상속 당시 주택이 조정대상지역에 해당될 경우, 무주택자가 주택을 상속 받아 1가구 1주택에 해당하고, 보유기간이 2년 이상이더라도 거주요건을 갖추지 못하면 상속주택 양도세 비과세를 받지 못할 수 있습니다. 다만, 동일세대원의 경우 피상속인의 보유기간과 거주기간을 통산해서 상속주택 양도세 비과세를 받을 수 있습니다.
1가구 1주택인데 양도세가 부과된 사례
상속 받은 주택을 팔았다가 양도세가 부과됨
최근 A가 주택을 상속 받아 3년 보유하다가 양도했는데, A는 양도세를 비과세 받아야 한다고 주장했지만 법원은 양도세 부과가 정당하다는 판결을 내렸습니다.
A는 상속 당시 무주택자라서 주택 상속으로 1가구 1주택이었고, 보유기간 요건도 충족했지만 거주기간 요건을 충족하지 못해서 양도세가 부과됐는데요.
- A의 아버지가 2018년 사망함
- A는 아버지가 거주하던 주택(서울 종로구 위치)을 상속 받음
- A는 2021년 상속 받은 주택을 매도함
- A는 양도세를 신고 납부했다가 뒤늦게 비과세를 이유로 환급해달라고 청구함
- 국세청의 환급 거부
- A가 법원에 소송을 제기함
동일세대 VS. 별도세대
A는 소송에서 아버지의 사망 당시 자신과 아버지는 동일세대에 해당하므로 아버지의 거주기간을 합산할 수 있다면서 양도세 비과세 조건(보유기간 및 거주기간 요건)을 충족한다고 주장함
국세청(세무서)은 A와 아버지는 독립된 별도의 세대이므로 A는 아버지의 거주기간을 합산할 수 없는데, A는 그 주택에 거주한 적이 없으니 거주기간 요건을 충족하지 못한다고 주장함
아래에서는 상속주택 양도세를 비과세 받는데 보유기간 이외에 거주기간 요건이 왜 필요한 것인지, 어떤 경우에 거주기간을 합산할 수 있는지 기준을 정리해보겠습니다.
상속주택 양도세 비과세 기준
주택 양도세가 비과세 되는 2가지 경우
주택을 보유하고 있다가 팔면 양도소득세를 납부하는 것이 원칙입니다. 그러나 소득세법 제89조는 아래와 같이 2가지 경우 양도세를 비과세해주고 있습니다.
- 1가구 1주택
- 1가구 일시적 2주택
여기서 1가구 1주택이면 양도세가 무조건 비과세 되는 것은 아니고, 보유기간 등의 조건을 충족해야 하는데, 그 조건은 아래와 같이 소득세법 시행령 제154조에 규정되어 있습니다.
1가구 1주택이라도 양도세 비과세 되려면 보유기간 필요함
소득세법 시행령 제154조에 따르면 1가구 1주택자가 양도세를 비과세 받기 위해서는 보유기간이 2년 이상이어야 합니다.
그런데, 주택을 취득할 당시 그 주택이 조정대상지역에 있었다면 거주기간 요건까지 추가로 충족해야 합니다.
양도세 비과세 거주요건(취득 당시 조정대상지역)
즉, 주택을 취득할 당시(양도할 당시가 아님) 그 주택이 조정대상지역에 있었다면 보유기간이 2년 이상이어야 하는 것은 물론 그 보유기간 중 거주기간도 2년 이상이어야 합니다.
물론 취득 당시 조정대상지역이 아니라면 당연히 보유기간 2년 이상만 충족하면 되겠죠?
상속 받은 주택을 양도할 때도 마찬가지임
주택을 상속 받는 것은 주택을 취득하는 것에 포함(무상취득)되므로 위 양도세 비과세 조건이 상속주택을 양도할 때도 그대로 적용됩니다.
아래에서 자세히 설명하겠습니다.
