전세, 월세, 원룸 등의 원상복구 기준, 원상복구 범위와 원상회복 특약 문구를 정리해보고, 전세 나갈때 수리비, 월세 나갈때 수리비, 들어갈때와 나갈때 도배와 장판 비용을 누가 부담하는지, 세입자 수리 거부시 5가지 대처법에 관하여 확인해보겠습니다.
전세 나갈때 수리비(+월세, 반전세)
임대차 수리비 3가지
- 전세, 월세 들어갈 때 수리비
- 전세, 월세 거주 중 수리비
- 전세, 월세 나갈 때 수리비
아래에서는 전세 나갈때 수리비, 월세 나갈때 수리비, 세입자가 부담하는 수리 범위, 세입자가 수리를 거부할 때 대처법 등에 대하여 정리해보겠습니다.
수선의무 VS. 원상회복의무
전세 나갈 때 수리비와 월세 나갈 때 수리비 등은 임대인의 수선의무가 문제되는 것이 아니라 임차인의 원상회복의무가 문제되는 것입니다.
- 전세 입주 후 수리비 = 임대인의 수선의무 여부
- 전세 나갈때 수리비 = 임차인의 원상회복의무 여부
임차인의 원상회복의무
전세, 반전세, 월세 임차인은 선량한 관리자의 주의의무를 가지고 임대목적물을 보존해야 하고(선관주의 의무), 문제가 발생할 경우 지체 없이 통지해야 하며(통지의무), 임대차 계약이 종료되면 임대목적물을 원상회복하여 반환해야 합니다(원상회복의무 및 반환의무).
이와 같이 임차인은 주택을 잘 보존하다가 원래의 상태대로 회복하여 반환할 의무가 있습니다.
목적물 소멸에 관한 판례
주택이 화재 등으로 소멸되는 경우, 임차인은 목적물 반환의무를 부담하기 때문에 자신의 귀책 없음을 입증하지 못하면 원칙적으로 손해배상 책임이 있습니다. 그러나, 임대인 역시 사용수익 의무를 부담하므로 화재가 임대인의 지배관리 영역에 존재하는 하자로 발생된 것으로 추단되면 임대인은 임차인에게 손해배상 책임을 물을 수 없습니다(2012다86895, 86901 판결).
원상복구 기준
원상회복의무에 관한 판례
판례는 전세, 월세, 반전세에서 임차인은 통상적으로 사용하다가 발생할 수 있는 손상(통상의 손모)까지 원상회복할 의무가 없다고 판단하고 있습니다.
- 통상의 손모가 발생하는 것은 임대차 계약 상 당연한 것임
- 임차인은 통상의 손모에 관하여 원상회복할 의무가 없음
- 임차인에게 통상의 손모에 관하여 원상회복의무를 부담하게 하려면 특약이 있어야 하고, 임대인은 이러한 특약의 존재를 입증해야 함
임대차 계약의 성질상 통상의 손모는 당연한 것!
통상적인 사용으로 인해 생기는 통상의 손모(損耗)는 임차인에게 귀책사유가 없으므로 그 원상회복비용은 임대인이 부담해야 한다.
즉, 임대차계약은 임차인에 의한 임차목적물의 사용과 그 대가로서 임료의 지급을 내용으로 하는 것이고, 임차목적물의 손모의 발생은 임대차라고 하는 계약의 본질상 당연하게 예정되어 있다.
통상의 손모는 특약이 있는 경우만 임차인이 원상회복의무를 부담함
임차인에게 통상의 손모에 관한 원상회복의무를 부담시키기 위해서는 원상회복해야 하는 손모의 범위가 임대차계약서에 구체적으로 명시되어 있거나 그렇지 아니하고 임대차계약서에서 분명하지 않은 경우에는 임대인이 말로써 임차인에게 설명하여 임차인이 그 취지를 분명하게 인식하고 그것을 합의의 내용으로 하였다고 인정되는 등 그와 같은 취지의 특약이 명확하게 합의되어 있어야 할 필요가 있다고 해석함이 상당하다.(2005가합100279,2006가합62053 판결).
그렇다면 전세 나갈때나 월세 나갈때 도배와 장판 수리 비용, 교체 비용은 누가 부담해야 할까요?
원상복구 벽지, 장판
전세 원상회복 의무
원룸 등에 관한 전세계약에서 벽지 도배와 장판에 관한 원상회복 특약이 있다면 특약에 따라야 하고, 만약 특약이 없다면 도배와 장판에 관한 훼손이 통상의 손모에 해당하는 경우, 임대인은 임차인에게 도배나 장판 교체 비용이나 수리비를 요구할 수 없습니다.
월세 원상복구 범위
월세나 반전세 계약 역시 원상회복에 관한 특약이 있다면 특약에 따라야 하고, 특약이 없다면 도배와 장판에 관한 훼손이 통상의 손모에 해당하는지 여부에 따라 판단하게 될 것입니다.
