전세사기 유형 및 예방법(+특약, 등본)

전세사기 유형, 전세사기 예방법, 전세사기 안당하는법, 전세사기 특별법과 전세사기 대책, 깡통전세 뜻, 깡통전세 피하는법, 깡통전세 계산기 방법도 함께 정리해보겠습니다.

전세사기 유형

전세사기 유형

• 깡통전세
• 몰래 매도 또는 근저당 설정
• 신탁사기
• 이중계약
• 중복계약

깡통전세 뜻

깡통전세란 전셋집의 가치가 빈 깡통처럼 낮아서 세입자가 전세금을 회수하기 어려운 경우를 말하며, 보통 전세금과 선순위 권리 합산액이 시세의 70~80% 초과하는 경우를 말합니다.

• 깡통전세에 관한 자세한 내용은 맨 아래에 따로 설명하였습니다.

전세사기 안당하는법 4가지

1. 전세계약 체결 전 안심전세 앱 사용하기

전세계약을 체결하기 전 전세매물의 물색은 국토교통부에서 제공하는 [안심전세 앱]을 사용하시면 됩니다.

안심전세 앱은 주택의 매매시세 및 전세시세 조회와 위험성 진단, 집주인 정보 조회, 전세계약시 주의할 사항 체크리스트, 공인중개사 조회, 전세보증금반환보증 가입 신청, 임대보증금보증 신청, 법률상담 신청이 가능한데,

• 안심전세 앱에 원하는 매물의 주소를 입력하면 해당 주택의 건축물 위반 여부, 주변 전세 실거래가를 확인할 수 있습니다.
• 안심전세 앱을 통해 적정한 전세금이 얼마인지 여부와 전세보증보험 가입 가능성을 진단 받을 수 있습니다.
  • 부동산 등기부등본에 관한 정보를 이미 알고 있다면, 선순위 근저당 설정 금액 등을 입력하여 무료 자가진단이 가능합니다.
  • 부동산 등기부등본에 관한 정보를 모른다면, 유료로 부동산 등기부등본을 열람하여 결제진단이 가능합니다.
    • 유료로 결제진단을 받은 경우 부동산 등기부등본의 추후 변동내역에 관한 알림을 받을 수 있습니다.
• 안심전세 앱을 통해 집주인이 세금을 체납한 사실이 있는지 여부, 집주인이 전세보증 사고 이력이 있는지 여부와 공인중개사의 이력 등을 확인할 수 있습니다.

2. 임대인이 주택소유자가 맞는지 확인하기

부동산 등기부등본상의 소유자의 인적사항(이름, 주민등록번호)과 전세계약을 체결할 집주인(임대인)의 인적사항(이름, 주민등록번호)이 일치해야 합니다.

여기서 소유자와 임대인의 인적사항이 일치하지 않는 경우에는 3가지가 있습니다.

• 소유자가 임대인에게 임대할 권리를 수여한 경우
  • 예를 들어 소유자A와 B가 전세계약을 체결하고, B가 다시 임대인이 되어 새롭게 전세계약을 체결하려는 경우가 있음
  • 소유자A가 임차권 양도 또는 전대에 동의했음이 입증되어야 함
• 대리인이 대신 전세계약을 체결하는 경우
  • 예를 들어 해외에 거주하는 아들 명의로 된 집을 국내에 거주하는 아버지가 대리인으로서 대신 전세계약을 체결하는 경우
  • 아들이 아버지에게 대리권을 수여했음이 입증되어야 함
• 임대인이 소유자로부터 아무런 권리를 부여 받지 못했으면서 소유자인 척 사기를 치려는 경우

3. 전세계약과 특약사항 확인하기

전세계약서에 기재할 전세집(주택)에 관한 정보와 부동산 등기부등본에 기재된 부동산 정보가 일치해야 하며, 전세계약서에 기재될 임대인의 인적사항과 부동산 등기부등본에 기재된 소유자의 인적사항이 일치해야 합니다.

전세계약서 작성법, 전세계약서 양식, 전세계약서에 기재될 특약사항에 관하여는 아래에서 다운로드 해주세요.

