가족간 전세계약 – 주의사항 3가지(+국세청 사례)

부모 자식간 임대차계약, 형제간 전세계약 등 가족간 전세계약이 필요하여 체결하였더라도 잘못하면 증여세를 추징당할 수 있으므로 가족간 전세계약시 증여세를 피하기 위한 주의사항 3가지를 살펴보고, 주의사항이 도출된 국세청 사례 5가지를 분석해보겠습니다.

가족간 전세계약
가족간 전세계약

가족간 전세계약 – 유형

부모 자식간 임대차계약

가족간 전세계약 중 가장 흔한 유형은 부모 자식간 임대차계약입니다.

예를 들어 자녀가 부동산을 구입하면서 부모와 전세계약을 체결하는 방식을 통해 부모로부터 전세보증금을 지급받아 부동산 매매대금을 지급하는 형태입니다.

형제간 전세계약

형제간 전세계약 역시 부모 자식간 임대차계약과 마찬가지로 전세보증금을 지원받기 위해 전세계약을 체결하는 경우가 많습니다.

전세보증금 증여세 ?

국세청은 자녀가 부모로부터 지원 받는 전세보증금과 관련하여 전세계약을 형식적으로 체결한 것으로 볼 경우 전세보증금에 대하여 증여세를 부과합니다.

아래에서는 부모 자식간 임대차계약, 형제간 전세계약 등 가족간 전세계약에서 증여세를 피하기 위해 반드시 지켜야 할 3가지 주의사항을 알아보겠습니다.

가족간 전세계약 – 주의사항 3가지

1. 일반적인 전세계약 형식 갖출 것

부모와 자녀 간에 전세계약을 체결할 때에도 일반적인 전세계약과 마찬가지로 가능하면 중개인에게 정식으로 의뢰하여 전세계약서를 작성해야 하고, 전입신고 및 확정일자를 반드시 갖추어야 합니다.

이 것은 주의사항 중 가장 기본이면서도 가장 중요한 요건입니다.

2. 부모와 자녀의 동거 X

부모와 자녀가 전세계약을 체결했다면, 부모와 자녀는 세입자와 집주인의 관계이므로 주민등록상으로도 실제로도 함께 거주하지 말아야 합니다.

특히 자녀가 평생 부모와 함께 거주하다가 갑자기 주택을 구입하면서 부모로부터 전세보증금을 받고 전세계약을 체결하는 것은 사회통념상 인정되기 어렵습니다.

만약 어쩔 수 없이 함께 거주해야 할만한 상황이 있다면 실제 부모가 거주하는 공간 만큼만 비례하여 전세보증금이 지급되어야 합니다.

3. 매매대금과 전세보증금과의 연관성 X

자녀는 부모로부터 전세보증금을 받지 않아도 스스로 주택을 구입할 수 있는 경제적 능력이 있어야 하고, 부모는 전세보증금을 반환 받을 이유가 있어야 합니다.

특히 자녀가 주택 취득시 지불하는 매매대금의 대부분을 부모가 전세보증금 형태로 지원하는 방식은 피해야 합니다.

또한, 매매대금 지급 기일과 전세보증금 지급 기일이 맞아 떨어져 전세보증금으로 매매대금을 지급한다는 인상을 주지 말아야 합니다.

나아가 매매계약과 전세계약을 동시에 체결하는 경우, 주택을 매수하는 자녀와 전세세입자인 부모가 전세계약을 체결하지 말고, 거래 관행에 맞게 주택 매도인과 부모가 전세계약을 체결한 후 자녀가 주택을 매수하면서 전세계약을 승계하는 방식이 적절합니다.

*가족간 부동산 매매시 필수 주의사항 : 가족간 부동산 거래(+국세청 사례 분석!)

*증여세를 피하기 위한 차용증 작성법 : 부모자식간 차용증 양식(+국세청 사례 분석)

*증여세 이렇게 쉽게 완전 정복 ? : 증여세 계산기 2021(+증여세 계산사례)

가족간 전세계약 – 국세청 사례 1

아들이 어머니로부터 전세보증금 받아 아파트 매매대금 지급한 사례

1. 아들이 2017년 8월 아파트 취득함
2. 국세청이 2018년 아파트의 자금출처 조사 실시함
3. 아들이 2017년 6월 모친과 아파트 전세계약을 체결함
4. 국세청은 모친이 아들에게 지급한 전세보증금에 증여세 부과함(아들이 일부 반환한 금액 제외)
5. 아들이 조세심판청구 제기함
6. 증여세 부과 처분 취소됨(조심-2018-서-4285)

국세청 의견

국세청은 아래와 같은 이유로 증여세를 부과하였습니다.

1. 아들과 모친 간의 전세계약 체결일이 아파트 매매계약일 보다 빠름 – 일반적 상식에 부합하지 않음
2. 전세보증금의 중도금 및 잔금 지급일과 아파트 매매계약의 중도금 및 잔금 지급일이 정확하게 맞아 떨어짐 – 전세계약서는 인위적으로 작성된 것임
3. 아들은 주민등록상 주소지에 거주하지 않고 모친과 함께 아파트에 거주하는 것으로 추정됨
4. 아들이 전세계약 만기가 되기 전부터 적금 만기 등으로 자금 생길 때마다 전세보증금 상환함 – 특수관계인끼리 작성된 전세계약이라는 반증임

특히 국세청이 아들이 주민등록상 주소지가 아니라 실제로는 모친과 함께 아파트에서 거주하고 있다고 본 이유는 아래와 같습니다.

