전세 나갈때 수리비 거부 5가지 대처법, 특약(+ 들어갈때)

전세 나갈때 수리비, 월세 나갈때 수리비, 들어갈때와 나갈때 도배와 장판 비용을 누가 부담하는지를 정리하면서 세입자 수리 범위와 세입자 수리 거부시 5가지 대처법, 원상회복 특약에 관하여 확인해보겠습니다.

전세 나갈때 수리비

전세와 월세 들어갈때 수리비

전세와 월세 수리비 – 3가지 구분

전세, 반전세, 월세에서 집 수리비가 문제되는 경우는 시간의 흐름상 아래의 3가지로 구분됩니다.

  1. 전세, 월세 들어갈 때 수리비
    • 특히 입주시 도배와 장판 비용은 누가 부담?
  2. 전세, 월세 거주 중 수리비
  3. 전세, 월세 나갈 때 수리비

전세, 월세, 반전세 수리비 관행

전세, 반전세, 월세 들어갈 때 예를 들어 도배, 장판 교체 비용 등 집 수리비는 누가 부담해야 할까요?

보통은 관행적으로 전세는 세입자가 도배와 장판 교체 비용을 스스로 부담하고, 월세는 집주인이 도배와 장판 교체 비용을 부담한다고 합니다.

이런 방식이라면 반전세는 임대보증금과 월세의 비중이 전세와 월세 중 어느 쪽에 가까운지에 따라 달라 지겠죠.

수요와 공급의 법칙

그러나 이러한 관행도 수요와 공급의 법칙 앞에서는 무너지게 됩니다.

예를 들어 전세 매물이 많아서 임차인을 구하기 어렵다면 아무리 세입자가 도배와 장판 비용을 부담하는 것이 관행이라고 하더라도 결국 집주인들은 도배와 장판은 물론 인테리어까지 새로 해서 전세를 내놓게 될 것입니다.

전세 수리비는 합의하기 나름이다.

결국 전세, 월세, 반전세에서 집수리 비용 중 누가 어떤 항목을 얼마나 부담할 것인지는 임대차 계약 체결시 임대인과 임차인 쌍방이 합의하여 정하기 나름입니다.

보통 도배나 장판 교체 등은 입주하기 전에 완료되므로 계약서에 명시하는 것이 크게 중요하지 않지만 임대인이 입주 후에 교체하거나 수리해주기로 약속한 것이 있다면 이는 계약서에 명시해둬야 합니다.

월세, 전세 입주 전 수리 특약

아래는 보일러, 변기, 도배와 장판에 문제가 있는 경우 세입자와 집주인 간에 합의하여 집주인이 세입자로부터 보증금의 잔금을 지급 받을 때까지 보일러를 수선하고, 도배와 장판을 새것으로 교체하고, 변기도 교체해주기로 약정한 경우의 예시 문구입니다.

<특약 예시> 임대인은 전세 보증금의 잔금 지급일까지 보일러를 수리하고, 도배, 장판, 변기를 교체해주기로 한다.

전세 나갈때 수리비(+월세, 반전세)

전세와 월세 수리비 – 3가지 구분

전세, 반전세, 월세에서 집 수리비가 문제되는 경우는 시간의 흐름상 아래의 3가지로 구분됩니다.

  1. 전세, 월세 들어갈 때 수리비
    • 특히 입주시 도배와 장판 비용은 누가 부담?
  2. 전세, 월세 거주 중 수리비
  3. 전세, 월세 나갈 때 수리비

아래에서는 전세 나갈때 수리비, 월세 나갈때 수리비, 세입자가 부담하는 수리 범위, 세입자가 수리를 거부할 때 대처법 등에 대하여 정리해보겠습니다.

수선의무 VS. 원상회복의무

전세 나갈 때 수리비와 월세 나갈 때 수리비 등은 임대인수선의무가 문제되는 것이 아니라 임차인의 원상회복의무가 문제되는 것입니다.

  • 전세 입주 후 수리비 = 임대인의 수선의무 여부
  • 전세 나갈때 수리비 = 임차인의 원상회복의무 여부

임차인의 의무

전세, 반전세, 월세 임차인은 선량한 관리자의 주의의무를 가지고 임대목적물을 보존해야 하고(선관주의 의무), 문제가 발생할 경우 지체 없이 통지해야 하며(통지의무), 임대차 계약이 종료되면 임대목적물을 원상회복하여 반환해야 합니다(원상회복의무 및 반환의무).

이와 같이 임차인은 주택을 잘 보존하다가 원래의 상태대로 회복하여 반환할 의무가 있습니다.

목적물 반환에 관한 판례

주택이 화재 등으로 소멸되는 경우, 임차인은 목적물 반환의무를 부담하기 때문에 자신의 귀책 없음을 입증하지 못하면 원칙적으로 손해배상 책임이 있습니다. 그러나, 임대인 역시 사용수익 의무를 부담하므로 화재가 임대인의 지배관리 영역에 존재하는 하자로 발생된 것으로 추단되면 임대인은 임차인에게 손해배상 책임을 물을 수 없습니다(2012다86895, 86901 판결).

