    • 제1항은 임차인이 보증금을 반환 받음과 동시에 전세집이나 월세집을 원상복구하여 인도하는 날까지 부과된 공과금과 관리비를 임대인에게 지급해야 한다는 내용
    • 제2항은 임차인이 그 동안 납부해 온 장기수선충당금은 임대인으로부터 반환 받을 수 있다는 내용
임대차계약서 작성법 24
임대차계약서 작성법 4

중개수수료와 특약 문구

  1. 제11조(분쟁의 해결)는 “노력한다”고 규정되어 있으므로 크게 의미 있는 규정은 아니지만 분쟁 해결과 관련하여 세입자 입장에서 법적으로 내세울만한 사유는 없지만 억울한 면이 있다면 이 규정을 근거로 주택임대차분쟁조정위원회를 이용하자고 임대인에게 제안해볼 수는 있을 것임
  2. 제12조(중개보수 등)는 중개보수의 법정 한도 내에서 합의된 수수료 금액과 부가가치세 포함 여부에 관한 내용, 임대인과 임차인 양 당사자가 각자 의뢰한 공인중개사에게 중개수수료를 지급해야 한다는 내용, 공인중개사의 고의 또는 과실로 계약이 무효, 취소, 해제되는 경우 중개수수료를 지급하지 않는다는 내용임
  3. 제13조(중개대상물 확인, 설명서 교부)는 공인중개사가 중개대상물 확인, 설명서와 공제증서를 교부했다는 내용임
  4. 인쇄된 특약사항
    • (조정 신청)임대인과 임차인이 임대차와 관련된 분쟁이 발생할 경우 법원에 소송을 제기하기 전에 주택임대차분쟁조정위원회의 조정을 먼저 받아보겠다고 합의한 경우, [동의]에 체크하면 됨
    • (재건축 계획)임대인이 임차인의 계약갱신청구권 행사에 대한 법정 갱신거절 사유 중에 하나가 [임대인이 임대차계약 체결 당시에 임차인에게 철거나 재건축 계획을 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우]이므로 주택임대차계약서에 철거나 재건축의 구체적인 계획 여부를 체크하고, 공사시기와 기간을 기재하도록 한 것임
    • (상세주소 부여) 다가구주택, 원룸 건물 등 임대목적물에 상세주소가 부여되어 있지 않아 임차인이 우편물을 제대로 송달 받지 못하는 불리함을 해결하기 위해 상세주소 부여 신청을 할 수 있는데, 이 경우 임차인이 상세주소 부여 신청을 하기 위해서는 소유자인 집주인의 동의가 필요함
  5. 합의하여 추가할 특약사항
    • 아래에서 따로 정리된 내용을 확인해주세요.
임대차계약서 작성법 5
임대차계약서 작성법 5

임대차계약서 체결일과 인적사항

임대차계약 체결 날짜를 기입하고, 임대인 및 임차인의 이름, 주소, 주민등록번호, 전화번호를 기재한 후 서명날인해야 하며, 각 당사자의 공인중개사의 사무소 주소, 이름, 등록번호를 기재한 후 서명날인해야 합니다.

임대차계약서 양식 다운로드

전세계약이나 월세계약 등 표준 임대차계약서 양식은 아래의 링크를 통해 다운로드 받으세요. 해당 임대차계약서 양식에는 아래에 정리한 임대차계약서 특약 예시 문구도 포함되어 있습니다.

전세계약 특약 문구 예시(임대차계약서 특약사항)

전세계약 특약 문구 1
전세계약 특약 문구 1

부동산 임대차 계약서 특약사항 종류

또한, 전세나 월세 등 임대차 계약서에는 특약을 추가할 수 있는데, 계약 자유의 원칙상 당사자 간의 합의만 있으면 반사회적인 내용만 아니라면 어떠한 내용의 특약이라도 가능합니다. 일반적으로는 전세나 월세 계약 체결시 크게 3가지 그룹으로 구분된 아래와 같은 특약을 두게 됩니다.

