전세사기 유형 5가지와 예방법 8가지(+깡통전세 계산)

전세사기 유형 5가지와 깡통전세 유형 3가지, 전세사기를 피해가기 위한 전세사기 예방법 8가지, 깡통전세 뜻과 깡통전세 계산기, 계산 방법과 구분법을 정리해보고, 국토교통부의 종합 대책과 전세피해지원센터 이용 방법에 대하여 정리해보겠습니다.

전세사기 유형
전세사기 유형

전세사기 유형 5가지

  1. 깡통전세
    • 저가 경매 + 고액 전세금
    • 선순위 권리가 과다한 경우
    • 소액임차인이 가장임차인으로 취급되는 경우
  2. 몰래 매도 또는 근저당 설정
  3. 신탁사기
  4. 이중계약
  5. 중복계약

깡통전세 기준

깡통전세 뜻

깡통전세란 전셋집의 가치가 빈 깡통처럼 낮아서 세입자가 전세금을 회수하기 어려운 경우를 말하며, 아래와 같이 3가지 정도로 구분해볼 수 있습니다.

깡통전세 유형 3가지

  1. 저가 경매 + 고액 전세금
  2. 미납된 세금이나 선순위 권리가 과다한 경우
  3. 소액임차인이 가장임차인으로 취급되는 경우
2022 낙찰가율

깡통전세 계산기

경매 감정평가액

부동산 경매 절차는 최저매각가격 이상으로 입찰해야 유효한데, 이러한 최저매가가격은 감정평가액을 의미하고, 감정평가액은 보통 시세의 80~90% 정도입니다.

경매 낙찰가율

부동산 경매에서 낙찰가율(매각가율)이란 부동산 감정평가액 대비 낙찰가격(매각가격)의 비율을 의미합니다. 즉, 낙찰가율이 100%를 넘으면 감정가 보다 비싸게 낙찰된 것이고, 100% 미만이면 감정가 보다 싸게 낙찰된 것입니다.

서울의 법원경매 기준 2021년 9월부터 2022년 8월까지의 낙찰가율(매각가율)을 살펴보면, 최저 86.1%에서 최고 101.8% 이므로 최근 1년 서울 기준 평균 낙찰가율은 약 90~95% 정도로 추정됩니다.

강통전세 계산법

결국 부동산이 경매되면 시세의 70~80% 정도의 저가로 경매된다고 볼 수 있습니다.

  • 낙찰가격 = 감정평가액(시세의 80~90%) X 낙찰가율 약 93%
  • 낙찰가격 = 시세의 70~80%

따라서 세입자의 전세금과 선순위 권리자의 배당금의 합계가 시세의 70~80%을 초과할 경우 세입자가 전세금의 전부 또는 일부를 회수하기 어려울 수 있으므로 이러한 주택을 깡통전세, 깡통주택이라고 합니다.

깡통전세 = (전세금 + 선순위 금액) 합산액이 시세의 70~80% 초과

고액 전세금 유형의 깡통전세 피하는 법

저가 경매 + 고액 전세금 – 깡통전세 유형 1

위에서 본 것처럼 부동산이 경매되면 시세의 70~80% 정도의 저가로 낙찰됩니다. 그런데 여기서 한발 더 나아가 신축빌라, 오피스텔 등 시세를 알기 어려운 매물에 대하여 임대인이 세입자에게 매매가격을 시세의 150% 정도로 속이는 경우가 있습니다.

예를 들어 실제 빌라의 매매가격은 1억원 정도인데, 세입자가 사기꾼에게 속게 되면 매매가격을 1.5억원으로 잘못 알게 되고, 결국 전세금을 매매가격의 약 80% 정도로 계산하여 1.2억원이라고 믿게 됩니다. 사실 전세금은 1억원의 80% 정도인 8천만원 정도여야 하는데 말이죠.

그런데, 위에서 본 것처럼 경매에서 매각되는 금액은 시세의 70~80% 정도에 불과하므로 실제 시세 1억원의 주택은 경매에서 7~8천만원 정도에 매각되고, 전세 세입자가 최우선으로 변제 받는다고 가정하더라도 전세금 1.2억원의 반절 정도 밖에 안되는 7~8천만원을 배당 받게 됩니다. 결국 깡통전세가 되는 것입니다.

