임대료 3개월 연체(+ 상가 3기 연체, 내용증명)

상가임대차보호법의 보호를 받기 위해서는 상가 임차인이 3기 연체를 하지 않아야 합니다. 그렇다면 상가임대차 3기 연체란 무엇이고, 임대료 3개월 연체 기준을 확인해보면서 임차인이 임대료 3개월분을 연체하면 임대인은 무엇을 할 수 있는지 알아보겠습니다.

임대료 연체 기준

임대료 3개월 연체 효과

상가 임대료 연체 계약해지

상가임대차보호법상 세입자가 상가 임대료를 3기 연체하면, 임대인은 상가 임대차계약을 해지할 수 있습니다.

즉, 3기 차임이 연체되면 임차인은 더 이상 상가임대차보호법의 보호를 받지 못하고 계약이 해지될 수 있는 것입니다.

상가임대차보호법
제10조의8(차임연체와 해지) 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

3기 차임 연체로 갱신거절

상가임대차보호법상 세입자가 상가 임대료를 3기 연체하면, 임대인은 세입자의 갱신 요구를 거절할 수 있습니다.

즉, 임차인은 10년의 범위 내에서 요구할 수 있는 갱신요구권을 행사할 수 없게 됩니다.

상가임대차보호법
제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.  
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

월세 3개월 밀리면 권리금 회수기회 보호 X

상가임대차보호법상 세입자가 상가 임대료를 3기 연체하면, 세입자의 권리금 회수기회가 보호되지 않습니다.

상가임대차보호법
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

즉, 상가임대차보호법은 영세한 상가 임차인을 보호해주는 법이지만 세입자가 임대료를 3기 연체하는 잘못을 하면 법이 더 이상 보호를 해주지 않는다는 것입니다.

그렇다면 상가임대차보호법이 더 이상 보호해주지 않아서 임대차 계약이 해지될 수 있고, 갱신이 거절될 수 있고, 권리금 회수를 보장 받지 못하는 3기 연체란 무엇일까요?

상가임대차 3기 연체

일단 상가임대차보호법은 임대료 연체 기준을 3개월로 두고 있지 않으며, 연체 기준을 “3기”로 두고 있습니다.

우선, 임대료를 연속해서 3개월 연체하면 3기 연체에 해당됩니다.

그리고 연속해서 임대료를 연체하지 않더라도 연체된 임대료 총액이 3개월분에 도달하면 3기 연체에 해당됩니다.

예를 들어 2월에 임대료를 연체하고, 3월에는 임대료를 납부했지만 다시 4월과 5월에 임대료를 연체했다면 3기 연체에 해당한다는 것입니다.

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임대료 연체 기준

상가임대차 갱신 전후의 연체

상가 임대차가 갱신되면 기존 임대차와 동일한 조건으로 계약기간이 연장되는 것이므로 기존 임대차와 동일성이 유지됩니다.

따라서 갱신하기 전에 1번 임대료를 연체하고, 갱신한 후 2번 임대료를 연체하면 3기 연체에 해당됩니다.

상가임대차 소유권 이전 전후의 연체

임대인이 상가 건물을 매매하여 건물 소유자가 변경된 경우, 임차인이 기존 소유자일 때 2번 연체하고, 새로운 소유자일 때 1번 연체하였더라도 3기 연체에 해당되지 않습니다.

왜냐하면 기존 소유자가 건물을 매도하였다고 하더라도 이와는 별도의 연체된 임대료 채권이 당연히 새로운 소유자에게 승계되는 것은 아니기 때문입니다.

따라서 새로운 소유자로 변경된 후 다시 3번 이상 임대료를 연체해야 3기 연체에 해당됩니다.

다만, 새로운 소유자가 건물 매매 계약을 체결하면서 연체된 임대료 채권을 이전 받기로 별도의 계약을 하였다면 임대료 연체 효과를 이전 받았다고 보아 3기 연체에 해당된다고 볼 수 있습니다.

과거 3기 연체 사실 있었다면 갱신거절 가능할까?

