부당행위계산부인 사례(+가족간 부동산 거래시 고저가 양수도)

가족간 부동산 거래, 특히 가족간 부동산 매매에서 고저가 양수도(저가 양수, 저가 양도, 고가 양도, 고가 양수)와 관련하여 증여세를 알아보고, 양도소득세와 관련하여 부당행위계산부인을 사례를 통해 알아보겠습니다.

가족간 부동산 거래

가족간 부동산 거래(고저가 양수도)

가족간 부동산 매매 – 자녀의 저가 양수, 고가 양도

가족간 부동산 매매 중 부모자녀간 부동산 매매계약을 예로 들어 보면, 딸이 아버지로부터 아버지 소유의 부동산을 시가 보다 싸게 매수하는 것을 가족간 부동산 거래에서의 저가 양수라고 합니다.

반대로 부모자녀간 부동산 매매계약을 체결하면서 딸이 자신의 부동산을 시가 보다 비싸게 아버지에게 파는 것을 가족간 부동산 거래에서의 고가 양도라고 합니다.

즉 부모가 자녀에게 시가 보다 싸게 팔거나 자녀로부터 시가 보다 비싸게 매수해서 자녀에게 일종의 혜택을 주는 것을 저가 양수, 고가 양도라고 하며, 이러한 경우 부동산 시가와 매매대금의 차액이 일정 금액을 넘는 경우에는 증여세가 부과됩니다.

그리고, 고가 양도의 경우, 자녀가 이익을 받기도 했지만 자녀가 양도한 경우이므로 양도소득세가 부과될 수 있습니다.

가족간 부동산 매매 – 부모의 저가 양도, 고가 양수

위에서 든 예를 살펴보면, 아버지 입장에서는 자녀에게 혜택을 주기 위하여 부동산을 시가 보다 저가로 양도하거나 또는 시가 보다 고가로 양수한 것입니다.

즉, 부모 입장에서는 저가 양도나 고가 양수를 통해 자녀에게 이익을 주는 것인데, 부모는 이익을 받은 것이 없으므로 증여세가 부과되지 않고, 양도소득세만 문제됩니다.

부당행위계산부인
부당행위계산부인
부당행위계산부인

부당행위계산부인 사례(+고저가 양수도)

고저가 양수도 – 증여세와 양도소득세

가족간 부동산 거래가 시가 보다 높은 가격 또는 낮은 가격으로 이루어지는 경우, 증여세와 양도소득세가 문제됩니다.
(1) 이익을 받는 자는 고저가 양수도 기준에 따라 증여세가 부과됨
(2) 부동산을 양도하는 자는 부당행위계산부인을 통해 양도소득세가 부과됨

특수관계인 VS. 특수관계인 아닌 자

가족 등 특수관계인과 거래했는지 아니면 아무런 관련이 없는 자와 거래했는지에 따라 양도소득세가 달라집니다(증여세는 이익이 있으면 부과됩니다).
(1) 특수관계인과의 고저가 양수도 – 증여세 부과 O, 양도소득세 부과 O
(2) 특수관계인 아닌 자와의 고저가 양수도 – 증여세 부과 O, 양도소득세 부과 X

참고로 증여세는 이익을 받는 자가 내는 세금이므로 특수관계인이든 아니든 이익을 얻었으니 세금을 내는 것이 맞지만 양도소득세는 특수관계인이 아니라면 양도인이 반드시 이익을 얻는다고 보기 어렵기 때문에 부당행위계산부인 규정이 적용되지 않습니다.

특수관계인이란 ?

특수관계인이란 국세기본법이나 상증세법에서 규정하고 있습니다.
(1) 친족관계 – 6촌 이내 혈족, 4촌 이내 인척, 배우자(사실혼 포함), 다른 사람에게 입양된 친생자 및 그 배우자와 직계비속, 직계비속의 배우자의 2촌 이내 혈족과 배우자
(2) 임원 등 경제적 연관관계
(3) 주주나 출자자 등 경영지배관계

고저가 양수도 – 증여세 기준

고저가 양수도 – 저가 양수, 고가 양도

예를 들어 자녀가 부모로부터 부동산을 싸게 사는 경우(저가 양수) 또는 부모에게 자신의 부동산을 비싸게 파는 경우(고가 양도), 고저가 양수도로서 증여세가 문제됩니다.

그럼 왜 저가 양수 및 고가 양도만 있고, 고가 양수 및 저가 양도는 없을까요?
증여세는 증여를 받는 자가 내는 세금이므로 증여를 받는 자(수증자)의 입장에서는 싸게 사거나 비싸게 팔아야만 이익이 남으며, 수증자의 입장에서 고가 양수나 저가 양도는 증여세가 아예 문제되지 않기 때문입니다.

가족간 고저가 양수도 – 증여세 기준

특수관계인과의 고저가 양수도 – 증여세 기준

대가(부동산 거래시 매매대금)와 시가의 차액이 “기준금액”(시가의 30%와 3억원 중 적은 금액) 이상이면 증여세가 부과되는데, 여기서 증여 이익은 대가와 시가의 차액에서 “기준금액”을 뺀 금액을 말합니다.

특수관계인 아닌 일반인과 고저가 양수도의 증여세 기준

특수관계인 아닌 자와의 고저가 양수도 – 증여세 기준

대가(부동산 거래시 매매대금)와 시가의 차액이 “대통령령으로 정하는 기준금액”(시가의 30%) 이상이면 증여세가 부과되는데, 여기서 증여 이익은 대가와 시가의 차액에서 “대통령령으로 정하는 금액”(3억원)을 뺀 금액을 말합니다.