전세 매물 시세 확인한 후 계약하기 – 깡통전세 피하는 법 1

아래의 인터넷 사이트, 공인중개업소 방문을 통해 전세 매물의 시세를 확인한 후 전세계약을 체결해야 합니다.

깡통전세 피하는 법 1 – 인터넷으로 전세 매물의 시세를 검색한 후 공인중개사 사무실 2~3군데 방문하여 각 시세를 비교해보기

경매 배당순위

선순위 권리 과다한 유형의 깡통전세 피하는 법

깡통전세는 보통 5순위 중 후순위에 해당함

깡통전세 세입자가 전입신고를 하고 확정일자를 받아 우선변제권을 확보했더라도 제5순위에 해당하므로 1~5순위의 선순위 권리자의 채권액이 과다할 경우 해당 주택은 깡통전세가 됩니다.

  • 제1순위 : 집행비용
  • 제2순위 : 필요비, 유익비
  • 제3순위 : 소액보증금 중 일부, 근로자의 임금 등
  • 제4순위 : 당해세(세금 체납)
  • 제5순위 : 담보물권, 우선변제권 있는 임차인

깡통전세 보다 선순위 권리에는 어떤 것이 있을까?

  • 제2순위의 필요비, 유익비는 저당물의 제3취득자가 부동산의 보존이나 개량을 위해 지출한 비용을 의미합니다(민법 제367조).
  • 제3순위 중 세입자 중 보증금이 소액인 경우는 확정일자 없이 대항요건만 구비해도 최우선변제를 받을 수 있고, 대항요건을 경매신청 등기 전까지만 구비하면 깡통전세 세입자 보다 최우선적으로 변제 받을 수 있음
    • 우선변제권을 갖춘 임차인이 소액임차인에 해당될 경우 보증금 중 일정액은 최우선 변제 받고, 나머지 보증금은 우선변제권 확보 순위에 따라 배당 받게 됨
    • 소액임차인이 1인이든 여러 명이든 주택가액의 1/2 한도로만 최우선변제 받을 수 있고, 소액임차인이 다수인 경우에는 상호 간 동순위이며, 안분배당됩니다.
  • 제4순위 당해세는 해당 전셋집에 부과된 국세, 지방세, 가산금으로서 우선변제권 있는 세입자 보다 먼저 배당됩니다.
  • 제5순위에 있는 담보물권 중 깡통전세 세입자가 우선변제권을 확보한 시기 보다 먼저 등기가 전세권, 저당권 등은 깡통전세 세입자와 같은 5순위라고 하더라도 선순위 권리자에 해당하여 먼저 배당받게 됩니다.
  • 제5순위에 있는 임차인 중 깡통전세 세입자 보다 먼저 대항요건과 확정일자를 갖춘 다른 세입자가 있는 경우도 먼저 배당 받게 됩니다.
국세완납증명서 발급

선순위 권리 확인하기 – 전세사기 예방법 2

세입자는 전세계약을 체결하기 전잔금을 치르기 전 최소 2번에 걸쳐 선순위 권리를 확인해야 하는데, 선순위 권리는 기본적으로 부동산 등기부등본을 발급 받아 확인해야 합니다.

그리고 미등기 임차권이나 법정지상권, 유치권 등 부동산등기부 등본으로 확인이 어려운 권리는 선순위 임차권은 전입세대열람내역, 확정일자 부여현황으로 확인하고, 법정지상권, 유치권은 현장 방문, 주변 탐문, 판례 확인 등을 통해 확인해야 합니다.

미납된 세금의 체납 여부를 확인하기 위해서는 임대인에게 국세와 지방세에 대한 완납증명서 발급을 요청해야 합니다.

대항력과 우선변제권을 즉시 확보하기 – 전세사기 예방법 3

선순위 권리 금액이 과다하지 않다고 판단하여 임대차계약을 체결하기로 마음 먹었더라도 임대차계약을 체결한 이상 대항력과 우선변제권을 즉시 확보해야 합니다.

  1. 전세권을 등기하여 물권 확보하기
  2. 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권 확보하기

여기서 전세권을 등기하는 이유는 아래와 같이 3가지 정도로 정리해볼 수 있습니다.

