부동산 대지지분 확인 및 계산

대지지분 확인 방법을 정리하기 위해 아파트, 빌라, 오피스텔 등을 대지지분 조회 사이트를 통해 대지지분을 확인해보고 빌라 대지지분 계산 방법을 정리해보겠습니다.

대지권과 대지지분

공동주택과 집합건물

아파트, 빌라 등 공동주택 또는 오피스텔 등 집합건물은 하나의 땅에 여러 세대가 함께 거주하기 때문에 추후 재건축 등과 관련하여 각 세대당 대지지분이 얼마나 되는지가 중요합니다.

대지권과 대지지분이란

대지지분이란 대지권의 지분 비율을 말하며, 대지권이란 대지사용권을 말합니다.

여기서 대지사용권이란 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 의미하고, 대지사용권 비율은 구분소유자의 전유면적에 따르게 됩니다.

대지지분은 대지권의 비율을 뜻하지만 보통 토지면적이 정수가 아니라서 약분이 안되므로 대지권 비율만 확인해도 총 토지면적 중 구분소유자에게 배정된 토지 면적을 알 수 있습니다.

아래에서는 마포구 망원동 빌라, 강남역 오피스텔, 서초구 아파트 예시를 가지고 대지지분 조회 사이트에서 대지지분 확인 방법과 대지지분 계산 방법을 정리해보겠습니다.

2019다276086, 276093, 판결
집합건물의 건축자가 대지 소유자의 사용승낙을 얻어 집합건물을 건축한 후, 그로부터 전유부분을 매수하여 소유권보존등기 또는 소유권이전등기를 마친 자가 그에 해당하는 대지지분을 대지 소유자로부터 매수하였다면 아직 대지지분에 관하여 소유권이전등기를 마치지 않았다고 해도 매매계약의 효력으로서 전유부분의 소유를 위하여 그 대지를 점유·사용할 권리가 생긴 것이고, 매수인의 지위에서 가지는 이러한 점유·사용권은 단순한 점유권과는 차원을 달리하는 본권으로서 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라고 한다) 제2조 제6호 소정의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리인 대지사용권에 해당하며, 그 전유부분에 대한 경매절차가 진행되어 제3자가 이를 매수한 경우 매수인은 전유부분과 함께 위 대지사용권을 취득한다.
집합건물법은 제20조에서, 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고(제1항), 구분소유자는 규약으로써 달리 정하지 않는 한 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없으며(제2항), 위 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에 대하여 대항하지 못한다(제3항)고 규정하고 있다. 위 규정의 취지는 집합건물의 전유부분과 대지사용권이 분리되는 것을 최대한 억제하여 대지사용권 없는 구분소유권의 발생을 방지함으로써 집합건물에 관한 법률관계의 안정과 합리적 규율을 도모하려는 데 있다. 이러한 집합건물법의 규정 내용과 입법 취지를 종합하여 볼 때, 전유부분에 대한 대지사용권을 분리처분할 수 있도록 정한 규약이 존재한다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 전유부분을 매수하였으나 그 대지지분의 소유권을 취득하지 못한 상태에서 전유부분의 소유권을 경매로 상실한 자는 장래 취득할 대지지분을 전유부분의 소유권을 취득한 매수인이 아닌 제3자에게 분리처분하지 못하고, 이를 위반한 대지지분의 처분행위는 무효이다.

대지지분을 확인하는 방법 4가지

대지지분을 인터넷으로 조회하는 방법에는 4가지가 있는데, 그 중 1~3번은 무료이고, 나머지 4번은 유료입니다.

1. 씨리얼 사이트
2. k-geo 사이트
3. 서울 부동산정보광장
4. 부동산 등기부등본 인터넷 발급

아래에서는 실제 아파트, 빌라, 오피스텔을 예시로 대지권 비율을 확인하는 방법과 각 사이트의 특징을 설명드리겠습니다.

대지지분 확인 방법 1 – 씨리얼

씨리얼 사이트 접속

대지지분을 확인할 수 있는 사이트에는 한국토지주택공사(LH)에서 운영하는 씨리얼에 접속합니다. 씨리얼은 서울 뿐만 아니라 아래의 화면과 같이 서울 이외 지방에 있는 부동산의 대지지분 등 각종 부동산 정보 검색이 가능하며, 수수료는 없습니다.