4. 대항력과 우선변제권 확보하기

전세권을 설정하지 않은 전세 세입자도 주택임대차보호법을 통해 법적으로 보호 받을 수 있는데, 이를 위해서는 전입신고를 해서 대항력을 확보해야 하고, 전세계약서에 확정일자까지 받아서 우선변제권을 확보해야 합니다.

대항력 확보를 위해 전입신고를 미리할 수 있는지 여부, 가족만 전입신고를 할 수 있는지 여부, 전입신고 후 전출한 경우는 어떻게 처리되는지 여부는 아래의 링크를 통해 확인하세요.

보증금이 소액인 경우에는 전입신고, 확정일자에 관한 요건을 완화하여 임차인의 보증금을 최우선적으로 보호해주고 있는데, 이러한 소액보증금은 지역별로 얼마인지, 최우선변제권이란 무엇인지 아래의 링크를 통해 확인하세요.

전세사기 예방법 1

전세금이 고액인 깡통전세

예를 들어 적정 매매가격이 1억원이고 적정 전세금은 8천만원인 신축빌라A가 있는데, 사기꾼이 세입자에게 신축빌라A의 매매가격을 1.5억원이라 속이면서 전세금 역시 매매가격의 80%로 계산한 1.2억원이라고 속인 경우가 있다고 가정해보겠습니다.

보통 경매에서 매각되는 금액은 시세의 70~80% 정도에 불과하므로 적정 매매가격이 1억원인 신축빌라A는 경매에서 7~8천만원 정도에 매각되고, 전세 세입자는 아무리 최대한 변제 받더라도 실제로 납부한 전세금 1.2억원의 반절 정도 밖에 안되는 7~8천만원을 배당 받게 되는 것입니다. 즉, 깡통전세가 되는 것입니다.

깡통전세 피하는법 – 시세 확인 후 계약하기

(1) 우선, 해당 전세매물 또는 주변 유사매물의 적정 시세를 확인하기 위해 국토교통부 실거래가 시스템을 조회해야 합니다.

(2) 만약, 신축빌라 등 거래 내역이 없어서 인터넷으로 전세 실거래가가 조회되지 않는다면 공인중개업소 2~3 군데 방문을 통해 실제 거래되는 가격을 문의해야 합니다.

(3) 최종적으로 국토교통부에서 제공하는 [안심전세 앱]을 통해 적정한 전세금, 전세보증보험 가입 가능성을 진단 받아야 합니다.

전세사기 예방법 2

선순위 권리가 과다한 깡통전세

깡통전세 세입자가 전입신고를 하고 확정일자를 받아 우선변제권을 확보했더라도 제5순위에 해당하므로 1~4순위에 해당하는 선순위 권리와 5순위 중 선순위 채권액이 과다할 경우 해당 주택은 깡통전세가 됩니다.

• 제1순위 : 집행비용
• 제2순위 : 필요비, 유익비
• 제3순위 : 소액보증금 중 일부, 근로자의 임금 등
• 제4순위 : 당해세(세금 체납)
• 제5순위 : 담보물권, 우선변제권 있는 임차인

깡통전세 보다 선순위 권리에는 어떤 것이 있을까?

• 제1순위 : 경매 집행비용이 가장 먼저 처리됩니다.
• 제2순위 : 필요비, 유익비는 저당물의 제3취득자가 부동산의 보존이나 개량을 위해 지출한 비용을 의미합니다(민법 제367조).
• 제3순위 중 세입자 중 보증금이 소액인 경우는 확정일자 없이 대항요건만 구비해도 최우선변제를 받을 수 있고, 대항요건을 경매신청 등기 전까지만 구비하면 깡통전세 세입자 보다 최우선적으로 변제 받을 수 있음
  • 우선변제권을 갖춘 임차인이 소액임차인에 해당될 경우 보증금 중 일정액은 최우선 변제 받고, 나머지 보증금은 우선변제권 확보 순위에 따라 배당 받게 됨
  • 소액임차인이 1인이든 여러 명이든 주택가액의 1/2 한도로만 최우선변제 받을 수 있고, 소액임차인이 다수인 경우에는 상호 간 동순위이며, 안분배당됩니다.
• 제4순위 당해세는 해당 전셋집에 부과된 국세, 지방세, 가산금으로서 우선변제권 있는 세입자 보다 먼저 배당됩니다.
• 제5순위에 있는 담보물권 중 깡통전세 세입자가 우선변제권을 확보한 시기 보다 먼저 등기가 전세권, 저당권 등은 깡통전세 세입자와 같은 5순위라고 하더라도 선순위 권리자에 해당하여 먼저 배당받게 됩니다.
• 제5순위에 있는 임차인 중 깡통전세 세입자 보다 먼저 대항요건과 확정일자를 갖춘 다른 세입자가 있는 경우도 먼저 배당 받게 됩니다.

