민간임대주택에 관한 특별법(민간임대주택법) VS. 주택임대차보호법

민간임대주택에 관한 특별법(약칭 : 민간임대주택법) 상의 전월세 전환율은 얼마이고, 주택임대차보호법과는 어떻게 다른지 확인해보세요. 그리고 민간임대주택법과 주택임대차보호법이 충돌하는 사례를 살펴보고, 민간임대주택법을 주택임대차보호법의 특별법으로 볼 수 있는지도 알아보세요.

민간임대주택에 관한 특별법은 주택임대차보호법의 특별법인가?

민간임대주택법에서의 전월세 전환율

Q. 민간임대주택법의 전월세 전환율?

주택임대차보호법의 전월세 전환율과 마찬가지로 민간임대주택법상 임대사업자가 임대료를 증액할 때에 사용하는 전월세 전환율 역시 2.5%입니다.

특히 민간임대주택에 관한 특별법 즉 약칭 민간임대주택법 제44조 제4항은 전월세 상호 간에 전환시 2.5%가 적용된다고 규정하고 있으므로 보증금을 월임대료로 전환하는 경우는 물론 월임대료를 보증금으로 전환하는 경우에도 모두 2.5% 가 적용됩니다.

반면 주택임대차보호법 제7조의 2에서는 보증금을 월임대료로 전환하는 경우만 2.5%로 규정하고 있고, 월임대료를 보증금으로 전환하는 경우에 대하여는 규정이 없습니다.

<주택임대차보호법>
제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다.
1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율

Q. 월세에서 전세로 전환시 전환 비율은?

민간임대주택법은 전월세 상호간 전환시 모두 2.5%를 적용하도록 규정되어 있으므로 월임대료에서 보증금으로 전환시에도 2.5%를 적용하는 것이 세입자에게 다소 불리한 결과를 가져올 지라도 법에 따라 전환율을 적용해야 할 것입니다.

그러나 만약 민간임대주택법이 적용되는 경우가 아니라면 주택임대차보호법이 적용될 것이고, 전세에서 월세로 전환할 때에만 2.5%를 적용해야 하고, 월세에서 전세로 전환할 때에는 집주인과 세입자가 합의한 비율을 적용하면 됩니다.

민간임대주택법과 주택임대차보호법과의 관계

Q. 계약갱신청구권과 차임증감청구권

최근 주택임대차보호법에 세입자의 계약갱신청구권이 신설되면서 임대인이 갱신을 원하지 않더라도 일정한 사유가 없는 한 세입자가 갱신요구권을 행사하면 임대차가 갱신됩니다.

원칙적으로는 임대차 계약이 갱신되면 동일한 조건으로 갱신되는 것이지만 법은 임대인의 입장을 고려하여 임대료 증감청구권을 인정하고 있습니다.

원래 차임증감청구권이 존재했지만 경제사정의 변동 등 특별한 사정이 인정되어야 임대료 증감이 가능한데, 세입자가 계약갱신청구권을 행사하는 경우에는 임대인이 차임증감청구권을 행사할 수 있도록 한 것입니다.

다만, 차임증액 즉 임대료 증액은 증액 비율이 5%로 제한되고, 행사기간 제한도 있습니다.

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Q. 민간임대주택법 제44조 제1항의 개정

2019. 4. 23. 민간임대주택법 제44조 제1항이 개정되었습니다.

(1) 개정 이전의 구법
최초 임대료는 임대사업자가 정하는 것이었습니다.

구 민간임대주택에 관한 특별법[법률 제16000호, 2018. 12. 18, 일부개정]
제44조(임대료) ① 민간임대주택의 최초 임대료(임대보증금과 월임대료를 포함한다. 이하 같다)는 임대사업자가 정한다. 다만, 공공지원민간임대주택의 최초 임대료는 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라야 한다. 

(2) 개정 이후의 규정
민간임대주택등록 당시 존속 중인 임대차계약이 있다면 종전 임대차계약의 임대료가 최초 임대료로 되었습니다.