빌라 대지지분 조회 사례

대지지분을 확인하기 위해 먼저 빌라를 하나 골라보겠습니다. 예를 들어 서울 망원동에 있는 무지개빌라 주소는 서울 마포구 서교동 452-3 입니다.

대지지분 조회 방법

대지지분 조회는 아래의 순서대로 하시면 됩니다.

1. 대지지분 조회 사이트(씨리얼)로 접속합니다.
2. 주소창에 [서울 마포구 서교동 452-3]으로 주소 입력 후 검색 클릭하기
3. 검색 후 나온 항목 중에서 [건물기본정보]에서 건물대장 목록을 클릭하기
4. 건물대장 목록을 클릭하여 나온 항목 중 [대지권정보조회]에서 개별 동호수를 선택하기

<참고>
연면적 : 건축물 각 층마다 실내 바닥면적을 합한 값
건축면적 : 건축물 전체를 수평으로 투영한 면적

대지지분 계산

빌라 대지지분 계산법

씨리얼 등 각종 대지지분 조회 사이트에서 대지지분을 조회하면 [대지권 지분 비율]이 검색되므로 우리가 궁금해하는 할당된 대지면적을 구하기 위해서는 계산을 해야 합니다.

우선 대지지분 계산은 토지 면적에 대지권 비율을 곱하여 구하면 되는데, 예를 들어 토지 면적이 500제곱미터이고, 그 토지 위에 있는 빌라의 대지지분 비율이 10분의 1이라면 빌라의 대지지분은 50제곱미터입니다.

• 500 X 1/10 = 50제곱미터

씨리얼 사이트에서 확인한 서울 마포구 서교동 452-3 무지개빌라 401호의 대지지분을 확인해보면, 대지권 지분 비율이 28.63/318.7 라고 기입되어 있습니다.

그런데, 서교동 452-3의 토지 면적은 318.7제곱미터이고, 이 토지 면적은 위 빌라의 대지지분 비율 중 분모와 동일합니다. 따라서 위에서 설명한 대지지분 계산 방법에 따라 토지 면적에 지분 비율을 곱하면 지분비율만 남습니다.

• 318.7 X 28.63/318.7 = 28.63

대지지분 확인법

좀 더 쉽게 생각하면 그런데, 보통 토지 면적은 소숫점 단위까지 나오기 때문에 대지지분 비율은 약분은 거의 불가능합니다. 따라서 대지지분 비율 중 분모의 숫자(318.7)가 토지 면적(318.7)과 같다면 분자에 해당하는 숫자(28.63)가 401호 빌라의 대지지분(401호에 할당된 대지면적)입니다.

즉, 대지지분 비율 중 분모에 있는 318.7 제곱미터는 전체 토지면적을 의미하고, 분자로 있는 28.63 제곱미터는 401호의 대지지분을 말합니다.

대지지분 확인 방법 2 – 서울부동산정보광장

서울부동산정보광장 사이트 접속하기

서울에 위치한 부동산이라면 서울부동산정보광장 사이트 활용이 좀 더 편리할 수 있습니다. 하나의 부동산에 관하여 다양한 항목을 한꺼번에 검색할 수 있기 때문입니다.

오피스텔 대지지분 확인 사례

서울부동산정보광장 홈페이지 첫 화면에 있는 키워드 검색에 건물명을 입력합니다.

예를 들어 강남역에 있는 오피스텔 단지인 [강남역센트럴푸르지오시티]을 입력해보겠습니다. 단지명을 전부 입력하지 않아도 검색에 나온 곳 중에서 잘 고르기만 하면 됩니다. 검색 결과 중 원하는 항목을 찾았으면 [종합정보]를 클릭합니다.

서울부동산정보광장 대지지분 조회 방법

위에서 설명한 것처럼 키워드로 단지명이나 건물명을 입력하여 찾아도 되고, 아래와 같이 주소를 입력하여 조회하는 것도 가능합니다.

