가족간 부동산 거래(+국세청 사례 분석!)

가족간 부동산 거래, 특히 가족간 부동산 매매, 가족간 전세계약에서 증여세를 추징당하지 앟기 위해 필요한 조건은 무엇인지 알아보고, 가족간 부동산 거래 중 고저가 양수도(저가 양수, 고가 양도)에 대하여 알아보겠습니다.

가족간 부동산 거래 유형

가족간 부동산 거래
가족간 부동산 거래

가족간 부동산 매매

가족간 부동산 매매란 가장 흔히 발생하는 부모자녀간 부동산 매매계약을 예로 들어 보면, 자녀가 부모 소유의 부동산을 매수하는 매매계약을 체결하면서 자녀가 전세보증금을 인수하고, 매매대금과 전세보증금 간의 차액은 자녀가 부모에게 장기간에 걸쳐 갚아나가기로 하는 방식 등으로 이루어지는 계약으로 아래의 4가지 이상의 다양한 방식이 있습니다.

가족간 전세계약

가족간 부동산 거래 중에는 가족간에 체결되는 전세계약도 있는데, 예를 들면 자녀가 부모 소유의 부동산을 매수하는 매매계약을 체결하면서 동시에 부모와 전세계약을 체결하여 그 전세보증금으로 매매대금의 일부를 지급하는 것으로 하고, 나머지 차액은 차용증을 작성하는 방식입니다. 이는 가족간 부동산 매매의 4번째 방식이기도 합니다.

* 증여세 절세 비법 3가지 : 가족간 전세계약 – 주의사항 3가지(+국세청 사례)

가족간 금전거래

가족간에는 부동산 거래 이외에 금전거래도 많이 합니다.
예를 들어 부모가 자녀에게 생활비나 교육비를 지원해주는 경우, 생활비 등은 일정한 경우에 증여세 비과세 대상이 되지만 자녀가 별도의 세대를 구성하고 있고, 경제적으로도 독립되었는데도 생활비를 지원받고 있다면, 부모가 자녀를 부양할 필요가 없다고 보아 부모가 지원해주는 생활비에 증여세가 부과될 수 있습니다.

가족간 금전거래시 꼭 지켜야 할 내용은 부모자식간 차용증 양식(+국세청 사례 분석)을 참고해주세요!

고저가 양수도(방식 1)의 증여세와 양도소득세

가족간 부동산 거래의 고저가 양수도 방식

예를 들어 아들이 아버지로부터 부동산을 시가 보다 싸게 매수(저가 양수)하거나 또는 자신의 부동산을 시가 보다 비싸게 파는 것(고가 양도)을 고저가 양수도라 합니다.

아들은 싸게 사거나 비싸게 팔아서 이익을 얻게 되므로 증여세를 부담하게 되고, 아버지는 저가 양도나 고가 양수를 하는데, 저가 양도시 아버지는 양도소득세를 부담하지만 고가 양수시에는 아들이 양도소득세를 부담하게 됩니다.

가족간 부동산 거래 증여세
가족간 부동산 거래 증여세

가족간 부동산 거래 – 증여세 꿀팁!

가족간 부동산 매매시에는 부동산 시가가 10억원 미만이면 시가 보다 30% 초과해서 싸게 거래하면 안되고(시가의 70% 이상으로 매매대금을 설정해야 함), 부동산 시가가 10억원 이상이면 부동산 시가 보다 3억원 초과해서 싸게 거래하면 안됩니다.

즉, 가족간 부동산 매매시 시가 보다 30%나 3억원 정도 싸게 거래하거나 비싸게 거래하는 것은 증여세를 부과하지 않지만 30%나 3억원을 초과하면 증여세가 문제된다는 의미입니다.

가족간 부동산 거래 – 양도소득세 꿀팁!

소득세법은 부당하게 소득세를 감소시킨 것으로 인정되면 부당행위로서 그 계산을 부인하고 정상적으로 거래한 경우에 얻었을 소득을 기준으로 세금을 다시 계산하게 됩니다(부당행위계산부인).

