생애최초 특별공급 자격 7가지(+ 2022년 민간분양, 공공분양)

생애최초 특별공급 자격은 공공분양과 민간분양으로 구분됩니다. 공공분양과 민간분양의 생애최초 특별공급 신청 자격 7가지를 알아보고, 각각 당첨자 선정방법도 정리해보겠습니다.

==>> 생애최초 1인가구 자격 확인하기

생애최초 특별공급 자격 7가지

생애최초 특별공급이란

생애최초 특공이란 과거에 주택을 소유한 적이 없는 사람이 일정 요건을 갖출 경우 해당 국민주택 건설량의 10~25% 내에서 평생 1회에 한하여 공급받을 수 있는 제도를 말합니다.

생애최초 주택구입 조건 – 7가지

생애최초 분양 조건은 크게 2가지(민간분양과 공공분양)로 구분되는데, 생애최초 특공은 내용상 아래의 7가지 조건을 갖추어야 합니다(주택공급에 관한 규칙 제43조).

  1. 거주지역
  2. 일반공급 1순위(+청약통장)
  3. 무주택
  4. 혼인 중인지 여부
  5. 자녀 유무
  6. 소득기준
  7. 자산기준

일단 생애최초 특별공급 자격을 민간분양과 공공분양으로 구분하여 정리해보겠습니다.

또한, 청약을 신청했다면 당첨자를 선정하는 과정을 거치는 것이 당연하므로 민간분양과 공공분양 모두 신청자격과 함께 당첨자 선정방법도 함께 알아보겠습니다.

  • 공공분양 생애최초 특공 신청자격 + 당첨자 선정방법
  • 민간분양 생애최초 특공 신청자격 + 당첨자 선정방법
생애최초 특별공급 자격
생애최초 특별공급 자격

생애최초 특별공급 자격 확인 – 공공분양

1. 생애최초 특별공급 거주지역

생애최초 특별공급이든 일반공급이든 주택 청약은 기본적으로 입주자모집공고일 기준 주택이 건설되는 지역에 거주하는 사람에게 신청자격이 있습니다.

그러나, 주택이 건설되는 지역 이외에도 그 주택건설지역의 근처 지역(청약가능지역이라고 함)에 거주하는 사람도 주택 청약이 가능합니다.

예를 들어 인천에 아파트가 건설된다면, 인천은 물론 인천의 청약가능지역인 서울과 경기도에 거주하는 사람도 인천 아파트에 청약이 가능합니다(주택공급에 관한 규칙 제4조 제3항).

다만, 청약가능지역에 거주한다고 무조건 당첨되는 것이 아니라 지역적 특성에 따라서 일정 지역에 우선공급 기회를 주거나 일정 기간 거주한 사람에게 우선공급 기회를 주기도 합니다.

생애최초 특별공급 역시 이러한 거주지역 제한, 거주기간 제한이 적용됩니다.

예를 들어 남양주 왕숙에 건설되는 공공분양 아파트(사전청약 4차) 중 생애최초 특별공급 등은 수도권(서울, 경기도, 인천)에 거주해야 청약 자격이 주어지며, 당첨자 선정 과정에서도 남양주시에 1년 이상 거주한 사람에게 우선적으로 공급되는 비율이 경기도에 6개월 이상 거주한 사람에게 우선 공급되는 비율 보다 높습니다.

2. 생애최초 특별공급 1순위

  • 생애최초 특별공급 1순위 – 일반공급 1순위에 해당하는 사람만 생애최초 특별공급 청약이 가능함
  • 생애최초 특별공급 600만원 – 입주자저축의 저축액이 선납금 포함하여 600만원 이상이어야 함

공공분양에서 일반공급 1순위는 아래와 같이 지역에 따른 입주자저축(주택청약종합저축, 청약저축)의 가입기간, 납입횟수를 충족해야 합니다(주택공급에 관한 규칙 제27조 제1항).

  • 생애최초 특별공급 청약통장
    • 수도권 = 가입기간 1년 + 납입횟수 12회 이상
    • 수도권 이외 = 가입기간 6개월 + 납입횟수 6회 이상
    • 투기과열지구 또는 청약과열지역 = 가입기간 2년 + 납입횟수 24회 + 무주택 세대주 + 과거 5년 이상 당첨이력 없을 것
    • 위축지역 = 가입기간 1개월

또한, 생애최초 특공 중 공공분양이라면 추가적으로 저축액이 600만원 이상이라는 요건도 갖추어야 합니다.