깡통전세 피하는법 – 선순위 권리 확인하기

세입자는 전세계약을 체결하기 전과 잔금을 치르기 전 최소 2번에 걸쳐 선순위 권리를 확인해야 하는데, 선순위 권리는 기본적으로 부동산 등기부등본을 발급 받아 확인해야 합니다.

• 말소기준권리 및 경매 인수되는 권리 해결법(+임차권, 전세권 등)

임대인은 전세계약 체결시 해당 주택에 관한 확정일자 부여일, 임대료 및 임대보증금 등에 관한 정보를 제공해야 할 의무가 있으므로(주택임대차보호법 제3조의 7), 임차인은 임대인의 동의를 받아 확정일자 부여현황에 관한 정보제공을 요청할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의 6).

그리고 부동산등기부 등본으로 확인이 어려운 법정지상권이나 유치권은 현장 방문, 주변 탐문, 판례 확인 등을 통해 확인해야 합니다.

납세증명서 제출 의무

임대인은 임대차계약을 체결할 때 국세와 지방세에 관한 납세증명서를 제출해야 할 의무가 있습니다(주택임대차보호법 제3조의 7 제2호).

• 납세증명서 양식 다운로드 받기

제3조의7(임대인의 정보 제시 의무) 임대차계약을 체결할 때 임대인은 다음 각 호의 사항을 임차인에게 제시하여야 한다.

2. 「국세징수법」 제108조에 따른 납세증명서 및 「지방세징수법」 제5조제2항에 따른 납세증명서. 다만, 임대인이 임대차계약을 체결하기 전에 「국세징수법」 제109조제1항에 따른 미납국세와 체납액의 열람 및 「지방세징수법」 제6조제1항에 따른 미납지방세의 열람에 각각 동의함으로써 이를 갈음할 수 있다.

미납국세 열람제도

임대인이 납세증명서를 제출하는 대신 임차인이 직접 임대인의 미납국세 열람을 신청할 수도 있습니다(주택임대차보호법 제3조의 7).

다만, 임차인이 임대인의 미납국세 열람을 신청하기 위해서는 임대인의 동의를 받아야 하므로 임대인의 서명을 받은 미납국세 열람신청서 및 임대인의 신분증 사본을 제출해야 합니다. 이 경우 임대차 계약 체결 전이라도 임대인의 동의가 있다면 열람이 가능합니다.

미납국세 열람신청서 양식이 필요하신 분은 아래에서 다운로드 받으실 수 있습니다.

그런데 임대차계약이 이미 체결되었고 그 보증금이 1천만원을 초과한다면 그 임차인은 임대인의 동의 없이 미납국세 열람 신청을 할 수 있습니다. 그 대신 세무서는 임대인에게 임차인의 열람 사실을 통지해야 합니다.

전세사기 예방법 3

대항력과 우선변제권을 즉시 확보하기

선순위 권리 금액이 과다하지 않다고 판단하여 임대차계약을 체결하기로 마음 먹었더라도 임대차계약을 체결한 이상 대항력과 우선변제권을 즉시 확보해야 합니다.

1. 전세권을 등기하여 물권 확보하기
2. 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권 확보하기

전세권 등기하기

전입신고 및 확정일자 부여를 통해 대항력, 우선변제권을 확보하는 것으로 족한데, 굳이 전세권을 등기하는 이유는 아래와 같이 3가지 정도로 정리해볼 수 있습니다.