민간임대주택에 관한 특별법[법률 제16386호, 2019. 4. 23, 일부개정]
제44조(임대료) ① 임대사업자가 민간임대주택을 임대하는 경우에 최초 임대료(임대보증금과 월임대료를 포함한다. 이하 같다)는 다음 각 호의 임대료와 같다. <개정 2019.4.23>
1. 공공지원민간임대주택의 경우: 주거지원대상자 등의 주거안정을 위하여 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 임대사업자가 정하는 임대료
2. 장기일반민간임대주택 및 단기민간임대주택의 경우: 임대사업자가 정하는 임대료. 다만, 제5조에 따른 민간임대주택 등록 당시 존속 중인 임대차계약(이하 “종전임대차계약”이라 한다)이 있는 경우에는 그 종전임대차계약에 따른 임대료

민간임대주택법 부칙에 따르면 제44조 제1항은 공포 후 6개월이 경과한 2019. 10. 24.부터 시행되고, 적용은 시행일 이후 최초로 등록하는 민간임대주택부터 적용됩니다.
시행일인 2019. 10. 24. 이전에 임대사업자로 등록한 임대인은 민특법 제44조 제1항이 개정되었더라도 구법에 따라 최초 임대료를 정할 수 있는 것입니다.

Q. 민간임대주택법과 주택임대차보호법의 충돌 사례?

민간임대주택법 제44조 제1항의 개정 VS. 주택임대차보호법 제6조의 3 제3항 신설

임대인 A는 임대사업자 등록을 하지 않은 채 임차인 B와 임대차계약을 체결하였다가 민간임대주택법이 2019. 4. 23. 개정되기 이전에 임대사업자 등록을 하였음

임대인 A는 개정 이전에 임대사업자 등록을 하였으므로 부칙에 의하면 구법이 적용될 것이므로 최초 임대료는 종전 임대차계약의 임대료가 아니라 임대인 A가 정하는 금액이 될 것임

그런데, 민간임대주택법이 개정된 이후 2020. 7. 31. 주택임대차보호법이 개정되면서 임차인 B가 계약갱신을 요구할 수 있는 권리와 임대료 인상을 5%를 제한하는 전월세 상한제 규정이 신설되었고, 이에 따라 임대인 A와 임차인 B의 임대차 계약이 갱신됨

여기서 임차인 B는 주택임대차보호법 제6조의 3 제3항에 따라 임대료 인상은 5%를 초과할 수 없다고 주장함

반면 임대인 A는 갱신되는 임대차계약이 임대사업자로 등록한 후 체결한 최초 계약이고, 최초 임대료는 임대인 A 자신이 정하는 것이므로 전월세 상한제 규정이 적용되지 않는다고 주장함

Q. 민간임대주택법은 주택임대차보호법의 특별법인가?

국토교통부는 주택임대차보호법과 민간임대주택법이 서로 입법 목적을 달리하는 법률이므로 어느 법률이 다른 법률에 우선하여 적용되는 관계에 있다고 볼 수 없다고 보면서 위 사례에 주택임대차보호법이 적용되어 임대료 인상은 5%를 초과할 수 없다고 해석하였습니다.

그런데, 최근 남부지방법원에서 위 사례와 관련하여 5%를 초과하여 보증금을 증액하는 조정 결정이 이루어졌다고 합니다(다만 이는 조정위원회에서 당사자 간에 합의로 성립한 것이므로 법원의 판결이나 결정은 아닙니다).

일반적으로는 민간임대주택법이 특별법으로서 우선 적용되어야 할 것으로 보입니다만, 주택임대차보호법은 세입자를 보호하기 위한 법이고, 어느 법을 우선 적용할 것인지를 판단하는데 있어서 단순히 법리만으로 판단하기는 어려운 측면이 존재한다고 보입니다(정책적인 요소도 고려해야 함).

앞으로 시간이 흐르면 민간임대주택법과 주택임대차보호법과의 관계에 대한 판례가 정립될 것으로 보입니다.

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