그런데, 월세는 전세와 달리 월 임대료를 받았기 때문에 벽지 도배와 장판 교체 비용 정도는 회수하고도 남았을 것으로 생각됩니다.
따라서 제 생각으로는 전세, 반전세, 월세 계약기간이 최소 2년 이상이고, 임대보증금이나 월세가 주변 시세와 비교하여 보통 이상이라면, 특히 월세의 경우 세입자에게 도배와 장판에 관한 원상회복 책임을 묻기는 어렵다고 보입니다.
원룸 원상복구
원룸 원상복구 – 벽지 도배, 장판
원룸이 전세인지 월세인지 여부와 벽지, 장판의 훼손이 통상의 손모에 해당되는지 여부, 원상회복 특약 여부에 따라 원룸 세입자에게 벽지와 장판에 관한 원상복구 의무가 있는지 결정될 것입니다.
그러나 원룸은 방이 1개라서 벽지와 장판 교체 비용이 작은데다가 원룸이 월세계약이었다면 세입자에게 원상복구 의무는 없을 것으로 보입니다.
그러나 훼손 상태로 보아 통상의 손모라고 보기 어렵고, 세입자의 귀책이 있다고 보이며, 원룸이 전세계약이었다면 세입자에게 원상복구 의무가 있다고 보입니다.
원룸 원상복구 – 옵션, 풀옵션
보통 임대차계약 종료시 원룸을 인도하면서 원상복구할 부분이 있는지 검수하게 되는데, 이러한 검수 과정에서 옵션이나 풀옵션 제품에 하자가 발견된다면 누구의 귀책으로 하자가 발생하였는지 따져봐야 할 것입니다.
또한, 검수가 제대로 되지 않아 임대인이 뒤늦게 하자를 주장하면서 원상복구나 손해배상을 요구하는 경우, 검수가 제대로 되지 않아 이의 유보 없이 보증금을 반환한 임대인이 해당 문제를 책임져야 할 것으로 보입니다.
만약 이러한 부분에 관한 분쟁을 예방하고 싶다면 임차인은 임대차계약 종료 당일 날 옵션이나 풀옵션 제품이 제대로 작동되는지 테스트해보고, 이를 동영상으로 남겨두는 것도 좋을 것으로 보입니다.
전세 원상복구 분쟁 – 대처법 5가지
1. 전세계약 특약 – 원상회복에 관한 특약 명시
전세, 반전세, 월세 계약서에 원상회복에 관한 아래와 같은 특약을 명시해두는 것이 좋습니다.
아래는 통상의 손모와 관련하여 입증책임과 연결지어 작성한 특약 문구입니다.
<특약 예시>임대차 계약 종료시 임대차 목적물의 상태가 나빠지거나 가치가 감소하더라도 임대인이 통상의 손모가 아니라는 점을 입증하지 못하는 이상 임차인에게는 원상회복의무가 없다.
아래는 벽지와 장판에 관하여 거주기간에 따라 원상회복 비용 부담 주체를 정한 특약 문구입니다.
<특약 예시> 임차인이 2년 이상 거주하는 경우, 도배, 장판에 관하여 원상회복의무가 없다. 다만, 임차인의 사정에 의해 2년 미만 거주하는 경우 도배, 장판에 관하여 원상회복의무를 부담하되, 2년을 기준으로 거주하지 않은 기간 만큼 원상회복 비용을 부담하기로 한다.
2. 원상회복에 관한 특약을 녹음하기
만약 상황상 임대차 계약서에 특약을 명시하기 어렵다면 녹음이라도 해두는 것이 좋습니다.
3. 입주 당일 원래의 상태를 기록해두기
임대인 입장에서는 임차인의 사용수익으로 인한 손상이 통상의 손모가 아니라 심각한 훼손이라는 점을 입증해야 임차인에게 원상회복을 청구할 수 있습니다.
따라서 원래의 상태와 훼손 상태를 비교해볼 수 있도록 원래의 상태를 동영상으로 촬영하거나 사진을 찍어두는 것이 좋습니다.
반면, 임차인 입장에서는 임대인이 원상회복 청구할 때 이에 대응하기 위해서는 통상의 손모로 인정받아야 하므로 기존의 상태를 촬영하거나 사진을 찍어두는 것이 좋습니다.
4. 통상의 손모 여부에 관한 증거자료 준비하기
집주인이나 세입자가 수리업체로부터 견적을 받거나 수리를 받는 경우 수리업체에 훼손 상태가 통상의 손모에 해당하는지 질문하여 해당 내용에 관한 의견서, 확인서, 녹음 등을 기록으로 남겨두는 것이 좋습니다.
5. 임대보증금에서 공제 또는 손해배상청구
특약에 따라 세입자의 원상회복의무가 인정되거나 또는 훼손 상태가 심각하여 통상의 손모로 인정 받지 못하는 경우, 임대인은 임차인에게 반환해야 할 임대보증금에서 원상회복에 관한 비용을 공제 할 수 있습니다.
이와 관련하여 임차인이 다툰다면 조정이나 소송에서 해결해야 할 것입니다.