  • 임대인이나 임차인의 사정으로 전입신고가 어려운 경우
  • 법인 등 주택임대차보호법의 보호를 받지 못하는 경우
  • 집주인이 몰래 매도하거나 근저당 설정의 위험이 있는 경우

세입자의 대항력,우선변제권, 최우선변제권에 관한 좀 더 자세한 내용은 아래의 링크를 확인해주세요.

깡통전세 피하는 법 2 – 임대차계약 체결 전 선순위 권리를 먼저 확인해야 하고, 계약하기로 했다면 최대한 빨리 전세권을 등기하거나 대항력과 우선변제권을 확보하기

가장임차인 유형의 깡통전세 피하는 법

세입자가 소액임차인으로서 보호 받을 수 있다고 속아서 싸게 전세계약을 체결한 경우, 법원은 아래의 이유를 근거로 해당 세입자는 가장임차인(가짜 임차인을 의미함)에 해당하고, 소액임차인으로서 보호 받을 수 없다고 판단하였습니다(2015가단214120 판결).

  • 아파트 시가를 훨씬 초과한 근저당권이 설정되어 있음에도 임대차계약을 체결함
  • 아파트 전세 시세가 2.5~2.8억원인데, 3500만원으로 임대차계약 체결함
  • 최우선변제를 받을 수 있는 보증금에 근사치로 임대차계약 체결함
  • 임대차계약 체결 후 3개월도 지나지 않아 임의경매 결정됨
  • 경매개시결정 이후에도 임대인의 전입신고가 되어 있음

소액임차인으로 보호 받기 – 전세사기 예방법 4

따라서 세입자가 소액임차인으로 보호 받고 싶다면 아래의 5가지 사항을 주의하시기 바랍니다.

  • 선순위 권리과 과다하지 않을 것
  • 시세 보다 너무 싸게 계약하지 않을 것
  • 경매가 곧 있을 것으로 예상된다면 계약하지 말 것
  • 최우선변제권 요건을 갖출 것

깡통전세 피하는 법 3 – 선순위 권리가 과다하거나 시세 보다 훨씬 저렴한 경우에는 소액임차인으로 보호 받지 못할 수 있으므로 전세계약을 하지 말 것

몰래 매도나 근저당 설정하는 전세사기 유형

전세사기 유형 중 집주인이 세입자 몰래 소유권 이전하거나 물권 설정하는 경우

  1. 깡통전세
    • 저가 경매 + 고액 전세금
    • 선순위 권리가 과다한 경우
    • 소액임차인이 가장임차인으로 취급되는 경우
  2. 몰래 매도 또는 근저당 설정
  3. 신탁사기
  4. 이중계약
  5. 중복계약

세입자는 원칙적으로 채권자에 불과함

세입자는 집주인과 임대차 계약을 체결한 채권자에 불과하므로 물권을 보유한 제3자인 소유권자나 저당권자에게 대항할 수 없는 것이 원칙입니다.

세입자는 예외적으로 물권적 대항력을 부여 받게 됨

그러나 주택임대차보호법은 세입자를 보호하기 위하여 세입자가 대항요건(주택의 인도 및 전입신고)을 먼저 구비하기만 하면 제3자에게 대항할 수 있도록 물권적 대항력을 부여하였습니다.

세입자가 대항력을 늦게 확보한 경우

그런데, 집주인이 세입자가 대항요건을 갖추어 대항력을 취득하기도 전에 먼저 전셋집을 제3자에게 소유권을 이전해주거나 저당권을 설정해주었다면, 채권자에 불과한 세입자는 물권자인 제3자에게 대항할 수 없게 됩니다.

예를 들어 집주인이 세입자로부터 보증금에 대한 잔금을 받자마자 소유권을 이전하거나 근저당권을 설정했다면, 제3자는 잔금 지급일 당일에 소유권이전등기가 기입되고, 근저당권설정등기가 기입됩니다.

그러나 세입자는 잔금을 치르고 주택을 인도 받은 날 즉시 전입신고를 하더라도 대항력은 전입신고 다음날 오전 0시부터 발생하기 때문에 제3자의 소유권이나 저당권 보다 하루 늦은 날 세입자의 대항력이 발생하게 됩니다.

대항력 빠르게 확보하기 – 전세사기 예방법 5

이러한 리스크를 해결하고 대항력을 빠르게 확보하기 위해 아래의 3가지 방법 정도를 고려해볼 수 있습니다.

