전월세 신고제 – 5가지 유의사항

전월세 신고제 (임대차 신고제)는 집주인과 세입자가 임대차 계약 정보를 관청에 공동 신고해야 하는 제도입니다. 전월세 신고제 신고자, 대상, 지역, 소급적용 여부 등에 대하여 알아보고, 전월세 신고제로 세금, 과태료가 부과되는지 설명드리며, 5가지 유의사항도 확인하세요.

전월세 신고제

전월세 신고제 의미

전월세 신고제란

임대차 3법 중 하나인 전월세 신고제는 임대차 신고제라고도 하는데, ‘주택임대차보호법’이 아닌 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’에 규정된 내용입니다. 이 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’ 제3조 등에서는 부동산 매매계약 등의 실거래가를 신고하도록 규제하고 있습니다. 그런데 이제는 제6조의 2, 제6조의 3을 신설하여 임대차 계약도 신고하도록 규정한 것입니다.

Q. 전월세 신고제 내용 – 신고자는 ?

집주인과 세입자는 임대차 계약 체결시, 변경시, 해제시 30일 내에 계약 정보를 관청에 신고해야 하는데, 공동 신고하여야 하고, 일방이 거부하면 단독으로 신고 가능합니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의 2).

* 참고로 공인중개사는 신고 의무 대상에서 제외되었습니다.

전월세 신고제 소급 ?

Q. 전월세 신고제 시행 시기 – 임대차 신고제 시범운영

전월세 신고제에 관한 규정은 2020. 8. 18. 신설되었으나 부칙에 의하면 전월세 신고제는 2021. 6. 1.부터 시행됩니다(부칙 제1조 참고).

2021. 4. 15. 하위법령 개정안을 입법예고하면서 임대차 신고제 시범운영은 2021. 4. 19.부터 전월세 신고제 시행일 전까지 사전에 시범운영 지역을 신청한 지자체인 대전광역시 서구 월평 1동, 월평2동, 월평3동, 세종특별자치시 보람동, 용인시 기흥구 보정동의 주민센터에서 시범운영할 예정이라고 합니다.

다만, 지방자치단체와 협의를 거쳐 전면 시행일인 6월을 앞두고 4월에 시범 적용 대상 지역(어떤 지역에서 시범 운영할지 아직 결정 안됐으나 서울은 시범 지역을 신청하지 않아 제외될 가능성이 있다고 합니다)에서 제도를 시행할 예정이라고 합니다.

정부는 전월세 신고제 전면 시행 후 축척된 실거래 정보는 11월부터 시범적으로 공개하겠다는 방침입니다(시범 공개가 아닌 완전한 정보 공개는 내년 쯤에야 가능할 것으로 예상된다고 합니다).

Q. 전월세 신고제 소급 적용 ? X

전월세 신고제는 2021. 6. 1.부터 시행되어 시행 후 최초로 체결되거나 변경되는 임대차 계약부터 적용됩니다(부칙 제1조 , 제2조 참고).

신규계약과 갱신계약 모두 신고해야 하지만, 갱신계약은 계약금액이 변동된 경우만 신고하면 됩니다. 그러므로 전월세 신고제는 소급 적용 되지 않는다고 봐야겠죠.

전월세 신고제 대상

Q. 전월세 신고제 – 임대차 신고제 지역 및 금액?

전월세 신고는 대통령령으로 정한 지역과 대통령령으로 정한 금액 초과하는 임대차의 경우 만 신고하면 됩니다. 일단 규정은 그렇습니다.

2021. 3. 10. 현재 전월세 신고제가 적용되는 지역 및 임대료에 관한 대통령령(국토교통부령)이 신설되지는 않았습니다. 그러나 수도권, 광역시 등 대부분의 지역의 주택에 대하여는 전부 시행될 것으로 예상되고 있습니다.

2021. 4. 15. 하위법령 개정안을 입법예고하였습니다.

이에 따르면 신고지역은 수도권(서울, 경기도, 인천) 전역, 광역시, 세종시 및 도의 시지역이며, 도지역의 군은 신고제역에서 제외되었습니다.

또한 신고금액은 임대차 보증금 6천만원을 초과하거나 월차임 30만원을 초과하는 임대차 계약이라고 합니다. 이는 확정일자 없이도 최우선변제를 받을 수 있는 임대차보증금의 최소금액을 고려한 것이라고 합니다.

Q. 전월세 신고제 오피스텔 적용?

‘부동산 거래신고 등에 관한 법률'(약칭 : 부동산거래신고법) 제6조의 2 제1항에 의하면 전월세 신고제가 적용되는 “주택”이란 ‘주택임대차보호법’ 제2조에 따른 주택을 의미합니다.

따라서 오피스텔의 경우 공부상 업무시설이나 근린생활시설로 되어 있더라도 실제로 주거용으로 사용되고 있다면 주택임대차보호법상 주거용 건물로 보고 있으므로, 전월세 신고제에서도 주택으로 볼 가능성이 높습니다.

전월세 신고제가 오피스텔에 적용될지 여부는 앞으로 유권해석이나 판례 등을 지켜봐야 할 것입니다.

Q. 전월세 신고는 언제 해야 되나요?

집주인과 세입자는 임대차 계약 체결일로부터 30일 이내에 신고해야 합니다.

또한, 이러한 임대차 신고는 임대차 계약 체결 뿐만 아니라 임대료가 변경되거나 계약이 해제된 경우에도 해야 합니다.

Q. 전월세 신고는 어떻게 해야 되나요?

신고는 임대인이나 임차인의 인적사항, 주소, 임대료, 계약기간 등이고, 갱신계약에서 계약금액이 변경되어 신고해야 하는 경우 종전 임대료와 변경되는 임대료, 계약갱신요구권 행사여부 등을 추가해야 한다고 합니다.