전세, 월세, 반전세에서 임차인이 임대목적물을 반환하지 못할 경우 원칙적으로는 임차인이 책임을 부담하지만 임대인의 관리 영역 내에서 발생한 하자라면 임차인에게 책임을 물을 수 없는 것입니다.

세입자 수리 범위

원상회복의무에 관한 판례

판례는 전세, 월세, 반전세에서 임차인이 통상적인 사용으로 발생할 수 있는 손상(통상의 손모)까지 원상회복할 의무가 없다고 판단하고 있습니다.

  • 통상의 손모가 발생하는 것은 임대차 계약 상 당연한 것임
  • 임차인은 통상의 손모에 관하여 원상회복할 의무가 없음
  • 임차인에게 통상의 손모에 관하여 원상회복의무를 부담하게 하려면 특약이 있어야 하고, 임대인은 이러한 특약의 존재를 입증해야 함

임대차 계약의 성질상 통상의 손모는 당연한 것!

임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모(損耗)에 관하여는 임차인의 귀책사유가 없으므로 그 원상회복비용은 채권법의 일반원칙에 비추어 특약이 없는 한 임대인이 부담한다고 해야 한다. 즉, 임대차계약은 임차인에 의한 임차목적물의 사용과 그 대가로서 임료의 지급을 내용으로 하는 것이고, 임차목적물의 손모의 발생은 임대차라고 하는 계약의 본질상 당연하게 예정되어 있다. 이와 같은 이유로 건물의 임대차에서는 임차인이 사회통념상 통상적으로 사용한 경우에 생기는 임차목적물의 상태가 나빠지거나 또는 가치 감소를 의미하는 통상적인 손모에 관한 투하자본의 감가는 일반적으로 임대인이 감가상각비나 수선비 등의 필요경비 상당을 임료에 포함시켜 이를 지급받음으로써 회수하고 있다.

통상의 손모는 특약이 있는 경우만 원상회복의무 부담함

따라서 건물의 임차인에게 건물임대차에서 생기는 통상의 손모에 관해 원상회복의무를 부담시키는 것은 임차인에게 예상하지 않은 특별한 부담을 지우는 것이 되므로 임차인에게 그와 같은 원상회복의무를 부담시키기 위해서는 적어도 임차인이 원상회복을 위해 그 보수비용을 부담하게 되는 손모의 범위가 임대차계약서의 조항 자체에서 구체적으로 명시되어 있거나 그렇지 아니하고 임대차계약서에서 분명하지 않은 경우에는 임대인이 말로써 임차인에게 설명하여 임차인이 그 취지를 분명하게 인식하고 그것을 합의의 내용으로 하였다고 인정되는 등 그와 같은 취지의 특약이 명확하게 합의되어 있어야 할 필요가 있다고 해석함이 상당하다.(2005가합100279,2006가합62053 판결).

그렇다면 전세 나갈때나 월세 나갈때 도배와 장판 수리 비용, 교체 비용은 누가 부담해야 할까요?

도배와 장판 비용은 누가 부담할까?

도배와 장판의 특징

  1. 전세, 월세 들어갈 때 수리비
    • 들어갈 때 도배와 장판 비용은 누가 부담?
  2. 전세, 월세 거주 중 수리비
  3. 전세, 월세 나갈 때 수리비
    • 나갈때 도배와 장판 비용은 누가 부담?

실질적으로 도배나 장판은 입주 후에는 교체하기 어렵습니다. 왜냐하면 도배와 장판은 벽과 바닥에 해당하는데 이미 가구와 이삿짐을 벽과 바닥에 모두 정리했기 때문이죠.

따라서 도배와 장판은 대부분 들어갈 때와 나갈 때 수리비만 문제되고, 거주하는 중에는 거의 문제되지 않습니다.

전세 도배 장판 요구?

전세 들어갈 때 도배장판 비용은 보통 세입자가 부담합니다. 그러나 이러한 관행과는 관계 없이 전세 매물의 공급량과 전세 수요량의 비중에 따라 자연스럽게 임대인과 임차인이 합의하여 결정하게 됩니다.

  • 관행 + 수요와 공급의 법칙 = 합의

월세 도배 요구, 장판 요구

월세 들어갈 때 도배를 요구하거나 장판 교체를 요구하면 보통 집주인이 비용을 부담하는 것이 관행입니다.

그러나 이 역시 관행일 뿐 월세 들어갈 때 도배장판 비용을 누가 부담할 것인지는 임대인과 임차인이 합의하여 정하기 나름입니다. 집주인이 새것으로 교체해주지 않겠다고 했는데도 세입자가 거주하고 싶다면 결국 계약은 체결 될테니까요.

반전세 도배 장판

반전세는 전세와 월세의 특징을 모두 가지고 있는데, 반전세는 보증금이 일반적인 월세에 비하여 크고 월차임은 일반적인 월세에 비하여 작다는 차이점이 있을 뿐 사실상 월세에 가깝다고 볼 수 있습니다.