  1. 세입자가 제3자의 소유권이나 저당권 보다 먼저 전세권을 등기하여 물권적으로 우선권을 취득하는 방법
  2. 임대차계약서에 세입자의 대항력 발생 전까지 집주인에게 매매나 저당권 설정이 금지된다는 특약을 부여하는 방법
  3. 세입자가 대항력을 빠르게 취득하는 방법(전셋집이 빈집이라면 집주인의 허락을 받아 잔금을 지급하기 며칠 전이나 전날 열쇠를 받고 전입신고를 먼저 해두기 등)

매매나 저당권 설정 금지 특약은 실효성이 있을까?

여기서 일정기간 동안 매매나 저당권 설정을 금지하는 특약 문구는 아래의 박스를 참고해주시고, 이러한 특약이 반영된 임대차계약서 양식과 작성법이 필요하신 분은 아래의 링크에서 다운로드 하시기 바랍니다.

<매도 또는 근저당 금지 특약 예시> 임대인은 전세 보증금의 잔금을 지급 받은 때로부터 5일이 경과할 때까지 제3자에게 매도하거나 근저당 등 새로운 권리를 설정할 수 없으며, 이를 위반할 경우 손해를 배상해야 한다.

그런데, 이러한 특약의 경우 계약에 불과하기 때문에 임대인이 처음부터 전세사기를 칠 의도였다면 특약도 이행하지 않을 것이고, 설령 피해자가 불법행위에 의한 손해배상 판결을 받더라도 사기꾼은 손해를 배상할 자력이 없을 것이므로 사실상 위 특약은 무용지물에 불과합니다. 그러나 처음부터 사기칠 생각이 아닌 임대인에게는 불법행위를 방지할 수 있는 예방 문구는 될 수 있다고 생각합니다.

잔금 지급일 전에 전입신고 하는 경우

위 3가지 방법 중 세입자가 집주인의 허락을 받고 잔금 치르기 전에 먼저 전입신고 하는 경우는 아래의 링크를 통해 관련 판례 등을 확인하시기 바랍니다.

신탁사기

부동산담보신탁계약서 중 일부 발췌

전세사기 중 신탁사기

  1. 깡통전세
    • 저가 경매 + 고액 전세금
    • 선순위 권리가 과다한 경우
    • 소액임차인이 가장임차인으로 취급되는 경우
  2. 몰래 매도 또는 근저당 설정
  3. 신탁사기
  4. 이중계약
  5. 중복계약

신탁등기 및 신탁원부 확인하기 – 전세사기 예방법 6

부동산등기부 등본의 갑구의 소유자란에 신탁등기가 된 경우, 전세계약을 체결하려는 세입자는 신탁원부 및 신탁계약서상의 제한을 확인해야 하는데, 이러한 권리 제한을 확인하지 못하고 전세계약을 체결하게 되면 수탁자 등의 신탁회사에 대항할 수 없게 되는 경우가 많습니다.

신탁등기된 부동산의 전세계약이나 매매계약을 체결하는 방법에 관한 자세한 내용은 아래의 링크를 통해 확인해주세요.

이중계약

전세사기 중 이중계약

  1. 깡통전세
    • 저가 경매 + 고액 전세금
    • 선순위 권리가 과다한 경우
    • 소액임차인이 가장임차인으로 취급되는 경우
  2. 몰래 매도 또는 근저당 설정
  3. 신탁사기
  4. 이중계약
  5. 중복계약

전세사기 중 이중계약이란 집주인과 전세나 월세계약을 체결한 세입자 등이 집주인의 동의 없이 임대인 행세를 하면서 새로운 세입자와 다시 전세계약을 체결한 경우를 말합니다.

임대인의 소유자인지 확인하기 – 전세사기 예방법 7

이중계약 유형의 전세사기에 대처하기 위해서는 임대인이 소유자로서 부동산을 임대하는 경우, 임대인이 소유자가 맞는지 아래의 방법에 따라 확인해야 합니다.