세입자의 갱신을 거절할 당시에는 세입자가 연체된 임대료를 모두 납부하여 연체된 상태가 아니었지만 과거 3기분에 해당하는 임대료 연체 사실이 있었던 사건에 대하여

대법원은 과거 3기 연체 사실이 있었다면 이미 신뢰관계가 깨진 것이므로 갱신거절이 가능하다고 판단하였습니다(대법원 2021. 5. 13 선고 2020다255429 판결).

대법원 판례

임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니다. 

상가건물 임대차보호법(이하 '상가임대차법'이라고 한다) 제10조의 8은 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건을 '차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때'라고 규정하였다. 

반면 임대인이 임대차기간 만료를 앞두고 임차인의 계약갱신요구를 거부할 수 있는 사유에 관해서는 '3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우'라고 문언을 달리하여 규정하고 있다(상가임대차법 제10조 제1항 제1호). 

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임대료 연체 내용증명

임대료 연체 내용증명

내용증명을 보내는 이유

상가 임대차에서 임대료가 연체된 경우 내용증명을 보내기도 합니다.

내용증명이란 나의 법적 주장을 상대방에게 명시적으로 밝히는 역할을 하는 것이고, 별도의 법적인 효력은 없습니다.

법적 조치를 하기 전에 내용증명을 먼저 사용하는 이유는 일단 나의 법적 주장을 상대방에게 명확하게 밝혀서 불필요한 법적 분쟁을 사전에 방지하기 위해서입니다.

그러나 상대방이 내용증명상 나의 주장을 무시한다면, 내가 법적 주장을 명시적으로 했다는 사실만 남고 다른 별도의 효과는 없습니다.

그리고 내용증명 이외에 전화, 문자, 이메일 등으로 나의 주장을 밝혀도 됩니다. 그러나 법원에서 내가 주장했다는 사실을 입증하기 위해 증거를 제출해야 하는데, 전화의 경우 녹취록으로 만들어서 제출해야 하고, 문자나 이메일은 캡쳐본을 제출할 수는 있지만 상대방의 수신 여부, 조작 여부 등이 문제될 수 있습니다.

하지만 내용증명도 상대방이 수신하지 않으면 소용이 없습니다.

임대료 연체 내용증명

우선 내용증명에는 내가 주장하고 싶은 내용을 시간 순서에 따라 정리해서 작성하면 됩니다.

즉 상가 임대료 연체를 이유로 내용증명을 보낼 때는 상가 임대차 계약의 내용(계약 당사자, 계약일자, 계약 목적물, 보증금, 월 임대료)을 간단히 작성하고, 언제 연체하였고, 총 연체된 금액이 얼마인지를 쓰시면 됩니다.

만약 곧 3기 연체에 해당될 것 같아 독촉의 의미로 내용증명을 보내는 것이라면 3기 연체가 되면 계약이 해지되고, 갱신이 거절된다는 점을 고지하여 빨리 연체된 임대료를 납부하도록 고지할 수 있을 것입니다.

상가임대차계약해지 내용증명

이미 3기 연체에 해당하여 임대차 계약을 해지하고자 한다면 해지 통지를 보내면 됩니다.

아래의 링크는 제가 작성한 임대료 3기 연체로 인한 해지 통지에 관한 내용증명 양식입니다. 필요하신 분은 다운로드 받으세요.

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상가 임대료 미납확인서

상가 임대료 미납확인서 역시 임대인이 임차인에게 상가 임대료가 연체되었음을 알리는 것이므로 위 내용증명 양식을 참고하셔서 임대료가 미납되었음을 내용증명 등으로 보내시면 됩니다.

임대료 연체이자

임대료 연체이자

주택 임대료 연체이자

당사자 간에 합의로 연체 이율을 정할 수 있으며, 만약 주택 임대차 계약서에 연체이자가 발생한다고만 기재하고 따로 연체 이율을 정하지 않았다면 법정이율은 연 5%가 적용될 것입니다(민법 제379조).

그러나 법적 분쟁을 방지하기 위해서는 주택 임대차 계약서 월세 연체이자 특약을 하여 이자율을 몇 프로로 정하여 명시해야 합니다.

상가 임대료 연체이자

상가 임대차의 경우 주택 임대차와 마찬가지로 상가 임대차 계약을 체결할 때 당사자 간의 합의로 연체 이자율을 정할 수 있습니다.