1. 서울부동산정보광장 사이트의 상단 탭 중에서 [부동산종합정보]를 클릭합니다.
2. 주소를 선택한 후 상세주소를 입력합니다.
3. [검색]을 클릭합니다.
4. [토지임야정보]를 클릭합니다.
5. 토지임야정보 중 [대지권지분비율]에서 동호수를 선택합니다.

강남역센트럴푸르지오시티 오피스텔의 총 토지면적은 3505.7 제곱미터이고, 오피스텔 중 1208호의 대지지분은 3.697 제곱미터 입니다.

대지지분 확인 방법 3 – (K-Geo)

K-Geo 사이트 접속하기

LH에서 주관하는 씨리얼 사이트 이외에 국토교통부에서 운영하는 K-Geo 플랫폼 사이트에서도 대지지분 확인이 가능합니다. K-Geo 사이트는 지도와 함께 검색이 가능하다는 장점이 있으며, 아래와 같이 개별 세대의 전유면적과 공용면적을 상세하게 확인할 수 있습니다.

K-Geo 플랫폼 검색 방법

1. 주소는 건물명을 직접 입력하는 방식
2. 주소를 큰 주소부터 하나씩 선택하는 방식
3. 지도를 확대시키면서 부동산을 직접 선택하는 방식

3가지 방식이 모두 가능하므로 지도에서 해당 아파트 위치를 명확히 알고 있다면 지도를 확대해서 검색하는 3번 방식이 편리합니다. 만약 위치를 정확히 모르는 상태라면 1번 또는 2번 방식이 가능한데, 2번의 주소를 선택하는 방식은 상세 주소는 선택이 불가능하므로 아래와 같이 1번 방식으로 처음부터 단지명이나 건물명을 입력하는 것이 편리합니다.

아파트 대지지분 조회 사례

서초구에 있는 아파트 중에 아리팍 대지지분을 조회해보겠습니다. 먼저 단지명인 아크로리버파크를 입력한 후 검색을 클릭합니다.

K-Geo 대지지분 조회 방법

1. 아파트 대지지분을 확인하기 위해 아파트 단지명인 [아크로리버파크]를 입력한 후 검색합니다. 해당 아파트에 관한 3가지 정보(토지, 건물, 가격)에 관한 정보 중 대지지분을 확인하고 싶다면 [토지]를 클릭합니다.
2. [대지권등록부]를 클릭합니다.
3. 동, 층수, 호수를 선택합니다.
4. [조회]를 클릭합니다.
5. [대지권지분내용]을 확인합니다.

예를 들어 서초구 아크로리버파크 100동 1503호의 대지지분을 조회해보면 총 토지면적 68841.5 제곱미터 중 1503호에 할당된 대지지분은 48.73 제곱미터 입니다.

K-Geo의 부동산 정보

K-Geo 사이트에서는 [건물] 탭에서 해당 개별 세대의 전유부분 면적과 공용면적 중 계단, 주차장, 관리사무소 등 각 구역의 공용면적도 확인이 가능합니다. [가격] 탭에서는 개별공시지가 확인도 가능합니다.

대지지분 확인 방법 4 – 등기부등본

인터넷등기소에서 부동산 등기부등본 발급 받기

아파트, 연립, 다세대주택 등 공동주택과 오피스텔 등 집합건물에 관한 등기부등본은 인터넷등기소에서 인터넷으로 발급 받을 수 있습니다.

위 링크를 통해 인터넷등기소에서 부동산 등기부등본을 발급 방법을 확인하시면 아래와 같이 대지지분을 즉시 확인하실 수 있습니다.

부동산 등기부등본에서 대지지분 확인

공동주택이나 집합건물의 부동산 등기부등본을 살펴보면, [표제부]는 2개로 표시가 됩니다.

• 표제부 – 1동의 건물의 표시
• 표제부 – 전유부분의 건물의 표시

대지지분은 [전유부분의 건물의 표시] 중 [대지권비율]을 통해 확인하실 수 있습니다.

다만 부동산 등기부등본은 열람이나 발급 받는데 수수료가 발생합니다. 부동산 등기부등본 수수료와 무료 열람 사이트에 관한 내용은 아래의 링크를 통해 확인해주세요.