  • 임대인이 제시한 신분증과 임대인의 얼굴 대조하기
  • 신분증의 위조 여부 확인하기
  • 부동산등기부 등본 소유자의 인적사항과 신분증의 인적사항 대조하기
  • 인감증명서(또는 본인서명사실확인서)의 위조 여부, 본인 발급 여부 확인하기
  • 인감증명서의 인적사항과 신분증의 인적사항 대조 하기

대리인 등이 임대차 계약을 체결하는 경우

임대인이 소유자는 아니지만 소유자로부터 임대권한을 위임 받았다고 주장한다면 그러한 권한을 위임 받은 것이 맞는지 확인해야 할 것입니다.

그리고 대리인이 소유자 대신 임대차 계약을 체결할 경우에도 아래와 같이 위임장, 인감증명서, 대리인 신분증으로 본인 여부와 대리권을 확인해야 합니다.

  • 인감증명서의 위조 여부, 본인 발급 여부, 발급 용도 확인하기
  • 위임장에 찍힌 인감도장의 인영과 인감증명서의 인영을 대조하기
  • 대리인의 신분증 위조 여부 확인하기
  • 위임장의 대리인 인적사항과 대리인 신분증의 인적사항 대조하기
  • 대리인이 본인의 신분증도 가지고 있다면 본인의 신분증 위조 여부 확인 후 영상통화로 본인 얼굴과 대조하기

중복계약

전세사기 중 중복계약

  1. 깡통전세
    • 저가 경매 + 고액 전세금
    • 선순위 권리가 과다한 경우
    • 소액임차인이 가장임차인으로 취급되는 경우
  2. 몰래 매도 또는 근저당 설정
  3. 신탁사기
  4. 이중계약
  5. 중복계약

전세사기 중 중복계약은 집주인이 동일한 전세목적물에 대하여 비슷한 시기에 중복으로 전세계약을 체결하여 전세금을 2배로 지급 받고, 세입자들이 서로 다른 세입자를 확인할 수 없도록 전세보증금의 잔금 지급일을 같은 날로 잡는 경우를 말합니다.

전세사기 예방법 8

이러한 중복계약 유형의 전세사기에 대처하기 위해서는 아래의 내용을 확인하거나 방법을 고려해야 합니다.

  • 계약 체결 전에는 물론 잔금 지급 전에도 다시 한번 권리변동 여부(다른 세입자의 존재 여부 등) 확인하기
    • 부동산등기부 등본 확인하기
    • 전입세대열람내역과 확정일자 부여현황 확인하기
    • 전세목적물 현장 확인하기
  • 잔금 지급과 동시에 부동산 인도 받기
  • 대항력과 우선변제권을 최대한 빠르게 확보하기(미리 전입신고 등)
  • 보증금을 소액으로 하는 월세 계약 고려하기
  • 전세권 설정 및 등기하기
  • 전세보증보험 가입하기

전세사기 보증보험 가입하기

세입자가 전세계약 종료 후에도 집주인으로부터 전세보증금을 반환하지 못할 경우 주택도시보증공사, 서울보증보험, 한국주택금융공사에서 집주인 대신 책임지고 보증금을 반환해주는 것을 말합니다. 이러한 보증보험은 보통 가입 조건이 까다롭고, 보증 한도가 정해져 있습니다. 자세한 요건이나 방법은 아래의 링크를 참고해주세요.

국토교통부가 제시한 해결책

국토교통부는 2022. 9. 1.자로 전세사기 피해 방지 방안을 발표하였는데, 그 구체적인 내용은 아래와 같습니다. 다만, 아래의 내용은 향후 대책에 방안일 뿐 아직까지는 확정된 내용이 아닙니다.