그런데, 연체이자가 발생한다고만 계약서에 쓰고 따로 이자율을 정하지 않았다면 적어도 상가 세입자는 상인이므로 상행위로서 상사 법정이율 6%가 적용될 것으로 보입니다(상법 제54조).

그러나, 이렇게 이자율을 정하지 않으면 향후 법적 분쟁을 발생할 수 있으므로 만약 임대인이 임대료 연체이자를 받고 싶다면 이자율을 명시해야 합니다.

상가임대차보호법 연체

상가임대차보호법 6개월 연체

상가임대차보호법 제10조의 9는 특례를 두어 코로나로 인해 세입자의 영업이 어려운 상황에서 6개월 동안은 임대료 연체를 이유로 갱신거절, 권리금 회수기회 제외, 계약 해지의 불이익을 받지 않도록 하였습니다.

즉, 위 개정된 제10조의 9의 시행일인 2020. 9. 29.부터 6개월인 2021. 3. 29.까지 사이에 발생한 연체된 임대료는 3기 연체의 횟수에 포함되지 않는다는 것입니다.

따라서 임대인은 위 6개월의 기간 동안의 연체된 횟수가 3기 연체에 포함된다는 이유로 계약 해지, 갱신거절, 권리금 회수기회 배제 등만 주장할 수 없을 뿐, 연체된 사실은 변함이 없으므로 임대인은 당연히 연체된 임대료를 청구할 수 있습니다.

상가임대차보호법
제10조의9(계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례) 
임차인이 이 법(법률 제17490호 상가건물 임대차보호법 일부개정법률을 말한다) 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 제10조제1항제1호, 제10조의4제1항 단서 및 제10조의8의 적용에 있어서는 차임연체액으로 보지 아니한다. 이 경우 연체한 차임액에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 아니한다.

상가 임대료가 소멸시효 완성된 경우

임대료가 연체된 후 연체된 임대료 채권의 소멸시효가 완성되었더라도 임대차 종료시에 임대차보증금에서 소멸시효가 완성된 연체된 임대료도 공제될 수 있습니다.

즉, 임대인이라면 세입자가 임대료를 연체하는 경우 나중에 임대차보증금에서 공제될 수 있으므로 임대료 채권이 소멸시효로 완성될까봐 걱정하실 필요는 없습니다.

대법원 2016. 11. 25 선고 2016다211309 판결

임대차보증금의 액수가 차임에 비해 상당히 큰 금액인 경우가 많은 우리 사회의 실정에 비추어 보면, 차임 지급채무가 상당기간 연체되고 있음에도, 임대인이 임대차계약을 해지하지 아니하고 임차인도 연체차임에 대한 담보가 충분하다는 것에 의지하여 임대차관계를 지속하는 경우에는, 임대인과 임차인 모두 차임채권이 소멸시효와 상관없이 임대차보증금에 의하여 담보되는 것으로 신뢰하고, 나아가 장차 임대차보증금에서 충당 공제되는 것을 용인하겠다는 묵시적 의사를 가지고 있는 것이 일반적이다.

상가 임대료와 관리비가 연체된 상태에서 소유권 이전으로 임대인 변경된 경우

세입자가 예전 소유자였을 때 임대료와 관리비를 연체한 후 상가 매매로 소유자가 변경되었다면, 연체된 임대료 채권과 연체된 관리비 채권은 당연히 새로운 소유자에게 이전되는 것은 아닙니다.

예전 소유자와 새로운 소유자 간에 별도의 채권 양도 절차가 있어야만 연체된 임대료 채권 등이 이전되는 것입니다.

그러나 이러한 연체된 임대료나 관리비는 특별한 사정이 없는 한 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것이므로 새로운 소유자는 세입자의 보증금반환 청구에 대하여 과거 연체된 임대료나 관리비로 공제하여 반환할 보증금이 없다고 대항할 수 있습니다(대법원 2017. 3. 22 선고 2016다218874 판결).

즉, 세입자가 예전 소유자에게 임대료를 연체한 경우, 새로운 소유자는 그 연체된 임대료 채권 지급 청구를 주장할 수는 없지만 나중에 임대차 종료시 임대보증금에서 공제할 수는 있는 것입니다.