상가 묵시적 갱신 7가지 꿀팁(+ 갱신청구권과 비교)

상가임대차보호법 갱신에는 계약갱신청구권과 묵시적 갱신이 있습니다. 상가임대차 묵시적 갱신의 요건과 효과, 개정된 상가임대차보호법상의 기간 제한이 적용되는지를 계약갱신청구권과 비교하여 알아보겠습니다. 그리고 상가임대차 묵시적 갱신에 있어서 상가 임대인이나 세입자의 구체적인 액션 꿀팁을 알려드리겠습니다.

계약갱신청구권묵시적 갱신
환산보증금 초과시
상가임대차보호법 적용
적용 O적용 X
(민법상 묵시적 갱신은 가능)
갱신된 기간기존
동일
1년
10년 제한제한 O제한 X
갱신을 이유로 한
임대료 인상 요구권
가능불가능
중도 해지권불가능가능
상가 묵시적 갱신과 계약갱신청구권 비교

상가 묵시적 갱신과 계약갱신청구권 비교

상가 계약갱신청구권

상가 세입자는 사업자등록이 가능한 상가를 영업용으로 임대하고 있다면 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 즉, 세입자에게 계약을 연장할 수 있는 권리가 있다는 말입니다.

상가 묵시적 갱신

갱신요구권에 의한 갱신은 세입자의 적극적인 요구에 의해 갱신되는 것이라면 상가 묵시적 갱신은 임대인과 세입자가 아무런 요구를 하지 않아서 갱신되는 것입니다.

상가 계약갱신청구권과 묵시적갱신

상가 세입자(임차인)가 갱신을 원할 경우

세입자의 입장에서 동일한 임대료로 계속해서 영업을 하고 싶다면 일단 가만히 있으면서 묵시적 갱신을 기대해보는 것이 좋습니다. 만약 임대인이 가만히 있지 않고 갱신거절 등의 통지를 해서 묵시적 갱신이 무산되버린다면 빨리 계약 갱신을 요구해야 합니다.

상가 건물주 입장에서 만약 임대료를 올리거나 세입자를 변경하고 싶은 생각이 있다면 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 세입자에게 갱신거절을 통지하거나 임대료 인상 등 계약조건 변경을 통지해야 합니다.

꿀팁1 : 쌍방이 가만히 있어서 갱신이 될 수도 있고(묵시적 갱신), 세입자가 요구해서 갱신이 될 수도 있다(갱신요구).

상가 건물주(임대인)가 갱신을 원할 경우

요즘 같이 코로나로 상가 영업이 어렵다면 건물주가 갱신을 원할 수도 있습니다.

그런데 상가임대차보호법 영세한 세입자를 보호하기 위한 법이므로 세입자(임차인)에게 갱신요구권은 부여하고 있으나 건물주(임대인)에게 갱신요구권을 부여하고 있지는 않습니다.

따라서 세입자가 갱신을 요구하지 않는 이상 건물주가 갱신을 요구할 수는 없습니다.

꿀팁2 : 건물주는 갱신을 요구할 권리가 없다!

상가임대차보호법 환산보증금 초과 임대차 – 갱신 가능?

상가임대차보호법은 힘 없는 세입자를 보호하기 위한 법이므로 상가 세입자가 상가임대차보호법상의 보호를 받기 위해서는 임대보증금과 월 임대료의 합계인 환산보증금이 지역별 기준을 초과하지 않아야 합니다.

그럼 임대보증금이 일정 기준을 초과한 경우 갱신이 가능할까요?

*환산보증금에 관한 자세한 내용 : 상가임대차보호법 환산보증금 – 5가지 주의사항

계약갱신요구권의 경우 환산보증금이 지역별 기준을 초과하더라도 상가 세입자의 계약갱신청구권 행사가 가능합니다(상가임대차보호법 제2조 제3항).