상속 당시 조정대상지역이라면 거주요건 필요
상속 개시 당시 조정대상지역이면?
위에서 설명드린 것처럼 양도하려는 주택이 취득 당시 조정대상지역이면 보유기간 요건은 물론 거주기간 요건까지 충족해야 합니다.
상속 역시 주택을 취득하는 원인 중 하나이므로 상속 받을 당시 그 상속주택이 조정대상지역에 속한다면 보유기간 요건과 거주기간 요건을 모두 충족해야만 추후 상속주택 양도시 양도세가 비과세 됩니다.
A의 국세청 사례의 경우
우선 A가 상속 받은 주택은 서울 종로구에 위치해있고, A는 2018년 상속 받았습니다.
그런데, 서울의 경우 2017년 8월 3일 서울 전체 지역이 조정대상지역으로 지정되었고, 2023년 1월 5일에 이르러 4개구(서초, 강남, 송파, 용산)를 제외한 나머지 전체 지역이 조정대상지역에서 해제되었습니다.
- 2017. 8. 3. 서울 전지역 조정대상지역으로 지정됨
- 2023. 1. 5. 서울 대부분의 지역 조정대상지역에서 해제됨(4개구는 해제되지 않음)
따라서 A가 주택을 상속(취득) 받은 시기는 2018년이므로 서울 종로구는 조정대상지역에 포함되었습니다. 결국 A가 양도세를 비과세 받기 위해서는 보유기간은 물론 거주기간 요건까지 충족해야 하는 것이죠.
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양도세와 세대분리 여부
보통 양도세에서는 세대분리를 주장함
보통 양도세에서 세대분리(동일세대, 별도세대, 독립세대 여부)가 문제되는 경우는 예를 들어 부모도 1주택을 보유하고 있고, 자녀도 1주택을 보유하고 있는데 부모와 자녀의 주민등록상 주소가 같아서 1가구 2주택으로 취급되는 경우입니다. 이 경우 부모나 자녀는 양도세를 비과세 받기 위해 세대분리(서로 별도의 독립된 세대)를 주장합니다.
A는 동일세대를 주장함
그런데 위 사례에서 A는 무주택자였기 때문에 상속을 받아 비로소 1주택자가 되었습니다. 따라서 위와 같은 세대분리 주장은 필요하지 않은 것이죠.
A는 오히려 세대분리가 아니라 동일세대라고 주장합니다. 왜냐하면 A는 거주기간 2년이 필요했는데 이미 양도한 이후라서 거주기간 요건을 채울 수 없으니 사망한 아버지와 동일세대이므로 아버지의 거주기간 합산을 주장한 것입니다.
아래의 그림과 같이 소득세법 제154조 제8항에 따르면 동일세대이면 거주기간 합산이 가능해지기 때문입니다.
동일세대원 상속주택 비과세
동일세대 상속주택이면 보유기간과 거주기간 통산됨
소득세법 시행령 제154조 제8항에 따르면 상속인과 피상속인이 동일세대일 경우, 상속인의 보유기간과 거주기간을 계산할 때 상속개시 전에 피상속인이 보유하고 거주한 기간이 합산될 수 있습니다.
즉, 보유기간과 거주기간은 주택을 취득한 이후의 기간만 계산하는 것이 원칙입니다. 따라서 주택을 상속(취득) 받은 경우에도 상속 이후의 보유기간과 거주기간만 계산해야 합니다.
그러나 상속개시 당시(사망 당시) 동일세대였다면 상속 이전의 보유기간과 거주기간도 합산해준다는 것입니다.
따라서 만약 A가 돌아가신 아버지와 동일세대였고, A의 아버지가 주택을 2년 이상 보유했고 2년 이상 거주했다면, A가 주택을 상속 받은 이후에 그 주택을 2년 이상 보유하거나 2년 이상 거주하지 않아도 A는 아버지가 거주한 기간을 끌어와 양도세를 비과세 받을 수 있는 것입니다.