  • 자기진단 안심전세 앱 개발
    • 적정 전세가 및 매매가 수준 확인
    • 악성 임대인 명단 확인
    • 임대보증 가입 여부 확인
    • 불법 또는 무허가 건축물 여부 확인
  • 선순위 권리관계 확인 권한 부여
    • 임대인의 체납 사실, 선순위 보증금 등의 정보 요청시 의무적 제공
    • 임차인이 임대인의 동의 없이 미납된 세금 정보 확인 권리
    • 공인중개사의 선순위 권리관계에 대한 설명 의무
  • 임대사업자 관리 강화
    • 등록임대사업자의 임대보증금 보증 가입 여부 확인
    • 등록임대사업자의 보증 가입 준수 여부 점검
  • 공인중개사 등의 시장 감시 기능 확대
    • 공인중개사 등이 전세사기 의심 매물 발견하여 신고 포상금 지급
  • 신축빌라 등에 대한 공정한 가격 산정 체계 마련
    • 감정평가협회로부터 감정평가사 추천 받기
    • 신축빌라 등 주택의 적정 시세 반영
  • 전세가율 지역 관리
    • 아파트나 빌라 등의 전세가율 정보의 지역 범위를 확대
    • 보증사고 현황, 경매낙찰 현황 제공
    • 이상거래 및 위험매물 등에 대한 점검 실시
  • 최우선 변제금액 상향 추진
  • 임차인의 대항력 보강
    • 주택임대차 표준계약서에 특약 명시(세입자의 대항력 발생 전까지 집주인이 매매나 근저당 설정이 금지된다는 특약)
    • 은행이 담보대출 실행시 해당 물건의 확정일자 부여 현황 확인하기
  • 전세피해 지원센터 설치
  • 전세 피해자에게 자금 지원
    • 전세사기 피해 임차인에게 초저리 자금대출 지원
    • 전세보증금 반환보증 가입에 필요한 보증료 지원으로 가입 유도
  • 전세 피해로 거주할 곳이 없는 경우 긴급 거처 제공
  • 전세사기 단속 강화
  • 전세사기 관련자의 엄중한 처벌
    • 전세사기에 연루된 임대사업자의 등록 불허 및 등록 말소
    • 공인중개사, 감정평가사 등의 결격사유, 자격 취소사유 확대

전세피해지원센터 예약 방법

아래에서는 전세사기 피해지원을 위해 국토교통부가 제안한 여러가지 대책 중에 하나인 전세피해지원센터 프로그램을 이용하는 방법입니다.

주택도시보증공사 사이트
주택도시보증공사 사이트

주택도시보증공사 사이트 접속하기

전세사기 피해를 지원하기 위한 [전세피해지원센터] 이용은 주택도시보증공사 홈페이지를 통해 접속하실 수 있습니다.

먼저 주택도시보증공사 사이트에 접속하세요.

전세피해지원센터 클릭
전세피해지원센터 클릭

전세피해지원센터 클릭하기

  1. 주택도시보증공사 홈페이지의 [고객지원센터] 탭을 클릭하기
  2. 고객지원센터 목록 중 [전세피해지원센터] 클릭하기
전세피해지원센터 지원대상
전세피해지원센터 지원대상

전세피해지원센터 지원대상 확인하기

전세피해지원센터는 전세 피해자를 위해 법률상담, 긴급주거, 금융 등을 지원하고 있습니다.

여기서 중요한 것은 이러한 법률, 주거, 금융 등의 지원을 받기 위해서는 지원대상에 해당되어야 하는데, 전세계약 만료 전인 경우나 전세보증보험 가입자는 상담이 어려울 수 있습니다.

즉, 전세계약 종료 후 정당한 사유 없이 보증금을 돌려 받지 못한 전세계약 피해자만 우선적으로 지원 대상이 됩니다.

전세피해지원센터 지원내용

(무료 법률상담) 지원대상에 해당되는 경우 전세 피해 내용에 따라 전문가인 공인중개사, 법무사, 변호사 중 원하는 분을 선택하여 원하는 날짜, 시간에 약 20분간 무료 법률상담을 받을 수 있습니다.

(긴급 주거지원) 전세피해자 중 임시로 거주할 곳이 필요한 경우 임차료의 70%를 지원(관리비는 본인 부담) 받을 수 있습니다.

(긴급 금융지원 및 전세피해자 확인서 발급) 고의나 중과실이 없는 전세피해자라고 확인된 경우 추후 시행될 긴급 금융지원 프로그램을 이용할 수 있는데, 이를 위해 먼저 전세피해자임을 확인 받아두는 것이 좋습니다.

전세피해지원센터 예약신청 클릭
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자신이 전세피해 지원대상에 해당될 경우 [예약 신청]을 클릭하여 예약합니다.

전세피해지원센터 예약신청 방법
전세피해지원센터 예약신청 방법

전세피해지원센터 예약신청 방법

  1. 지원대상(전세계약이 종료되었거나 경매가 진행 중) 체크하기
  2. 지원대상(집주인으로부터 전세보증금을 반환 받지 못한 경우) 체크하기
  3. [확인] 클릭하기
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