<국세청이 실제 거주지 판단 방법>

1.아들이 주민등록상 주소지에 거주한다며 제출한 자료는 세무 조사 착수 후 작성되거나 발송되었으므로 신빙성 있는 자료가 아님
2.주민등록지로 세무조사 사전통지서 발송되었으나 반송됨
3.주민등록상 주소지의 임대인에게 전세보증금을 지급한 증거 없음
4.주민등록상 주소지에 이미 가족이 살고 있는데 같이 동거한다는 것이 납득하기 어려움
5.아들의 신용카드 사용 장소가 모친과 함께 거주하는 아파트 근처임
6.신용카드 내역 중 택시비 내역에 의한 택시 이동시간 및 택시비 상당액으로 목적지를 추정해보면 모친과 함께 거주하는 아파트로 확인됨 

조세심판원 – 증여가 아니라고 판단함

조세심판원은 아래와 같은 이유로 증여가 아니라고 보고 증여세 부과 처분을 취소하였습니다
(조심-2018-서-4285)

1. 아들이 증여받을 이유 없음
아들의 경제적 능력(연봉, 보유 자금, 은행 대출금)을 고려할 때 모친의 전세보증금 없었어도 아파트 취득 가능함

2. 아들이 전세계약 체결 이유 있음 – 아들의 상황
아들은 아파트를 매도한 전 소유자의 배우자가 주민등록을 이전하지 않아 임대가 어려웠음

3. 모친이 전세계약 체결 이유 있음 – 모친의 상황
모친도 별도로 아파트 구입하였으나 부동산 시장 활성화로 인해 매도자가 우월한 지위에 있었기에 매도인이 1년간 전세로 거주하겠다는 요구 수용하여 1년간 거주할 곳이 없어 아들과 전세계약 체결한 것임

4. 모친이 증여할 이유 없음
모친은 아들로부터 전세보증금을 받으면, 자신이 구입한 아파트의 매도인이자 임차인에게 전세보증금으로 다시 반환해야 하므로 증여할 이유 없음

5. 전세계약서 작성, 전입신고, 확정일자 완료
아들과 모친 간에 전세계약 체결, 주민등록 이전, 확정일자 부여 – 임대차계약 및 채무 명확함

가족간 전세계약 – 국세청 사례 2

중개인이 중개 없이 전세계약서만 작성해준 경우

1. 자녀가 2011년 아파트 분양 받아 2014년 소유권 이전함
2. 국세청은 2018년 자금출처 조사 실시하여 자녀가 아버지로부터 받은 아파트 취득자금은 증여이므로 증여세 부과함
3. 자녀는 명의신탁 및 전세보증금 주장하며 조세심판 청구 제기함
4. 자녀의 청구는 기각됨 (조심-2018-중-5089)

조세심판원 – 증여에 해당한다고 판단함

조세심판원은 아래와 같은 이유로 자녀의 청구를 기각하였습니다.
(조심-2018-중-5089)

1. 계좌이체 내역상 아파트 취득자금 중 일부를 아버지가 직접 지급하거나 자녀를 거쳐서 지급됨

2. 자녀는 아버지가 지원해준 금액만큼 등기명의 신탁이라고 주장함 – 아버지가 일부 지분의 실제 소유자라는 증거 없음

3. 자녀는 아버지와 전세계약 체결한 것이므로 전세보증금 이외 나머지만 증여라고 주장함 – 전세계약서에 중개인으로 기재된 자가 계약서만 작성했을 뿐 중개한 사실 없다고 확인해 줌

가족간 전세계약 – 국세청 사례 3

자금 없는 자녀가 아버지로부터 전세보증금 받아 아파트 취득한 경우

1. 자녀가 2016년 아파트 취득함
2. 국세청이 2018년 부동산 취득 자금출처 조사 실시하여 아버지가 아파트 전 소유자에게 매매대금 지급한 것 확인 후 증여세 부과함
3. 자녀가 불복하여 조세심판 청구 제기함
4. 자녀의 청구 기각됨(조심-2019-서-1466)

국세청 의견

국세청은 아래와 같은 이유로 증여세 부과가 정당하다고 주장함

1. 최초 전세계약서에 확정일자 없음
2. 계약서에 확정일자 있으나 계약일로부터 5개월 후이며, 세무조사 인지 시점 이후
3. 아파트 취득 당시 자녀는 소액의 근로소득 이외 자금 없었으나 아버지는 자금여력 충분했음

조세심판원 – 증여에 해당한다고 판단함

조세심판원은 아래와 같은 이유로 증여세 부과가 정당하다고 보았습니다.
(조심-2019-서-1466)