• 임대인이나 임차인의 사정으로 전입신고가 어려운 경우
• 법인 등 주택임대차보호법의 보호를 받지 못하는 경우
• 집주인이 몰래 매도하거나 근저당 설정의 위험이 있는 경우

전세사기 예방법 4

가장임차인 관련 판결

세입자가 소액임차인으로서 보호 받을 수 있다고 속아서 싸게 전세계약을 체결한 경우, 법원은 아래의 이유를 근거로 해당 세입자는 가장임차인(가짜 임차인을 의미함)에 해당하고, 소액임차인으로서 보호 받을 수 없다고 판단하였습니다(2015가단214120 판결).

• 아파트 시가를 훨씬 초과한 근저당권이 설정되어 있음에도 임대차계약을 체결함
• 아파트 전세 시세가 2.5~2.8억원인데, 3500만원으로 임대차계약 체결함
• 최우선변제를 받을 수 있는 보증금에 근사치로 임대차계약 체결함
• 임대차계약 체결 후 3개월도 지나지 않아 임의경매 결정됨
• 경매개시결정 이후에도 임대인의 전입신고가 되어 있음

소액임차인으로 보호 받기

따라서 세입자가 소액임차인으로 보호 받고 싶다면 아래의 5가지 사항을 주의하여 전세계약을 체결해야 합니다.

• 선순위 권리가 과다하다면 전세계약하지 말 것
• 시세 보다 너무 싸게 전세계약하지 말 것
• 경매가 곧 있을 것으로 예상된다면 전세계약하지 말 것
• 최우선변제권 요건을 갖출 것

전세사기 예방법 5

세입자의 대항력 확보가 늦은 경우

세입자는 집주인과 임대차 계약을 체결한 채권자에 불과하므로 물권을 보유한 제3자인 소유권자나 저당권자에게 대항할 수 없는 것이 원칙입니다. 그러나 주택임대차보호법은 세입자를 보호하기 위하여 세입자가 대항요건(주택의 인도 및 전입신고)을 먼저 구비하기만 하면 제3자에게 대항할 수 있도록 물권적 대항력을 부여하였습니다.

그런데, 집주인이 세입자가 대항요건을 갖추어 대항력을 취득하기도 전에 먼저 전셋집을 제3자에게 소유권을 이전해주거나 저당권을 설정해주었다면, 채권자에 불과한 세입자는 물권자인 제3자에게 대항할 수 없게 됩니다.

예를 들어 집주인이 세입자로부터 보증금에 대한 잔금을 받자마자 소유권을 이전하거나 근저당권을 설정했다면, 제3자는 잔금 지급일 당일에 소유권이전등기가 기입되고, 근저당권설정등기가 기입됩니다. 여기서 세입자가 잔금을 치르고 주택을 인도 받은 날 즉시 전입신고를 하더라도 대항력은 전입신고 다음날 오전 0시부터 발생하기 때문에 제3자의 소유권이나 저당권 보다 하루 늦은 날 세입자의 대항력이 발생하게 됩니다.

대항력 빠르게 확보하기

세입자가 제3자 보다 먼저 대항력을 확보하기 위해 아래의 3가지 방법 정도를 고려해볼 수 있습니다.

1. 세입자가 제3자의 소유권이나 저당권 보다 먼저 전세권을 등기하여 물권적으로 우선권을 취득하는 방법
2. 임대차계약서에 세입자의 대항력 발생 전까지 집주인에게 매매나 저당권 설정이 금지된다는 특약을 부여하는 방법
3. 세입자가 전입신고를 미리 하여 제3자와 대항력을 동시에 확보하는 방법

전세사기 특약은 실효성이 있을까?

여기서 일정기간 동안 매매나 저당권 설정을 금지하는 특약 문구는 아래의 박스를 참고해주시고, 이러한 특약이 반영된 임대차계약서 양식과 작성법이 필요하신 분은 아래의 링크에서 다운로드 하시기 바랍니다.

<매도 또는 근저당 금지 특약 예시> 임대인은 전세 보증금의 잔금을 지급 받은 때로부터 5일이 경과할 때까지 제3자에게 매도하거나 근저당 등 새로운 권리를 설정할 수 없으며, 이를 위반할 경우 손해를 배상해야 한다.  