특수관계인과의 고저가 양수도의 “기준금액”은 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액이었는데, 특수관계인 아닌 자와의 고저가 양수도의 “기준금액”은 시가의 30%로 특수관계인인지 아닌지에 따라 증여세 부과 대상과 증여 이익의 기준이 달라집니다.

즉, 특수관계인과 거래할 때는 적은 금액을 공제하여 어떻게든 증여 이익을 많이 잡으려고 한 반면, 특수관계인이 아닌 자와 거래할 때는 차액이 30% 미만이면 증여세가 부과되지 않으며, 30% 이상이라서 증여세가 부과되더라도 증여 이익 계산할 때는 무조건 3억원을 공제해줍니다. 결국 특수관계인이 아닌 자와 거래할 때는 이익을 좀 주더라도 봐주는 것입니다.

가족간 부동산 거래 – 증여세 쉽게 계산하는 방법

고저가 양수도(저가 양수, 고가 양도)에서 증여세 부과 기준은 30%와 3억원인데, 이게 약간 복잡합니다.

특수관계인의 경우 “기준금액”이 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액을 말하는데, 부동산 시가가 10억원 이상이면 시가의 30%와 3억원 중 3억원이 적은 금액이고, 부동산 시가가 10억원 미만이면 시가의 30%와 3억원 중 시가의 30%가 적은 금액입니다.

따라서 가족간 부동산 거래(특수관계인과의 고저가 양수도)하는 경우 부동산 시가가 10억원 미만이면 매매대금을 설정할 때 시가의 70% 를 넘게 정해야 증여세가 부과되지 않습니다.

만약 매매대금을 시가의 70% 이하로 작게 잡으면 증여세가 부과되는데, 이 때 30% 정도 작은 것은 귀엽게 봐주는데 30%를 초과하면 국세청에서 증여세를 때리게 됩니다.


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부당행위계산부인 사례

부당행위계산부인 대상 – 특수관계인과의 거래

저가 양도는 특수관계인 간에 저가 거래(아들이 아버로부터 시가 보다 싸게 부동산을 사서 이익을 얻는 것)를 의미하며, 양도인인 아버지에게 양도세 부과됨

고가 양도는 특수관계인 간에 고가 거래(아들이 아버지에게 시가 보다 비싸게 부동산을 팔아서 이익을 얻는 것)를 의미하며, 양도인인 아들에게 양도세 부과됨

양도차익으로 인한 소득세가 문제되는 것이므로 저가 양수나 고가 양수는 양수하는 것이므로 부당행위계산부인에서 문제되지 않고, 저가 양도와 고가 양도만 생각하면 됩니다.

부당행위계산부인 요건 – 3억원 또는 5%

소득세법은 부당하게 소득세를 감소시킨 것으로 인정되면 부당행위로서 그 계산을 부인하고 정상적으로 거래한 경우에 얻었을 소득을 기준으로 세금을 다시 계산하게 됩니다.

시가와 거래 가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상인 경우에만 부당행위계산부인 규정이 적용되는데, 예를 들어 시가 10억원 부동산을 양도한 경우, 10억원의 5%는 5천만원이므로 거래 대가가 9.5억원을 넘어야 부당행위계산부인 규정이 적용되지 않습니다.

*참고로 시가 60억원 부동산의 5%가 3억원이므로 부동산 시가가 60억원 이상이면 거래 대금이 3억원 이상 차이나면 안되고, 부동산 시가가 60억원 미만이면 거래 대금을 시가의 95%를 넘게 책정해야 합니다.

저가양도의 증여세와 양도소득세

아들이 아버지가 1억에 구입한 부동산을 시가 8억 보다 싸게 5억을 주고 구입할 경우,

저가 거래(=아들의 저가 양수 + 아버지의 저가 양도)로서 아들은 증여세, 아버지는 양도소득세 부과됨

아들 – 증여이익은 6천만원(= 시가 8억 – 대가 5억 – 기준금액 8억X30%)
아버지 – 양도차익은 7억원(= 시가 8억 – 구입가 1억)

*부동산 시가가 8억이므로 8억의 5%는 4천만원인데, 차액이 3억(=8억 – 5억)이므로 시가의 5% 이상이므로 부당행위계산부인 적용됨

소득세법 제96조(고가양도의 증여세와 양도소득세)

고가양도의 증여세와 양도소득세 이중과세

소득세법 제96조에 따라 고가양도시 증여세와 양도소득세가 이중으로 부과될 경우 양도차익 계산은 시가가 아닌 대가를 기준으로 하고, 증여가액을 공제하도록 하여 이중과세를 방지하고 있습니다.

아들이 1억에 구입한 부동산을 아버지에게 시가 5억 보다 비싸게 8억에 판매할 경우,

고가 거래(=아들의 고가 양도 + 아버지의 고가 양수)로서 아들은 증여세 및 양도소득세 부과되고, 아버지는 문제 없음

아들 – 증여이익은 1.5억원(= 대가 8억 – 시가 5억 – 기준금액 5억X30%)
아들 – 양도차익은 1.5억원(= 대가 8억 – 시가 5억 – 증여이익 1.5억)
아버지 – 증여세X, 양도세 X

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