반면 묵시적 갱신은 환산보증금이 지역별 기준을 초과하는 경우 상가임대차보호법에 의한 묵시적 갱신은 인정되지 않습니다. 다만, 민법에 따른 묵시적 갱신은 가능합니다.

꿀팁3 : 고가의 임대료를 내는 세입자라도 계약 갱신 요구는 가능함!

갱신요구권에 의한 갱신과 묵시적 갱신이 어떻게 다른지는 아래에서 하나씩 쉽게 설명드리겠습니다.

상가 묵시적 갱신
상가 묵시적 갱신

상가임대차 묵시적 갱신

상가임대차보호법 묵시적 갱신 요건

상가임대차에서는 아래의 요건을 충족한 경우 상가임대차 계약이 묵시적으로 갱신됩니다.

  • 상가임대차 계약기간 만료를 앞두고 있을 것(중도 해지되면 안됨)
  • 임대인이 임대차 계약기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지
  • 갱신거절 통지 X
  • 조건변경 통지 X
상가건물임대차보호법
제10조(계약갱신 요구 등)
④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.

꿀팁4 : 무조건 방치한다고 갱신되는 것이 아니라 일정한 기간 동안에 가만히 있어야만 묵시적으로 갱신된다!

상가 임대인이 통지할 경우

그런데, 만약 임대인이 계약기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 거절하거나 계약조건의 변경을 통지했다면, 그 상가임대차 계약은 갱신이 불가능한 것일까요? 아닙니다.

일단 상가 임대인이 갱신거절 통지를 한 이상 계약은 기간 만료로 종료됩니다.

그러나 상가 세입자에게는 여전히 갱신요구권이라는 무기가 있습니다. 상가 세입자는 조용히 상가임대차의 묵시적 갱신을 기다려 보고, 상가 임대인이 갱신을 거절하거나 조건을 변경하면 갱신요구권을 행사하여 계약을 여전히 갱신시킬 수 있습니다.

물론 상가 임대인에게 법으로 정한 갱신거절 사유가 있다면 상가 임대인은 세입자의 갱신 요구를 거절할 수 있을 것입니다.

꿀팁5 : 상가 임대인이 갱신거절을 통지하여 묵시적 갱신을 방어해도 세입자는 계약갱신청구권 사용 가능!

상가임대차 묵시적 갱신 10년 제한?

상가임대차가 묵시적 갱신된 경우, 묵시적으로 갱신된 상가임대차의 계약기간은 1년입니다. 기존 임대차 계약기간이 2년이더라도 묵시적으로 갱신되어 연장된 기간은 2년이 아니라 1년입니다.

이 것은 계약갱신요구권 행사로 인한 갱신의 경우 기존 임대차 계약기간과 동일한 기간으로 연장되는 것과 차이가 있습니다. 예를 들어 기존 상가임대차 계약기간이 2년인 경우 갱신요구권에 의해 갱신된 기간도 2년이 됩니다.

묵시적 갱신으로 인한 계약기간은 갱신요구권에 의한 갱신이 10년의 범위 안에서만 갱신이 가능한 것과 달리 10년의 제한이 없습니다(상가임대차보호법 제10조 제2항).

상가건물임대차보호법
제10조(계약갱신 요구 등)
④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.

상가임대차보호법 10년 묵시적 갱신 ?

즉, 상가임대차보호법상의 10년 제한은 계약갱신요구권에만 있고, 묵시적 갱신에는 10년 제한 규정이 없습니다.

갱신을 요구하면 10년의 제한이 있지만 묵시적 갱신은 1년씩 무한 연장도 가능할 수 있음!

상가임대차 묵시적 갱신 – 임대료 인상 가능 ?

상가임대차가 묵시적 갱신되면 임대보증금 및 월 임대료는 기존 임대차와 동일하며, 묵시적 갱신을 이유로 한 차임증감청구, 즉 임대료 인상은 할 수 없습니다.