그런데, 이러한 특약의 경우 계약에 불과하기 때문에 임대인이 처음부터 전세사기를 칠 의도였다면 특약상의 의무도 이행하지 않을 것이고, 설령 피해자가 불법행위에 의한 손해배상 판결을 받더라도 사기꾼은 손해를 배상할 자력이 없을 것이므로 사실상 위 특약은 무용지물에 불과합니다.

그러나 처음부터 사기칠 생각이 아닌 임대인에게는 불법행위를 방지할 수 있는 예방 문구는 될 수 있다고 생각합니다.

전세사기 예방법 6

부동산등기부 등본의 갑구의 소유자란에 신탁등기가 된 경우, 전세계약을 체결하려는 세입자는 신탁원부 및 신탁계약서상의 제한을 확인해야 합니다.

그런데, 이러한 권리 제한을 확인하지 못하고 전세계약을 체결하게 되면 수탁자 등의 신탁회사에 대항할 수 없게 되는 경우가 많습니다. 신탁등기된 부동산의 전세계약이나 매매계약을 체결하는 방법에 관한 자세한 내용은 아래의 링크를 통해 확인해주세요.

전세사기 예방법 7

이중계약

이중계약이란 부동산 소유자와 전혀 일면식이 없는 사람이 마치 소유자인 것처럼 집주인 행세를 하거나 또는 소유자와 전월세계약을 체결한 세입자가 집주인의 동의 없이 임대인 행세를 하면서 새로운 세입자와 다시 전세계약을 체결한 경우를 말합니다.

임대인이 소유자가 맞는지 확인하기

소유자가 임대인이 되어야 하는 것이 원칙이므로 임대인이 소유자가 맞는지 아래의 방법에 따라 확인해야 합니다.

• 임대인이 제시한 신분증과 임대인의 얼굴 대조하기
• 신분증의 위조 여부 확인하기
• 부동산등기부 등본 소유자의 인적사항과 신분증의 인적사항 대조하기
• 인감증명서(또는 본인서명사실확인서)의 위조 여부, 본인 발급 여부 확인하기
• 인감증명서의 인적사항과 신분증의 인적사항 대조 하기

대리권 등 확인하기

임대인이 소유자로부터 임대권한을 위임 받았다고 주장하거나 또는 임대인이 소유자로부터 대리권을 위임 받았다고 주장한다면 그 사실이 맞는지 확인해야 합니다.

• 어떤 권리를 위임 받은 것인지 위임장 확인하기
• 위임장에 붙어 있는 인감증명서의 위조 여부, 본인 발급 여부, 발급 용도 확인하기
• 위임장에 찍힌 인감도장의 인영과 인감증명서의 인영을 대조하기
• 대리인의 신분증 위조 여부 확인하기
• 위임장의 수임인 또는 대리인의 인적사항과 임대인의 신분증 인적사항 대조하기
• 대리인이 본인의 신분증도 가지고 있다면 본인의 신분증 위조 여부 확인하기
• 영상통화로 본인 신분증과 본인 얼굴과 대조하기

전세사기 예방법 8

전세사기 유형 중 중복계약은 집주인이 동일한 전세목적물에 대하여 비슷한 시기에 중복으로 전세계약을 체결하여 전세금을 2배로 지급 받고, 세입자들이 서로 다른 세입자를 확인할 수 없도록 전세보증금의 잔금 지급일을 같은 날로 잡는 경우를 말합니다.

이러한 중복계약 유형의 전세사기에 대처하기 위해서는 다양한 방법을 종합적으로 고려해야 합니다.