3. 생애최초 특별공급 무주택 기준

입주자모집공고일 기준 주택 청약을 신청하는 사람이 무주택세대구성원이어야 하고, 생애 최초로 주택을 구입하는 경우여야 합니다.

==>> 무주택세대구성원 범위 총정리

  • 생애최초 특별공급 세대원
    • 세대주 뿐만 아니라 세대원 전부가 무주택이어야 하며, 과거에 주택을 소유한 전력이 없어야 함
    • 배우자가 결혼 전에 주택을 소유하고 있다가 처분하고 결혼한 경우, 배우자도 세대원이므로 배우자의 과거 주택을 소유한 이력으로 인해 생애최초 특별공급 청약이 불가능함
  • 생애최초 특별공급 무주택
    • 세대 분리된 배우자와 같은 세대별 주민등록표에 등재된 장인어른과 장모님이 주택을 소유하고 있다면 유주택이므로 생애최초 특공 청약 불가능
    • 다만, 직계존속(부모님 등)이 만 60세 이상이라면 주택 소유하고 있더라도 무주택에 해당되므로 부모님이나 장인어른, 장모님이 만 60세 이상이라면 유주택이어야 생애최초 특공 청약 가능함
    • 그러나 소형저가주택[전용면적 60 이하 + 공시가격 8천만원 이하(수도권은 1.3억원 이하)]을 보유하고 있는 경우에는 무주택이 아니므로 생애최초 특공 청약 불가능함
주택청약과 세대분리민간분양 일정위장전입
30세 미만 세대분리전매제한 분양가상한제
30세 이상 세대분리중복청약
재당첨제한
청약과열
투기과열
한지붕 세대분리무주택 기준생애최초 특공
신혼부부 특공1인가구 특공사전청약과 본청약
차이
관련 글(클릭하세요)

또한, 해당 지역이 투기과열지구 또는 청약과열지역에 해당한다면 세대원이 아니라 세대주여야 하며, 세대원 모두 주택 소유 사실이 없어야 함은 물론 과거 5년 이내 다른 주택의 당첨된 사실이 없어야 합니다.

  • 주택청약종합저축 가입기간 2년 + 납입횟수 24회
  • 무주택 세대주
  • 무주택세대구성원 모두 과거 5년 이상 당첨 이력이 없을 것

==>>투기과열지구, 청약과열지역 정리 바로가기

4. 생애최초 특별공급 결혼

생애최초 특별공급은 미혼이나 1인가구도 청약이 가능할까요?

생애최초 특별공급 중 공공분양은 혼인 중이거나 자녀가 있는 사람만 청약이 가능합니다. 여기서 혼인에는 재혼이 포함되며, 혼인 중이어야 하므로 미혼, 이혼, 사별하는 경우는 생애최초 특별공급 청약을 할 수 없습니다.

  • 다만, 본인이 혼인 중이 아니더라도(미혼, 이혼, 사별) 미혼인 자녀가 있다면 공공분양 생애최초 특공 청약이 가능할 것으로 보입니다.
  • 1인가구(본인이 혼인 중도 아니고 미혼인 자녀도 없는 경우)의 경우 공공분양 생애최초 특별공급 신청은 불가능합니다. 다만, 민간분양은 가능할 수 있습니다.

생애최초 1인가구에 대한 자세한 내용은 아래의 민간분양 부분을 참고해주세요.

==>> 생애최초 특공 1인가구 추첨제

5. 생애최초 특별공급 자녀

생애최초 특별공급은 입주자모집공고일 기준으로 결혼을 한 상태이거나 자녀가 있는 자만 청약이 가능한데, 여기서 자녀는 미혼인 자녀를 말하며, 결혼한 자녀는 해당되지 않습니다.

또한, 이혼한 자녀는 이미 혼인했었기 때문에 미혼인 자녀에 해당하지 않습니다.

자녀에는 입양된 자녀가 포함되고, 만약 혼인 중이 아닌 상태에서 미혼인 자녀가 있다면 그 자녀가 동일한 주민등록표 등본에 등재되어 있어야 합니다.

6. 생애최초 특별공급 소득기준

생애최초 특공은 생애에 단 한번 특별한 주택 구입의 기회를 부여하는 것이므로 소득기준이 일정 수준 이하여야 하지만 반면 주택 구입자금은 부담할 여력이 있어야 하므로 현재 근로자, 자영업자 등이면서 5년 이상 소득세를 납부했어야 합니다.