주민센터에서 신고하거나 온라인으로 신고(부동산거래관리시스템)가 가능합니다.
온라인으로 신고시 계약서 원본을 pdf, jpg 등의 파일로 변환하여 제출하거나 스마트폰으로 촬영한 사진파일을 첨부하여 신고하면 됩니다.

공동으로 신고하는 것이 원칙이지만, 신고의 편의를 위해 집주인이나 세입자 중 한 사람이 계약서를 제출하면 공동으로 신고한 것으로 간주되고, 이 경우 상대방에게 문자 메세지로 접수 완료를 통보해줄 예정이라고 합니다.

전월세 신고제 – 세금, 과태료

Q. 전월세 신고제 – 확정일자 부여 ?

세입자가 전입신고를 하는 경우 주택 임대차 계약의 신고를 한 것으로 보고, 임대차 계약 신고 접수를 완료(임대차계약서가 제출된 경우로 한정)한 때에는 확정일자가 부여된 것으로 봅니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의5). 즉 전월세 신고를 통해 확정일자가 자동으로 부여되는 효과가 발생되는 것입니다.

또한 전입신고를 한 경우 전월세 신고를 한 것으로 보기 때문에 전입신고를 했다면 별도로 전월세 신고를 하지 않아도 됩니다.

Q. 전월세 신고제 벌금 VS. 전월세 신고제 과태료 부과?

전월세 신고를 하면 확정일자도 자동으로 부여되는 등 장점이 있지만 전월세 신고 의무를 이행하지 않거나 허위 신고하게 되면 100만원 이하의 과태료가 부과될 수도 있습니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조 제5항 제3호).

2021. 4. 15. 하위법령 개정안 입법예고에서 미신고와 거짓신고를 구별하여 과태료를 차등부과하고, 미신고도 계약금액 규모와 신고를 해태한 기간을 고려하여 최소 4만원까지 낮게 하여 차등으로 부과할 예정이라고 합니다.

또한 신규 제도 도입에 따라 1년 동안(2021. 6. 1.부터 2022. 5. 31.까지) 과태료를 부과하지 않는 계도기간을 운영할 예정이라고 합니다.

Q. 전월세 신고제 세금 부과?

신고된 전월세 정보는 국세청 등 유관기관이 참고하여 조세 자료로 활용할 것으로 예상되므로 집주인은 전월세 신고제가 시행되면 임대 소득에 대한 세금 부담, 건보료 부담이 가중될 전망입니다.

또한, 과거 젊은 세입자들이 부모로부터 편법적으로 증여 받는 방식(부모님이 대신 전세금을 지불하는 경우 등)이 많았는데, 앞으로는 세입자 역시 자금 조달을 증명하기 어려운 경우 증여세 등이 리스크로 작용할 수 있습니다.

*참고로 주택임대소득 신고와 관련하여 2000만원을 초과하는 경우에는 종합과세 대상이고, 2000만원 이하라면 분리과세(14%)와 종합과세 중 선택이 가능합니다.

전월세 신고제 – 5가지 유의사항

  • 30일 내에 집주인과 세입자가 공동 신고해야 함 – 신고 편의 위해 한명이 계약서 제출하면 공동으로 신고한 것으로 간주함(한명이 신고하면 상대방에게 문자메세지로 접수 완료 통보됨)
  • 계약 체결 이외에 계약 변경, 해제시에도 신고해야 함 – 전월세 신고제(임대차 신고제)는 소급적용 아님(신규계약만 신고의무 있으며 갱신계약은 계약금액이 변경되는 경우만 신고 의무 있음)
  • 전입신고시 전월세 신고한 것으로 보고, 반대로 전월세 신고를 하면 확정일자를 부여함(단, 확정일자는 임대차계약서 제출되어야 함)
  • 주민센터에 방문하여 신고하거나 온라인(부동산거래관리시스템)으로 신청 가능함
  • 과태료에 유의해야 함 – 계도 기간 있음

임대차 3법과 전월세 신고제 – 임차인 보호?

임대차 3법은 세입자를 보호하기 위하여 신설된 규정으로 주택임대차보호법의 ‘계약갱신청구권’, ‘전월세 상한제’와 부동산 거래신고 등에 관한 법률의 ‘전월세 신고제’ 3가지를 말합니다.

(1) 계약갱신청구권
(2) 전월세 상한제
(3) 전월세 신고제

전월세 신고를 통해 확정일자가 부여된 것으로 간주되므로 세입자는 별도로 확정일자를 받지 않아도 되는 이점이 있습니다(다만 신고시 임대차 계약서가 제출되어야 함). 반면 집주인인 임대인은 거래 정보가 공개됨에 따라 임대 소득에 대한 세금 부담이 늘어나게 됩니다.

그 동안 부동산 매매 계약의 경우 실거래가 신고 의무가 있었으나 임대차 계약의 경우 신고의무가 없었습니다. 정부는 세입자가 이러한 전월세 신고제를 통해 실거래 정보를 취합함으로써 협상력을 높일 수 있고 계약 전 정보를 확보하여 보증금을 보호할 수 있다고 합니다. 즉 전월세 신고제는 임차인인 세입자의 권리 강화를 위해 마련된 것이라고 합니다.

하지만 월세를 받아 생활비로 써온 은퇴자, 고령자인 집주인의 경우 임대소득에 대한 과세, 건보료 인상으로 생계비가 부담 되면 월세를 인상하여 이를 해결할 수 밖에 없고, 그렇게 되면 결국 전월세 가격 즉 임대료 상승으로 이어지게 될 수도 있습니다.

또한, 세입자 역시 전세금 조달 등을 증명하기 어려운 경우에는 증여세 부담의 리스크를 지게 됩니다.

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