1. 아파트 취득 당시 자녀는 자금 여력이 전혀 없었으나 아버지는 자금 여력이 충분하였음

2. 아파트 매매계약과 전세계약이 동시에 체결될 경우 매도인과 임차인 간에 전세계약을 체결한 후 매수인이 이를 승계하는 것이 일반적인 관행인데, 거래 관행과 달리 매수인(자녀)과 임차인(아버지) 간에 체결됨

3. 부모와 자녀 간 전세계약서 체결되었으나 중개인 없이 직접 작성

4. 주민등록 기록상 자녀와 부모가 함께 아파트에 거주하다가 세무조사 통지 받고 주소 이전함

가족간 전세계약 – 국세청 사례 4

주택의 매매대금 대부분을 아버지가 지급해준 경우

1. 자녀들이 2017년 주택 공동 취득함
2. 국세청이 2019년 주택에 대한 자금출처 조사 실시하여 아버지와 체결한 전세계약으로 전세보증금 증여 받은 것으로 보고 증여세 부과함
3. 자녀들이 불복하여 조세심판 청구 제기함
4. 자녀들의 청구가 기각됨(조심-2020-서-1159)

국세청 의견

국세청은 아래와 같은 이유로 증여세 부과가 정당하다고 주장하였습니다.

1. 주택의 매매대금의 대부분이 아버지의 계좌에서 출금되어 지급됨

2. 자녀들은 미혼으로 부모와 계속 동거하였고, 주택에 아버지를 세대주로 부모와 함께 전입신고함

3. 주택의 구조상 방이 3개이므로 자녀들(남매) 각각 1개씩 사용하고, 나머지 1개를 부모가 사용하는 것으로 보는 것이 합리적인데, 방 1개에 대한 보증금으로는 상식적으로 납득하기 어려움

조세심판원 – 증여에 해당한다고 판단함

조세심판원은 아래와 같은 이유로 증여세 부과가 정당하다고 판단하였습니다.

1. 자녀가 취득하는 주택 매매대금의 대부분을 아버지가 지급한 점

2. 자녀는 미혼이며 부모와 함께 평생 동거하였는데, 갑자기 부모에게 전세보증금을 받고 임대한다는 것은 사회통념상 인정하기 어려움

가족간 전세계약 – 국세청 사례 5

자녀가 부모로부터 전세보증금 받아 건물을 신축한 경우

1. 자녀가 2015~2016년 건물 신축
2. 국세청이 2019년 증여세 세무조사 실시하여 자녀가 부모로부터 신축자금을 전세보증금 명목으로 무상 차용하였다고 보고 증여세 부과함
3. 자녀가 국세청의 처분에 불복하여 전세보증금을 선지급 및 분할지급 받은 것만으로 무상대여로 볼 수 없으며, 무상대여라고 하더라도 건물준공일까지만 대여한 것이라고 주장하며 조세심판 청구 제기함
4. 자녀의 청구는 기각됨(조심-2020-서-1396)

국세청 의견

국세청은 아래와 같은 이유로 증여세 부과가 정당하다고 주장하였습니다.

1. 부동산 감정평가서 작성일은 2016. 5.이고, 전세계약서 체결일은 2015. 8. 인데, 전세계약서 특약사항은 전세보증금은 감정평가기관의 감정가액의 평균가액으로 한다고 명시되어 있음 – 특수관계인 간의 공모를 통해 전세계약서 계약일이 소급됨

2. 자녀는 부모가 사용수익권을 선점하기 위해 전세보증금을 선지급하였다고 주장함 – 사회통념상 상권과 학군이 발달된 곳에 신축건물, 상가 , 주택에 대하여 보증금을 선지급함으로써 발생하는 손해 보다 경제적 이익이 더 큰 경우 선점을 위해 선지급하기도 하지만 본 건은 주택이므로 선점의 이익이 없으므로 자녀의 선지급 주장은 인정할 수 없음

3. 준공일은 사용승인일에 불과하고, 이후 추가 공사도 있었으므로 부모의 실제 점유일은 전세권 설정 계약일임

조세심판원 – 증여에 해당한다고 판단함

조세심판원은 아래와 같은 이유로 증여세 부과가 정당하다고 판단하였습니다.

1. 전세계약의 중도금 1차부터 4차까지의 지급 내역과 신축공사대금의 지급 내역을 비교해보면, 자녀가 아버지로부터 중도금을 4차례 걸쳐 지급 받아 신축공사대금을 지급한 점 – 전세보증금이 건물 신축 공사비로 사용되었을 것으로 보임

2. 전세권 설정일 전에 전세보증금 대부분이 지급됨 – 일반적인 전세계약 관행과 다름

3. 자녀는 준공일인 2015. 12. 28. 부모가 주택을 사용 수익했다고 주장함 – 그런데 추가 공사로 준공예정일 및 공사대금 지급일이 2016. 8. 22.인 점, 전세권 설정계약일은 2016. 8. 24.인 점, 전세보증금의 잔금이 2016. 8. 24.에 지급된 점에 비추어 전세보증금을 전부 지급하지 않은 상태에서 건물을 사용 수익한다는 것은 일반적인 부동산 임대차 거래방식과 다름

참고 : 조세심판원 사건 검색 사이트

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