  • (최대) 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 130퍼센트 이하일 것
  • (최저) 현재 근로자, 자영업자 또는 과거 1년 내 근로소득 등 소득세 납부 + 5년 이상 소득세 납부

==>> 생애최초 특별공급 소득기준 확인 하기

7. 생애최초 특별공급 자산기준

공공분양 생애최초 특공은 부동산 자산이 2억 1550만원 이하여야 하고, 자동차가 3천 496만원 이하여야 합니다.

==>> 생애최초 특별공급 자산기준 확인 하기

생애최초 특별공급 공공분양
생애최초 특별공급 공공분양

공공분양 생애최초 특공 – 당첨자 선정방법

  • 1단계 우선공급
    • 월평균소득 100% 이하
    • 공급량의 70%를 지역우선 공급기준에 따라 공급함
    • 경쟁시 추첨
  • 2단계 잔여공급
    • 월평균소득 130% 이하
    • 공급량의 30% + 우선공급의 잔여물량 합계를 지역우선 공급기준에 따라 공급함
    • 경쟁시 추첨

즉, 생애최초 특공 중 공공분양의 당첨자 선정은 [생애최초 우선공급 잔여공급] 방식입니다.

생애최초 특별공급 민간분양
생애최초 특별공급 민간분양

생애최초 특별공급 민간분양

1. 거주지역

생애최초 특공에서 거주지역 제한에 관한 내용은 공공분양과 민간분양은 동일합니다.

2. 일반공급 1순위(+청약통장)

민간분양 역시 공공분양과 마찬가지로 일반공급 1순위 요건을 갖추어야 합니다.

다만, 민간분양이므로 주택공급에 관한 규칙 중 민영주택에 관한 제28조 제1항이 적용되므로, 공공분양과 달리 납입횟수를 기준으로 하지 않고 지역별 및 면적별 예치기준금액 요건을 충족해야 합니다.

그렇다면 청약 예치금은 청약통장 가입자가 거주하는 지역을 기준으로 정해질까요? 아니면 주택청약을 하려는 주택건설지역을 기준으로 결정될까요?

==>> 청약 예치금 기준 총정리 바로 가기

3. 무주택

위 공공분양 생애최초 특별공급과 조건이 동일합니다.

4. 혼인 중 또는 자녀 여부

위 공공분양 생애최초 특별공급 조건과 동일하게 혼인 중이거나 자녀가 있는 경우여야 합니다.

다만, 민간분양의 경우 1인가구 등에 청약이 가능할 여지가 있습니다. 아래에서 자세히 설명드리겠습니다.

5. 소득기준 및 자산기준

위 공공분양 생애최초 특공과 거의 유사하게 현재 근로자, 자영업자이면서 5년 이상 소득세를 납부했어야 하고, 소득기준, 자산기준이 일정 수준 이하여야 합니다.

  • (최대) 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 160퍼센트 이하일 것(또는 월평균소득이 160퍼센트를 초과하더라도 부동산 자산이 3억 3100만원 이하일 것)
  • (최저) 현재 근로자, 자영업자 또는 과거 1년 내 근로소득 등 소득세 납부 + 5년 이상 소득세 납부

==>> 생애최초 특별공급 소득기준 확인 하기

민간분양 생애최초 특공 – 당첨자 선정방법

  • 민간분양 생애최초 특별공급 물량 중 50%
    • 혼인 중, 유자녀 + 월평균소득이 130% 이하
    • 우선 공급
    • 경쟁시 지역우선 공급기준에 따름
    • 동일 지역내 경쟁이 있으면 추첨
  • 민간분양 생애최초 특별공급 물량 중 20%
    • 혼인 중, 유자녀 + 월평균소득이 130% 초과 160% 이하
    • 일반 공급
    • 경쟁시 지역우선 공급기준에 따름
    • 동일 지역내 경쟁이 있으면 추첨
  • 민간분양 생애최초 특별공급 물량 중 30%
    • 혼인 중, 유자녀 + 월평균소득 160% 초과 + 자산(3.31억원) 이하
    • 1인 가구(월평균소득 160% 이하 또는 자산(3.31억원) 이하)
    • 추첨제
    • 경쟁시 지역우선 공급기준에 따름
    • 동일 지역내 경쟁이 있으면 추첨

즉, 생애최초 특공 중 민간분양의 당첨자 선정은 [생애최초 우선공급 일반공급 추첨제] 방식입니다.