그러나 반전세 역시 도배와 장판 교체 비용 등을 누가 부담할 것인지는 임대인과 임차인이 합의하기 나름입니다.

전세 나갈때 도배와 장판

전세는 들어올 때 도배와 장판 비용을 임차인이 부담하는 경우가 많습니다. 물론 쌍방이 합의하기 나름이므로 다르게 합의할 수도 있습니다.

전세 나갈때 도배와 장판이 훼손되었다면 전세 계약에서 정한 원상회복 기준에 따라야 하고, 만약 전세계약에 원상회복에 관한 내용이 없다면 위 통상 손모에 관하여 판례가 제시하는 기준에 따라 해석해야 할 것입니다.

즉, 도배와 장판에 관한 원상회복 특약이 있다면 특약에 따라야 하고, 만약 특약이 없다면 도배와 장판에 관한 훼손이 통상의 손모에 해당하는 경우, 임대인은 임차인에게 도배나 장판 교체 비용이나 수리비를 요구할 수 없습니다.

월세 나갈때 도배와 장판

월세 나갈때 도배와 장판이 훼손되었다면 세입자에게 도배와 장판 비용을 요구할 수 있을까요?

우선, 월세는 들어올 때도 집주인이 도배와 장판 비용을 부담하였는데, 나갈 때 세입자에게 수리비를 받기는 어려울 것입니다.

일단은 월세나 반전세 계약에 원상회복에 관한 특약이 있다면 특약에 따라야 하고, 특약이 없다면 도배와 장판에 관한 훼손이 통상의 손모에 해당하는지 여부에 따라 판단하게 될 것입니다.

제 생각으로는 전세, 반전세, 월세 계약기간이 최소 2년 이상이고, 임대보증금이나 월세가 주변 시세와 비교하여 보통 이상이라면, 특히 월세의 경우 세입자에게 도배와 장판에 관한 원상회복 책임을 묻기는 어렵다고 보입니다.

세입자 수리 거부시 대처법 5가지

1. 전세계약 특약 – 원상회복에 관한 특약 명시

전세, 반전세, 월세 계약서에 원상회복에 관한 아래와 같은 특약을 명시해두는 것이 좋습니다.

첫번째는 원상회복에 관하여 임차인에게 유리하게 작성한 특약 문구입니다.

<특약 예시>임대차 계약 종료시 임대차 목적물의 상태가 나빠지거나 가치가 감소하더라도 임대인이 통상의 손모가 아니라는 점을 입증하지 못하는 이상 임차인에게는 원상회복의무가 없다.

아래는 도배 장판에 관하여 2년 이상 거주한 임차인에게 유리하게 작성한 특약 문구입니다.

<특약 예시> 임차인이 2년 이상 거주하는 경우, 도배, 장판에 관하여 원상회복의무가 없다. 다만, 임차인의 사정에 의해 2년 미만 거주하는 경우 도배, 장판에 관하여 원상회복의무를 부담하되, 2년을 기준으로 거주하지 않은 기간 만큼 원상회복 비용을 부담하기로 한다.

2. 원상회복에 관한 특약을 녹음하기

만약 상황상 임대차 계약서에 특약을 명시하기 어렵다면 녹음이라도 해두는 것이 좋습니다.

3. 입주 당일 원래의 상태를 기록해두기

임대인 입장에서는 임차인의 사용수익으로 인한 손상이 통상의 손모가 아니라 심각한 훼손이라는 점을 입증해야 임차인에게 원상회복을 청구할 수 있습니다.

따라서 원래의 상태와 훼손 상태를 비교해볼 수 있도록 원래의 상태를 동영상으로 촬영하거나 사진을 찍어두는 것이 좋습니다.

반면, 임차인 입장에서는 임대인이 원상회복 청구할 때 이에 대응하기 위해서는 통상의 손모로 인정받아야 하므로 기존의 상태를 촬영하거나 사진을 찍어두는 것이 좋습니다.

4. 통상의 손모 여부에 관한 증거자료 준비하기

집주인이나 세입자가 수리업체로부터 견적을 받거나 수리를 받는 경우 수리업체에 훼손 상태가 통상의 손모에 해당하는지 질문하여 해당 내용에 관한 의견서, 확인서, 녹음 등을 기록으로 남겨두는 것이 좋습니다.

5. 임대보증금에서 공제 또는 손해배상청구

특약에 따라 세입자의 원상회복의무가 인정되거나 또는 훼손 상태가 심각하여 통상의 손모로 인정 받지 못하는 경우, 임대인은 임차인에게 반환해야 할 임대보증금에서 원상회복에 관한 비용을 공제 할 수 있습니다.

만약 위와 같은 경우에 임대보증금이 없거나 부족하다면 임대인은 별도의 손해배상청구를 할 수도 있습니다.

이와 관련하여 임차인이 다툰다면 조정이나 소송에서 해결해야 할 것입니다.