시가와 거래 가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상인 경우에만 부당행위계산부인 규정이 적용되는데, 예를 들어 시가 10억원 부동산을 양도한 경우, 10억원의 5%는 5천만원이므로 거래 대가가 9.5억원을 넘어야 부당행위계산부인 규정이 적용되지 않습니다.

*참고로 시가 60억원 부동산의 5%가 3억원이므로 부동산 시가가 60억원 이상이면 거래 대금과 시가 차이가 3억원이 넘으면 안되고, 부동산 시가가 60억원 미만이면 거래 대금을 시가의 95% 넘게 책정해야 합니다.

아들이 아버지로부터 부동산을 싸게 양수하거나 비싸게 양도하는 경우, 증여세와 양도세를 누가 얼마나 부담하는지 부당행위계산부인 사례(+가족간 부동산 거래시 고저가 양수도)를 통해 계산 방법을 쉽게 알아보세요!

* 증여세를 쉽게 계산하는 방법 : 증여세 계산기 2021(+증여세 계산사례)

가족간 부동산 거래 (방식 2, 3) – 국세청 사례 분석

가족간 부동산 거래
가족간 부동산 거래

가족간 부동산 거래 – 필수 주의사항 총정리

아래의 노란 박스의 내용은 국세청 사례를 분석하여 정리한 내용입니다.
그 아래 쪽에는 3가지 국세청 사례를 자세히 설명하였습니다.

  • 가족간 부동산 거래에서 매매대금 중 일부를 차용하는 경우 차용증 작성해야 함
  • 매매대금 중 일부를 차용했다면 이자 및 원금 상환해야 함
  • 가족간 부동산 거래는 거래조건이 한 쪽에 너무 유리하지 않도록 설정하여 통상적인 거래행위로 볼 수 있도록 만들어야 함
  • 가족간 부동산 거래는 보증금 인수 및 차용 이외에 상당한 현금 투입이 필요함
  • 가족간 부동산 거래에서 생활비 지급을 매매대금으로 대신할 경우 매도인이 생활비를 지급받아야 할 만큼 경제적 능력이 없어야 함
  • 가족간 차용증 작성시 필수 주의사항 : 부모자식간 차용증 양식(+국세청 사례 분석)

손녀가 할아버지로부터 상가건물을 매수한 사례 – 증여 O

국세청 사례(조세심판원 사건번호 : 조심2019부2374)
이 사건에서 조세심판원은 가족간 부동산 거래가 증여가 되지 않으려면 거래 조건이 친족관계 없는 일반적인 거래당사자들 사이에서도 통상적으로 이루어지는 경제적인 합리성을 가지고 있는지 여부로 판단하였습니다.

즉, 가족간 부동산 거래 조건이 친족관계 없는 자들 간에 통상적으로 이루어지는 거래조건으로 볼 수 있으면 증여가 아니라고 보는 것입니다.

이 사건에서는 손녀가 할아버지로부터 임대수입이 보장된 상가건물을 매수하면서 임대보증금을 제외한 차액은 차용(70개월 분할 변제)하기로 하였는데, 조세심판원은 이러한 거래조건은 친족관계가 아니라면 있을 수 없는 혜택이며, 통상적인 거래조건으로 볼 수 없기 때문에 증여에 해당한다고 본 것입니다.

<가족간 부동산 거래시 주의할 사항>
1. 가족간 부동산 거래에서 거래조건이 너무 한 쪽에 유리하지 않도록 해야 함
2. 임대보증금 인수하고 차액을 차용하는 방식으로 하더라도 추가 현금 투여가 필요함
3. 거래 조건을 너무 딱 떨어지게 맞추는 것은 오히려 증여세 회피를 위해 짜맞춘 듯한 불리한 증거가 됨(매매대금을 상증세법 제35조의 고저가 양수 기준에 맞추어서 정하거나, 임대료 수준에 맞추어 분할 변제 기간을 설정함)