  1. 중요 특약
    • 전세대출 거절 등을 이유로 계약금을 반환하기로 하는 특약
    • 잔금 지급시까지 근저당 등을 말소하기로 하는 특약
    • 잔금 지급 후 5일이 경과할 때까지 제3자에게 매도하거나 근저당 등 새로운 권리 설정을 금지하는 특약
  2. 계약기간 중 수선의무 특약
  3. 계약 종료시 원상회복 특약

계약금 반환 특약

<특약 예시> 임차인이 본 임대차계약의 보증금이나 임대료 지급과 관련하여 신청한 대출이 거절될 경우, 본 임대차계약은 무효로 되며, 임대인은 즉시 임차인에게 계약금을 반환해야 한다.

전세대출 거절과 관련하여 가계약금 반환 또는 계약금 반환에 대한 자세한 내용은 아래의 링크를 확인해주세요.

근저당 말소 특약 문구

<특약 예시> 임대인은 임대차 보증금의 잔금을 지급 받을 때까지 임대차 목적물에 설정된 근저당 등 제한적 권리를 모두 말소하고 소멸시켜야 한다.

매매 또는 근저당권 설정 금지 특약

<특약 예시> 임대인은 임대차 보증금의 잔금을 지급 받은 때로부터 5일이 경과할 때까지 임대차 목적물을 제3자에게 매도하거나 임대차 목적물에 근저당권 등 새로운 권리를 설정할 수 없으며, 이를 위반할 경우 일체의 손해를 배상해야 한다.

전세계약 특약 문구 2
전세계약 특약 문구 2

입주 전 수리 특약

<특약 예시> 임대인은 전세 보증금의 잔금 지급일까지 보일러를 수리하고, 도배, 장판, 변기를 교체해주기로 한다.

계약기간 중 수리 특약

  1. 보일러, 상하수도, 전기시설 등 주요 구성부분이나 기본 설비부분에 대한 수선은 임대인이 부담한다.
  2. 옵션으로 제공된 에어컨, 냉장고, 세탁기, 가스레인지에서 하자가 발생할 경우, 임대인이 임차인의 고의 또는 과실에 의한 하자라는 것을 입증하지 못하는 한 임대인이 수선의무를 부담해야 한다.
  3. 싱크대, 변기, 세면대, 신발장 등 붙박이장에서 하자가 발생할 경우, 임대인이 임차인의 고의 또는 과실에 의한 하자라는 것을 입증하지 못하는 한 임대인이 수선의무를 부담해야 한다.
  4. 소모품 중 LED 전구 등 반영구적인 제품에 하자가 발생할 경우, 임대인이 임차인의 고의 또는 과실에 의한 하자라는 것을 입증하지 못하는 한 임대인이 수선의무를 부담해야 한다.
  5. 1만원 이하의 비용을 요하는 소모품 교체나 소규모 수선 의무는 임차인이 부담하기로 하고, 1만원을 초과하는 비용을 필요로 하는 기타 나머지 수선 의무는 임대인이 부담하기로 한다.

임대차계약 종료시 원상회복 수리비 특약

전세계약 종료시 임차인은 일반적으로 원상회복의무를 부담하게 되지만 임대인이 전세 목적물의 상태가 나빠지거나 가치가 감소한 것이 통상의 손모가 아니라는 점을 입증하지 못하는 이상 임차인에게는 원상회복의무가 없습니다.

<특약 예시> 임대차 계약 종료시 임대차 목적물의 상태가 나빠지는 등 가치가 감소하더라도 임대인이 그러한 가치 감소가 통상의 손모가 아니라는 점을 입증하지 못하는 이상 임차인은 원상회복의무가 없다.

임대차계약 연장

우선, 전세나 월세 계약을 연장하고 싶다면 4가지 방법이 있습니다.

  1. 임대차기간이 2년이라고 주장하는 경우
  2. 묵시적 갱신되는 경우(계약갱신청구권 행사 안 함)
  3. 계약갱신청구권 행사하는 경우
  4. 전세계약 연장 합의하는 경우(전세 재계약)

임대차계약 종료

전세나 월세 계약에서 계약을 연장하지 않고, 계약기간 만료, 당사자 간의 합의 해지, 계약 위반에 따른 계약 해제 등으로 계약을 종료할 경우 임대인이나 임차인은 전세계약 종료를 통보해야 하고, 세입자는 보증금을 반환 받아야 합니다.