즉, 계약갱신요구권에 의한 갱신은 차임증감청구가 가능하다고 규정되어 있으나(상가임대차보호법 제10조 제3항), 묵시적 갱신에 의한 갱신은 차임증감청구에 관한 언급이 없기 때문입니다(상가임대차보호법 제10조 제4항)

상가건물임대차보호법
제10조(계약갱신 요구 등)
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.
④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.

다만, 상가임대차가 묵시적 갱신되더라도 조세, 공과금, 감염병 등 경제사정의 변동 등 특별한 사정이 있다면 그러한 사정을 이유로 차임증감청구는 가능할 것으로 보입니다(상가임대차보호법 제11조). 즉, 묵시적 갱신만을 이유로 차임증감을 청구할 수는 없다는 것입니다.

상가건물임대차보호법
제11조(차임 등의 증감청구권) 
① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. 

꿀팁6 : 묵시적 갱신된 경우, 갱신되었음을 이유로 임대료를 인상할 수 없으나 경제사정 변동을 이유로 임대료 인상은 가능함!

상가 임대차 묵시적 갱신 – 중도 해지 가능 ?

상가임대차가 묵시적으로 갱신된 경우에는 상가 세입자언제든지 묵시적으로 갱신된 계약을 중도에 해지할 수 있으며, 상가 임대인에게 해지를 통보가 도달한 날부터 3개월이 지나면 묵시적으로 갱신된 상가임대차 계약은 해지됩니다.

그렇다면 상가 임대인도 묵시적으로 갱신된 상가임대차 계약을 중도에 해지할 수 있을까요? 결론부터 말하면 불가능합니다. 왜냐하면 상가임대차보호법 제10조 제5항은 임차인에게 중도 해지권을 부여하고 있지만 임대인에게는 중도 해지권을 부여하고 있지 않기 때문입니다.

상가건물임대차보호법
제10조(계약갱신 요구 등)
⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

세입자는 묵시적 갱신을 자유롭게 벗어날 수 있으나 임대인은 묵시적 갱신을 중도 해지할 수 없음!

상가 계약갱신청구권 – 중도 해지 ?

상가 세입자의 계약갱신 요구에 의해 갱신된 경우, 상가 임대인은 물론 상가 세입자도 중도 해지가 불가능합니다.

계약갱신요구권에 의한 갱신은 상가 세입자의 적극적인 의사로 이루어진 것이므로 그 의견을 존중하여 중도 해지가 불가능한 반면, 쌍방이 방치하여 이루어진 묵시적 갱신은 쌍방 모두 계약을 계속할 의사가 없었기 때문에 존속기간은 짧게 1년으로 주고, 세입자에게는 중도 해지까지 가능하도록 한 것입니다.

묵시적 갱신은 세입자의 중도 해지가 가능하지만 계약갱신청구권에 의한 갱신은 중도 해지가 불가능합니다!

묵시적 갱신된 계약이 또 다시 묵시적 갱신되는 경우

상가 임대인은 묵시적으로 갱신되어 1년 연장된 계약이 다시 묵시적으로 갱신되는 것을 방지하기 위해 연장된 1년의 계약기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신거절을 통지하거나 계약조건 변경을 통지해야 합니다.

만약 상가 임대인이 묵시적 갱신된 계약을 또 방치하게 되면, 묵시적으로 갱신되어 연장된 계약은 1년씩 계속 연장되게 됩니다.

그러나 상가 임대인이 묵시적으로 갱신되어 1년 연장된 계약기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신거절을 통지하거나 계약조건 변경을 통지하더라도 상가 세입자가 계약갱신요구권을 행사한다면 묵시적으로 갱신된 계약은 계약갱신요구권에 의하여 다시 갱신되게 됩니다.

그러나 이 경우 다시 상가 임대인에게 법정 갱신거절 사유가 있다면 상가 임대인은 세입자의 갱신요구권을 거절할 수 있습니다.

꿀팁7 : 임대인은 묵시적 갱신된 계약이 또 다시 방치되어 묵시적 갱신되지 않도록 갱신거절(조건변경) 통지해야 함

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