손녀가 아버지로부터 증여 받은 돈으로 할아버지로부터 상가건물을 고저가 양수하면서 임대차보증금 승계 및 차액은 70개월 동안 분할 변제받기로 한 사례(조심2019부2374)

국세청은 매매대가를 추후에 지급하기로 했으므로 증여추정 배제에서 제외된다고 보았음
 
조세심판원은 상권 형성되어 임대수입 보장된 부동산을 70개월 동안 분할 변제하고, 월임대료로 차입금 원리금 상환이 가능하여 추가적인 자금 부담 없이 상가건물 취득하는 계약은 통상적으로 이루어지는 거래조건으로 보기 어렵고, 상가건물을 고저가 양수하면서 상증세법 제35조의 기준에 맞추어 증여세를 거의 부담하지 않게 되는 금액을 매매대금으로 정한 점에 비추어 차용이 아니라 증여에 해당한다고 판단함

자녀가 경제적 자력이 없는 부모에게 생활비를 지급하다가 부모로부터 부동산을 받은 사례 – 증여 X

법원 판결 : 2014두9752
이 사례에서 법원은 무상증여가 아니라 유상매매, 즉 사실상의 대물변제에 해당한다고 판단하였음

<가족간 부동산 거래시 주의할 사항>
부모에게 생활비를 지급하고 부동산을 증여 받은 경우에는
1. 부모가 주택연금이 필요할 만큼 경제적 능력이 없고, 주거가 불안정한 상태여야 함
2. 부모에게 일정한 생활비를 일정 기간 지급하기로 약정하고, 실제로 약정한 생활비를 지급하여 부모가 그 돈을 생활비로 사용해야 함

자녀는 부모로부터 아파트를 10년간 매월 120만원씩 지급하여 총 14억 4000만원에 매수한 것이고, 이미 아버지 명의의 계좌로 매월 120만원씩 6910만원을 입금했으며, 그 부모는 이를 생활비로 사용했다고 주장함
 
법원은 부모의 경제적 상황이 여의치 않았고, 부동산이 여러 차례 강제집행이 되는 등 부모의 주거가 불안정한 상황에서 자녀가 자신이 부동산을 매수하여 부모가 그 곳에서 안정적으로 생활하도록 하고, 대신 부모에게 정기적으로 매월 금원을 지급하는 내용의 매매계약을 체결할 이유가 있었다 라고 판단함

법원은 이 같은 거래는 아무런 대가관계가 없는 단순한 증여라기 보다는 소유주택을 담보로 맡기고 평생 동안 연금방식으로 매월 노후생활자금을 지급받는 주택연금과 비슷하다고 볼 여지가 있다고 판단함

손녀가 할머니로부터 부동산 받은 대가로 생활비 지급하기로 약정한 사례 – 증여 O

국세청 사례(조세심판원 사건번호 : 조심2019부2374)

<가족간 부동산 거래시 주의할 사항>
가족간 부동산 거래하면서 매매대금을 지급하는 대신 생활비로 지급하기로 약정한 경우
1. 실제로 약정서에 적힌 생활비를 이체한 내역이 있어야 함
2. 생활비 지급으로 매매대금을 대신하려면 매도인이 생활비가 필요한 상태여야 함
3. 매매대금을 정하고 그에 맞춰서 생활비와 지급 기간을 정해야

손녀가 할머니로부터 부동산을 증여 받은 대가로 생존시까지 생활비를 지급하기로 약정한 약정서 존재함(조심2019부2374)

조세심판원은 아래와 같은 이유로 실질적인 매매가 아니라 증여에 해당한다고 판단함

1. 증여자인 할머니는 부양이 필요 없을 정도의 소득이 존재함
2. 처음에는 증여세를 신고 납부하였다가 나중에 다툰 사건임
3. 약정서에 따라 생활비를 지급한 사실이 없음
4. 생존시까지 생활비를 지급하기로 한 것은 양도가액 불분명하므로 통상적인 부동산 매매거래의 형태로 보기 어려움

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