상가 월세 감액 청구와 관련하여 상가임대차보호법은 코로나로 인해 피해를 입은 상가 임차인들을 보호하기 위하여 상가 차임증감청구권에 감염병을 추가하고 상가임대차보호법 코로나 임시 특례를 신설하였습니다. 차임감액청구서 작성 방법을 알아보겠습니다.
상가 월세 감액 청구
상가 차임증감청구권 – 상가 임차인은 임대료 깎을 수 있을까?
코로나 19로 인하여 상가임차인이 영업에 큰 피해를 입게 되면서 상가 세입자들은 임대료 지급에 어려움을 호소하고 있습니다. 이에 상가임대차 보호법은 상가 세입자가 코로나 19로 임대료 감액을 청구할 수 있도록 ‘제1급 감염병’을 차임증감청구권에 명문화 하였습니다.
또한, 상가 임차인이 임대료 감액을 청구하는 경우에는 차임증액과 달리 제한이 없습니다.
따라서 상가 세입자는 5%의 비율 제한 없이 차임 감액을 청구할 수 있습니다. 다만, 상가 임대인이 받아들이지 않으면 소송이나 조정을 통해 해결해야 할 것입니다.
상가 임대료 감액 청구 조건
그렇다면 어떤 경우에 임대료를 올리거나 내릴 수 있을까요?
(1) 임대차 계약 존속 중
상가 임대차 계약이 존속 중이어야 하며, 갱신된 경우도 임대차 계약이 존속 중인 경우에 포함됩니다.
따라서 상가 임대차 계약이 종료된 후에는 동일한 임대인과 임차인이 다시 재계약을 체결하더라도 차임증감청구권에 관한 상가임대차보호법 제11조가 적용되지 않습니다.
(2) 조세, 공과금, 기타 부담 증감, 제1급 감염병 등의 경제사정의 변동 + 이로 인하여 기존의 임대료가 상당하지 않게 된 경우
조세, 공과금의 변동은 예시에 불과하며, 모든 경제사정의 변동이 해당될 수 있습니다.
제1급 감염병이 경제사정 변동의 예시로서 추가되었고, 이는 코로나19 로 인하여 자영업자들이 심각한 경제적 타격을 입게 되면서 상가 임차인들을 보호하기 위해 추가된 것입니다.
따라서 상가 세입자들은 제1급 감염병이 경제사정의 변동에 해당하는지 다투지 않고 법에 규정된 사유로서 차임감액을 청구할 수 있게 되었습니다.
주택 임대료 감액 청구시 내용증명
상가건물임대차보호법 제11조(차임 등의 증감청구권) ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. ② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. ③ 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병에 의한 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 제1항에 따라 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 같은 항 단서를 적용하지 아니한다.
상가 월세 감액 내용증명 – 다운로드
상가 코로나 감액 청구
상가 임차인은 임대료 감액 청구를 하면서 서면이나 내용증명으로 차임감액을 청구하게 될 것입니다. 서면이나 내용증명 작성시 아래의 내용을 참고해주시고, 차임감액청구서가 필요하신 분은 다운로드 받아 사용하세요.
<차임감액청구서>
본인은 서울 00구 00동 00번지 00빌딩 0호의 상가 임차인입니다. 현재 상가 임대료는 보증금 3억원 및 월세 100만원인데, 최근 제1급 감염병인 코로나 19에 의한 경제사정의 변동으로 현재의 임대료가 상당하지 않게 되었습니다.
이에 다음달인 4월분부터 월세 100만원을 70만원으로 감액해주시기 바랍니다.
본인은 코로나 19에 의한 경제사정의 변동으로 상가 운영에 큰 타격을 입게 되었고, 현실적으로 월세 100만원은 커녕 월세 70만원도 지불하기 벅찬 상황입니다.
따라서 앞으로 4월분부터 월세를 70만원으로 입금할 것이니 부디 이해해주시기 바랍니다.
참고로 차임증액청구서는 5%의 증액 비율 제한이 있지만 차임감액 청구는 감액 비율 제한이 없습니다.
상가 감액 청구서 양식
상가임대차보호법 코로나 – 임시 특례 조치
Q. 상가 임대료 연체 – 3가지 불이익?
상가 세입자의 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 3가지 불이익이 있습니다.
(1) 상가 임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다.
(2) 상가 임차인이 권리금 회수기회를 보호받을 수 없습니다.
(3) 상가 임대인은 임대차 계약을 해지할 수 있습니다.
“연체액이 3기의 차임액에 달하는 때”의 뜻?
(1) 연속해서 3번 임대료를 연체한 때
(2) 연체한 임대료 총액이 3기분(3번의 임대료 총액)에 달하는 경우
(3) 계약갱신 전 차임 연체한 후 계약갱신 후 차임 연체하여 연체액이 3기분에 이른 경우
위 3가지 경우 모두 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에 해당한다.
Q. 코로나 임시 특례 – 상가 임대료 연체하면?
코로나 19로 상가 세입자들이 큰 타격을 입게 되면서 임대료 지급을 연체하게 되었고, 임차인들은 임대료 연체로 인하여 권리금 회수 기회를 잃게 되거나 계약이 해지되는 등 영업 기반을 상실할 위험에 놓이게 되었습니다.
이에 상가임대차 보호법은 임차인을 특별히 보호하기 위하여 2020. 9. 29.부터 2021. 3. 29.까지 6개월간의 임대료 연체를 “3가지 불이익 사유의 연체”로 보지 않는 임시 특례 조항을 신설하였습니다.
따라서 상가 임차인은 코로나로 상가 임대료를 연체하였더라도 계약갱신을 요구할 수 있고, 권리금 회수기회도 보호받을 수 있습니다.
상가건물임대차보호법
제10조의 9(계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례)
임차인이 이 법 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은
(1) 제10조 제1항 제1호(임차인이 3기의 차임을 연체한 경우 – 계약갱신 요구 거절사유)
(2) 제10조의 4 제1항 단서(임차인이 3기의 차임을 연체한 경우 – 권리금 회수기회 보호 배제사유)
(3) 제10조의 8(임차인이 3기의 차임 연체한 경우 – 계약 해지 사유)
의 적용에 있어서 차임연체액으로 보지 아니한다.
이 경우 연체한 차임액에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 아니한다.
Q. 상가임대차보호법 – 코로나 임시 특례 연장?
상가임대차보호법 제10조의 9는 코로나 19로 피해 입은 상가 임차인을 보호하기 위하여 신설된 규정이었으나 시행기간이 한시적인 임시 특례 조항이었습니다.
그런데, 코로나 19로 인한 피해는 계속되고 있으므로 현재 임시 특례 조치의 연장을 추진하기 위해 개정안이 발의된 상태입니다.