동일세대 상속주택 비과세 관련 판례
A는 소득이 없는 부모님의 생계를 책임져왔고, 수시로 부모님을 방문하고, 병원에 동행하며, 생활비와 병원비를 책임졌다면서 자신이 사업상의 형편으로 일시 퇴거한 사람이므로 사망한 아버지와 동일세대라고 주장했습니다.
그러나, 법원은 아래와 같은 이유로 A와 아버지가 동일세대가 아니므로 거주기간을 통산할 수 없다고 판단했습니다(인천지방법원-2024-구단-51018).
- A는 아버지 사망 이전에 결혼하여 배우자와 자녀를 두고 있었으므로 별도의 세대를 구성했다고 보는 것이 타당함
- A의 부모에게 소득이 없었고, A가 생활비나 병원비 등을 지원한 사실은 인정되지만 A가 어머니로부터 수차례에 걸쳐 돈을 입금 받은 사실이 있는 등 A가 부모의 생계를 전적으로 책임졌다고 인정하기 어려움
1가구 1주택 상속주택 양도세 비과세 받는 방법
상속 받은 시기와 주택의 지역을 확인할 것
상속인이 주택을 상속 받을 당시 그 주택이 조정대상지역에 해당될 경우, 양도세를 비과세 받기 위해서는 보유기간은 물론 거주기간 요건까지 갖추어야 합니다.
따라서 상속인은 주택을 상속 받을 경우 추후 양도세 비과세를 준비하기 위해 (1) 주택을 상속 받은 시기와 주택의 지역을 확인해야 하고, (2) 조정대상지역 현황표에서 그 상속시기와 주택의 지역을 체크하여 상속 당시 주택이 조정대상지역에 포함되는지 확인해야 합니다.
상속주택 양도세 비과세 조건 갖춘 후 양도하기
(1) 주택을 상속 받을 당시 그 주택이 조정대상지역에 속하지 않는다면 일반적으로 2년 이상 보유한 후 팔면 양도세를 비과세 받을 수 있습니다. 즉, 보유기간 요건을 갖추어야 합니다.
- 예를 들어 B가 2025년 서울 은평구에 있는 주택을 상속 받았다면 2025년에 서울 은평구는 조정대상지역이 아니므로 보유기간 요건만 충족하면 됩니다.
(2) 주택을 상속 받을 당시 그 주택이 조정대상지역에 속한다면, 2년 이상 보유하면서 그 보유기간 중 2년 이상 거주해야 합니다. 즉, 보유기간 요건 및 거주기간 요건을 갖추어야 합니다.
- 예를 들어 C가 2025년 서울 용산구에 있는 주택을 상속 받았다면 2025년에 서울 용산구는 여전히 조정대상지역에 해당하므로 보유기간은 물론 거주기간 요건까지 충족해야 합니다.
동일세대원 상속주택 비과세 증거 준비하기
예를 들어 부모님의 연세가 고령이라서 근 시일 내에 상속이 예상되는 경우가 있을 수 있습니다. 특히 상속 이후 보유기간과 거주기간을 갖추기 위해 2년 이상 거주하기 어려울 것 같다면 부모님이 돌아가시기 전에 아래의 2가지 요건을 갖추어야 합니다.
- 형식적으로 주민등록상 주소를 동일하게 둘 것
- 실질적으로 거주와 생계를 같이 할 것
그런데, 자녀의 나이가 30세 이상이거나 배우자가 있었다거나 소득이 일정 수준 이상이라면, 부모와 자녀의 주민등록상 주소가 동일하더라도 부모와 자녀를 별도의 세대로 볼 가능성이 있습니다.
따라서 이 경우 동일세대로 인정 받고 싶다면 사망 당시 부모와 자녀가 실질적으로 거주와 생계를 같이하고 있었음을 입증하기 위해 증거(입증자료)를 준비해두어야 합니다.
기타 상속주택 양도세 비과세 조건
좀 더 자세한 사항은 아래의 링크를 참고해주세요.