• 계약 체결 전에는 물론 잔금 지급 전에도 다시 한번 권리변동 여부(다른 세입자의 존재 여부 등) 확인하기
  • 부동산등기부 등본 확인하기
  • 전입세대열람내역과 확정일자 부여현황 확인하기
  • 전세목적물 현장 확인하기
• 잔금 지급과 동시에 부동산 인도 받기
• 대항력과 우선변제권을 최대한 빠르게 확보하기
• 보증금을 소액으로 하는 월세 계약 고려하기
• 전세권 설정 및 등기하기
• 전세보증보험 가입하기

전세사기 예방법 9

세입자가 전세계약 종료 후에도 집주인으로부터 전세보증금을 반환하지 못할 경우 주택도시보증공사, 서울보증보험, 한국주택금융공사에서 집주인 대신 책임지고 보증금을 반환해주는 것을 말합니다. 이러한 보증보험은 보통 가입 조건이 까다롭고, 보증 한도가 정해져 있습니다. 자세한 요건이나 방법은 아래의 링크를 참고해주세요.

• 주택도시보증공사(HUG) : 전세보증금반환보증
• 서울보증보험(SGI서울보증) : 지급 보증금반환 보증보험
• 한국주택금융공사(HF) : 전세보증금 반환보증

전세사기 특별법

경매 유예, 정지 신청

퇴거 위기에 처한 전세사기 피해자의 주거 안정을 도모하기 위한 특별법으로서 전세사기 피해자는 경매의 유예, 정지를 신청할 수 있습니다.

조세채권 안분

국세 또는 지방세가 임대인이 보유한 모든 주택에 가격 비율에 따라 안분하여 징수됩니다.

우선매수권

전세사기 피해자는 최고매수신고가격과 동일한 가격으로 우선매수할 권리가 있습니다.

매입임대

전세사기 피해자는 LH 등 공공주택사업자의 해당 주택 매입을 통해 해당 주택을 공공임대로서 우선 공급받을 수 있습니다.

경공매 대행 서비스

주택도시보증공사로부터 경매 대행 지원 서비스를 받을 수 있습니다. 이에 따라 대행수수료를 HUG가 70% 부담합니다.

금융지원

최우선변제금 미지급 피해자에게 무이자로 최장 10년간 전세자금 대출을 지원합니다.

긴급복지지원

전세사기를 위기 상황으로 인정하여 생계비, 주거비 등을 지원해줍니다.

신용회복

최장 20년간 무이자로 분할 상환할 수 있도록 하고, 연체정보 등록을 면제해 줍니다.

깡통전세 기준

깡통전세 뜻

깡통전세란 전셋집의 가치가 빈 깡통처럼 낮아서 세입자가 전세금을 회수하기 어려운 경우를 말하며, 아래와 같이 3가지 정도로 구분해볼 수 있습니다.

깡통전세 유형 3가지

1. 저가 경매 + 고액 전세금
2. 미납된 세금이나 선순위 권리가 과다한 경우
3. 소액임차인이 가장임차인으로 취급되는 경우

깡통전세 계산기

경매 감정평가액

부동산 경매 절차는 최저매각가격 이상으로 입찰해야 유효한데, 이러한 최저매가가격은 감정평가액을 의미하고, 감정평가액은 보통 시세의 80~90% 정도입니다.

경매 낙찰가율

부동산 경매에서 낙찰가율(매각가율)이란 부동산 감정평가액 대비 낙찰가격(매각가격)의 비율을 의미합니다. 즉, 낙찰가율이 100%를 넘으면 감정가 보다 비싸게 낙찰된 것이고, 100% 미만이면 감정가 보다 싸게 낙찰된 것입니다.

서울의 법원경매 기준 2021년 9월부터 2022년 8월까지의 낙찰가율(매각가율)을 살펴보면, 최저 86.1%에서 최고 101.8% 이므로 최근 1년 서울 기준 평균 낙찰가율은 약 90~95% 정도로 추정됩니다.

강통전세 계산법

결국 부동산이 경매되면 시세의 70~80% 정도의 저가로 경매된다고 볼 수 있습니다.

• 낙찰가격 = 감정평가액(시세의 80~90%) X 낙찰가율 약 93%
• 낙찰가격 = 시세의 70~80%

따라서 세입자의 전세금과 선순위 권리자의 배당금의 합계가 시세의 70~80%을 초과할 경우 세입자가 전세금의 전부 또는 일부를 회수하기 어려울 수 있으므로 이러한 주택을 깡통전세, 깡통주택이라고 합니다.

깡통전세 = (전세금 + 선순위 금액) 합산액이 시세의 70~80% 초과